अपार्टमेंट किराये की आय में भारी गिरावट, निवेशकों को रणनीति बदलने की जरूरत

कई वर्षों से, किराए पर अपार्टमेंट खरीदना एक सुरक्षित विकल्प रहा है, जिससे कई लोगों, खासकर मध्यम आयु वर्ग के ग्राहकों को एक स्थिर मासिक आय प्राप्त होती है। वे इसे न केवल संपत्ति के संरक्षण के एक तरीके के रूप में देखते हैं, बल्कि समय के साथ अपार्टमेंट के मूल्य में वृद्धि के कारण एक स्थायी लाभ स्रोत के रूप में भी देखते हैं। हालाँकि, हाल के वर्षों में, किराये के मुनाफे की समस्या तेज़ी से बदल रही है, जब एक अपार्टमेंट की खरीद मूल्य "आसमान छूती" है, जबकि किराये की कीमत केवल "धीमी गति से" बढ़ती है।

अपार्टमेंट किराये की आय आधे से अधिक घटी

लाओ डोंग अख़बार के एक रिपोर्टर द्वारा किए गए एक सर्वेक्षण से पता चलता है कि पिछले 3-4 सालों में ही हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की कीमतों में 30%-50% की वृद्धि हुई है, कुछ परियोजनाओं की कीमतें तो दोगुनी भी हो गई हैं। इस बीच, किराये की कीमतों में केवल 10%-15% की वृद्धि हुई है। इस अंतर के कारण किराये पर मिलने वाले लाभ की दर में तेज़ी से गिरावट आई है, कई मामलों में तो यह केवल 2%-3%/वर्ष है, जो बचत जमा पर मिलने वाली ब्याज दर से भी कम है।

Tỉ suất sinh lời cho thuê căn hộ giảm mạnh , nhà đầu tư cần thay đổi chiến lược - Ảnh 1. — अपार्टमेंट की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं, लेकिन किराये की प्राप्ति अब तक के सबसे निचले स्तर पर है।

सुश्री थान डुंग (ज़ुआन होआ वार्ड में रहने वाली) ने बताया कि 2015-2016 में, उन्होंने मास्टरी थाओ दीएन परियोजना (आन खान वार्ड) में दो दो-बेडरूम वाले अपार्टमेंट केवल 2.4 बिलियन वीएनडी/अपार्टमेंट की दर से खरीदे थे। इंटीरियर पूरा करने के बाद, उन्होंने उन्हें 1,000 अमेरिकी डॉलर/माह की दर से किराए पर दे दिया। हालाँकि, महामारी के बाद, किराया घटकर 19 मिलियन वीएनडी/माह हो गया।

इसके विपरीत, अपार्टमेंट की कीमत आसमान छू गई। अप्रैल 2025 में, उसने एक अपार्टमेंट 6.9 अरब VND में बेचा, जो उसके खरीदने के समय की तुलना में लगभग 290% अधिक था। कुछ ही महीनों बाद, नए मालिक ने इसे 8 अरब VND में बेच दिया, जबकि इस घर का वर्तमान किराया मूल्य, बेचने के समय की तुलना में केवल 1-2 मिलियन VND ही बढ़ा है। 10%/वर्ष की दर से पूँजीगत किराये से मिलने वाला प्रतिफल अब केवल लगभग 3.5% है।

सिर्फ़ मास्टरी थाओ दीएन ही नहीं, कई इलाके जो कभी अपार्टमेंट किराए पर लेने के लिए "स्वर्ग" हुआ करते थे, आज भी ऐसी ही स्थिति में हैं। फु माई हंग शहरी क्षेत्र (तान हंग और तान माई वार्ड में), जहाँ पहले मुनाफ़ा दर 6%-9% प्रति वर्ष हुआ करती थी, वहाँ कई मकान मालिक पीछे हट गए हैं। लंबे समय से निवेशक रहीं सुश्री मिन्ह ने बताया कि उनके यहाँ 2-3 अपार्टमेंट थे, लेकिन इस साल उन्होंने सभी बेच दिए।

"पहले, लगभग 4.2-4.5 बिलियन VND की कीमत वाला एक नया दो बेडरूम वाला अपार्टमेंट आसानी से 20-21 मिलियन VND/माह में किराए पर लिया जा सकता था। अब इस कीमत को बनाए रखना मुश्किल है, नई आपूर्ति से प्रतिस्पर्धा के कारण कई अपार्टमेंट अब केवल 17-18 मिलियन VND/माह पर ही मिल रहे हैं। किराए पर लेना अब पहले जैसा "अच्छा" नहीं रहा, और मुझे हर महीने 5% कर देना पड़ता है, इसलिए मैंने इसे बेचकर अन्य तरीकों से निवेश करने का फैसला किया" - उसने कहा।

फु माई अपार्टमेंट (फु थुआन वार्ड) जैसे ज़्यादा किफ़ायती क्षेत्र में, दो बेडरूम वाले अपार्टमेंट की कीमत लगभग 3.8-3.9 अरब VND है, लेकिन किराया केवल 1.2 करोड़ VND/माह है, यानी लगभग 4% का रिटर्न। डिस्ट्रिक्ट 8, बिन्ह टैन और पुराने डिस्ट्रिक्ट 9 की परियोजनाओं का हाल भी ऐसा ही है, जहाँ कीमतें 2.7-3.5 अरब VND/अपार्टमेंट हैं, लेकिन किराया केवल 8-1 करोड़ VND/माह है, यानी 3%-3.3% का रिटर्न।

