शहरी निवेश परियोजनाओं के लिए बोली लगाने में स्थानीय लोगों के लिए प्रमुख बाधाओं को दूर करना

राज्य बजट में भुगतान की राशि के बजाय न्यूनतम दर निर्धारित करें

सरकार ने हाल ही में डिक्री संख्या 115/2024 जारी की है, जिसमें भूमि उपयोग वाली परियोजनाओं के क्रियान्वयन हेतु निवेशकों के चयन हेतु बोली लगाने संबंधी कानून को लागू करने हेतु कई अनुच्छेदों और उपायों का विवरण दिया गया है। इस डिक्री का सबसे बड़ा बदलाव यह है कि उद्यमों द्वारा राज्य के बजट में देय न्यूनतम दर को स्पष्ट रूप से परिभाषित किया गया है।

वकील फाम थान तुआन के अनुसार, पहले, डिक्री 25/2020 के प्रावधानों के अनुसार, भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए (जिसे पहले एम 3 के रूप में जाना जाता था) के अलावा राज्य के बजट में भुगतान के मूल्य का निर्धारण करते समय, स्थानीय लोगों को 3 मुद्दों में कठिनाइयों का सामना करना पड़ा था।

पहला, कोई संदर्भ भूमि निधि नहीं है क्योंकि नीलामी के परिणाम नहीं हैं या संदर्भ भूमि निधि बहुत अधिक हैं, जिससे संश्लेषण करना मुश्किल हो जाता है। दूसरा, अपेक्षित भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराया निर्धारित करना मुश्किल है। तीसरा, इस मूल्यांकन कार्य में स्थानीय एजेंसियों के बीच समन्वय करना मुश्किल है। यही एक कारण है कि कई स्थानीय लोग भूमि का उपयोग करने वाली परियोजनाओं के लिए बोली लगाने में असमंजस में रहते हैं।

उपरोक्त कमियों को दूर करने के लिए, डिक्री 115/2024 के अनुच्छेद 48 में शहरी क्षेत्र की परियोजनाओं को लागू करने के लिए निवेशकों का चयन करने के लिए बोली लगाते समय राज्य बजट (आमतौर पर एम मूल्य के रूप में संदर्भित) के लिए भुगतान की न्यूनतम दर निर्धारित की गई है; ग्रामीण आवासीय क्षेत्रों की गणना पहले की तरह राशि के बजाय प्रतिशत के रूप में की जाती है।

प्रतिशत की गणना, स्थानीय क्षेत्र में परियोजनाओं को क्रियान्वित करने वाले भूमि भूखंडों की भूमि उपयोग अधिकार नीलामी के बाद औसत वृद्धि दर (प्रारंभिक मूल्य और नीलामी जीतने वाले मूल्य के बीच का अंतर) के संदर्भ के आधार पर की जाती है।

संदर्भित परियोजना को क्रियान्वित करने के लिए नीलाम की गई भूमि (लोगों के घर बनाने के लिए व्यक्तिगत भूमि नीलामी के परिणामों का उपयोग नहीं करते हुए) का परियोजना निवेश नीति को मंजूरी देने वाले निर्णय की तारीख से पहले लगातार 3 वर्षों के भीतर सफल नीलामी परिणाम होना चाहिए (कुछ विशेष मामलों में 7 वर्ष तक) और नीलामी की गई भूमि के स्थान के समान होना चाहिए (उसी जिला स्तर या प्रांत में किसी अन्य जिले में)।

इस प्रकार, इस डिक्री ने भूमि उपयोग दक्षता के मूल्यांकन के मानदंड निर्धारित करने के तरीके को बदलकर "राज्य बजट के लिए भुगतान की न्यूनतम दर" लागू करने की दिशा में कदम बढ़ाया है, बजाय इसके कि पहले की तरह इस मूल्य को विशिष्ट मुद्रा में निर्धारित किया जाए। राज्य बजट के लिए भुगतान का वास्तविक मूल्य (मूल्य M) निवेशक द्वारा प्रस्तावित बजट के लिए भुगतान की दर और परियोजना के वास्तविक भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए के योग के बराबर होगा।

हो ची मिन्ह सिटी में एक रियल एस्टेट परियोजना (फोटो: त्रिन्ह गुयेन)।

इससे इलाके में महत्वपूर्ण राजस्व आने की उम्मीद है

रियल एस्टेट कानूनी विशेषज्ञ m मूल्य के निर्धारण को इस प्रकार समझाते हैं:

प्रांत 'अ' की जन समिति ने 4 शहरी क्षेत्र परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी आयोजित की है। स्थानीय 'अ' इन 4 परियोजनाओं के नीलामी परिणामों का उपयोग नीलामी जीतने के बाद औसत वृद्धि दर (न्यूनतम मूल्य और विजेता नीलामी मूल्य के बीच का अनुपात) की गणना करने के लिए करेगा, जिसका परिणाम 10% है। बोली दस्तावेजों में निर्दिष्ट 10% की दर राज्य के बजट में निवेशक द्वारा भुगतान की जाने वाली न्यूनतम दर है (मूल्य m)।

निवेशकों को राज्य के बजट में 10% या उससे अधिक की भुगतान दर प्रस्तावित करनी होगी। राज्य के बजट में वास्तविक भुगतान राशि, विजेता निवेशक द्वारा प्रस्तावित दर (उदाहरण के लिए, 20%) को वास्तविक भूमि उपयोग शुल्क और देय भूमि किराये (उदाहरण के लिए, 200 बिलियन VND) से गुणा करके प्राप्त की जाएगी। भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराये की गणना भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार की जाती है। इस प्रकार, निवेशक भूमि उपयोग शुल्क (मूल्य M) के दायित्व के अतिरिक्त राज्य के बजट में अतिरिक्त 40 बिलियन VND का भुगतान करेगा।

यदि स्थानीय क्षेत्र ने कभी किसी परियोजना की नीलामी आयोजित नहीं की है, तो सूत्र में शामिल करने के लिए कोई संदर्भ भूमि निधि नहीं होगी। डिक्री के अनुच्छेद 48 के खंड 6 में यह भी प्रावधान है कि यदि नीलामी के लिए कोई संदर्भ भूमि निधि उपलब्ध नहीं है, तो निवेश नीति निर्णय की तिथि से पहले लगातार 5 वर्षों में बोली के लिए आयोजित की गई परियोजनाओं के बजट भुगतान मूल्य की औसत वृद्धि दर या बोली के लिए आयोजित की जा रही परियोजना की जानकारी को अनुमोदित करने वाले दस्तावेज़ का उपयोग किया जा सकता है।

यदि स्थानीय निकाय ने परियोजना के क्रियान्वयन हेतु निवेशकों का चयन नीलामी या बोली पद्धति से नहीं किया है, अर्थात कोई संदर्भ भूमि निधि नहीं है, तो बोली दस्तावेजों में राज्य बजट (m) के भुगतान की दर निर्दिष्ट नहीं है। यह दर निवेशक द्वारा बोली दस्तावेजों में प्रस्तावित की जाती है। निवेशक (M) द्वारा प्रस्तावित राज्य बजट के भुगतान की राशि का भुगतान परियोजना अनुबंध में निर्दिष्ट प्रपत्र और अनुसूची के अनुसार भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराये के भुगतान के साथ ही किया जाएगा।

इस प्रकार, राज्य बजट अंशदान दर (एम) का निर्धारण स्पष्ट और पूर्ण हो गया है, जिससे कई स्थानीय निकायों की कठिनाइयाँ दूर हो गई हैं। राज्य बजट अंशदान (एम) के मूल्य निर्धारण संबंधी नए नियमन से स्थानीय निकायों को महत्वपूर्ण राजस्व प्राप्त होने और पारदर्शी एवं आकर्षक दिशा में निवेश वातावरण में सुधार होने की उम्मीद है।

हालांकि, वकील फाम थान तुआन के अनुसार, उपरोक्त गणना से उद्यम की परियोजना कार्यान्वयन लागत में एम द्वारा भुगतान की जाने वाली राशि से काफी वृद्धि हो सकती है।

स्रोत: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm