HoREA ने अपार्टमेंट इमारतों के नवीनीकरण और पुनर्निर्माण के लिए कई समाधान प्रस्तावित किए हैं

परियोजना के कार्यान्वयन के लिए भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण समझौतों के माध्यम से परियोजना निवेशकों को मान्यता प्रदान करना

हाल ही में, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) ने प्रधानमंत्री और निर्माण मंत्रालय को अपार्टमेंट इमारतों के नवीकरण और पुनर्निर्माण पर मसौदा डिक्री (मसौदा डिक्री) पर टिप्पणियों के साथ एक दस्तावेज भेजा है।

इस मामले के लिए "परियोजना को लागू करने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों को हस्तांतरित करने पर समझौतों के माध्यम से परियोजना निवेशकों को मान्यता देने" का प्रावधान जोड़ना आवश्यक है, फिर निवेशक को आवास पर कानून के प्रावधानों के अनुसार निवेश नीति के लिए मंजूरी दी जाएगी।

HoREA के अध्यक्ष, श्री ले होआंग चाऊ के अनुसार, मसौदा डिक्री के अनुच्छेद 15 में केवल "परियोजना को लागू करने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण प्राप्त करने पर समझौतों के माध्यम से परियोजना निवेशकों का चयन" निर्धारित किया गया है, लेकिन उन निवेशकों के लिए परियोजना को लागू करने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण प्राप्त करने पर समझौतों के माध्यम से परियोजना निवेशकों की मान्यता निर्धारित नहीं की गई है "जिन्होंने अपार्टमेंट बिल्डिंग बनाने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों से जुड़े अपार्टमेंट बिल्डिंग में सभी अपार्टमेंट और अन्य क्षेत्रों का हस्तांतरण खरीदा है या प्राप्त किया है" इसलिए इसे मसौदा डिक्री के अनुच्छेद 15 में जोड़ा जाना चाहिए।

श्री चाऊ ने उस मामले का हवाला दिया जिसमें कंपनी पी , हो ची मिन्ह सिटी के डिस्ट्रिक्ट 3, 239 काच मांग थांग ताम स्थित पुरानी 4-मंजिला अपार्टमेंट बिल्डिंग के सभी 52 अपार्टमेंट वापस खरीदने के लिए सहमत हो गई थी। इसके बाद, कंपनी पी ने इस जगह पर रियल एस्टेट और उच्च-स्तरीय व्यावसायिक आवास बनाने और व्यापार करने के लिए एक निवेश परियोजना को अंजाम देने हेतु अपार्टमेंट बिल्डिंग को ध्वस्त कर दिया।

श्री चाऊ के अनुसार, इस मामले में "परियोजना को लागू करने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों को हस्तांतरित करने के लिए एक समझौते के माध्यम से परियोजना निवेशक को मान्यता देने" का प्रावधान जोड़ना आवश्यक है, फिर निवेशक को आवास पर कानून के प्रावधानों के अनुसार निवेश नीति के लिए मंजूरी दी जाएगी।

इसलिए, HoREA ने मसौदा डिक्री के अनुच्छेद 15 में खंड 6 (नया) जोड़ने का प्रस्ताव रखा है, जिसमें कहा गया है: "यदि किसी निवेशक ने भूमि उपयोग अधिकारों से जुड़े अपार्टमेंट भवन में पूरे अपार्टमेंट या अन्य क्षेत्र को खरीदा है या स्थानांतरित किया है, तो भूमि उपयोग नियोजन, निर्माण योजना, शहरी नियोजन, आवास विकास कार्यक्रम और स्थानीय योजनाओं के अनुसार एक रियल एस्टेट और आवास व्यवसाय निवेश परियोजना को लागू करने के लिए एक अपार्टमेंट भवन का निर्माण करना है, अपार्टमेंट भवन के नवीकरण और पुनर्निर्माण के लिए निवेश परियोजना के लिए निवेश नीति को आवास पर कानून के प्रावधानों के अनुसार अनुमोदित किया जाएगा"।

इसके अलावा, HoREA ने मसौदा डिक्री के अनुच्छेद 6 के खंड 2 में संशोधन और पूरक का भी प्रस्ताव रखा है, जिसमें अपार्टमेंट भवनों के नवीनीकरण और पुनर्निर्माण की योजना की विषय-वस्तु पर अपार्टमेंट भवनों के मालिकों, उपयोगकर्ताओं और संबंधित एजेंसियों व संगठनों से राय एकत्र करने के लिए समय सीमा निर्धारित की गई है। यह 50 कार्यदिवस होना चाहिए, जो अधिक उचित है क्योंकि रविवार और छुट्टियों सहित 30 दिनों का नियम सक्षम राज्य एजेंसियों के लिए राय एकत्र करने के लिए पर्याप्त समय नहीं है।

इसके अलावा, कार्य समय के संबंध में, HoREA ने मसौदा डिक्री के अनुच्छेद 16 के खंड 3 में संशोधन और अनुपूरण का प्रस्ताव रखा क्योंकि विनियमन "इस अनुच्छेद के खंड 1 में निर्धारित निवेशक के रूप में पंजीकरण के लिए आवेदन प्राप्त करने की अंतिम तिथि 30 दिन है" अनुचित है, लेकिन आवेदन का अध्ययन करने और अपार्टमेंट भवनों के नवीकरण और पुनर्निर्माण की परियोजना में भाग लेने का निर्णय लेने के लिए पर्याप्त समय के लिए 35 कार्य दिवस होने चाहिए।

पुराने अपार्टमेंट नवीकरण परियोजनाओं के घर खरीदारों के लिए 125,000 बिलियन वीएनडी पैकेज से उधार लेने का प्रस्ताव

उल्लेखनीय रूप से, ऋण मुद्दे के संबंध में, HoREA ने ऋण कानून के प्रावधानों के अनुसार अधिमान्य ऋण नीतियों को विनियमित करने वाले मसौदा डिक्री में अनुच्छेद 27b को जोड़ने का प्रस्ताव रखा।

श्री चाऊ के आकलन के अनुसार, 125,000 बिलियन VND क्रेडिट पैकेज अपार्टमेंट नवीकरण और पुनर्निर्माण परियोजनाओं में निवेशकों और घर खरीदारों के लिए काफी उपयुक्त है, जो बहुत अधिक ब्याज दरों पर, लगभग 10%/वर्ष पर, ऋण ले रहे हैं।

श्री चाऊ के अनुसार, वर्तमान में, स्टेट बैंक ने उपरोक्त नियमों के अनुसार अपार्टमेंट इमारतों के नवीनीकरण और पुनर्निर्माण के लिए परियोजनाओं में निवेशकों और घर खरीदारों के लिए अधिमान्य ऋण नीतियों के कार्यान्वयन का विवरण और मार्गदर्शन करने वाला कोई परिपत्र जारी नहीं किया है, बल्कि केवल 1 अप्रैल, 2023 के आधिकारिक डिस्पैच संख्या 2380/NHNN-TD के अनुसार संकल्प 33/NQ-CP के अनुसार सामाजिक आवास, श्रमिक आवास, पुराने अपार्टमेंट भवनों के नवीनीकरण और पुनर्निर्माण के लिए एक ऋण कार्यक्रम लागू किया है, जिसे आमतौर पर VND 125,000 बिलियन क्रेडिट पैकेज के रूप में जाना जाता है।

इस क्रेडिट पैकेज में, अपार्टमेंट नवीकरण और पुनर्निर्माण परियोजनाओं में निवेशक और घर खरीदार सामान्य वाणिज्यिक ऋण ब्याज दर से 1.5-2% कम ब्याज दर पर उधार ले सकते हैं, और यह ब्याज दर हर 6 महीने में समायोजित की जाती है; अपार्टमेंट नवीकरण और पुनर्निर्माण परियोजनाओं में निवेशक 3 साल की अवधि के लिए अधिमान्य रूप से उधार ले सकते हैं, जबकि अपार्टमेंट नवीकरण और पुनर्निर्माण परियोजनाओं में घर खरीदार 5 साल की अवधि के लिए अधिमान्य रूप से उधार ले सकते हैं, जिसके बाद उन्हें सहमत, "फ्लोटिंग" ब्याज दर पर उधार लेना होगा।

श्री चाऊ के आकलन के अनुसार, 125,000 बिलियन VND क्रेडिट पैकेज अपार्टमेंट नवीकरण और पुनर्निर्माण परियोजनाओं में निवेशकों और घर खरीदारों के लिए काफी उपयुक्त है, जो बहुत अधिक ब्याज दरों पर, लगभग 10%/वर्ष पर, ऋण ले रहे हैं।

लेकिन वर्तमान में, "कानूनी समस्याओं" के कारण, कोई (नए) अपार्टमेंट नवीनीकरण और पुनर्निर्माण परियोजनाएँ नहीं हैं या कई परियोजनाएँ क्रियान्वित नहीं हो पा रही हैं, जिसके परिणामस्वरूप (नए) अपार्टमेंट नवीनीकरण और पुनर्निर्माण परियोजनाओं में कोई आवास उत्पाद नहीं हैं। अब तक, अपार्टमेंट नवीनीकरण और पुनर्निर्माण परियोजना में कोई भी निवेशक या घर खरीदार 125,000 बिलियन VND क्रेडिट पैकेज से उधार नहीं ले पाया है।

इसलिए, यदि नेशनल असेंबली की स्थायी समिति और नेशनल असेंबली अपार्टमेंट बिल्डिंग के नवीनीकरण और पुनर्निर्माण परियोजनाओं में निवेशकों और घर खरीदारों के लिए तरजीही ऋण नीतियों को लागू करने के लिए मध्यम अवधि के राज्य बजट पूंजी की व्यवस्था कर सकती है, जैसा कि 2023 आवास कानून के अनुच्छेद 63 के खंड 1, बिंदु डी में निर्धारित है, तो स्टेट बैंक के पास इस तरजीही ऋण नीति को लागू करने वाले ऋण संस्थानों के लिए पुनर्वित्त और ब्याज दर मुआवजे का समर्थन करने के लिए बजट पूंजी होगी।

श्री चाऊ ने प्रस्ताव दिया, "स्टेट बैंक से अनुरोध है कि वह यह शर्त रखे कि अपार्टमेंट नवीनीकरण और पुनर्निर्माण परियोजनाओं में निवेशक और घर खरीदार एक निश्चित ब्याज दर पर अधिकतम 5 वर्षों की अवधि के लिए 125,000 बिलियन वीएनडी का ऋण पैकेज उधार ले सकते हैं, जो सामान्य वाणिज्यिक ऋण ब्याज दर से 1.5-2% कम है।"

स्रोत: https://www.nguoiduatin.vn/horea-kien-nghi-nhieu-giai-phap-de-cai-tao-xay-dung-lai-nha-chung-cu-a658452.html