रियल एस्टेट इन्वेंट्री डेटा को डिकोड करना

डिक्री 44/2022/ND-CP के अनुच्छेद 3 के खंड 1 के अनुसार, रियल एस्टेट इन्वेंट्री को एक परियोजना की रियल एस्टेट की मात्रा के रूप में समझाया गया है जो कानून के प्रावधानों के अनुसार लेनदेन के लिए पात्र है लेकिन रिपोर्टिंग अवधि में इसका लेनदेन नहीं किया गया है।

इन्वेंटरी निर्धारित करने का आधार क्या है?

निर्माण मंत्रालय की नवीनतम रिपोर्ट के अनुसार, 2024 की पहली तिमाही में देश भर के 56 प्रांतों और शहरों में परियोजनाओं में अचल संपत्ति की सूची लगभग 23,029 इकाइयाँ (अपार्टमेंट, व्यक्तिगत घर और ज़मीन सहित) है, जिनमें से: अपार्टमेंट में 3,706 इकाइयाँ हैं; व्यक्तिगत घरों में 8,468 इकाइयाँ हैं; ज़मीन में 10,855 भूखंड हैं। तदनुसार, यह देखा जा सकता है कि सूची अनुपात मुख्य रूप से व्यक्तिगत आवास अचल संपत्ति खंड और परियोजनाओं के भूमि भूखंडों में है।

निर्माण मंत्रालय ने कहा कि वर्तमान में 3,706 अपार्टमेंट्स उपलब्ध हैं, लेकिन वास्तविक संख्या इससे कहीं अधिक है।

डीकेआरए समूह के अनुसंधान एवं विकास विभाग के निदेशक श्री वो होंग थांग ने कहा कि रियल एस्टेट इन्वेंट्री को रियल एस्टेट परियोजनाओं में उन उत्पादों की संख्या के रूप में समझा जाता है जिनका सफलतापूर्वक व्यापार नहीं किया गया है।

श्री थांग के अनुसार, इन्वेंट्री डेटा डिक्री 44/2022/ND-CP के अनुच्छेद 3 के खंड 1 के अंतर्गत रियल एस्टेट उद्यमों द्वारा रिपोर्ट किए गए डेटा पर आधारित है। डिक्री के अनुसार, रियल एस्टेट इन्वेंट्री किसी परियोजना की अचल संपत्ति की वह मात्रा है जो कानून के प्रावधानों के अनुसार व्यापार के लिए योग्य है, लेकिन रिपोर्टिंग अवधि के दौरान उसका व्यापार नहीं किया गया है।

रिपोर्टिंग अवधि त्रैमासिक रूप से आयोजित की जाएगी और निवेशक डिक्री 44/2022/ND-CP से जुड़े फॉर्म नंबर 10 और 12 के अनुसार परियोजना की जानकारी और लेनदेन की स्थिति (रियल एस्टेट इन्वेंट्री जानकारी सहित) की रिपोर्ट करेगा।

जिसमें, फॉर्म संख्या 10 में लेनदेन के लिए पात्र रियल एस्टेट परियोजनाओं और रियल एस्टेट उत्पादों पर जानकारी और डेटा शामिल है; फॉर्म संख्या 12 में परियोजना की रियल एस्टेट लेनदेन स्थिति पर जानकारी और डेटा शामिल है।

वास्तविकता आंकड़ों से भिन्न होती है

रियल एस्टेट कंपनियों का मानना ​​है कि निर्माण मंत्रालय द्वारा घोषित इन्वेंट्री डेटा वास्तव में सटीक नहीं है। ट्रान आन्ह ग्रुप रियल एस्टेट कॉर्पोरेशन के उप महानिदेशक श्री हा वान थिएन ने कहा कि वर्तमान में, इन्वेंट्री डेटा की रिपोर्ट करने वाली कंपनियाँ स्टॉक एक्सचेंज में सूचीबद्ध हैं।

असूचीबद्ध रियल एस्टेट कंपनियाँ केवल अपने वार्षिक वित्तीय विवरणों में ही इसकी सूचना देंगी। यहाँ तक कि रियल एस्टेट कंपनियों द्वारा इस समस्या से "बचने" के बारे में भी अपुष्ट जानकारी है, कि कुछ निवेशकों ने उनके उत्पाद नहीं बेचे हैं, इसलिए वे अपने कर्मचारियों को अपने नाम से उत्पाद खरीदने देती हैं, और फिर नकदी प्रवाह बनाए रखने के लिए बैंक से ऋण लेती हैं। जब ग्राहक इन उत्पादों को खरीदते हैं, तो कंपनी वास्तविक ग्राहकों को बेचने के लिए बैंक के साथ ऋण का निपटान करती है, इसलिए उत्पाद को अभी भी सफलतापूर्वक बेचा गया माना जाता है, लेकिन वास्तव में, यह अभी भी इन्वेंट्री है। इसलिए, प्रकाशित इन्वेंट्री डेटा सटीक नहीं हो सकता है।

श्री थीएन के अनुसार, वास्तविक इन्वेंट्री रिपोर्ट किए गए आंकड़ों से बड़ी है, क्योंकि स्टॉक एक्सचेंज में सूचीबद्ध नहीं होने वाले रियल एस्टेट व्यवसायों की संख्या बहुत बड़ी है, इन व्यवसायों के पास प्रांतों में बड़ी संख्या में परियोजनाएं हैं और बेची गई वस्तुओं की मात्रा कई वर्षों तक रहती है।

उदाहरण के लिए, बिन्ह डुओंग में, कई अपार्टमेंट परियोजनाएँ पूर्ण कानूनी दस्तावेजों के साथ हैं, हालाँकि, बेचे गए उत्पादों की संख्या बहुत कम है। विशेष रूप से, दान खोई समूह, जिसका एस्ट्रल सिटी प्रोजेक्ट है, में 4,966 अपार्टमेंट हैं, जो 2020 से बिक्री के लिए खुले हैं, हालाँकि, उपरोक्त उत्पादों में से केवल लगभग 40% ही बिके हैं। ले फोंग ग्रुप के पास पूर्ण कानूनी दस्तावेजों के साथ बिक्री के लिए 3 परियोजनाएँ हैं और 2 परियोजनाओं में मकान सौंपने की प्रक्रिया चल रही है, बिना बिके उत्पादों की संख्या लगभग 1,000 इकाइयाँ हैं...

इसके अलावा, बिन्ह डुओंग में वर्तमान में दर्जनों परियोजनाएँ बिक्री के लिए लंबे समय से खुली हैं और लगभग पूरी हो चुकी हैं, लेकिन निवेशक अभी भी बिक्री के लिए इन्वेंट्री पेश कर रहे हैं। वहीं, निर्माण मंत्रालय के अनुसार, बाजार में वर्तमान में लगभग 3,706 अपार्टमेंट इन्वेंट्री में हैं। इस प्रकार, यह देखा जा सकता है कि आँकड़े बहुत भिन्न हैं।

या हो ची मिन्ह सिटी में, 2023 में, हालाँकि बाज़ार में बिक्री के लिए कुछ परियोजनाएँ हैं, लेकिन सामानों की मात्रा कम नहीं है। उदाहरण के लिए, थू डुक सिटी में एमटी ईस्टमार्क सिटी परियोजना, जिसमें 2021 से अब तक लगभग 2,000 अपार्टमेंट उत्पाद बेचे गए हैं, अभी भी निवेशक द्वारा बिक्री के लिए खोली जा रही है। नोवालैंड समूह के जिला 1 में स्थित परियोजना, जो 2019 से अब तक बेची गई है, में अभी भी बिना बिके सामान हैं, और एन जिया समूह के बिन्ह चान्ह जिले में स्थित अपार्टमेंट परियोजना, हालाँकि इसे सौंप दिया गया है, फिर भी इसमें बड़ी मात्रा में इन्वेंट्री है... हालाँकि, 2024 की शुरुआत में, हो ची मिन्ह सिटी निर्माण विभाग ने बताया कि हो ची मिन्ह सिटी में वर्तमान में कोई इन्वेंट्री नहीं है।

इसके अलावा, इन्वेंट्री के बारे में एक कहानी जिसका उल्लेख किया जाना आवश्यक है, वह यह है कि 2022 से अब तक की कठिन वित्तीय अवधि के बाद, कई ग्राहक जिन्होंने रियल एस्टेट उत्पादों का ऑर्डर दिया था, लेकिन उनके पास पर्याप्त वित्तीय क्षमता नहीं थी, उन्हें निवेशक को सामान वापस करना पड़ा, इसलिए इन्वेंट्री की यह राशि भी काफी बड़ी है।

इसके अलावा, कानून के प्रावधानों के अनुसार व्यापार के लिए पात्र परियोजनाओं पर लागू डिक्री 44/2022/एनडी-सीपी के खंड 1, अनुच्छेद 3 के आधार पर इन्वेंट्री के रूप में गणना करना भी एक समस्या है।

उदाहरण के लिए, हो ची मिन्ह सिटी में, वर्तमान में कई परियोजनाएँ बिक्री के लिए खोली गई हैं, बनाई गई हैं और ग्राहकों को सौंपी गई हैं, लेकिन लेन-देन की कानूनी शर्तों को पूरा नहीं करती हैं, इसलिए निवेशकों और ग्राहकों ने जगह आरक्षित करने के लिए केवल जमा अनुबंधों पर हस्ताक्षर किए हैं, भले ही उन्होंने घर के मूल्य का 95% तक प्राप्त कर लिया हो। और ये परियोजनाएँ, क्योंकि वे कानूनी शर्तों को पूरा नहीं करती हैं, अभी भी अनिर्धारित परियोजनाएँ मानी जाती हैं और यदि उत्पाद नहीं बिके हैं तो उन्हें इन्वेंट्री के रूप में नहीं गिना जा सकता है।

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html