बांड परिपक्वता के दबाव के बावजूद अचल संपत्ति की कीमतें 'चरम' पर

टीपीओ - 17,500 अरब वियतनामी डोंग के रियल एस्टेट बॉन्ड अगस्त में परिपक्व होंगे। हालाँकि, कई रियल एस्टेट कंपनियाँ अभी भी घरों की कीमतें कम करने से इनकार कर रही हैं, जबकि उन्हें कर्ज़ चुकाने के लिए नकदी प्रवाह में दिक्कतों का सामना करना पड़ रहा है।

Báo Tiền Phong•12/08/2025

परिपक्वता बांड शिखर

वित्तीय डेटा और विश्लेषण प्रदाता फ़ाइनग्रुप की एक रिपोर्ट के अनुसार, इस वर्ष की दूसरी छमाही में 100,000 अरब से अधिक मूल्य के रियल एस्टेट कॉर्पोरेट बॉन्ड का भुगतान होना है। यह आँकड़ा मौजूदा भुगतान नकदी प्रवाह दबाव को दर्शाता है। इस अगस्त में, रियल एस्टेट कंपनियों द्वारा जारी किए गए बॉन्ड की परिपक्वता राशि लगभग 17,500 अरब VND के उच्चतम स्तर पर पहुँच गई।

वीएनडायरेक्ट सिक्योरिटीज़ कंपनी के आँकड़े बताते हैं कि इस वर्ष की तीसरी तिमाही में, परिपक्व होने वाले कॉर्पोरेट बॉन्ड का कुल मूल्य लगभग 67,000 अरब वियतनामी डोंग (VND67,000 बिलियन) अनुमानित था, जो इस वर्ष का उच्चतम स्तर है। उल्लेखनीय रूप से, रियल एस्टेट समूह का योगदान 57% से अधिक था, जो लगभग 38,200 अरब वियतनामी डोंग (VND38,200 बिलियन) के बराबर था, जिसमें से अधिकांश बॉन्ड ऐसे थे जिनकी अवधि 2023 तक बढ़ा दी गई थी।

बांडों के पुनर्भुगतान के भारी दबाव के बावजूद, कई रियल एस्टेट व्यवसाय अभी भी "मूल्य प्रतिधारण" रणनीति को बनाए हुए हैं, तथा नकदी प्रवाह को पुनः प्राप्त करने के लिए कीमतें कम करने से इनकार कर रहे हैं।

व्यवसायों के अनुसार, वे कीमतें कम नहीं कर पा रहे हैं, इसका मुख्य कारण पूंजीगत लागतों का दबाव और बॉन्डधारकों के प्रति वित्तीय दायित्व हैं। रियल एस्टेट बॉन्ड लॉट पर वर्तमान में सामान्य ब्याज दरें 10-12%/वर्ष हैं, जो बैंक ऋण की ब्याज दरों से कहीं अधिक हैं। यदि संपत्तियाँ कम कीमतों पर जल्दी बेची जाती हैं, तो प्राप्त राशि बॉन्ड के मूलधन और ब्याज का भुगतान करने के लिए पर्याप्त नहीं होगी, और बॉन्डधारकों के प्रति प्रतिबद्धता की शर्तों का उल्लंघन हो सकता है। इसलिए, वर्ष की शुरुआत से सभी क्षेत्रों में रियल एस्टेट की कीमतों में तेजी से वृद्धि हुई है।

निर्माण मंत्रालय की दूसरी तिमाही में रियल एस्टेट बाजार पर रिपोर्ट के अनुसार , बड़े शहरों में अपार्टमेंट खंड एक अपवाद है, जो "राज" करना जारी रखता है और लगभग एक दशक में उच्चतम मूल्य स्तर स्थापित करता है।

हनोई में, दूसरी तिमाही में औसत बिक्री मूल्य 80 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर तक पहुँच गया, जो पिछली तिमाही की तुलना में 5.6% और पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 33% तक की वृद्धि है। सर्वेक्षण के अनुसार, हनोई में कई अपार्टमेंट परियोजनाओं में लगभग 5-6% की मूल्य वृद्धि दर्ज की गई। विशेष रूप से, कुछ उच्च-स्तरीय परियोजनाओं में "चौंकाने वाली" बिक्री मूल्य दर्ज किए गए, जैसे कि नोबल क्रिस्टल परियोजना में 160-270 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर, द मैट्रिक्स वन में 120-150 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर।

इस अगस्त में, रियल एस्टेट व्यवसायों द्वारा जारी किए गए बॉन्ड की परिपक्वता राशि लगभग 17,500 बिलियन VND के शिखर पर पहुँच गई। चित्र: VOV.

