रियल एस्टेट ऋण से होने वाले जोखिमों से बचें

2026 के लिए सामाजिक-आर्थिक विकास योजना पर हाल ही में पारित प्रस्ताव में, 10% या उससे अधिक की जीडीपी वृद्धि के लक्ष्य के साथ, राष्ट्रीय असेंबली ने उत्पादन, व्यवसाय, प्राथमिकता वाले क्षेत्रों और अर्थव्यवस्था के विकास चालकों में ऋण प्रवाह को निर्देशित करने का भी अनुरोध किया।

राष्ट्रीय असेंबली संभावित जोखिम वाले क्षेत्रों में ऋण नियंत्रण की भी अपेक्षा करती है; अचल संपत्ति, शेयर बाजार आदि का प्रभावी प्रबंधन।

यह पहली बार नहीं है कि राष्ट्रीय सभा के किसी प्रस्ताव में प्राथमिकता वाले क्षेत्रों में पूंजी प्रवाह को निर्देशित करने, ऋण जोखिमों को नियंत्रित करने और अचल संपत्ति बाजार के प्रभावी प्रबंधन का अनुरोध किया गया हो। दोहरे अंकों की वृद्धि को सहारा देने के लिए ऋण पर पड़ रहे उच्च विकास दबाव के संदर्भ में, यह अनुरोध और भी ज़रूरी है।

2026 में ऋण वृद्धि लक्ष्य के साथ, यह संभावना है कि अर्थव्यवस्था में 3.5-4 मिलियन बिलियन VND डाला जाएगा। हालाँकि, एक बार जब यह पूँजी प्रवाह भटक जाएगा, तो अर्थव्यवस्था के लिए जोखिम बहुत अधिक होगा।

चीन से मिले सबक बताते हैं कि जब कुल बकाया ऋण में रियल एस्टेट ऋण का अनुपात 50% तक पहुँच जाता है, तो पतन का जोखिम अप्रत्याशित होता है। वियतनाम में, स्टेट बैंक द्वारा दिए गए आधिकारिक आँकड़े 20% से ज़्यादा हैं, लेकिन विशेषज्ञों का कहना है कि अगर कुल बकाया उपभोक्ता ऋण को भी शामिल कर लिया जाए, तो वास्तविक आँकड़ा 30% से ज़्यादा है।

अगर आने वाले वर्षों में ऋण का विस्तार जारी रहता है, जबकि प्रभावी ऋण जोखिम नियंत्रण तंत्र का अभाव है और पूंजी का रियल एस्टेट में प्रवाह जारी है, तो यह अनुपात जल्द ही बढ़कर 40% हो जाएगा। उस समय, जोखिम प्रसार को नियंत्रित करना और भी मुश्किल हो जाएगा।

कई बैंकों की 2025 की तीसरी तिमाही की वित्तीय रिपोर्टों के अनुसार, रियल एस्टेट व्यवसायों के बकाया ऋण कुल बकाया ऋणों का लगभग एक-तिहाई हैं। अगर उपभोक्ता ऋणों को भी शामिल कर लिया जाए, तो यह अनुपात कहीं ज़्यादा है।

यद्यपि सरकार की इच्छा पूंजी प्रवाह को उत्पादन और व्यापार में निर्देशित करने की है, लेकिन यह देखना आसान है कि पूंजी की एक बड़ी मात्रा सट्टेबाजी, विशेष रूप से अचल संपत्ति सट्टेबाजी में प्रवाहित हो रही है।

यह तथ्य कि रियल एस्टेट ऋण बैंकों और निवेशकों के बीच "चक्कर" लगाता रहता है, बैंक निवेशकों को घर बनाने के लिए ऋण देते हैं, फिर खरीदारों को वही उत्पाद खरीदने के लिए ऋण देते हैं, और फिर निवेशक उस राशि का उपयोग नई परियोजनाएँ शुरू करने में करते रहते हैं, इसमें भी कई संभावित जोखिम निहित हैं। दूसरे शब्दों में, रियल एस्टेट बाज़ार के जोखिम स्वाभाविक रूप से बैंकिंग प्रणाली में स्थानांतरित हो जाते हैं।

इस प्रकार, यदि पूंजी प्रवाह को नियंत्रित करने के लिए कोई प्रभावी तंत्र नहीं है, तो ये जोखिम अगले कुछ वर्षों में स्पष्ट हो जाएँगे, जब रियल एस्टेट ऋण/जीडीपी का अनुपात लगातार बढ़ता जाएगा। यही संबंध सरकार के तमाम प्रयासों के बावजूद आवास की कीमतों में गिरावट को भी रोकता है।

वर्तमान में, निर्माण मंत्रालय, सरकार को अनेक समाधान लागू करने के लिए प्रस्ताव देने के लिए संबंधित एजेंसियों के साथ समन्वय और अध्यक्षता कर रहा है, जैसे कि आवास और अचल संपत्ति बाजार पर एक सूचना प्रणाली और डाटाबेस का निर्माण और प्रबंधन करना, जो आवास और अचल संपत्ति बाजार पर एक राष्ट्रीय डाटाबेस के निर्माण और संचालन के लिए आधार का काम करेगा; अचल संपत्ति लेनदेन केंद्र और भूमि उपयोग अधिकारों के मॉडल को संचालित करने के लिए तंत्र और नीतियों पर शोध करना और प्रस्ताव करना; राष्ट्रीय आवास निधि की स्थापना के लिए कानूनी ढांचे और प्रक्रियाओं को पूर्ण करना; अचल संपत्ति की कीमतों को नियंत्रित और नियंत्रित करने के तंत्र पर एक प्रस्ताव का निर्माण करना और उसे सरकार के समक्ष प्रस्तुत करना...

अब तक, जबकि अचल संपत्ति की कीमतों को नियंत्रित करने के तंत्र पर व्यापक सहमति बन चुकी है, अचल संपत्ति ऋण को नियंत्रित करने का समाधान अभी भी विवादास्पद बना हुआ है। कई मतों का मानना ​​है कि अचल संपत्ति ऋण को नियंत्रित करना आवश्यक है, लेकिन बैंकों की व्यावसायिक गतिविधियों में अत्यधिक हस्तक्षेप से बचना आवश्यक है, और साथ ही, जोखिमों को नियंत्रित करने और विकास को समर्थन देने के बीच संतुलन बनाना भी आवश्यक है। अचल संपत्ति में ऋण के प्रवाह को रोकने के लिए सबसे महत्वपूर्ण बात है निवेश और व्यावसायिक वातावरण को बढ़ावा देना, बाजार का विस्तार करना, उपभोग को प्रोत्साहित करना... जिससे उत्पादन क्षेत्र में पूंजी प्रवाह को बढ़ावा मिले।

अकेले रियल एस्टेट क्षेत्र के लिए, इस ऋण प्रवाह को नियंत्रित करने का तात्कालिक समाधान व्यवसायों के लिए अन्य पूंजी जुटाने के माध्यमों, विशेष रूप से बॉन्ड, स्टॉक, क्रिप्टो परिसंपत्तियों आदि का विस्तार करना है। इसके बाद, निम्न और मध्यम आय वर्ग के लोगों के लिए आवास की आपूर्ति बढ़ाना है। विशेष रूप से, लेन-देन को पारदर्शी बनाने और भूमि, निवेश, नियोजन, ऋण, कर आदि पर एक समकालिक नीति प्रणाली बनाने के प्रयासों को महत्वपूर्ण समाधान माना जाता है, जो रियल एस्टेट बाजार को स्थिर करने में योगदान करते हैं।

उपरोक्त समाधानों का समकालिक कार्यान्वयन न केवल ऋण प्रवाह को सही दिशा में ले जाने में मदद करता है, बल्कि रियल एस्टेट बाजार से उत्पन्न जोखिमों को बैंकिंग क्षेत्र में स्थानांतरित होने से भी रोकता है।

स्रोत: https://baodautu.vn/ngan-rui-ro-tu-tin-dung-bat-dong-san-d435555.html