कई जगहों पर जमीन की कीमतें अपार्टमेंट की कीमतों से आधी हैं, क्या कहते हैं विशेषज्ञ?

हनोई सिटी द्वारा हाल ही में जारी की गई 2025 भूमि मूल्य सूची के अनुसार, कई क्षेत्रों में, स्थान 1 में सड़कों और गलियों के सामने वाले भूमि भूखंडों की कीमत बिक्री के लिए अपार्टमेंट की कीमत का केवल आधा है।

कई युवा लोग जीवन की सुविधाओं का अधिकतम लाभ उठाने के लिए अपार्टमेंट में रहना पसंद करते हैं - फोटो: नाम ट्रान

बाज़ार उलट रहा है

हनोई शहर ने अभी 20 दिसंबर, 2024 से 31 दिसंबर, 2025 तक लागू एक नई भूमि मूल्य सूची जारी की है, तदनुसार, कई क्षेत्रों में भूमि की कीमतें पुरानी भूमि मूल्य सूची की तुलना में 3-4 गुना बढ़ गई हैं।

हनोई द्वारा जारी की गई भूमि मूल्य सूची में एक नया बिंदु यह है कि शहरी और ग्रामीण भूमि का निर्धारण 4 स्थानों के अनुसार मूल्य कोष्ठकों द्वारा किया जाएगा: स्थान 1 मुख्य सड़क के सामने वाली भूमि है, स्थान 2 3.5 मीटर या उससे अधिक चौड़ी गली के सामने वाली भूमि है, स्थान 3 2 - 3.5 मीटर चौड़ी गली के सामने वाली भूमि है, स्थान 4 2 मीटर से छोटी गली के सामने वाली भूमि है।

हनोई में हाल ही में जारी की गई ज़मीन की कीमतों की तालिका को देखकर, यह आसानी से पता चलता है कि अपार्टमेंट विकास के लिए लोकप्रिय कई इलाकों में ज़मीन की कीमतें अपार्टमेंट की न्यूनतम कीमतों से कम हैं। यह एक नया चलन है क्योंकि लंबे समय से, ज़मीन की कीमतें आमतौर पर उसी इलाके में अपार्टमेंट की कीमतों से ज़्यादा रही हैं।

तदनुसार, स्थान के आधार पर, मी त्रि हा क्षेत्र में भूमि मूल्य फ्रेम (शहरी आवासीय भूमि) 30.8 - 78.4 मिलियन वीएनडी / ^{एम 2} , मी त्रि थुओंग क्षेत्र 24.9 - 74.8 मिलियन वीएनडी / ^{एम 2} , मियू डैम क्षेत्र 33.8 - 85.5 मिलियन वीएनडी / ^{एम 2} तक है।

माई दीन्ह क्षेत्र में शहरी भूमि की कीमत सीमा 29.4 - 74.8 मिलियन VND/ ^m2 , फु डो 24.5 - 57 मिलियन VND/ ^m2 , राष्ट्रीय राजमार्ग 32 पर फुक दीन क्षेत्र 27.2 - 67.7 मिलियन VND/ ^m2 , फुओंग कैन स्ट्रीट क्षेत्र 20.3 - 43.4 मिलियन VND/ ^m2 है।

इस बीच, इन सड़कों के आसपास अपार्टमेंट की कीमतें जैसे कि ले डुक थो स्ट्रीट क्षेत्र, माई दीन्ह 2 शहरी क्षेत्र की कई सड़कें, और राष्ट्रीय राजमार्ग 32 70 - 100 मिलियन VND/ ^m2 से उतार-चढ़ाव कर रही हैं।

इसी तरह, अन ख़ान कम्यून से होकर जाने वाले थांग लॉन्ग एवेन्यू का क्षेत्रफल 22.2 - 51 मिलियन VND/ ^m2 है, किम चुंग कम्यून से होकर जाने वाले वान ज़ुआन स्ट्रीट का क्षेत्रफल 23.2 - 53.3 मिलियन VND/ ^m2 है, और वान कान्ह कम्यून से होकर जाने वाली रोड 70 का क्षेत्रफल 13.9 - 27.2 मिलियन VND/ ^m2 है। इस बीच, इस क्षेत्र में अपार्टमेंट परियोजनाओं का विक्रय मूल्य, जिसमें प्रयुक्त अपार्टमेंट भी शामिल हैं, भी 45 - 70 मिलियन VND/ ^m2 है।

यह भी जोड़ा जाना चाहिए कि उपर्युक्त क्षेत्रों में अपार्टमेंट की कीमतों और भूमि की कीमतों में अंतर आंशिक रूप से उपर्युक्त पड़ोस और मार्गों में भूमि की वास्तविक लेनदेन कीमतों से आता है, विशेष रूप से सड़क के सामने की भूमि का स्थान, जो कि 2025 भूमि मूल्य तालिका में हनोई शहर द्वारा दी गई कीमत से कई गुना अधिक है।

तथा शहर की भूमि मूल्य सूची का बाजार के अनुरूप समायोजन कई कारकों के आधार पर किया जाता है, जिससे शहर का निवेश आकर्षण सुनिश्चित होता है तथा सट्टेबाजी और परिसंपत्ति जमाखोरी के कारण भूमि लेनदेन की कीमतों में वृद्धि करने वाले कारकों को समाप्त किया जाता है।

विशेषज्ञ: ज़मीन की कीमतों की तुलना अपार्टमेंट की कीमतों से करना मुश्किल

तुओई त्रे ऑनलाइन से बात करते हुए, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण के पूर्व उप मंत्री, प्रोफ़ेसर डांग हंग वो ने कहा कि एक ही क्षेत्र में ज़मीन की कीमतों और अपार्टमेंट की कीमतों में अंतर का सावधानीपूर्वक मूल्यांकन करना ज़रूरी है, क्योंकि आमतौर पर अपार्टमेंट प्रोजेक्ट्स में घर सौंपते समय पहले से ही रहने की पूरी सुविधाएँ होती हैं। यह घर बनाने के लिए सड़क पर ज़मीन खरीदने से अलग है, कभी-कभी इन ज़मीनों पर रहने और काम करने की पूरी सुविधाएँ नहीं होती हैं।

इसलिए, अपार्टमेंट की कीमत प्रणाली ज़मीन की कीमत से अलग होती है, खासकर मौजूदा अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स, खासकर उन उच्च-स्तरीय अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स की, जिनमें पूरी सुविधाएँ होती हैं और जो निवासियों के लिए बहुत अच्छी होती हैं। श्री वो ने आगे कहा कि अपार्टमेंट और ज़मीन की कीमत कभी-कभी रहने की स्थिति, रहने के माहौल और अस्पताल, सुपरमार्केट, स्कूल जैसी सामाजिक सुविधाओं पर निर्भर करती है।

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह के अनुसार: सबसे पहले, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी द्वारा 2025 में नई भूमि मूल्य सूची जारी करने के सकारात्मक पहलू को पहचानना आवश्यक है, जो कि भूमि मूल्यांकन चरण में कई परियोजनाओं के लिए कानूनी मुद्दों और अड़चनों को दूर करना है।

भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण की प्रक्रियाओं को अंजाम देते समय लोगों के अचल संपत्ति लेनदेन भी करों और शुल्कों की गणना का आधार होते हैं। हाल ही में, हनोई ने 2025 की भूमि मूल्य सूची तैयार करने के लिए बाजार लेनदेन मूल्यों का उपयोग किया है, इसलिए यह मूल्य सूची प्रत्येक क्षेत्र के बाजार मूल्य का बारीकी से अनुसरण करती है।

हालाँकि, श्री दिन्ह ने बताया कि हनोई में अचल संपत्ति की मौजूदा कीमतें अवास्तविक और आभासी होने के संकेत दे रही हैं क्योंकि आवास और व्यवसाय की माँग बहुत ज़्यादा है, लेकिन आपूर्ति कम है। इसलिए, कई निवेशकों ने कुछ दर्जन प्रतिशत नहीं, बल्कि दोगुना या तिगुना मुनाफ़ा कमाया है। इस प्रवृत्ति के अनुरूप, निवेशकों और सट्टेबाज़ों ने भी कीमतें बढ़ाकर इस अंतर का लाभ उठाया है, जिससे बाज़ार में एक आभासी संकेत पैदा होता है।

श्री दिन्ह के अनुसार, कई बार ज़मीन की कीमत सूची के लिए सर्वेक्षण किए गए क्षेत्र में हाल ही में कोई लेन-देन नहीं हुआ होता, प्रबंधन एजेंसी पुराने लेन-देन के आधार पर कीमत कम रखती है। वहीं, इस क्षेत्र में अपार्टमेंट ऊँची कीमतों पर बेचे जाते हैं, जो कुछ हद तक अवास्तविक है।

कुछ रियल एस्टेट विशेषज्ञों का मानना ​​है कि अपार्टमेंट की कीमतों में हाल ही में हुई वृद्धि आंशिक रूप से युवा परिवारों की मानसिकता के कारण है, जो सुविधाओं का पूरा लाभ उठाने के लिए अपार्टमेंट में रहना चाहते हैं, एक मंजिल पर रहना चाहते हैं, और निर्माण पर समय खर्च नहीं करना चाहते हैं।

स्रोत: https://tuoitre.vn/gia-dat-nen-nhieu-noi-bang-nua-chung-cu-chuyen-gia-noi-gi-20241224131000986.htm