हो ची मिन्ह सिटी में, अपार्टमेंट की औसत कीमत 89 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर तक पहुँच गई, जो पिछली तिमाही की तुलना में ज़्यादा उतार-चढ़ाव नहीं दिखाती, लेकिन पिछले साल की इसी अवधि की तुलना में लगभग 36% की वृद्धि दर्शाती है। हालाँकि आम तौर पर स्थिर, कुछ लक्ज़री सेगमेंट में अभी भी स्थानीय वृद्धि दर्ज की गई और नए मूल्य स्तर स्थापित हुए, जिसका मुख्य कारण मेट्रो लाइन, बेल्टवे, कैट लाई सुरंगें और थू थिएम, थाओ दीएन, एन फु, थान माई लोई में कई प्रमुख मार्गों का विस्तार जैसे उत्कृष्ट बुनियादी ढाँचे के लाभ हैं।

परियोजना में विला और टाउनहाउस खंड में भी पिछली तिमाही की तुलना में मामूली वृद्धि दर्ज की गई, विशेष रूप से हो ची मिन्ह सिटी और खान होआ में।

बॉन्ड डिफॉल्ट की संभावना कम

एसएसआई सिक्योरिटीज कॉर्पोरेशन के विशेषज्ञों का आकलन है कि जीवित रहने के लिए रियल एस्टेट की कीमतों को बनाए रखने की रणनीति केवल कुछ समय तक ही चल पाएगी। अगर बाजार का विश्वास लगातार गिरता रहा, तो "सांस रोककर रखने" की स्थिति अब कोई समाधान नहीं रहेगी, बल्कि एक व्यापक तरलता जोखिम बन जाएगी। इसलिए, परिपक्वता दबाव को कम करने और बाजार में तरलता बहाल करने के लिए मजबूत और समकालिक समाधानों और नीतियों की आवश्यकता है।

विशेषज्ञों का मानना है कि निकट भविष्य में, व्यक्तिगत बांड जारी करने की व्यवस्था में अनिवार्य सूचना प्रकटीकरण, आवधिक लेखा परीक्षा और स्वतंत्र क्रेडिट रेटिंग को मजबूत करने की दिशा में सुधार जारी रखने की आवश्यकता है; ऋण पुनर्गठन के लिए कानूनी ढांचे का विस्तार करना आवश्यक है, जैसे बांड को शेयरों में परिवर्तित करना, या पूर्ण कानूनी स्थिति और स्पष्ट प्रगति वाली परियोजनाओं के लिए सशर्त विस्तार।

जीवित रहने के लिए अचल संपत्ति की कीमतें कम रखने की रणनीति केवल थोड़े समय तक ही चलती है। उदाहरणात्मक चित्र।

दीर्घावधि में, रियल एस्टेट क्षेत्र के लिए ऋण को चुनिंदा रूप से विनियमित करने की आवश्यकता है, सामाजिक आवास और किराये के आवास को प्राथमिकता देते हुए, और सट्टा परियोजनाओं में पूंजी प्रवाह को सीमित करना होगा। रियल एस्टेट बाजार में धीरे-धीरे सुधार हो रहा है, और जब तक व्यवसाय अपने उत्पाद बेच सकते हैं, तब तक बॉन्ड की परिपक्वता चिंता का विषय नहीं रहेगी।

बीआईडीवी के मुख्य अर्थशास्त्री डॉ. कैन वैन ल्यूक ने टिप्पणी की कि इस साल बॉन्ड पर दबाव चिंताजनक नहीं है। डिफॉल्ट की संभावना कम है क्योंकि रियल एस्टेट बाजार धीरे-धीरे अधिक सकारात्मक हो गया है। कई व्यवसायों को अपने उत्पाद बेचने के लिए केवल 10% की उत्पाद छूट निर्धारित करने की आवश्यकता है, जबकि पिछली अवधि में यह 40-50% थी।

विश्लेषकों के अनुसार, इस वर्ष रियल एस्टेट उद्योग में लगातार तेज़ी से वृद्धि हो रही है। पूरे देश में प्रशासनिक इकाइयों का पुनर्गठन और राजनीतिक माहौल स्थिर हो गया है। रियल एस्टेट उद्योग को कम ब्याज दरों के माहौल और संस्थागत सुधारों का लाभ मिल रहा है। रियल एस्टेट पर तीन कानून, भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने के समझौतों के माध्यम से वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए पायलट प्रोजेक्ट का प्रस्ताव, सार्वजनिक निवेश को बढ़ावा देने और प्रशासनिक प्रक्रियाओं में कटौती के प्रयास...

रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए कानूनी बाधाओं को दूर करने के लिए सरकार के हालिया प्रयासों से व्यवसायों के लिए परियोजना कार्यान्वयन को बहाल करने और नकदी प्रवाह में सुधार करने के लिए स्थितियां पैदा होंगी, जिससे व्यवसायों के लिए जल्द ही बिक्री के लिए खोलना आसान हो जाएगा और बांडधारकों को ऋण चुकाने के लिए वित्तीय योजनाएं बना सकेंगे।