बांड और अचल संपत्ति के लिए कठिनाइयों का समाधान

हाल ही में जारी रियल एस्टेट और आवास बाजार पर एक रिपोर्ट में, निर्माण मंत्रालय ने कहा कि रियल एस्टेट व्यवसायों को कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है। विशेष रूप से, 2022 में दिवालियापन और विघटन की घोषणा करने वाले रियल एस्टेट व्यवसायों की संख्या 2021 की तुलना में 38.7% बढ़ गई।

कठिनाई पर कठिनाई

इस एजेंसी का आकलन है कि 2022 एक ऐसा साल होगा जब रियल एस्टेट क्षेत्र में काम करने वाले व्यवसायों को कई चुनौतियों का सामना करना पड़ेगा, कुछ निगम इन चुनौतियों से निपटने के लिए अपने कर्मचारियों की संख्या में 50% तक की कटौती कर रहे हैं। मुख्य कारण क्रेडिट ऋण प्राप्त करने, बॉन्ड जारी करने और ग्राहकों से पूंजी जुटाने में आने वाली कठिनाइयाँ हैं, जिसके कारण कई व्यवसायों के पास पूंजी की कमी हो रही है, जिससे उन्हें परियोजनाओं के कार्यान्वयन में देरी करनी पड़ रही है या उन्हें अस्थायी रूप से स्थगित करना पड़ रहा है।

इसके अलावा, ऋण ब्याज दरें, विदेशी मुद्रा दरें, गैसोलीन की कीमतें और निर्माण सामग्री की कीमतें बढ़ गई हैं, जिससे व्यवसायों की लागत बढ़ गई है और व्यावसायिक संचालन प्रभावित हो रहा है। यह तथ्य कि अचल संपत्ति खरीदने वाले ग्राहकों को बैंक ऋण प्राप्त करने में कठिनाई होती है, अप्रत्यक्ष रूप से अचल संपत्ति उत्पादों और परियोजनाओं की तरलता को भी प्रभावित करता है; व्यवसाय पूंजी की वसूली और पुनर्निवेश के लिए उत्पाद नहीं बेच सकते।

इसके अलावा, 2022 के अंत से अब तक, कुछ उद्यम अभी भी कई कारणों से निवेशकों को बांड जल्दी चुकाने के दबाव में हैं, जिसमें उद्यमों द्वारा जारी बांड को नियंत्रित करने के लिए नीतियों में बदलाव भी शामिल है।

वियतनाम बॉन्ड मार्केट एसोसिएशन (VBMA) की वियतनाम बॉन्ड मार्केट रिपोर्ट से पता चलता है कि पिछले साल कॉर्पोरेट बॉन्ड जारी करने की कुल मात्रा VND255,163 बिलियन तक पहुँच गई, जो पिछले वर्ष की तुलना में 66% कम है। 2022 में अधिकांश उद्योग समूहों के जारीकरण मूल्य में पिछले वर्ष की तुलना में कमी आई, विशेष रूप से रियल एस्टेट उद्यमों द्वारा बॉन्ड जारी करने में कई प्रतिकूल मैक्रो कारकों के संदर्भ में इसी अवधि की तुलना में 80.8% की कमी आई।

पूँजी स्रोतों में कठिनाइयाँ रियल एस्टेट बाज़ार में खरीद-बिक्री की गतिविधियों को बहुत प्रभावित करती हैं। फोटो: टैन थान

इस बीच, उद्यमों को अग्रिम रूप से 210,830 बिलियन VND तक के बॉन्ड वापस खरीदने पड़े, जो 2021 की तुलना में 46% की वृद्धि है। जिसमें से, रियल एस्टेट समूह ने लगभग 35,400 बिलियन VND अग्रिम रूप से खरीदे। इसका मतलब है कि रियल एस्टेट के लिए पूंजी स्रोत न केवल कड़े किए गए हैं, बल्कि पहले की तुलना में काफी कम भी हुए हैं, जिससे उद्योग में कई उद्यम मुश्किल में पड़ गए हैं। हाल ही में घोषित घाटे की एक श्रृंखला इस कठिनाई को दर्शाती है, जैसे कि फाट डाट रियल एस्टेट ने 2022 की अंतिम तिमाही में लगभग 230 बिलियन VND का नुकसान उठाया, सेन लैंड ने भी 2022 की चौथी तिमाही में 58.6 बिलियन VND तक के कर के बाद नुकसान की सूचना दी या डाट ज़ान्ह समूह को 400 बिलियन VND से अधिक का शुद्ध घाटा हुआ...

200 बिलियन से अधिक VND के बांड ऋण वाली एक रियल एस्टेट कंपनी के निदेशक मंडल के अध्यक्ष ने कहा कि उनकी कंपनी ने अपने निवेश पोर्टफोलियो को पुनर्व्यवस्थित करने, ऋण और ब्याज की स्थिति से बचने के लिए परियोजनाओं को बेचने के लिए "नुकसान और दर्द" को स्वीकार किया है... लेकिन इस समय के दौरान बेचने के लिए साझेदार ढूंढना बेहद मुश्किल है, क्योंकि अधिकांश रियल एस्टेट कंपनियों ने अपने पूंजी स्रोतों को समाप्त कर दिया है, और किसी भी संपत्ति को बेचना मुश्किल है, न कि केवल अचल संपत्ति।

उन्होंने कहा, "कॉर्पोरेट बॉन्ड बाज़ार में अचानक और बहुत तेज़ी से आई सख्ती ने हमें समय पर प्रतिक्रिया देने में असमर्थ बना दिया है। अब हम जिस बात को लेकर चिंतित हैं, वह यह है कि परियोजनाओं को लागू करने के लिए पूँजी कैसे जुटाई जाए, जबकि प्रक्रियाओं से जुड़ी कई नीतियों का समाधान नहीं हो पाया है। इसलिए, हमें चाहिए कि सरकार जल्द ही परियोजनाओं को लागू करने में व्यवसायों का समर्थन करने वाली नीतियों को हटाए।"

कई समाधान

लाओ डोंग समाचार पत्र के पत्रकारों से बात करते हुए, हो ची मिन्ह सिटी यूनिवर्सिटी ऑफ़ इकोनॉमिक्स के डॉ. गुयेन हू हुआन ने कहा कि रियल एस्टेट बाज़ार इनपुट और आउटपुट, दोनों ही मामलों में कठिनाइयों का सामना कर रहा है, खासकर पूंजी स्रोतों पर कड़ा नियंत्रण है। इसलिए, इस बाज़ार की पूंजीगत कठिनाइयों को दूर करने के लिए, स्टेट बैंक को अपनी नीति को विशिष्ट संदेश देकर और रियल एस्टेट उद्यमों के लिए तरलता बनाए रखने हेतु कुछ हद तक अल्पकालिक ऋण पूंजी को समर्थन देकर प्रदर्शित करना होगा।

"क्योंकि कॉर्पोरेट बॉन्ड की कठिनाइयों का समाधान रातोंरात नहीं हो सकता, जबकि रियल एस्टेट उद्यमों को अधूरी परियोजनाओं को लागू करने के लिए कार्यशील पूंजी की सख्त जरूरत है। उद्यम विदेशी ऋण जैसे पूंजी के अन्य स्रोतों की तलाश कर सकते हैं, लेकिन उन्हें विनिमय दर के जोखिमों का सामना करना पड़ेगा क्योंकि उन्हें अमेरिकी डॉलर में उधार लेना होगा और सभी उद्यम अंतर्राष्ट्रीय पूंजी जुटाने की शर्तों को पूरा नहीं करते हैं। इसलिए, अल्पकालिक समस्या अभी भी "समर्थन" के लिए ऋण पूंजी की आवश्यकता है, जो रियल एस्टेट उद्यमों को उबरने में मदद करने में योगदान दे।" - डॉ. गुयेन हू हुआन ने कहा।

डॉ. गुयेन हू हुआन के अनुसार, न केवल रियल एस्टेट उद्यमों के लिए ऋण पूंजी की समस्याएँ आ रही हैं, बल्कि रहने या निवेश के लिए घर खरीदने हेतु ऋण लेने वाले व्यक्तिगत ग्राहकों के पास भी पूंजी की सीमित पहुँच है या उनकी ब्याज दरें लगभग 15%-16%/वर्ष की ऊँची हैं। इसलिए, ऋण ब्याज दर को स्थिर या कम करने के लिए जल्द ही कोई समाधान निकालने की आवश्यकता है।

कॉरपोरेट बांड समस्या के समाधान के संबंध में, हो ची मिन्ह सिटी यूनिवर्सिटी ऑफ इकोनॉमिक्स के कॉरपोरेट फाइनेंस संकाय के उप प्रमुख डॉ. ले डाट ची ने कहा कि इसे बैंक ऋण के अलावा उद्यमों के लिए एक महत्वपूर्ण पूंजी जुटाने के चैनल के रूप में मान्यता देना आवश्यक है, ताकि कॉरपोरेट बांड बाजार को व्यवस्थित और प्रबंधित करने के उपाय उसी तरह किए जा सकें जिस तरह बैंकों को जमाकर्ताओं की सुरक्षा के लिए ऋण देने के नियमों का पालन करना चाहिए।

इस बीच, वित्तीय एवं प्रतिभूति विशेषज्ञ लाम मिन्ह चान्ह ने कहा कि कॉर्पोरेट बॉन्ड बाज़ार ने हाल ही में कई निवेशकों का विश्वास खो दिया है और अब उनका इसमें दोबारा भाग लेने का कोई इरादा नहीं है। कॉर्पोरेट बॉन्ड की महत्वपूर्ण भूमिका को बहाल करने के लिए, निम्नलिखित शर्तें सुनिश्चित की जानी चाहिए:

सबसे पहले और सबसे ज़रूरी बात यह है कि सभी कॉर्पोरेट बॉन्ड की रेटिंग प्रतिष्ठित रेटिंग एजेंसियों द्वारा की जानी चाहिए। इससे निवेशकों को हर तरह के कॉर्पोरेट बॉन्ड के जोखिम के स्तर का पता चल जाएगा। दूसरा, नियामक एजेंसियों को बॉन्ड के वितरण पर सख्त नियंत्रण रखना होगा। कानून को दरकिनार करने और निजी तौर पर जारी बॉन्ड को जनता में वितरित करने से पूरी तरह बचें। तीसरा, केवल प्रतिभूति ब्रोकरेज प्रमाणपत्र वाले लोगों को ही निवेशकों को बॉन्ड बेचने और सलाह देने की अनुमति है। बैंक कर्मचारियों जैसे गैर-पेशेवरों से बॉन्ड बिक्री पर सलाह लेने से बचें।

चौथा, बॉन्ड सलाहकारों और विक्रेताओं को एक विस्तृत और सख्त परामर्श प्रक्रिया का पालन करना चाहिए ताकि निवेशक स्पष्ट रूप से समझ सकें कि वे किन कॉर्पोरेट बॉन्ड में निवेश कर रहे हैं और उन कॉर्पोरेट बॉन्ड के संभावित जोखिम क्या हैं। विशेषज्ञ लैम मिन्ह चान्ह ने ज़ोर देकर कहा, "अगर हम ऐसा कर पाते हैं, तो कॉर्पोरेट बॉन्ड धीरे-धीरे उबरेंगे और मज़बूती से विकसित होंगे, और व्यवसायों, खासकर रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए पूंजी आपूर्ति का एक माध्यम बनेंगे।"

प्रबंधन एजेंसी के दृष्टिकोण से, निर्माण मंत्रालय के आवास और रियल एस्टेट बाजार प्रबंधन विभाग के निदेशक श्री होआंग हाई ने कहा कि निर्माण मंत्रालय ने वित्त मंत्रालय को घरेलू बाजार में व्यक्तिगत कॉर्पोरेट बॉन्ड की पेशकश और व्यापार और अंतरराष्ट्रीय बाजार में कॉर्पोरेट बॉन्ड की पेशकश को विनियमित करने वाले डिक्री 65/2022/एनडी-सीपी में संशोधन और पूरक करने के लिए सरकार को प्रस्तुत करने का प्रस्ताव दिया है; घरेलू बाजार में कॉर्पोरेट बॉन्ड की पेशकश और व्यापार और कानूनी नियमों के अनुसार अंतरराष्ट्रीय बाजार में कॉर्पोरेट बॉन्ड की पेशकश पर दिशा और मार्गदर्शन को मजबूत करना; अटकलों, हेरफेर और मूल्य मुद्रास्फीति से बचने, शेयर बाजार पर अचल संपत्ति व्यवसायों की पूंजी जुटाने की गतिविधियों को नियंत्रित करना।

स्टेट बैंक के संबंध में, निर्माण मंत्रालय ने अर्थव्यवस्था को सहारा देने के लिए उचित ऋण सीमा प्रबंधन योजनाओं पर विचार और प्रस्ताव देने का प्रस्ताव रखा; उद्यमों, घर खरीदारों और निवेशकों के लिए ऋण पूँजी तक पहुँच के लिए परिस्थितियाँ बनाने हेतु ऋण संस्थाओं को निर्देशित और निर्देशित किया। ऋण संस्थाओं को निर्देशित और निर्देशित किया कि वे उन उद्यमों और रियल एस्टेट परियोजनाओं को शीघ्रता से ऋण दें और वितरित करें जो कानून के अनुसार शर्तों को पूरा करती हैं; सामाजिक आवास परियोजनाओं, श्रमिक आवास, कम लागत वाले वाणिज्यिक आवास और अन्य प्रकार की रियल एस्टेट परियोजनाओं को ऋण देने को प्राथमिकता दें जो उच्च दक्षता और ऋण चुकौती क्षमता के साथ उत्पादन और सामाजिक सुरक्षा उद्देश्यों की पूर्ति करती हैं।

स्थानीय निकायों के लिए, क्षेत्र में आवास और रियल एस्टेट परियोजनाओं की समीक्षा और सूची बनाना आवश्यक है; विशेष रूप से उन परियोजनाओं के कारणों और कारणों का आकलन करें जिन्हें निवेश के लिए स्वीकृत किया गया था, लेकिन उनका क्रियान्वयन नहीं हुआ है या जिनका क्रियान्वयन धीमा है। इस आधार पर, बाजार में आपूर्ति बढ़ाने के लिए आवास परियोजनाओं में निवेश की तैयारी हेतु कानूनी मामलों और प्रक्रियाओं में आने वाली कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने पर ध्यान केंद्रित करें। प्रशासनिक प्रक्रिया सुधार में तेजी लाएँ, क्षेत्र में रियल एस्टेट परियोजनाओं के क्रियान्वयन हेतु ज़िम्मेदारी से बचने या प्रक्रियाओं के निपटारे में देरी से बचें।

अनुसंधान अंतर्राष्ट्रीय अनुभव

राष्ट्रीय वित्तीय एवं मौद्रिक नीति सलाहकार परिषद के सदस्य डॉ. कैन वान ल्यूक ने कहा कि उन्होंने चीन के रियल एस्टेट बाजार को बचाने के लिए 16 समाधानों का ध्यानपूर्वक अध्ययन किया है और पाया है कि वियतनाम उनमें से 10 का अध्ययन कर उन्हें लागू कर सकता है।

"वास्तव में, हम कुछ समाधानों को क्रियान्वित कर रहे हैं, जैसे कर स्थगन/स्थगन, ऋण स्थगन/स्थगन... हमने अन्य समाधानों का अध्ययन करने और देश की वास्तविक स्थिति के लिए उपयुक्त दिशा खोजने के लिए निर्माण मंत्रालय, वित्त मंत्रालय और सरकार से भी परामर्श किया है।

उदाहरण के लिए, उद्यमों को समय पर ऋण चुकाने के लिए कुछ संपत्तियाँ बेचने पर छूट स्वीकार करनी होगी; कठिन परिस्थितियों में ऋण बढ़ाने के लिए बॉन्डधारकों से बातचीत करनी होगी, यह डिक्री 65 द्वारा अनुमत है। वस्तुओं के लिए मुद्रा का आदान-प्रदान, अचल संपत्ति के लिए बॉन्ड का आदान-प्रदान, इस समाधान को राज्य द्वारा निर्देशित किया जाना चाहिए ताकि उत्पन्न होने वाली कानूनी समस्याओं से बचा जा सके। उद्यमों को ऋण को आगे बढ़ाने की अनुमति है, अर्थात, उन्हें पुराने ऋणों का भुगतान करने के लिए नए ऋण जारी करने की अनुमति है..." - श्री ल्यूक ने कहा।

(*) लाओ डोंग समाचार पत्र का 30 जनवरी का अंक देखें

स्रोत: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm