जुलाई की शुरुआत में, होम लोन की ब्याज दरों में भारी गिरावट आई, और कई बैंक 10%/वर्ष से कम ब्याज दरें दे रहे थे। उदाहरण के लिए: वूरी बैंक 7.8%/वर्ष की ब्याज दर लागू करता है; शिनहान बैंक - पहले 6 महीनों के लिए 7.99%/वर्ष और शेष 54 महीनों के लिए 10.5%/वर्ष। टीपीबैंक होम लोन ग्राहकों के लिए पहले 6 महीनों में 8% की दर लागू करता है, और अगले 6 महीनों में, यह 12%/वर्ष की दर लागू करेगा। 13वें महीने से, फ्लोटिंग ब्याज दरों की गणना भी बाजार के अनुसार, लगभग 13.5%/वर्ष, की जाएगी।
कुछ अन्य बैंकों की भी अधिमान्य ऋण दरें हैं जैसे: एचडीबैंक (8.2%/वर्ष), वीआईबी (8.5%/वर्ष), एक्सिमबैंक (8.5%/वर्ष), एसएबैंक (9.29%/वर्ष), यूओबी (9.49%/वर्ष), सैकोमबैंक (9.5%/वर्ष)।
इसके अलावा, वियतकॉमबैंक, बीआईडीवी, वियतिनबैंक, एग्रीबैंक सहित बिग 4 समूह की ऋण दरें भी बहुत अनुकूल हैं।
बंधक ब्याज दरें कम हो गई हैं, लेकिन बाजार को उबरने के लिए कई कारकों की आवश्यकता है।
विशेष रूप से, बीआईडीवी की गृह ऋण ब्याज दर 7.8%/वर्ष है; एग्रीबैंक की 8%/वर्ष है; वियतिनबैंक की 8.2%/वर्ष है; वियतकॉमबैंक की 9.5%/वर्ष है।
हालाँकि, 10% से कम ब्याज दर केवल 3-6 महीनों के लिए ही लागू होती है, अधिकतम 1 वर्ष है। तरजीही अवधि के बाद, अधिकांश बैंक फ्लोटिंग ब्याज दरों की गणना करते हैं, जो आमतौर पर 12-13.5% होती हैं।
इस ब्याज दर का आकलन करते हुए, विशेषज्ञों का कहना है कि हालाँकि होम लोन की ब्याज दरों में नरमी के संकेत मिले हैं, लेकिन साल के आखिरी 6 महीनों में इसमें कोई खास गिरावट नहीं आएगी। तरजीही दर थोड़े समय के लिए ही लागू होती है, इसलिए खरीदारों के मनोविज्ञान पर इसका ज़्यादा असर नहीं पड़ेगा।
तदनुसार, वर्तमान में, कुछ वाणिज्यिक बैंकों में अस्थायी ब्याज दरें अभी भी सामान्यतः 12-13.5% के आसपास हैं। कुछ बैंकों की तो अधिमान्य अवधि समाप्त होने के बाद भी ब्याज दरें 14.2% पर हैं। यह ब्याज दर लंबे समय तक जारी रहने की उम्मीद है और इसके 10% से नीचे जाने की संभावना नहीं है।
Batdongsan.com.vn के विशेषज्ञों ने भी कहा कि "सस्ते पैसे" के दौर में लौटने के लिए, बाज़ार को कई कारकों को प्रभावित करना होगा। इसलिए, अल्पावधि में ब्याज दरों में भारी गिरावट की उम्मीद करना मुश्किल होगा।
2024 में, ब्याज दरों में गिरावट जारी रह सकती है, लेकिन यह शायद ही 10% से कम होगी। इसलिए, अल्पकालिक बाज़ार सुधार की उम्मीद करना मुश्किल है क्योंकि ब्याज दरें वास्तव में आकर्षक नहीं हैं।
वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अनुसार, बाज़ार में नकदी प्रवाह लौटने के संकेत दिख रहे हैं, एक ग्राहक ने 10-11% की ब्याज दर पर नया ऋण प्राप्त कर लिया है। हालाँकि, रियल एस्टेट बाज़ार तभी प्रतिक्रिया देगा जब औसत ब्याज दर 10% से नीचे आ जाएगी। क्योंकि 10% वह राशि है जिसे निवेशक उधार ले सकते हैं।
हालाँकि, ब्याज दरें रियल एस्टेट बाज़ार को प्रभावित करने वाले कारकों में से केवल एक हैं। मौजूदा ब्याज दरों में कमी केवल उन लोगों के लिए फायदेमंद है जिनके पास अस्थिर ब्याज दरों पर मौजूदा ऋण हैं, लेकिन यह उन लोगों के लिए आकर्षक नहीं है जिन्हें ऋण की आवश्यकता है।
इस बीच, रियल एस्टेट बाजार को अभी भी तरलता की स्थिति में सुधार के लिए इंतजार करना होगा, यह कारक तभी सुधरेगा जब निवेशकों का बाजार में विश्वास लौटेगा और अर्थव्यवस्था की आंतरिक स्थिति अच्छी हो जाएगी।
वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (वीएआरएस) के अध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दिन्ह के अनुसार, ब्याज दर में कमी बाजार के लिए अच्छी खबर है, लेकिन यह रियल एस्टेट बाजार की रिकवरी को पूरी तरह से निर्धारित नहीं करती है।
" अब महत्वपूर्ण मुद्दा यह है कि कई परियोजनाओं ने अभी तक अपने कानूनी मुद्दों का समाधान नहीं किया है, और बाज़ार में ज़्यादा गुणवत्ता वाले उत्पाद उपलब्ध नहीं हैं। इसलिए, भले ही ब्याज दरें कम कर दी गई हों, बाज़ार में पैसा आ गया हो, लेकिन खरीदने के लिए कोई उत्पाद उपलब्ध नहीं है। मेरी राय में, बाज़ार को पुनर्जीवित करने की मूल समस्या अभी भी कानूनी मुद्दों से संबंधित है, जिसका पूरी तरह से समाधान किया जाना आवश्यक है। रियल एस्टेट बाज़ार के स्थायी और स्वस्थ विकास के लिए यही मुख्य मुद्दा है, " श्री दिन्ह ने कहा।
घर खरीदार ब्याज दरों में कितनी गिरावट की उम्मीद करते हैं?
हाल ही में, Batdongsan.com.vn ने घर खरीदने के इच्छुक लोगों पर एक सर्वेक्षण किया, जिसमें उनसे पूछा गया कि क्या उन्हें वित्तीय लाभ उठाने की आवश्यकता है।
सर्वेक्षण के अनुसार, 73% से ज़्यादा लोगों ने कहा कि उन्हें घर खरीदने के लिए बैंक से पैसे उधार लेने की ज़रूरत है, जबकि केवल 27% लोग ही उधार नहीं लेते। जिन ग्राहकों को घर खरीदने के लिए पैसे उधार लेने की ज़रूरत है, उनमें से 41% तक को उत्पाद मूल्य के 30% से कम, और 30% को घर के मूल्य के 30-70% तक उधार लेना पड़ता है।
इस अध्ययन के परिणामों के अनुसार, 2023-2024 में गृह ऋण ब्याज दरों के लिए अपेक्षाओं पर चर्चा करते समय, लगभग 44% उत्तरदाताओं ने कहा कि 8% से कम गृह ऋण ब्याज दर उनके वित्त का प्रबंधन करने के लिए उचित है और 2024 में ब्याज दरों के इस स्तर तक कम होने की उम्मीद है।
इसके अलावा, 33% घर खरीदार 8-10% की ब्याज दर पर ऋण स्वीकार करते हैं, तथा केवल 14% ही 10-13% की ब्याज दर से सहमत होते हैं।
Batdongsan.com.vn के रणनीतिक निदेशक श्री ले बाओ लोंग के अनुसार, कई घर खरीदार वित्तीय उत्तोलन का साहसपूर्वक उपयोग करने का साहस इसलिए नहीं कर पाते, क्योंकि वे आर्थिक कठिनाइयों, अस्थिर नौकरियों और अनिश्चित आय के बारे में चिंतित रहते हैं, जो उन्हें दबाव में डाल देते हैं और उन्हें ऋण ब्याज वहन करने में असमर्थ बना देते हैं।
" 40 मिलियन VND/माह से कम आय वाले ज़्यादातर परिवार हर महीने अचल संपत्ति की खरीदारी पर अधिकतम 20 मिलियन VND या उससे कम ही खर्च कर सकते हैं। 40 मिलियन VND/माह से ज़्यादा आय वाले परिवार अधिकतम 30 मिलियन VND का मासिक बंधक भुगतान स्वीकार कर सकते हैं। 20 मिलियन VND/माह से कम आय वाले कम आय वाले ग्राहकों के लिए, यह आँकड़ा अधिकतम 8-10 मिलियन VND के आसपास है ," श्री लॉन्ग ने बताया।
अब तक, ब्याज दरें और घर की कीमतें दो ऐसे कारक रहे हैं जो घर खरीदने के फैसले को बहुत प्रभावित करते हैं। यह भी एक समस्या है कि जिन लोगों को वास्तविक आवास की ज़रूरत है, लेकिन वित्तीय लाभ उठाने की ज़रूरत है, वे निर्णय नहीं ले पा रहे हैं, क्योंकि मोबिलाइज़ेशन ब्याज दर अभी भी कोविड-19 महामारी से पहले के समय की तुलना में ऊँचे स्तर पर है।
Batdongsan.com.vn के सर्वेक्षण से यह भी पता चलता है कि 72% घर खरीदारों का आकलन है कि वर्तमान अचल संपत्ति की कीमतें अभी भी उच्च और बहुत उच्च स्तर पर हैं, जो वर्तमान बाजार में अधिकांश श्रमिकों की सामर्थ्य से परे हैं। सर्वेक्षण में शामिल 75% लोगों ने यह भी कहा कि वर्तमान ऋण ब्याज दरें भी उच्च और बहुत अधिक स्तर पर हैं, जिसके कारण कई लोग उधार लेने की हिम्मत नहीं कर पाते हैं।
इसके अलावा, जटिल ऋण प्रक्रियाएं भी कई लोगों को बैंकों से पूंजी जुटाने के माध्यमों तक पहुंचने में असमर्थ या अनिच्छुक बनाती हैं।
न्गोक वी
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