पहले जितना "आसान" नहीं

फू माई हंग इलाके में अपार्टमेंट किराए पर देने वाली एक कंपनी की सेल्स मैनेजर सुश्री हुआंग ने स्वीकार किया कि मौजूदा कीमतें किराए की आय की तुलना में बहुत ज़्यादा हैं। उन्होंने कहा, "मौजूदा किरायेदार पुराने अपार्टमेंट की बजाय नए अपार्टमेंट ज़्यादा पसंद करते हैं, लेकिन पिछले 4-5 सालों में पूँजी निवेश की लागत तेज़ी से बढ़ी है। इसलिए, हालाँकि किराए की माँग कम नहीं हुई है, लेकिन निवेशकों के लिए रिटर्न की दर में काफ़ी कमी आई है।"

समग्र बाज़ार की तस्वीर भी इसी रुझान को दर्शाती है। सीबीआरई वियतनाम की एक रिपोर्ट के अनुसार, 2025 की दूसरी तिमाही में, हनोई में प्राथमिक अपार्टमेंट की औसत कीमत 79 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर तक पहुँच गई, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि से 13% अधिक है; द्वितीयक अपार्टमेंट की कीमत 50 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर तक पहुँच गई, जो 15% अधिक है।

हो ची मिन्ह सिटी में, प्राथमिक मूल्य 29% की वृद्धि के साथ 82 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर तक पहुँच गया; द्वितीयक मूल्य 33% की वृद्धि के साथ 53 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर रहा। इस बीच, वर्ष के पहले 6 महीनों में दोनों प्रमुख शहरों में सकल किराया प्राप्ति केवल 3.4%-3.7% रही। यह आँकड़ा बैंकॉक-थाईलैंड (6.2%), कुआलालंपुर-मलेशिया (5.1%), सियोल-कोरिया (4.3%) से काफ़ी कम है और केवल हांगकांग-चीन (3.2%) और सिंगापुर (3.3%) से ज़्यादा है।

सीबीआरई वियतनाम के आवासीय परियोजना विपणन विभाग के निदेशक श्री वो हुइन्ह तुआन कीट ने बताया कि किराये की पैदावार में कमी का मुख्य कारण सीमित नई आपूर्ति है, विशेष रूप से हो ची मिन्ह सिटी में - जहां 2025 की पहली और दूसरी तिमाही में, केवल 1,676 नए अपार्टमेंट बिक्री के लिए खोले गए, जो 2015 के बाद से सबसे कम है।

इनमें से ज़्यादातर मध्यम-उच्च-स्तरीय खंड में केंद्रित हैं, जिससे कीमतें बढ़ रही हैं। हालाँकि हनोई में इनकी आपूर्ति ज़्यादा है (दूसरी तिमाही में 1,400 इकाइयाँ), लेकिन इनमें से 100% उच्च-स्तरीय और लक्ज़री खंड में हैं, जिससे भी कीमतें बढ़ रही हैं।

आपूर्ति और मांग के कारकों के अलावा, रखरखाव, प्रबंधन और कर जैसी अतिरिक्त लागतें भी निवेशकों के मुनाफे को कम करती हैं। यह भी उल्लेखनीय है कि एयरबीएनबी के माध्यम से अल्पकालिक किराये का चलन और सामाजिक आवास तथा किफायती आवास का तेज़ विकास, खासकर मध्यम श्रेणी के अपार्टमेंट किराए पर लेने की मांग को कम कर रहा है।

हालांकि, कुछ विशेषज्ञों का मानना है कि अगर निवेशकों को सही चुनाव करने का तरीका पता हो, तो अभी भी अवसर मौजूद हैं। वॉवहोम कंपनी के निदेशक, श्री ता ट्रुंग किएन ने कहा: "अगर आप सही, नए सौंपे गए प्रोजेक्ट, अच्छी लोकेशन और ढेर सारी सुविधाओं का चुनाव करते हैं, तो किराया दर अभी भी 4%-5%/वर्ष तक पहुँच सकती है, साथ ही कीमत में 10%-15%/वर्ष की वृद्धि भी हो सकती है। महत्वपूर्ण बात यह है कि आप पहले की तरह थोक में खरीदारी नहीं कर सकते, बल्कि हर उत्पाद का सावधानीपूर्वक आकलन करना होगा।"

प्रकाश की झलक

सीबीआरई ने बताया कि हो ची मिन्ह सिटी के डि एन, लाई थियू और थू दाऊ मोट वार्डों में मध्यम श्रेणी के अपार्टमेंट काफ़ी ध्यान आकर्षित कर रहे हैं, जिसका श्रेय औद्योगिक पार्कों के इंजीनियरों और विशेषज्ञों की ओर से आवास और किराये की वास्तविक माँग को जाता है। इन क्षेत्रों में किराये से होने वाला मुनाफ़ा काफ़ी आकर्षक है, जबकि औद्योगिक विकास के बाद, अचल संपत्ति की कीमतों में अभी भी दीर्घकालिक वृद्धि की गुंजाइश है।

स्रोत: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm