आवास की कीमतों की "अड़चन" को सुलझाना: सामाजिक आवास का विकास एक रणनीतिक प्राथमिकता होनी चाहिए

VTV.vn - बड़े शहरों में अपार्टमेंट की कीमतें बहुत अधिक हैं, जो अधिकांश लोगों, विशेषकर निम्न और मध्यम आय वाले लोगों की सामर्थ्य से कहीं अधिक हैं।

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इस स्थिति का सामना करते हुए, आवास नीति और रियल एस्टेट बाज़ार पर हाल ही में आयोजित केंद्रीय संचालन समिति सम्मेलन में, प्रधानमंत्री फाम मिन्ह चीन्ह ने एक ऐसा सवाल उठाया जिसने पूरे उद्योग को "असंगत" बना दिया: "हमें इस सवाल का जवाब देना होगा कि अपार्टमेंट की कीमतें ऊँची क्यों हैं और ऊँची ही क्यों रहती हैं?" यह सवाल न केवल बाज़ार की तर्कसंगतता को लेकर चिंताओं को दर्शाता है, बल्कि आवास विकास, खासकर सामाजिक आवास क्षेत्र - जिसे बड़े पैमाने पर अपार्टमेंट की कीमतों को कम करने की कुंजी माना जाता है - पर नीतियों, तंत्रों और सोच को समायोजित करने की तत्काल आवश्यकता को भी दर्शाता है।

* वास्तविक मांग - असंतुलित आपूर्ति

वित्तीय नियोजन विभाग ( निर्माण मंत्रालय ) के पूर्व निदेशक डॉ. बुई डुक हंग ने टिप्पणी की कि वर्तमान बाजार स्थिति का विश्लेषण करने से पता चलता है कि आपूर्ति-माँग का टकराव मुख्य कारणों में से एक है। जहाँ वाणिज्यिक आवास खंड, विशेष रूप से मध्यम-उच्च श्रेणी के आवास खंड में, उत्पादों की अधिकता है, वहीं सामाजिक आवास की भारी कमी है। अपार्टमेंट की कीमतों में वृद्धि के कई कारण हैं, लेकिन मूल कारण, जो कई वर्षों से बना हुआ है, वह है खरीदारों के लिए किफायती सामाजिक आवास खंड की आपूर्ति का अभाव।

प्रधानमंत्री फाम मिन्ह चीन्ह ने बताया कि रियल एस्टेट बाज़ार असंतुलित रूप से विकसित हो रहा है, जहाँ ज़्यादातर आपूर्ति उच्च-स्तरीय श्रेणी में केंद्रित है, जो समाज की वास्तविक ज़रूरतों से कोसों दूर है। आवास की कीमतें बहुत ज़्यादा बढ़ गई हैं, कभी-कभी तो नाटकीय रूप से बढ़ जाती हैं, खासकर हनोई और हो ची मिन्ह सिटी जैसे दो बड़े शहरों में। प्रधानमंत्री ने ज़ोर देकर कहा, "बहुत से लोगों को घरों की ज़रूरत है, लेकिन कीमतें बहुत ज़्यादा होने के कारण वे उन्हें खरीद नहीं पाते। जिन घरों की कीमत 7 करोड़ या 10 करोड़ वियतनामी डोंग प्रति वर्ग मीटर से ज़्यादा है, उन्हें खरीदने के लिए किसके पास पैसे हैं?"

निर्माण मंत्रालय की एक रिपोर्ट बताती है कि हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की कीमतें वर्तमान में औसतन 70-80 मिलियन VND/m2 पर बनी हुई हैं, जो वर्ष की शुरुआत की तुलना में लगभग 5.6% की वृद्धि है। इस बीच, कई सामाजिक आवास परियोजनाएँ निर्धारित समय पर क्रियान्वित नहीं हो पाई हैं, और 2030 तक 1 मिलियन सामाजिक आवास अपार्टमेंट बनाने की परियोजना में निर्धारित लक्ष्य का केवल 59.6% ही पूरा हो पाया है। इस क्षेत्र के विकास में सहायता के लिए 145,000 बिलियन VND के ऋण पैकेज के कार्यान्वयन के दो वर्षों के बाद भी केवल 4,000 बिलियन VND से अधिक का ही वितरण हो पाया है...

एक विशेषज्ञ के नज़रिए से, डॉ. बुई डुक हंग ने कहा कि अपार्टमेंट की कीमतों में कमी आने की एक बड़ी वजह यह है कि व्यवसायों को निवेश पूँजी तक पहुँचने में दिक्कत होती है। मौद्रिक नीति ने रियल एस्टेट डेवलपर्स के लिए बैंक ऋण तक पहुँचने के अनुकूल परिस्थितियाँ नहीं बनाई हैं, जबकि कॉर्पोरेट बॉन्ड और शेयर बाज़ार जैसे दीर्घकालिक पूँजी जुटाने के माध्यम अभी तक विकसित नहीं हुए हैं।

बैंकों से प्राप्त अल्पकालिक ऋण पूँजी के संदर्भ में, बढ़ते तरलता जोखिम बैंकों को ऋण देते समय सतर्क कर देते हैं। इससे व्यवसायों के लिए नई परियोजनाओं को लागू करना असंभव हो जाता है या उनमें देरी हो जाती है, जिससे वास्तविक आपूर्ति में कमी आती है और कीमतें बढ़ जाती हैं।

साथ ही, कई समायोजनों के बावजूद, कानूनी व्यवस्था में अभी भी कई ओवरलैप्स हैं, अस्पष्टता है और कार्यान्वयन प्रक्रिया में कठिनाइयाँ पैदा करती है। लंबी प्रशासनिक प्रक्रियाएँ, कार्यात्मक एजेंसियों और स्थानीय निकायों के बीच समन्वय का अभाव, और जमीनी स्तर पर सीमित प्रबंधन क्षमता भी निर्माण में निवेश और आवास को बाज़ार में लाने की प्रक्रिया को धीमा कर देती है।

कानूनी और पूंजीगत कारकों के अलावा, अपार्टमेंट परियोजनाओं की इनपुट लागत भी बढ़ रही है। ज़मीन की कीमतें, साइट क्लीयरेंस की लागत, भूमि उपयोग शुल्क, कर, फीस और निर्माण सामग्री की कीमतें, सभी बढ़ रही हैं, जबकि कोई सख्त नियंत्रण व्यवस्था नहीं है। ये लागतें अंततः बिक्री मूल्य में शामिल हो जाती हैं, जिससे बोझ खरीदार पर पड़ता है - श्री हंग ने विश्लेषण किया।

दरअसल, कई व्यवसायों का यह भी मानना ​​है कि मौजूदा भूमि मूल्य सूची और भूमि उपयोग शुल्क गणना पद्धति परियोजना विकास लागत पर भारी बोझ डाल रही है। वहीं, विभिन्न इलाकों में भूमि मूल्यांकन और भूमि उपयोग शुल्क वसूली में असंगति है, जिससे पारदर्शिता की कमी हो रही है और निवेश लागत बढ़ रही है।

* बाजार पुनर्गठन

उपरोक्त स्थिति का सामना करते हुए, वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन की कार्यकारी समिति के सदस्य और G6 समूह के अध्यक्ष श्री गुयेन आन्ह क्यू ने 2025-2027 की अवधि में अपार्टमेंट की कीमतों को कम करने के लिए कई विशिष्ट और व्यावहारिक सुझाव दिए। सबसे पहले, एक नई भूमि मूल्य सूची को जल्द से जल्द पूरा करके और अधिक उचित दिशा में जारी करना आवश्यक है, साथ ही कानूनी प्रक्रियाओं को पूरी तरह से समाप्त करके, व्यवसायों के लिए परियोजनाओं को अधिक सुचारू रूप से लागू करने के लिए परिस्थितियाँ बनाना आवश्यक है।

साथ ही, व्यक्तियों द्वारा नीलाम की गई भूमि के लिए, श्री क्यू ने प्रस्ताव दिया कि 2 वर्षों के भीतर हस्तांतरण को सीमित करने, उच्च जमा राशि की आवश्यकता, वित्तीय क्षमता साबित करने और साथ ही नीलामी जीतने के बाद 7 दिनों के भीतर भुगतान करने के लिए एक तंत्र को स्पष्ट रूप से निर्धारित करना आवश्यक है, ताकि मूल्य वृद्धि की प्रतीक्षा में भूमि की अटकलों और जमाखोरी को समाप्त किया जा सके...

साथ ही, अपार्टमेंट परियोजनाओं के प्राथमिक बिक्री लाभ को नियंत्रित करना आवश्यक है, इसे 50% से अधिक न होने दें। क्योंकि श्री क्यू के अनुसार, वर्तमान में कई परियोजनाओं का लाभ मार्जिन 2-3 गुना अधिक है, जिससे बिक्री मूल्य वास्तविक लागत से दोगुने से भी अधिक हो जाता है। उदाहरण के लिए, 2022 में हनोई में एक लक्ज़री अपार्टमेंट परियोजना की लागत 40 मिलियन VND/m2 है और निर्माण लागत लगभग 25 मिलियन VND/m2 है, लेकिन 2025 तक कीमत बढ़कर 90 मिलियन VND/m2 हो जाएगी, जबकि लागत केवल लगभग 35 मिलियन VND/m2 ही बढ़ेगी।

विशेष रूप से, बड़े शहरों में और उनके आसपास सामाजिक आवास का सुदृढ़ विकास करना आवश्यक है, जिसमें समकालिक योजना और अच्छी अवसंरचना शामिल हो, ताकि वास्तविक बाजार मांग के अनुरूप आपूर्ति स्रोत का सृजन किया जा सके।

इसी विचार को साझा करते हुए, डॉ. बुई डुक हंग ने ज़ोर देकर कहा कि जागरूकता बढ़ाना और आवास निवेश को खरीद-बिक्री से हटाकर मुख्य रूप से किराये के आवास और किराए पर खरीद में निवेश बढ़ाने की ज़रूरत है। इसे सामाजिक आवास नीति के क्रियान्वयन में एक बड़ी सफलता माना जाना चाहिए।

इससे न केवल आवास की समस्या का समाधान होता है, बल्कि सामाजिक श्रम को विनियमित करने का भी एक समाधान है। श्रमिक किसी भी कार्यस्थल पर जा सकते हैं, जब उनके पास रहने के लिए एक ऐसी जगह हो जो उनकी आय के अनुकूल हो; खासकर जब संगठन का पुनर्गठन हो, द्वि-स्तरीय स्थानीय सरकार लागू हो, प्रांतों का विलय हो, जिला स्तर को समाप्त किया जाए, और कम्यूनों का विलय किया जाए।

"2013 के संविधान, पार्टी प्रस्तावों और सामाजिक-आर्थिक विकास रणनीति 2021-2030 की विचारधारा स्पष्ट रूप से कहती है: "आवास विकास की देखभाल करना राज्य, समुदाय और जनता की ज़िम्मेदारी है"। विशेष रूप से, राज्य को सामाजिक आवास विकास की देखभाल में अग्रणी भूमिका निभानी चाहिए। इसलिए, सामाजिक आवास के निर्माण और व्यवसाय में सार्वजनिक सेवा गतिविधियों वाले उद्यमों के मॉडल की समीक्षा करना आवश्यक है" - डॉ. बुई हंग ने सुझाव दिया।

बाजार के संदर्भ में, वियत एन होआ रियल एस्टेट कंपनी के महानिदेशक श्री त्रान खान क्वांग ने कहा कि मौजूदा बाजार में उत्पादों की नहीं, बल्कि उपयुक्त उत्पादों की कमी है। ज़्यादातर घर खरीदार रहने के लिए नहीं, बल्कि निवेश या सट्टेबाज़ी के लिए, मुनाफ़े की उम्मीद में घर खरीद रहे हैं। वहीं, जिन लोगों की वास्तविक ज़रूरतें हैं, वे ऊँची कीमतों के कारण घर नहीं खरीद पा रहे हैं।

कुछ मौजूदा भूमि प्रबंधन और शहरी विकास नीतियाँ, हालाँकि बाज़ार को नियंत्रित करने के उद्देश्य से हैं, अनजाने में आपूर्ति में बाधा डालती हैं। उदाहरण के लिए, भूमि के उपविभाजन और बिक्री को कड़ा करने वाले नियम, या "स्व-बातचीत से मुआवज़ा" तंत्र, छोटे पैमाने की परियोजनाओं को लागू करना लगभग असंभव बना देते हैं, जिससे बाज़ार का लचीलापन और विकेंद्रीकरण काफ़ी कम हो जाता है।

इसलिए, श्री क्वांग के अनुसार, अपार्टमेंट की कीमतों को कम करने के लिए न केवल पूंजी और प्रशासनिक प्रक्रियाओं से संबंधित समाधानों की आवश्यकता है, बल्कि नियोजन, भूमि, वित्तीय प्रबंधन और टिकाऊ आवास विकास के लिए अभिविन्यास में भी गहन सुधार की आवश्यकता है।

प्रधानमंत्री फाम मिन्ह चीन्ह ने सामाजिक-आर्थिक विकास नीतियों में सामाजिक आवास की रणनीतिक भूमिका पर बार-बार जोर दिया है, जो न केवल सामाजिक सुरक्षा प्रदान करता है, बल्कि व्यापक आर्थिक स्थिरता में भी योगदान देता है।

इस प्रकार, सामाजिक आवास को बाज़ार के लिए एक उत्प्रेरक के रूप में पहचाना जाता है। अपार्टमेंट की कीमतों को कम करने के लिए, पूंजी, भूमि, कर और नियोजन पर विशिष्ट तंत्रों के साथ, सामाजिक आवास के विकास को राष्ट्रीय निवेश प्राथमिकता के रूप में देखना आवश्यक है। साथ ही, विशिष्ट और व्यवहार्य प्रोत्साहन नीतियों के माध्यम से, निजी उद्यमों को इस क्षेत्र में सक्रिय रूप से भाग लेने के लिए प्रोत्साहित करना आवश्यक है।

विशेषज्ञ आम तौर पर इस बात पर सहमत हैं कि अपार्टमेंट की कीमतों को कम करने की समस्या का समाधान कुछ एकल या अल्पकालिक उपायों से नहीं हो सकता। यह शहरी नियोजन, कानून, वित्त, कर से लेकर आवास विकास संबंधी सोच और व्यापक आर्थिक प्रबंधन रणनीति तक, कई क्षेत्रों से जुड़ा मुद्दा है।

विशेष रूप से, मंत्रालयों, शाखाओं, स्थानीय निकायों और व्यावसायिक समुदाय के बीच घनिष्ठ समन्वय की आवश्यकता है। इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि हमें आवास विकास को केवल एक निवेश उपकरण के रूप में नहीं, बल्कि लोगों की सेवा के लिए देखने की मानसिकता बदलनी होगी। जब रियल एस्टेट बाजार उपयुक्त उत्पादों, उचित और पारदर्शी कीमतों के साथ अपने वास्तविक मूल्य पर लौटेगा, तो लोगों के पास आवास तक पहुँचने के अधिक अवसर होंगे, और अर्थव्यवस्था को एक स्थिर, स्वस्थ और टिकाऊ बाजार से लाभ होगा।

स्रोत: https://vtv.vn/go-nut-that-gia-nha-phat-trien-nha-o-xa-hoi-phai-la-uu-tien-chien-luoc-100250924195403496.htm