अपार्टमेंट किराये की आय में भारी गिरावट, निवेशकों को रणनीति बदलने की जरूरत

अपार्टमेंट किराये से मिलने वाला रिटर्न अब केवल 3%-4% है, जो कुछ वर्ष पहले की तुलना में काफी कम है।

कई वर्षों तक, किराए पर देने के लिए अपार्टमेंट खरीदना एक सुरक्षित विकल्प था, जिससे कई लोगों, विशेषकर मध्यम आयु वर्ग के ग्राहकों को स्थिर मासिक आय प्राप्त होती थी। वे इसे न केवल संपत्ति को सुरक्षित रखने का तरीका मानते थे, बल्कि समय के साथ अपार्टमेंट के बढ़ते मूल्य के कारण लाभ का एक स्थायी स्रोत भी समझते थे। हालांकि, पिछले कुछ वर्षों की वास्तविकता दर्शाती है कि किराए पर देने की लाभप्रदता तेजी से बदल रही है, क्योंकि अपार्टमेंट की खरीद कीमतें आसमान छू रही हैं, जबकि किराए की कीमतें बहुत धीमी गति से बढ़ रही हैं।

अपार्टमेंटों से मिलने वाला किराया आधे से भी अधिक गिर गया है।

न्गुओई लाओ डोंग अखबार के एक रिपोर्टर द्वारा किए गए सर्वेक्षण से पता चला है कि हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की कीमतें पिछले 3-4 वर्षों में ही 30% से 50% तक बढ़ गई हैं, कुछ परियोजनाओं में तो कीमतें दोगुनी हो गई हैं। वहीं, किराए की कीमतों में केवल 10% से 15% की वृद्धि हुई है। इस असमानता के कारण किराये से होने वाली आय में भारी गिरावट आई है, कई मामलों में तो यह प्रति वर्ष मात्र 2% से 3% तक ही पहुंच गई है, जो बचत जमा पर मिलने वाली ब्याज दर से भी कम है।

अपार्टमेंट की कीमतें आसमान छू रही हैं, लेकिन किराये से होने वाली आय अभूतपूर्व रूप से कम हो गई है।

सुश्री थान डुंग (ज़ुआन होआ वार्ड की निवासी) ने बताया कि 2015-2016 में उन्होंने मास्टेरी थाओ डिएन परियोजना (अन खान वार्ड) में दो दो-बेडरूम अपार्टमेंट मात्र 2.4 अरब वीएनडी प्रति यूनिट की दर से खरीदे थे। आंतरिक सज्जा पूरी होने के बाद उन्होंने इन्हें 1,000 अमेरिकी डॉलर प्रति माह के किराए पर दे दिया। हालांकि, महामारी के बाद किराया घटकर 19 मिलियन वीएनडी प्रति माह हो गया।

इसके विपरीत, अपार्टमेंट की कीमत में भारी उछाल आया। अप्रैल 2025 में, उन्होंने एक अपार्टमेंट 6.9 बिलियन VND में बेचा, जो खरीद मूल्य से लगभग 290% अधिक था। कुछ ही महीनों बाद, नए मालिक ने इसे 8 बिलियन VND में बेच दिया, जबकि उसी संपत्ति का वर्तमान किराया बिक्री के समय की तुलना में केवल 1-2 मिलियन VND ही बढ़ा है। किराए से होने वाला निवेश पर प्रतिफल, जो पहले प्रति वर्ष 10% था, अब केवल लगभग 3.5% है।

मास्टरी थाओ डिएन ही नहीं, बल्कि कई ऐसे इलाके जो कभी अपार्टमेंट किराए पर देने के लिए "स्वर्ग" हुआ करते थे, अब इसी तरह की स्थिति का सामना कर रहे हैं। फु माई हंग शहरी क्षेत्र (तान हंग और तान माई वार्डों में), जहां कभी निवेश पर सालाना 6%-9% का रिटर्न मिलता था, वहां कई मकान मालिकों ने अपना निवेश वापस ले लिया है। लंबे समय से निवेशक रहीं सुश्री मिन्ह ने बताया कि उनके पास वहां 2-3 अपार्टमेंट थे, लेकिन उन्होंने इस साल उन सभी को बेच दिया।

"पहले, लगभग 4.2-4.5 अरब वियतनामी डॉलर की कीमत वाले नए दो बेडरूम वाले अपार्टमेंट को आसानी से 20-21 मिलियन वियतनामी डॉलर प्रति माह पर किराए पर दिया जा सकता था। अब उस कीमत को बनाए रखना मुश्किल है; नए अपार्टमेंट की बढ़ती मांग के कारण कई अपार्टमेंट अब केवल 17-18 मिलियन वियतनामी डॉलर प्रति माह पर ही किराए पर दिए जा रहे हैं। किराए पर देना अब पहले जितना लाभदायक नहीं रहा, और मुझे हर महीने 5% टैक्स देना पड़ता है, इसलिए मैंने बेचने और किसी अन्य क्षेत्र में निवेश करने का फैसला किया है," उन्होंने कहा।

फु माई अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स (फु थुआन वार्ड) जैसे किफायती सेगमेंट में, दो बेडरूम वाले अपार्टमेंट की कीमत लगभग 3.8-3.9 बिलियन वीएनडी है, लेकिन इसका किराया केवल 12 मिलियन वीएनडी प्रति माह है, जिससे लगभग 4% का रिटर्न मिलता है। डिस्ट्रिक्ट 8, बिन्ह तान और पूर्व डिस्ट्रिक्ट 9 में स्थित प्रोजेक्ट भी इसी तरह के हैं, जहां अपार्टमेंट की कीमत 2.7-3.5 बिलियन वीएनडी प्रति माह है, लेकिन किराया केवल 8-10 मिलियन वीएनडी प्रति माह है, जिससे 3%-3.3% का रिटर्न मिलता है।

