रियल एस्टेट ऋण नियंत्रण: सख्त लेकिन अतिवादी नहीं

जब रियल एस्टेट ऋण सार्वजनिक निवेश पूंजी के आकार से लगभग चार गुना बढ़ जाता है, तो सवाल उठता है: इस नकदी प्रवाह को नियंत्रित करने के लिए क्या किया जाए?

4.1 ट्रिलियन वीएनडी की छाया और पूंजी दक्षता का प्रश्न

स्टेट बैंक के अनुसार, अगस्त 2025 के अंत तक, कुल बकाया रियल एस्टेट ऋण 4.1 मिलियन बिलियन VND तक पहुँच गया था, जिसमें से अकेले रियल एस्टेट व्यावसायिक गतिविधियों से संबंधित बकाया ऋण लगभग 1.823 मिलियन बिलियन VND था। यह पैमाना 2025 में सार्वजनिक निवेश पूंजी के लगभग चार गुना के बराबर है, लेकिन यह क्षेत्र सीधे तौर पर सकल घरेलू उत्पाद में केवल 3.5% का योगदान देता है।

निर्माण मंत्रालय के आंकड़ों से पता चलता है कि शहरी और आवास विकास परियोजनाएं 614,737 अरब VND के साथ ऋण पैमाने के मामले में अग्रणी बनी हुई हैं। इसके बाद 114,274 अरब VND के साथ औद्योगिक पार्क और निर्यात प्रसंस्करण क्षेत्र परियोजनाएं हैं। पूँजी प्रवाह पट्टे पर कार्यालय (61,946 अरब VND); पर्यटन और रिसॉर्ट (62,487 अरब VND); रेस्टोरेंट और होटल (64,560 अरब VND) और भूमि उपयोग अधिकार खरीद के लिए ऋण (190,113 अरब VND) जैसे क्षेत्रों में भी आवंटित किया गया है।

विश्लेषकों के अनुसार, ऋण आवंटन की तस्वीर आर्थिक चक्रों के प्रति संवेदनशील क्षेत्रों में ऋणों के मज़बूत विस्तार को दर्शाती है। और भी खास तौर पर, ये आँकड़े इस बात की ओर इशारा करते हैं कि पूँजी उच्च-लाभ वाले क्षेत्रों की ओर ज़ोरदार तरीके से आकर्षित हो रही है, लेकिन अर्थव्यवस्था पर इसका प्रभाव अभी भी सीमित है।

अगस्त 2025 के अंत तक, कुल बकाया रियल एस्टेट ऋण 4.1 मिलियन बिलियन VND तक पहुँच जाएगा। फोटो: दुय मिन्ह।

दरअसल, सूचीबद्ध बैंकों की 2025 की तीसरी तिमाही की वित्तीय रिपोर्टों के अनुसार, ज़्यादातर बैंकों में रियल एस्टेट ऋण में वृद्धि हुई है। वाणिज्यिक बैंकिंग क्षेत्र में, टेककॉमबैंक 237,838 अरब VND के साथ सबसे आगे है, जो कुल ऋण का 32.81% है; VPBank 205,955 अरब VND के साथ दूसरे स्थान पर है; SHB 184,044 अरब VND के साथ तीसरे स्थान पर है, लेकिन सिस्टम में इसका अनुपात दूसरा सबसे ज़्यादा है, जो कुल ऋण का 30% से ज़्यादा है। ये आँकड़े रियल एस्टेट में मज़बूत पूँजी प्रवाह के रुझान को दर्शाते हैं, जो कोई नई बात नहीं है, लेकिन एक ऐसे स्तर पर पहुँच रही है जिस पर कड़ी निगरानी की ज़रूरत है।

इस बीच, मध्यम और छोटे आकार के बैंक अभी भी रक्षात्मक रुख अपनाए हुए हैं। एमबीबैंक, एचडीबैंक, टीपीबैंक, एमएसबी और एलपीबैंक, सभी ने अपने रियल एस्टेट ऋण अनुपात को एकल अंकों में बनाए रखा है, जो बाजार में उतार-चढ़ाव के प्रति सतर्कता दर्शाता है। हालाँकि, इस समूह में भी, बकाया ऋणों में वृद्धि जारी है, जो साबित करता है कि रियल एस्टेट "पाई" का आकर्षण कम नहीं हुआ है।

विशेषज्ञ चेतावनी देते हैं कि रियल एस्टेट में प्रवाहित ऋण पूंजी वर्तमान में अर्थव्यवस्था की कुल पूंजी का लगभग एक-चौथाई हिस्सा है, जबकि रोज़गार सृजन, मूल्यवर्धन और स्पिलओवर प्रभाव की क्षमता विनिर्माण, व्यापार और सेवा क्षेत्रों की तुलना में बहुत कम है। अगर बाज़ार उलट जाता है, तो "गलत दिशा में" नकदी प्रवाह आर्थिक असंतुलन पैदा कर सकता है और प्रणालीगत जोखिम बढ़ा सकता है।

रिकवरी और बुलबुले के बीच की बारीक रेखा

बैंकिंग अकादमी के उप निदेशक डॉ. फाम थी होआंग आन्ह के अनुसार, ऋण प्रणाली में संपार्श्विक मुख्यतः अचल संपत्ति बाजार से आता है। यदि बाजार मंदी में चला जाता है, तो बैंकिंग प्रणाली पर डूबे हुए ऋणों का भारी दबाव होगा। इससे पता चलता है कि अचल संपत्ति ऋण जोखिम न केवल बकाया ऋण के आकार में, बल्कि संपार्श्विक की गुणवत्ता और प्रामाणिकता में भी निहित है।

रियल एस्टेट बाज़ार इस समय "ऊँचे दाम पर खरीदो, ऊँचे दाम पर बेचो" की स्थिति में है। फोटो: क्वोक आन्ह।

अर्थशास्त्री डॉ. दिन्ह द हिएन ने एक सतर्क दृष्टिकोण साझा करते हुए कहा कि वर्तमान बाजार "ऊँचे दाम पर खरीदो, ऊँचे दाम पर बेचो" की स्थिति में है, जो मूल्य बुलबुले का एक प्रारंभिक चेतावनी संकेत है। उन्होंने बताया कि जब खरीद-बिक्री की गतिविधियाँ केवल अल्पकालिक सट्टा मनोविज्ञान पर आधारित होती हैं, वास्तविक नकदी प्रवाह या शोषण मूल्य से जुड़ी नहीं होती हैं, तो अचल संपत्ति के मूल्य बहुत अधिक बढ़ जाते हैं, जबकि तरलता लगातार कम होती जाती है।

श्री हिएन ने चेतावनी देते हुए कहा , "'उच्च मूल्य पर खरीदें, उच्च मूल्य पर बेचें' की मानसिकता अल्पावधि में निवेशकों के एक समूह को लाभ पहुंचाने में मदद कर सकती है, लेकिन यह अति-उत्साह का एक चक्र बनाती है जो आसानी से पतन का कारण बन सकती है।"

यह ध्यान देने योग्य है कि रियल एस्टेट में ऋण में तेज़ी से वृद्धि हुई है, लेकिन इसने कोई "लहर" पैदा नहीं की है। वर्ष के पहले 9 महीनों में ऋण वृद्धि लगभग 13% तक पहुँच गई, जबकि रियल एस्टेट में पूंजी प्रवाह लगभग 20% अधिक रहा, लेकिन तरलता अभी भी सुस्त है। श्री हिएन ने टिप्पणी की, "मुद्रा में वृद्धि हुई है, लेकिन इससे बाजार स्वस्थ नहीं हुआ है।" इससे पता चलता है कि पूंजी प्रवाह अब सकारात्मक स्पिलओवर प्रभाव नहीं ला रहा है, बल्कि बैंकों और बाजार पर दोहरा दबाव बना रहा है।

सुरक्षा सिद्धांत के अनुसार, बैंकों को संपत्ति के मूल्य का केवल 70% तक ही ऋण देना चाहिए, खरीदार या निवेशक को प्रतिपक्ष पूँजी का 30% योगदान देना होगा। हालाँकि, वास्तव में, ऐसी स्थिति रही है जहाँ बैंक जमा राशि तक उधार दे देते हैं, जिसका अर्थ है कि ऋण सट्टा चक्र में गहराई तक चला गया है। जब कीमतें बहुत तेज़ी से बढ़ती हैं, तो "सर्फिंग" करने वाले निवेशकों को मुश्किलों का सामना करना पड़ता है, ऋण जमा होता जाता है, डूबत ऋण बढ़ता जाता है, ... यही वह स्थिति है जो कई विशेषज्ञों ने पिछले चक्रों में देखी है।

हालाँकि, इस बात से इनकार नहीं किया जा सकता कि ऋण पूंजी अभी भी अचल संपत्ति बाजार की रिकवरी के लिए "रक्त वाहिका" है, खासकर जब कई परियोजनाएँ जो वैधता के मामले में "स्थगित" थीं, उन्हें खोला जा रहा है। ऋण में वृद्धि आंशिक रूप से रिकवरी की उम्मीद को दर्शाती है, लेकिन इसे सट्टा क्षेत्र में जाने से रोकने के लिए चुनिंदा रूप से निर्देशित करने की आवश्यकता है।

इसलिए, रियल एस्टेट ऋण को नियंत्रित करने का मतलब अत्यधिक सख्ती नहीं है, बल्कि गति को समायोजित करना है, जिसका उद्देश्य पुनर्प्राप्ति और प्रणाली सुरक्षा के बीच संतुलन बनाना है। वास्तविक आवास आवश्यकताओं के लिए पूंजी, आवास निर्माण, औद्योगिक क्षेत्रों, पर्यटन के लिए पूंजी और सट्टा गतिविधियों के लिए पूंजी के बीच स्पष्ट रूप से अंतर करना आवश्यक है।

वास्तव में, यदि रियल एस्टेट ऋण वास्तविक मूल्य सृजित किए बिना ही बढ़ता रहेगा, तो बुलबुला वापस आ सकता है और तब इसकी कीमत न केवल खराब ऋण या कम वृद्धि के रूप में चुकानी होगी, बल्कि संपूर्ण वित्तीय प्रणाली की अस्थिरता भी होगी।

प्रधानमंत्री की नीति सलाहकार परिषद के सदस्य डॉ. ले झुआन न्घिया के अनुसार, वर्तमान बकाया ऋण लगभग 40 लाख अरब वियतनामी डोंग (VND) है, जो पूरे सिस्टम के कुल बकाया ऋण का लगभग 24% है, जो कई विकसित देशों, यहाँ तक कि 40%, की तुलना में बहुत अधिक नहीं है। मूल समाधान यह है कि ऋण प्रवाह को उचित दिशा दी जाए, और इसे सट्टेबाज़ी या उच्च-स्तरीय परियोजनाओं में डालने के बजाय, सामाजिक आवास खंड, कम लागत वाले आवास पर केंद्रित किया जाए।

स्रोत: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html