बाधाओं को दूर करना और भूमि संसाधनों के प्रवाह को खोलना

2024 के भूमि कानून में "तकनीकी समस्याओं" को विशेषज्ञों द्वारा "संस्थागत बाधाएं" माना जाता है, जिन्हें तुरंत दूर करने की आवश्यकता है ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि कानून को वास्तव में व्यवहार में लाया जाए, भूमि संसाधनों को खोला जाए और उनका प्रभावी ढंग से उपयोग किया जाए - जो देश का एक विशेष रूप से महत्वपूर्ण संसाधन है।

चित्रण फोटो: तुआन अन्ह/वीएनए

राष्ट्रीय असेंबली के मसौदा प्रस्ताव में कई नवाचारों को शामिल किया गया है, जिसमें भूमि कानून के कार्यान्वयन में कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने के लिए कई तंत्र और नीतियां निर्धारित की गई हैं, जैसे: भूमि मूल्य ढांचे को हटाना, पारदर्शिता बढ़ाना, स्थानीय स्तर पर विकेन्द्रीकरण को बढ़ावा देना, राज्य, लोगों और व्यवसायों के बीच हितों का सामंजस्य सुनिश्चित करना।

विशेषज्ञों द्वारा बताई गई पहली पांच बाधाओं में से एक है भूमि नियोजन प्रणाली और दो-स्तरीय स्थानीय सरकार मॉडल (प्रांतीय - जमीनी स्तर) के बीच अनुकूलता की कमी, जब यह मॉडल 1 जुलाई, 2025 से काम करना शुरू करता है। जबकि 2024 भूमि कानून अभी भी "जिला-स्तरीय भूमि उपयोग योजना और नियोजन" के प्रावधानों को बनाए रखता है, केंद्र द्वारा संचालित शहरों या विशेष प्रशासनिक- आर्थिक इकाइयों में वर्तमान सरकारी संगठन मॉडल दो-स्तरीय शहरी सरकार के अनुसार संचालित होता है।

इससे नियोजन अनुमोदन में प्राधिकार और एकरूपता में कमी आती है, जिसके कारण कार्यान्वयन प्रक्रिया बाधित या लंबी हो जाती है। कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय ( कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय ) पर रणनीति एवं नीति संस्थान के उप निदेशक डॉ. गुयेन दिन्ह थो के अनुसार, कानून में इस प्रकार समायोजन की आवश्यकता है कि भूमि उपयोग नियोजन को समग्र शहरी विकास नियोजन और संसाधन उपयोग नियोजन में जमीनी स्तर पर एकीकृत किया जा सके। अन्यथा, कार्यान्वयन और पर्यवेक्षण में स्थानीय लोग भ्रमित रहेंगे।

द्वि-स्तरीय सरकारी मॉडल के अनुरूप नियोजन नियमों को समायोजित करने में देरी न केवल कानून की व्यवहार्यता को प्रभावित करती है, बल्कि कई इलाकों को "निर्देशों की प्रतीक्षा" करने पर मजबूर करती है, जिससे निवेश का प्रवाह अवरुद्ध हो जाता है। इसलिए, नए भूमि कानून के कार्यान्वयन की श्रृंखला में नियोजन को पहली "संस्थागत अड़चन" बनने से बचाने के लिए जल्द ही एक एकीकृत मार्गदर्शन प्रस्ताव पारित करना आवश्यक है।

दूसरी पहचानी गई बाधा यह है कि भूमि नीलामी और बोली प्रक्रिया में अभी भी कई कमियाँ हैं, जो निवेशकों के लिए अनुकूल नहीं हैं। नीलामी और बोली के माध्यम से भूमि आवंटन और पट्टे का उद्देश्य प्रचार, पारदर्शिता सुनिश्चित करने और समूह हितों को रोकने का एक महत्वपूर्ण साधन है। हालाँकि, वर्तमान कार्यान्वयन प्रक्रिया कई सीमाएँ उजागर कर रही है।

राज्य द्वारा प्रबंधित भूमि निधि के लिए वार्षिक भुगतान सहित भूमि पट्टे के स्वरूप पर कोई स्पष्ट दिशानिर्देश नहीं हैं। कुछ इलाकों में बजट राजस्व सुनिश्चित करने और सामाजिककृत क्षेत्रों में निवेश करने वाले व्यवसायों का समर्थन करने के लिए "पता नहीं कौन सा समाधान लागू किया जाए" जैसी स्थिति दिखाई देती है।

साथ ही, ज़मीन की नीलामी से पहले एक विस्तृत 1/500 योजना तैयार करने की आवश्यकता, विशेष रूप से मिश्रित उपयोग वाली ज़मीन या आवासीय क्षेत्रों से घिरी सार्वजनिक ज़मीन के लिए, कार्यान्वयन में मुश्किलें पैदा कर रही है। वहीं, वार्षिक भुगतान वाली ज़मीन के पट्टे के स्वरूप से निवेशकों के लिए लागत की गणना, गिरवी रखना और मध्यम व दीर्घकालिक पूँजी जुटाना मुश्किल हो जाता है।

राष्ट्रीय वित्तीय एवं मौद्रिक नीति सलाहकार परिषद के सदस्य डॉ. कैन वैन ल्यूक ने टिप्पणी की कि भूमि नीलामी तंत्र को और अधिक लचीला बनाने की आवश्यकता है, विशेष रूप से सामाजिक अवसंरचना परियोजनाओं के प्रारंभिक चरण में। यदि यह कठोर है, तो यह अनजाने में निजी क्षेत्र की प्रेरणा को समाप्त कर देगा - वह विषय जिसे 2024 के भूमि कानून का उद्देश्य सबसे अधिक मजबूती से संगठित करना है। क्योंकि नीलामी और बोली नियमों और भूमि पट्टा तंत्र में समन्वय की कमी न केवल निवेश के आकर्षण को कम करती है, बल्कि बजट हानि का जोखिम भी पैदा करती है।

इसलिए, सरकार द्वारा राष्ट्रीय असेंबली के मसौदा प्रस्ताव पर संकल्प 339/NQ-CP जारी करना, जिसमें भूमि कानून के कार्यान्वयन के आयोजन में कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने के लिए कई तंत्र और नीतियां निर्धारित की गई हैं, जिससे भूमि कानून के कई लेखों को संशोधित और पूरक करने वाले मसौदा कानून पर कृषि और पर्यावरण मंत्रालय के सबमिशन नंबर 136/TTr-BNNMT में शोध परिणामों की विरासत की अनुमति मिलती है, यह सही दिशा में एक कदम है, लेकिन इसे कार्यान्वयन का मार्गदर्शन करने वाले डिक्री में जल्दी से ठोस रूप देना आवश्यक है ताकि व्यवसायों के पास स्पष्ट कानूनी आधार हो - श्री ल्यूक ने टिप्पणी की।

इसके अलावा, भूमि पुनर्प्राप्ति नियम, जो विकास प्रक्रियाओं को कवर नहीं करते और जिनमें लचीलेपन का अभाव है, विशेषज्ञों द्वारा बताई गई तीसरी बाधा है। हालाँकि 2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 79 को 2013 के भूमि कानून की तुलना में भूमि पुनर्प्राप्ति के दायरे का विस्तार करने वाला माना जाता है, फिर भी यह रणनीतिक और तत्काल महत्व की सभी परियोजनाओं को कवर नहीं करता है।

विशेष रूप से, कानून ने भूमि पुनर्प्राप्ति के लिए तंत्र को स्पष्ट रूप से निर्धारित नहीं किया है, जिससे बीटी (निर्माण-हस्तांतरण) परियोजनाओं के लिए भुगतान करने हेतु भूमि निधि बनाई जा सके या पर्यावरण प्रदूषण के कारण स्थानांतरित होने वाले व्यवसायों के लिए भूमि का पुनर्व्यवस्थापन किया जा सके... इसके अतिरिक्त, यह विनियमन कि भूमि पुनर्प्राप्ति केवल मुआवजा, समर्थन और पुनर्वास योजना के अनुमोदन के बाद ही की जा सकती है, देरी का कारण बनता है और तत्काल परियोजनाओं के लिए लचीलेपन का अभाव है।

इस अड़चन के बारे में, हनोई लॉ यूनिवर्सिटी की परिषद के उपाध्यक्ष, एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. गुयेन क्वांग तुयेन ने कहा कि कानून में प्रमुख परियोजनाओं के लिए एक विशिष्ट तंत्र होना चाहिए, क्योंकि यदि हम पर्याप्त प्रशासनिक प्रक्रियाओं का इंतजार करते हैं, तो राजमार्गों, हवाई अड्डों और बड़े औद्योगिक पार्कों जैसे राष्ट्रीय रणनीतिक बुनियादी ढांचे की प्रगति में देरी होगी, जिससे प्रबंधन एजेंसियों को कानूनी जोखिमों की तुलना में बहुत अधिक नुकसान होगा।

यह अड़चन यह भी दर्शाती है कि भूमि अधिग्रहण नियमों को तैयार करने में लचीलेपन की कमी बुनियादी ढाँचे के विकास में बाधा डाल रही है - एक ऐसा क्षेत्र जिसे वियतनाम गति देने का लक्ष्य रखता है। विशेषज्ञों के अनुसार, तात्कालिक समाधान प्रमुख परियोजनाओं के लिए एक विशेष प्राधिकरण तंत्र का अध्ययन करना है, जो सार्वजनिक निवेश कानून या बोली कानून में मौजूद तंत्र के समान हो, ताकि मुआवज़े और साइट मंज़ूरी में आने वाली "अड़चनों" से बचा जा सके।

चौथी बाधा जिसे दूर करने की आवश्यकता है, वह है अपर्याप्त, अस्थिर भूमि मूल्य निर्धारण तंत्र, जो कार्यान्वयनकर्ताओं के बीच आशंकाएँ पैदा करता है। 2024 के भूमि कानून ने "भूमि मूल्य ढाँचे" को समाप्त कर दिया है और एक भूमि मूल्य तालिका तंत्र को अपनाया है जिसे सालाना अद्यतन किया जाता है, जो बाजार मूल्य को और अधिक बारीकी से दर्शाता है। यह एक उल्लेखनीय कदम है, लेकिन वर्तमान मूल्य निर्धारण तंत्र के व्यावहारिक अनुप्रयोग में अभी भी कई अड़चनें हैं।

सबसे पहले, विशिष्ट भूमि मूल्यों का निर्धारण परामर्शदात्री संगठनों और बाज़ार के आंकड़ों पर बहुत अधिक निर्भर करता है, जबकि सूचना प्रणाली और राष्ट्रीय भूमि मूल्य डेटाबेस अभी तक पूर्ण नहीं हैं, जिसके कारण विभिन्न स्थानों के मूल्यांकन परिणामों में असंगति होती है। अधिशेष विधि - परियोजना भूमि मूल्य निर्धारण का मुख्य साधन - का मानकीकरण नहीं किया गया है, जिससे निवेश लागत बढ़ जाती है, जिसका उद्यमों की प्रतिस्पर्धात्मकता पर नकारात्मक प्रभाव पड़ता है।

केंद्रीय आर्थिक प्रबंधन संस्थान के पूर्व उप निदेशक डॉ. ट्रान किम चुंग ने कहा कि यदि पारदर्शी मूल्यांकन डेटाबेस नहीं बनाया गया, तो कार्यान्वयनकर्ता हमेशा गलतियाँ करने से डरते रहेंगे। परिणामस्वरूप, कई स्थान "हस्ताक्षर करने से बचते हैं", जिससे सार्वजनिक निवेश की प्रगति और शहरी एवं औद्योगिक पार्क विकास, दोनों ही धीमी हो जाती हैं। यह अड़चन न केवल एक तकनीकी समस्या है, बल्कि सार्वजनिक कर्तव्यों के निर्वहन में एक मनोवैज्ञानिक ज़िम्मेदारी भी है। जब ज़मीन की कीमतें वित्तीय दायित्वों से जुड़ी होती हैं, तो किसी भी विचलन के कारण निरीक्षण, जाँच या आपराधिक दायित्व हो सकता है।

इसलिए, सरकार को शीघ्र ही एक तंत्र जारी करने की आवश्यकता है, ताकि इस प्रक्रिया को उचित रूप से क्रियान्वित करने वालों को संरक्षण प्रदान किया जा सके, साथ ही भूमि मूल्य डेटा के डिजिटलीकरण को बढ़ावा दिया जा सके, स्थानीय लोगों के लिए कार्य करने और जिम्मेदारी लेने का साहस करने हेतु एक सुरक्षित कानूनी गलियारा बनाया जा सके - श्री चुंग ने प्रस्ताव दिया।

इसके अलावा, संक्रमण काल ​​में भूमि कानून और संबंधित कानूनों के बीच तालमेल का अभाव पाँचवीं बाधा है जिसका समाधान आवश्यक है। यह एक प्रणालीगत बाधा भी है। जब भूमि कानून 2024 लागू होगा, तो कई अन्य कानूनों में भी संशोधन या पूरकता की जाएगी या वे उसी समय प्रभावी होंगे, जैसे आवास कानून 2024, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून, बोली कानून, निवेश कानून, आदि।

हालाँकि, इन कानूनों के बीच अभी भी तालमेल नहीं बैठा है, जिससे संक्रमण काल ​​के दौरान कई इलाकों में भ्रम की स्थिति पैदा हो रही है। उदाहरण के लिए, व्यावसायिक आवास परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण प्राप्त करने संबंधी नियमन को राष्ट्रीय सभा के प्रस्ताव और सरकार के आदेश में समायोजित किया गया है, लेकिन भूमि कानून के मार्गदर्शक दस्तावेजों में इसे समय पर "समर्थित" नहीं किया गया है। हनोई, हो ची मिन्ह सिटी जैसे कुछ इलाकों में परियोजनाओं के आदेश का "प्रतीक्षा" करने की स्थिति दिखाई दे रही है, जिससे संसाधनों की बर्बादी हो रही है।

कानूनी दृष्टिकोण से, वकील ट्रुओंग थान डुक ने टिप्पणी की: "हमने भूमि कानून में संशोधन करने में काफी प्रगति की है, लेकिन यदि संबंधित कानूनों में समकालिक रूप से संशोधन नहीं किया जाता है, तो अभी भी "कानूनों का इंतजार कानूनों" जैसा होगा, जिससे व्यवसायों के लिए यह जानना मुश्किल हो जाएगा कि उनकी निवेश प्रक्रियाओं को किस आधार पर रखा जाए।"

इस अड़चन को दूर करने के लिए, सरकार ने सक्रियता से प्रस्ताव 339/NQ-CP जारी किया है, जिसमें भूमि कानून के कार्यान्वयन में आने वाली कठिनाइयों को दूर करने के लिए तंत्र और नीतियों पर एक अलग प्रस्ताव राष्ट्रीय सभा में प्रस्तुत किया गया है। हालाँकि, इस प्रस्ताव को वास्तव में प्रभावी बनाने के लिए, पुराने और नए नियमों के बीच संक्रमण पर विस्तृत मार्गदर्शन की आवश्यकता है, ताकि निवेश परियोजनाओं के कार्यान्वयन में "कानूनी अंतराल" पैदा न हो - वकीलों ने सुझाव दिया।

10वें सत्र में 2024 भूमि कानून को लागू करने में आने वाली पांच सबसे बड़ी बाधाओं के साथ, 15वीं राष्ट्रीय असेंबली द्वारा सरकार और कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय के प्रस्तावों के आधार पर भूमि कानून के कार्यान्वयन को व्यवस्थित करने में आने वाली कठिनाइयों को दूर करने के लिए तंत्र और नीतियों पर एक विशेष प्रस्ताव पर विचार करने और उसे शीघ्र ही जारी करने की उम्मीद है।

इसके अलावा, विशेषज्ञों ने समझ और कार्यान्वयन प्रक्रियाओं को एकीकृत करने के लिए संबंधित कानूनों (निवेश कानून, आवास कानून, बोली कानून, निर्माण कानून) की समीक्षा और समकालिक समायोजन का भी प्रस्ताव रखा। विशेष रूप से, भूमि डेटा के डिजिटलीकरण को मज़बूत करना, वार्षिक भूमि मूल्य सूचियों का प्रचार करना, एक पारदर्शी आधार तैयार करना और प्रबंधन एजेंसियों के लिए कानूनी जोखिमों को कम करना आवश्यक है। नियमों का पालन करने वालों को प्रशिक्षित और संरक्षित करने, कार्य करने के साहस और ज़िम्मेदारी लेने के साहस को प्रोत्साहित करने के साथ-साथ, प्रमुख परियोजनाओं के लिए विशिष्ट तंत्रों को बढ़ावा देना आवश्यक है, जिससे बुनियादी ढाँचे, औद्योगीकरण और शहरीकरण की प्रगति सुनिश्चित हो सके।

यदि उपरोक्त बाधाओं की पहचान कर उन्हें शीघ्रता से और समकालिक रूप से हल किया जाए, तो 2024 का भूमि कानून अपनी भूमिका पूरी तरह से निभाएगा। तभी भूमि वास्तव में सतत विकास की प्रेरक शक्ति बन पाएगी, न कि वर्तमान एकीकरण और औद्योगीकरण प्रक्रिया में एक "बाधा"।

स्रोत: https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm