4 कंपनियों द्वारा अपनी जमा राशि छोड़ देने के बाद थू थिएम भूमि की सफलतापूर्वक नीलामी के लिए क्या करना चाहिए?

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हो ची मिन्ह सिटी द्वारा थू थिएम भूमि नीलामी योजना (थू थिएम के नए शहरी क्षेत्र, थू डुक शहर में) को फिर से शुरू करने की जानकारी का बाज़ार द्वारा सकारात्मक मूल्यांकन किया गया है और जनता ने भी इस पर विशेष ध्यान दिया है। क्योंकि इस योजना में 4 भूमि भूखंडों को पहले ही 2022 में व्यवसायों द्वारा छोड़ दिया गया था।

उस समय, न्गोई साओ वियत रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट कंपनी लिमिटेड (तान होआंग मिन्ह समूह के अधीन) ने लॉट 3-12 की नीलामी 24,500 अरब वीएनडी की कीमत पर जीती थी। बिन्ह मिन्ह डेवलपमेंट एंड ट्रेड इन्वेस्टमेंट कंपनी लिमिटेड ने लॉट 3-9 की नीलामी 5,026 अरब वीएनडी की कीमत पर जीती थी। शीन मेगा जॉइंट स्टॉक कंपनी ने लॉट 3-8 की नीलामी 4,000 अरब वीएनडी की कीमत पर जीती थी। ड्रीम रिपब्लिक जॉइंट स्टॉक कंपनी ने लॉट 3-5 की नीलामी 3,820 अरब वीएनडी की कीमत पर जीती थी।

विजेता बोली शुरुआती कीमत से हज़ारों अरब डोंग ज़्यादा थी। न्गोई साओ वियत ने तो 2.4 अरब डोंग/वर्ग मीटर से भी ज़्यादा की बोली लगाई, जिससे बाज़ार में "झटका" लग गया। चारों कंपनियों ने कुल 1,051 अरब डोंग जमा किए थे। लेकिन फिर, चारों विजेता कंपनियों ने अपनी जमा राशि वापस ले ली और नीलामी रद्द कर दी गई।

Làm gì để đấu giá đất Thủ Thiêm thành công sau việc 4 công ty bỏ cọc? - 1 — थू थिएम के एक भूखंड की नीलामी की जाएगी (चित्रण फोटो: हाई लोंग)।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष, श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि वे थू थिएम भूमि नीलामी को फिर से शुरू करने की योजना का समर्थन करते हैं ताकि भूमि के टुकड़ों का जल्द ही दोहन किया जा सके और शहर के विकास के लिए संसाधन जुटाए जा सकें। हालाँकि, नीलामी का समय अनुचित प्रतीत होता है, क्योंकि भूमि की कीमतों को नियंत्रित करने वाले डिक्री 44/2014 में संशोधन करने वाले डिक्री को सरकार द्वारा प्रख्यापित करने के लिए संशोधित किया जा रहा है।

श्री चौ ने कहा कि संशोधित डिक्री जारी होने पर ही नीलामी की शुरुआती कीमत तय की जा सकेगी। क्योंकि (2021) से पहले भूमि उपयोग अधिकारों के लिए नीलाम किए गए भूखंडों के लिए दी गई पुरानी कीमत अब कानूनी रूप से मान्य नहीं है और संशोधित डिक्री पूरी न होने पर नई कीमत तय करने के लिए उसका कोई संदर्भ मूल्य नहीं है।

इसके अलावा, श्री चाऊ ने यह भी बताया कि संपत्ति नीलामी कानून के कई अनुच्छेदों में संशोधन और अनुपूरक कानून अभी तक पारित नहीं हुआ है और हो सकता है कि इस वर्ष समय पर जारी न हो। अगर हो ची मिन्ह सिटी उपरोक्त चारों भूखंडों पर तुरंत काम शुरू कर देता है, तो इसका असर ज़मीन की नीलामी पर भी पड़ेगा।

सीबीआरई की वरिष्ठ निदेशक सुश्री डुओंग थुई डुंग ने भी इस बात पर सहमति जताई कि थू थिएम भूमि नीलामी प्रक्रिया की शुरुआत से बाज़ार में कई सकारात्मक पहलू जुड़े हैं। घरेलू और विदेशी निवेशक इस नीलामी में रुचि रखते हैं और इसका बेसब्री से इंतज़ार कर रहे हैं, क्योंकि थू थिएम, हो ची मिन्ह सिटी के महत्वपूर्ण स्थानों में से एक है - जो भविष्य के शहर का नया केंद्र है।

हालांकि, उनके अनुसार, शहर को प्रभावी ढंग से काम करने और उन चुनौतियों पर काबू पाने के लिए बहुत काम करना है, जिन्हें पिछली नीलामी हल नहीं कर सकी थी।

उन्होंने तीन चुनौतीपूर्ण मुद्दों की ओर इशारा किया। पहला, वे निवेशक जिन्होंने पहले बोली जीती थी, लेकिन अपनी जमा राशि वापस ले ली थी, इसलिए व्यवसाय की वित्तीय स्थिति सुनिश्चित करना और उसकी जाँच करना, और विजेता बोलीदाता के साथ एक सख्त नियंत्रण प्रक्रिया अपनाना आवश्यक था।

दूसरा, कई लोगों का मानना है कि शुरुआती कीमत बहुत कम है और जमा राशि भी कम है, जिससे बोली जीतने के बाद व्यवसाय आसानी से जमा राशि छोड़ सकते हैं। सुश्री डंग ने प्रस्ताव दिया कि जब बाज़ार में ज़मीन की कीमतें हर दिन बढ़ रही हों, तो ज़मीन की कीमतों और उचित शुरुआती कीमतों के मूल्यांकन के लिए एक तंत्र और तरीका होना चाहिए।

तीसरा, सुश्री डंग ने आकलन किया कि विदेशी निवेशक ज़मीन की नीलामी में काफ़ी रुचि रखते हैं। हालाँकि, अतीत में कई इकाइयों ने सीबीआरई को बताया था कि उन्हें नीलामी प्रक्रिया के बारे में पता नहीं था, या अगर पता भी था, तो वे दस्तावेज़ों को पूरा करने में बहुत जल्दबाज़ी में थे और भाग लेने का अवसर गँवा बैठे। इसलिए, उन्होंने एक पारदर्शी और स्पष्ट नीलामी प्रक्रिया का प्रस्ताव रखा ताकि विदेशी निवेशक भाग ले सकें और घरेलू निवेशकों के साथ निष्पक्ष प्रतिस्पर्धा कर सकें।

डीकेआरए समूह के परामर्श सेवाएँ एवं परियोजना विकास निदेशक, श्री वो होंग थांग ने भी विचार व्यक्त किया कि नीलामी में भाग लेते समय उद्यम की वित्तीय स्थिति पर सावधानीपूर्वक विचार करना आवश्यक है। जब उद्यम वित्तीय आवश्यकताओं को अच्छी तरह पूरा करता है, तो नीलामी की सफलता बढ़ जाती है।

व्यवसायों के भाग लेने के लिए शर्तों को विशिष्ट मानदंडों के साथ स्पष्ट रूप से जांचने की आवश्यकता है, जैसे कि 5-10 वर्षों का स्थापना समय, पिछले 3-5 वर्षों की वित्तीय रिपोर्ट, बैंक खाता विवरणों में शेष राशि की सीमा और बैंक में 6 महीने से 1 वर्ष की शेष राशि रखरखाव अवधि होनी चाहिए...

वर्तमान संदर्भ में, श्री थांग का अनुमान है कि नीलामी अभी भी सफल हो सकती है, क्योंकि थू थिएम भूमि निधि में केवल घरेलू उद्यमों की ही नहीं, बल्कि विदेशी उद्यमों की भी गहरी रुचि है। एक पारदर्शी, सार्वजनिक प्रक्रिया, व्यापक रूप से घोषित जानकारी... इच्छुक निवेशकों को नीलामी में भाग लेने के लिए आमंत्रित करना, बड़ी संख्या में बोली लगाने वाले भागीदारों को आकर्षित करने के लिए आवश्यक है।

उन्होंने एक और मुद्दा उठाया कि जमा राशि छोड़ने के मामले सिर्फ़ स्थानीय स्तर पर ही होते हैं, सभी नहीं। नीलामी आयोजित करते समय अंतरराष्ट्रीय स्तर पर भी यही चलन है, व्यवसाय अपनी वित्तीय स्थिति साबित करते हैं, जमा राशि जमा करते हैं, और बोली जीतने पर, अगर वे खरीद मूल्य का भुगतान नहीं करते हैं, तो वे अपनी जमा राशि खो देते हैं। उन्होंने कहा कि इस मुद्दे को आपराधिक नहीं बनाया जाना चाहिए, जिससे बाज़ार के लिए एक भारी मानसिकता पैदा हो।

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