अब यह उतना "आसान पैसा" नहीं रहा जितना पहले हुआ करता था।

फू माई हंग में अपार्टमेंट किराए पर देने वाली एक कंपनी की बिक्री प्रमुख सुश्री हुओंग ने स्वीकार किया कि किराए से होने वाली आय की तुलना में वर्तमान किराया बहुत अधिक है। उन्होंने कहा, "किराएदार अब पुराने अपार्टमेंट की तुलना में नए अपार्टमेंट को प्राथमिकता देते हैं, लेकिन पिछले 4-5 वर्षों में निवेश लागत में तेजी से वृद्धि हुई है। इसलिए, हालांकि किराए की मांग पूरी तरह खत्म नहीं हुई है, लेकिन निवेशकों के लिए निवेश पर मिलने वाला लाभ काफी कम हो गया है।"

बाजार की समग्र स्थिति भी इसी प्रवृत्ति को दर्शाती है। CBRE वियतनाम की एक रिपोर्ट के अनुसार, 2025 की दूसरी तिमाही में, हनोई में प्राथमिक अपार्टमेंट की औसत कीमत 79 मिलियन वीएनडी प्रति वर्ग मीटर तक पहुंच गई, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 13% अधिक है; वहीं द्वितीयक अपार्टमेंट की कीमत 50 मिलियन वीएनडी प्रति वर्ग मीटर तक पहुंच गई, जो 15% अधिक है।

हो ची मिन्ह सिटी में प्राथमिक बाजार मूल्य 82 मिलियन वीएनडी प्रति वर्ग मीटर तक पहुंच गया, जो 29% की वृद्धि दर्शाता है; द्वितीयक बाजार मूल्य 53 मिलियन वीएनडी प्रति वर्ग मीटर तक पहुंच गया, जो 33% की वृद्धि है। वहीं, वर्ष के पहले छह महीनों में दोनों प्रमुख शहरों में सकल किराये की उपज केवल 3.4%-3.7% रही। यह आंकड़ा बैंकॉक, थाईलैंड (6.2%), कुआलालंपुर, मलेशिया (5.1%), सियोल, दक्षिण कोरिया (4.3%) से काफी कम है और केवल हांगकांग, चीन (3.2%) और सिंगापुर (3.3%) से अधिक है।

सीबीआरई वियतनाम में आवासीय परियोजना विपणन के निदेशक श्री वो हुइन्ह तुआन किएट ने बताया कि किराये से होने वाली आय में गिरावट का मुख्य कारण नई आपूर्ति की सीमितता है, विशेष रूप से हो ची मिन्ह सिटी में - जहां 2025 की पहली और दूसरी तिमाही में केवल 1,676 नए अपार्टमेंट लॉन्च किए गए, जो 2015 के बाद से सबसे कम संख्या है।

अधिकांश परियोजनाएं मध्य से उच्च श्रेणी के सेगमेंट में केंद्रित हैं, जिससे कीमतें बढ़ रही हैं। हालांकि हनोई में आपूर्ति अधिक है (दूसरी तिमाही में 1,400 इकाइयां), लेकिन उनमें से 100% उच्च श्रेणी और विलासिता सेगमेंट से संबंधित हैं, जिससे कीमतें और भी बढ़ रही हैं।

मांग और आपूर्ति के कारकों के अलावा, रखरखाव, प्रबंधन और कर जैसे आकस्मिक खर्च भी निवेशकों के मुनाफे को कम करते हैं। इसके अलावा, Airbnb के माध्यम से अल्पकालिक किराये का चलन और सामाजिक आवास और किफायती आवास का मजबूत विकास, विशेषकर मध्यम श्रेणी के अपार्टमेंटों के लिए दीर्घकालिक किराये की मांग को कम कर रहा है।

हालांकि, कुछ विशेषज्ञों का मानना ​​है कि अगर निवेशक सोच-समझकर निवेश करें तो अभी भी अच्छे अवसर मौजूद हैं। वाउहोम कंपनी के निदेशक श्री ता ट्रुंग किएन ने टिप्पणी की: "यदि आप सही स्थान और सुविधाओं से युक्त नए प्रोजेक्ट का चयन करते हैं, तो किराये से प्रति वर्ष 4%-5% तक का लाभ हो सकता है, साथ ही कीमतों में प्रति वर्ष 10%-15% की वृद्धि भी हो सकती है। महत्वपूर्ण बात यह है कि आप पहले की तरह अंधाधुंध खरीदारी नहीं कर सकते; आपको प्रत्येक प्रोजेक्ट पर सावधानीपूर्वक विचार करना होगा।"

एक धुंधली रोशनी

CBRE का कहना है कि हो ची मिन्ह सिटी के दी आन, लाई थीउ और थू दाऊ मोट वार्डों में मध्यम श्रेणी के अपार्टमेंट्स में काफी दिलचस्पी देखी जा रही है। इसका मुख्य कारण औद्योगिक क्षेत्रों में काम करने वाले इंजीनियरों और पेशेवरों द्वारा आवास और किराये की मांग है। इन क्षेत्रों में किराये से होने वाला लाभ काफी आकर्षक है, जबकि संपत्ति की कीमतों में औद्योगिक विकास के अनुरूप दीर्घकालिक वृद्धि की संभावना है।

स्रोत: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm