बॉन्ड और रियल एस्टेट के लिए बाधाओं को दूर करना।

निर्माण मंत्रालय ने हाल ही में प्रकाशित अचल संपत्ति और आवास बाजार पर अपनी रिपोर्ट में कहा है कि अचल संपत्ति व्यवसाय कई कठिनाइयों का सामना कर रहे हैं। विशेष रूप से, 2022 में दिवालियापन या विघटन की घोषणा करने वाले अचल संपत्ति व्यवसायों की संख्या 2021 की तुलना में 38.7% बढ़ गई है।

मुसीबतों का अंबार लग गया।

इस एजेंसी ने 2022 को रियल एस्टेट क्षेत्र में कार्यरत व्यवसायों के लिए एक चुनौतीपूर्ण वर्ष बताया, जिसमें कुछ निगमों ने कठिनाइयों से निपटने के लिए अपने कर्मचारियों की संख्या में 50% तक की कटौती की। इसके मुख्य कारण ऋण प्राप्त करने, बांड जारी करने और ग्राहकों से पूंजी जुटाने में कठिनाई थी, जिसके परिणामस्वरूप कई व्यवसायों में पूंजी की कमी हो गई और उन्हें परियोजनाओं के कार्यान्वयन में देरी या अस्थायी रूप से रोक लगानी पड़ी।

इसके अलावा, ब्याज दरों, विदेशी मुद्रा दरों, ईंधन की कीमतों और निर्माण सामग्री की कीमतों में वृद्धि के कारण व्यावसायिक लागत बढ़ गई है, जिससे व्यावसायिक कार्यों पर असर पड़ा है। ग्राहकों के लिए अचल संपत्ति खरीदने के लिए बैंक ऋण प्राप्त करने में कठिनाई भी अप्रत्यक्ष रूप से अचल संपत्ति उत्पादों और परियोजनाओं की तरलता को प्रभावित करती है; व्यवसाय पूंजी की वसूली और पुनर्निवेश के लिए अपने उत्पादों को बेचने में असमर्थ हैं।

इसके अलावा, 2022 के अंत से लेकर अब तक, कुछ व्यवसायों को कॉर्पोरेट बॉन्ड जारी करने को नियंत्रित करने वाली नीतियों में बदलाव सहित विभिन्न कारणों से निवेशकों को बॉन्ड का भुगतान समय से पहले करने के दबाव का भी सामना करना पड़ा है।

वियतनाम बॉन्ड मार्केट एसोसिएशन (VBMA) की वियतनामी बॉन्ड बाजार पर एक रिपोर्ट के अनुसार, पिछले वर्ष कॉर्पोरेट बॉन्ड जारी करने की कुल मात्रा 255,163 बिलियन वियतनामी वेंकट (VND) तक पहुंच गई, जो पिछले वर्ष की तुलना में 66% की कमी है। 2022 में अधिकांश क्षेत्रों के बॉन्ड जारी करने के मूल्य में पिछले वर्ष की तुलना में गिरावट आई, विशेष रूप से रियल एस्टेट कंपनियों द्वारा बॉन्ड जारी करने में कई प्रतिकूल व्यापक आर्थिक कारकों के कारण साल-दर-साल 80.8% तक की कमी आई।

पूंजी जुटाने में कठिनाइयों ने रियल एस्टेट बाजार में खरीद-बिक्री गतिविधियों को काफी प्रभावित किया है। (फोटो: टैन थान)

इस बीच, व्यवसायों को निर्धारित समय से पहले ही 210,830 अरब वीएनडी तक के बॉन्ड वापस खरीदने पड़े, जो 2021 की तुलना में 46% अधिक है। इसमें से रियल एस्टेट क्षेत्र ने लगभग 35,400 अरब वीएनडी के बॉन्ड वापस खरीदे। इसका मतलब है कि रियल एस्टेट के लिए पूंजी न केवल कम हो रही है, बल्कि पहले की तुलना में काफी घट भी रही है, जिससे इस उद्योग के कई व्यवसायों को और भी अधिक कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है। व्यवसायों द्वारा हाल ही में घोषित घाटे की एक श्रृंखला इस कठिनाई को दर्शाती है, जैसे कि फात डाट रियल एस्टेट को 2022 की अंतिम तिमाही में लगभग 230 अरब वीएनडी का नुकसान हुआ, सेन लैंड ने भी 2022 की चौथी तिमाही में 58.6 अरब वीएनडी का शुद्ध घाटा दर्ज किया, और डाट ज़ान ग्रुप को 400 अरब वीएनडी से अधिक का नुकसान हुआ... कई अन्य बड़े व्यवसायों ने भी राजस्व और मुनाफे में भारी गिरावट का अनुभव किया।

200 अरब वियतनामी डॉलर से अधिक के बकाया बॉन्ड ऋण वाली एक रियल एस्टेट कंपनी के निदेशक मंडल के अध्यक्ष ने कहा कि उनकी कंपनी ने ऋण और ब्याज भुगतान के चक्र से निकलने के लिए अपने निवेश पोर्टफोलियो को पुनर्गठित करने और परियोजनाओं को बेचने के लिए "नुकसान और कठिनाइयों" को स्वीकार किया है। हालांकि, इस समय बेचने के लिए साझेदार ढूंढना बेहद मुश्किल है, क्योंकि अधिकांश रियल एस्टेट कंपनियों की पूंजी खत्म हो रही है और न केवल रियल एस्टेट बल्कि सभी संपत्तियों को बेचना मुश्किल है।

"कॉर्पोरेट बॉन्ड बाजार में अचानक और तेजी से आई सख्ती ने हमें चौंका दिया है। फिलहाल हमारी चिंता यह है कि अपनी परियोजनाओं को लागू करने के लिए पूंजी कैसे जुटाएं, जबकि कई संबंधित नीतियां और प्रक्रियाएं अभी तक तय नहीं हुई हैं। इसलिए, हमें सरकार से यह अपेक्षा है कि वह व्यवसायों को उनकी परियोजनाओं को लागू करने में सहायता देने के लिए नीतिगत बाधाओं को दूर करने के उपाय शीघ्रता से खोजे," इस व्यक्ति ने बताया।

इस समस्या को दूर करने के कई समाधान हैं।

हो ची मिन्ह सिटी यूनिवर्सिटी ऑफ इकोनॉमिक्स के डॉ. गुयेन हुउ हुआन ने न्गुओई लाओ डोंग अखबार के एक रिपोर्टर से बात करते हुए कहा कि रियल एस्टेट बाजार को इनपुट और आउटपुट दोनों में कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है, खासकर पूंजी पर कड़े नियंत्रण के कारण। इसलिए, इस बाजार में पूंजी की कमी को दूर करने के लिए, वियतनाम के स्टेट बैंक को ऐसी नीतियां लागू करने की आवश्यकता है जो स्पष्ट रूप से समर्थन दर्शाती हों, जिसमें कुछ स्तर का अल्पकालिक ऋण समर्थन भी शामिल हो, ताकि रियल एस्टेट व्यवसायों की तरलता को बचाया जा सके।

डॉ. गुयेन हुउ हुआन ने कहा, "कॉर्पोरेट बॉन्ड से जुड़ी समस्याओं का समाधान रातोंरात नहीं हो सकता, वहीं रियल एस्टेट व्यवसायों को अधूरे प्रोजेक्ट्स को पूरा करने के लिए तत्काल कार्यशील पूंजी की आवश्यकता है। व्यवसाय विदेशी ऋण जैसे पूंजी के अन्य स्रोतों की तलाश कर सकते हैं, लेकिन उन्हें विनिमय दर जोखिमों का सामना करना पड़ेगा क्योंकि उन्हें अमेरिकी डॉलर में उधार लेना होगा, और सभी व्यवसाय अंतरराष्ट्रीय पूंजी जुटाने की शर्तों को पूरा नहीं करते हैं। इसलिए, अल्पावधि में, रियल एस्टेट व्यवसायों के 'बोझ को वहन करने' और उनकी रिकवरी में योगदान देने के लिए क्रेडिट पूंजी की आवश्यकता है।"

डॉ. गुयेन हुउ हुआन के अनुसार, न केवल रियल एस्टेट व्यवसायों को ऋण प्राप्त करने में कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है, बल्कि रहने या निवेश के लिए घर खरीदने हेतु ऋण लेने वाले व्यक्तिगत ग्राहकों को भी पूंजी प्राप्त करने में बाधाओं का सामना करना पड़ रहा है या उन्हें लगभग 15%-16% प्रति वर्ष की उच्च ब्याज दरों का सामना करना पड़ रहा है। इसलिए, ऋण ब्याज दरों को स्थिर करने या कम करने के लिए जल्द से जल्द समाधान की आवश्यकता है।

कॉर्पोरेट बॉन्ड की समस्या के समाधान के संबंध में, हो ची मिन्ह सिटी यूनिवर्सिटी ऑफ इकोनॉमिक्स के कॉर्पोरेट वित्त विभाग के उप प्रमुख डॉ. ले डाट ची का मानना ​​है कि बैंक ऋण के अतिरिक्त इसे व्यवसायों के लिए पूंजी जुटाने के एक महत्वपूर्ण माध्यम के रूप में मान्यता देना आवश्यक है। इसलिए, कॉर्पोरेट बॉन्ड बाजार को उसी प्रकार व्यवस्थित और प्रबंधित करने के उपाय किए जाने चाहिए, जिस प्रकार बैंकों को जमाकर्ताओं की सुरक्षा के लिए ऋण नियमों का पालन करना होता है।

इस बीच, वित्तीय और प्रतिभूति विशेषज्ञ लाम मिन्ह चान्ह का मानना ​​है कि कॉर्पोरेट बॉन्ड बाजार ने हाल ही में कई निवेशकों का विश्वास कम कर दिया है और वे दोबारा इसमें भाग लेने का इरादा नहीं रखते हैं। कॉर्पोरेट बॉन्ड की महत्वपूर्ण भूमिका को बहाल करने के लिए, निम्नलिखित शर्तों को सुनिश्चित किया जाना चाहिए:

सबसे पहले और सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि सभी कॉर्पोरेट बॉन्ड को प्रतिष्ठित रेटिंग एजेंसियों द्वारा क्रेडिट-रेट किया जाना चाहिए। इससे निवेशकों को प्रत्येक प्रकार के कॉर्पोरेट बॉन्ड के जोखिम स्तर को समझने में मदद मिलेगी। दूसरा, नियामक एजेंसियों को बॉन्ड वितरण पर कड़ा नियंत्रण रखना चाहिए। निजी तौर पर जारी किए गए बॉन्ड को जनता में वितरित करने के लिए किसी भी प्रकार की खामियों का फायदा नहीं उठाया जाना चाहिए। तीसरा, केवल प्रतिभूति ब्रोकरेज लाइसेंस धारकों को ही निवेशकों को बॉन्ड पर सलाह देने और बेचने की अनुमति दी जानी चाहिए। बैंक कर्मचारियों जैसे अयोग्य व्यक्तियों द्वारा बॉन्ड बिक्री पर सलाह देने से बचें।

चौथा, बॉन्ड बिक्री और परामर्श पेशेवरों को एक विस्तृत और कठोर परामर्श प्रक्रिया का पालन करना चाहिए ताकि निवेशकों को यह स्पष्ट रूप से समझ में आ सके कि वे किन कॉर्पोरेट बॉन्डों में निवेश कर रहे हैं और उन बॉन्डों से जुड़े संभावित जोखिम क्या हैं। विशेषज्ञ लाम मिन्ह चान्ह ने जोर देते हुए कहा, "यदि ये चीजें की जाती हैं, तो कॉर्पोरेट बॉन्ड धीरे-धीरे मजबूत होकर उभरेंगे और व्यवसायों, विशेष रूप से रियल एस्टेट व्यवसायों को पूंजी प्रदान करने का एक माध्यम बनेंगे।"

नियामक एजेंसी के दृष्टिकोण से, निर्माण मंत्रालय के आवास और अचल संपत्ति बाजार प्रबंधन विभाग के निदेशक श्री होआंग हाई ने कहा कि निर्माण मंत्रालय ने वित्त मंत्रालय को घरेलू बाजार में निजी कॉर्पोरेट बांडों की पेशकश और व्यापार तथा अंतरराष्ट्रीय बाजार में कॉर्पोरेट बांडों की पेशकश को विनियमित करने वाले डिक्री 65/2022/एनडी-सीपी में संशोधन और परिवर्धन सरकार को प्रस्तुत करने का प्रस्ताव दिया है; कानून के अनुसार घरेलू बाजार में कॉर्पोरेट बांडों की पेशकश और व्यापार तथा अंतरराष्ट्रीय बाजार में कॉर्पोरेट बांडों की पेशकश पर मार्गदर्शन और दिशा को मजबूत करने के लिए; और सट्टेबाजी, हेरफेर और मूल्य वृद्धि से बचने के लिए शेयर बाजार में अचल संपत्ति व्यवसायों की पूंजी जुटाने की गतिविधियों को नियंत्रित करने के लिए।

निर्माण मंत्रालय ने प्रस्ताव दिया है कि वियतनाम के स्टेट बैंक अर्थव्यवस्था को समर्थन देने के लिए एक उपयुक्त ऋण सीमा प्रबंधन योजना पर विचार करे और उसे प्रस्तावित करे; व्यवसायों, गृह खरीदारों और निवेशकों के लिए ऋण तक पहुंच को सुगम बनाने के लिए ऋण संस्थानों को निर्देशित और मार्गदर्शन करे। साथ ही, ऋण संस्थानों को कानून के अनुसार पात्र व्यवसायों और अचल संपत्ति परियोजनाओं को शीघ्रता से ऋण देने और वितरित करने के लिए मार्गदर्शन और निर्देश देने का अनुरोध किया गया है; सामाजिक आवास परियोजनाओं, श्रमिक आवास, किफायती वाणिज्यिक आवास और उत्पादन एवं सामाजिक कल्याण उद्देश्यों की पूर्ति करने वाली अन्य प्रकार की अचल संपत्तियों को उच्च दक्षता और उच्च चुकौती क्षमता के साथ ऋण देने को प्राथमिकता दी जाए।

स्थानीय निकायों के लिए, अपने क्षेत्र में आवास और अचल संपत्ति परियोजनाओं की समीक्षा और सूची तैयार करना आवश्यक है; विशेष रूप से उन परियोजनाओं के कारणों का आकलन करना चाहिए जिन्हें निवेश की मंजूरी मिल चुकी है लेकिन जिनका कार्यान्वयन नहीं हुआ है या जिनमें देरी हुई है। इसके आधार पर, बाजार में आपूर्ति बढ़ाने के लिए आवास परियोजनाओं में निवेश की तैयारी में आने वाली कानूनी और प्रक्रियात्मक कठिनाइयों को दूर करने पर ध्यान केंद्रित करना चाहिए। प्रशासनिक सुधारों में तेजी लानी चाहिए, ताकि क्षेत्र में अचल संपत्ति परियोजनाओं के कार्यान्वयन की प्रक्रियाओं में जिम्मेदारी से बचने या देरी करने से बचा जा सके।

अंतर्राष्ट्रीय अनुभव का अध्ययन

राष्ट्रीय वित्तीय और मौद्रिक नीति सलाहकार परिषद के सदस्य डॉ. कैन वान लुक ने कहा कि उन्होंने चीन के रियल एस्टेट बाजार को बचाने के लिए 16 समाधानों का गहन अध्ययन किया है और पाया है कि वियतनाम उनमें से 10 को लागू करने पर विचार कर सकता है।

"दरअसल, हमने पहले ही कुछ समाधान लागू कर दिए हैं, जैसे करों का भुगतान टालना/स्थगित करना, ऋणों का भुगतान टालना/स्थगित करना... हमने निर्माण मंत्रालय, वित्त मंत्रालय और सरकार को देश की वास्तविक स्थिति के आधार पर उपयुक्त उपायों पर शोध करने और उन्हें खोजने की सलाह भी दी है।"

"उदाहरण के लिए, व्यवसायों को समय पर ऋण चुकाने के लिए कुछ संपत्तियों को बेचने पर छूट स्वीकार करनी पड़ती है; कठिन परिस्थितियों में ऋणधारकों के साथ ऋण विस्तार पर बातचीत करना, जिसकी अनुमति डिक्री 65 द्वारा दी गई है। वस्तुओं के बदले धन का आदान-प्रदान, अचल संपत्ति के बदले बांड का आदान-प्रदान - इन समाधानों के लिए संभावित कानूनी समस्याओं से बचने के लिए राज्य के मार्गदर्शन की आवश्यकता होती है। व्यवसायों को ऋण पुनर्गठन की अनुमति है, जिसका अर्थ है कि उन्हें पुराने ऋणों को चुकाने के लिए नए बांड जारी करने की अनुमति है..." - श्री ल्यूक ने कहा।

(*) 30 जनवरी के अंक से न्गुओई लाओ डोंग अखबार देखें।

स्रोत: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm