रियल एस्टेट क्रेडिट नियंत्रण: सख्त लेकिन अत्यधिक नहीं।

रियल एस्टेट क्रेडिट का आकार सार्वजनिक निवेश के लगभग चार गुना तक बढ़ जाने के साथ, यह सवाल उठता है: इस धन के प्रवाह को नियंत्रित करने के लिए क्या किया जा सकता है?

4.1 ट्रिलियन वीएनडी का साया और पूंजी दक्षता से जुड़े सवाल।

वियतनाम के स्टेट बैंक के आंकड़ों के अनुसार, अगस्त 2025 के अंत तक, कुल बकाया अचल संपत्ति ऋण 4.1 ट्रिलियन वीएनडी तक पहुंच गया था, जिसमें से अकेले अचल संपत्ति व्यवसायिक गतिविधियों के लिए दिए गए ऋणों का हिस्सा लगभग 1.823 ट्रिलियन वीएनडी था। यह आंकड़ा 2025 में सार्वजनिक निवेश पूंजी के लगभग चार गुना के बराबर है, लेकिन यह क्षेत्र सकल घरेलू उत्पाद (जीडीपी) में प्रत्यक्ष रूप से केवल 3.5% का योगदान देता है।

निर्माण मंत्रालय के आंकड़ों से पता चलता है कि ऋण आवंटन के मामले में शहरी विकास और आवास परियोजनाएं 614,737 बिलियन वीएनडी के साथ अग्रणी बनी हुई हैं। इसके बाद औद्योगिक पार्क और निर्यात प्रसंस्करण क्षेत्र 114,274 बिलियन वीएनडी के साथ दूसरे स्थान पर हैं। कार्यालय किराये (61,946 बिलियन वीएनडी), पर्यटन और रिसॉर्ट (62,487 बिलियन वीएनडी), रेस्तरां और होटल (64,560 बिलियन वीएनडी) और भूमि उपयोग अधिकारों के लिए ऋण (190,113 बिलियन वीएनडी) जैसे क्षेत्रों में भी पूंजी आवंटित की गई है।

विश्लेषकों के अनुसार, ऋण आवंटन की यह तस्वीर आर्थिक चक्रों के प्रति संवेदनशील क्षेत्रों में ऋण पूंजी के मजबूत विस्तार को दर्शाती है। इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि ये आंकड़े बताते हैं कि पूंजी उन उच्च-उपज वाले क्षेत्रों की ओर तेजी से आकर्षित हो रही है जहां अर्थव्यवस्था पर इसके दुष्प्रभाव सीमित हैं।

अगस्त 2025 के अंत तक, कुल बकाया अचल संपत्ति ऋण 4.1 ट्रिलियन वीएनडी तक पहुंच गया था। फोटो: डुई मिन्ह।

दरअसल, सूचीबद्ध बैंकों की 2025 की तीसरी तिमाही की वित्तीय रिपोर्टों के अनुसार, अधिकांश बैंकों में रियल एस्टेट ऋणों में वृद्धि हुई है। वाणिज्यिक बैंकों में, टेककॉमबैंक 237,838 बिलियन वीएनडी के साथ सबसे आगे रहा, जो कुल बकाया ऋणों का 32.81% है; वीपीबैंक 205,955 बिलियन वीएनडी के साथ दूसरे स्थान पर रहा; एसएचबी 184,044 बिलियन वीएनडी के साथ तीसरे स्थान पर रहा, लेकिन सिस्टम में इसका दूसरा सबसे बड़ा हिस्सा था, जो कुल बकाया ऋणों का 30% से अधिक था। ये आंकड़े रियल एस्टेट में पूंजी के मजबूत प्रवाह को दर्शाते हैं, जो एक नई घटना नहीं है, लेकिन अब यह उस स्तर पर पहुंच रही है जिस पर कड़ी निगरानी की आवश्यकता है।

इस बीच, मध्यम और छोटे आकार के बैंक रक्षात्मक रुख अपनाए हुए हैं। एमबीबैंक, एचडीबैंक, टीपीबैंक, एमएसबी और एलपीबैंक सभी रियल एस्टेट ऋणों में एकल-अंकीय अनुपात बनाए हुए हैं, जो बाजार में उतार-चढ़ाव के प्रति उनकी सतर्कता को दर्शाता है। हालांकि, इस समूह में भी बकाया ऋणों में वृद्धि जारी है, जो यह साबित करता है कि रियल एस्टेट बाजार का आकर्षण कम नहीं हुआ है।

विशेषज्ञों का कहना है कि अचल संपत्ति में निवेश किया जा रहा ऋण वर्तमान में अर्थव्यवस्था की कुल पूंजी का लगभग एक चौथाई हिस्सा है, जबकि विनिर्माण, व्यापार और सेवा क्षेत्रों की तुलना में इसकी रोजगार सृजन क्षमता, मूल्यवर्धन और अन्य लाभ काफी कम हैं। बाजार में उलटफेर होने पर धन का यह गलत प्रवाह अर्थव्यवस्था को असंतुलित कर सकता है और प्रणालीगत जोखिम को बढ़ा सकता है।

रिकवरी और एक बुलबुले के बीच की पतली रेखा।

बैंकिंग अकादमी की उप निदेशक डॉ. फाम थी होआंग अन्ह के अनुसार, ऋण प्रणाली में गिरवी रखी जाने वाली संपत्ति मुख्य रूप से अचल संपत्ति बाजार से आती है। यदि बाजार में मंदी आती है, तो बैंकिंग प्रणाली पर खराब ऋणों का भारी दबाव पड़ेगा। इससे पता चलता है कि अचल संपत्ति से संबंधित ऋण जोखिम केवल बकाया ऋणों की मात्रा में ही नहीं, बल्कि गिरवी रखी जाने वाली संपत्ति की गुणवत्ता और प्रामाणिकता में भी निहित है।

वर्तमान में रियल एस्टेट बाजार में "ऊँची कीमत पर खरीदें, ऊँची कीमत पर बेचें" का चलन है। फोटो: क्वोक अन्ह।

अर्थशास्त्री डॉ. दिन्ह थे हिएन सतर्कतापूर्ण दृष्टिकोण साझा करते हुए मानते हैं कि वर्तमान बाजार "ऊँची कीमत पर खरीदो, ऊँची कीमत पर बेचो" की स्थिति में है, जो मूल्य बुलबुले का प्रारंभिक संकेत है। वे समझाते हैं कि जब खरीद-बिक्री की गतिविधियाँ केवल अल्पकालिक अटकलों पर आधारित होती हैं, वास्तविक नकदी प्रवाह या दोहन मूल्य से जुड़ी नहीं होतीं, तो अचल संपत्ति के मूल्य अत्यधिक बढ़ जाते हैं, जबकि तरलता लगातार कम होती जाती है।

श्री हिएन ने चेतावनी देते हुए कहा , "'ऊंची कीमत पर खरीदें, ऊंची कीमत पर बेचें' की मानसिकता अल्पावधि में निवेशकों के एक समूह को लाभ पहुंचा सकती है, लेकिन यह एक तीव्र, अस्थिर चक्र का निर्माण करती है जो आसानी से पतन का कारण बन सकता है।"

गौरतलब है कि रियल एस्टेट सेक्टर को दिए गए क्रेडिट में तेज़ी से वृद्धि हुई है, लेकिन इससे कोई सकारात्मक बदलाव नहीं आया है। साल के पहले नौ महीनों में क्रेडिट ग्रोथ लगभग 13% तक पहुंच गई, जबकि रियल एस्टेट में पूंजी का प्रवाह लगभग 20% अधिक रहा, फिर भी तरलता सुस्त बनी हुई है। श्री हिएन ने टिप्पणी की, "पैसा तो डाला गया है, लेकिन इससे बाजार में सुधार नहीं हुआ है।" इससे पता चलता है कि पूंजी प्रवाह अब सकारात्मक प्रभाव नहीं डाल रहा है, बल्कि बैंकों और बाजार दोनों पर दोहरा दबाव डाल रहा है।

सुरक्षा सिद्धांतों के अनुसार, बैंकों को संपत्ति के मूल्य का अधिकतम 70% ही ऋण देना चाहिए, शेष 30% खरीदारों या निवेशकों द्वारा वहन किया जाना चाहिए। हालांकि, वास्तविकता में, बैंक जमा राशि तक ऋण दे रहे हैं, जिसका अर्थ है कि ऋण सट्टेबाजी के चक्रों में बुरी तरह से उलझ गया है। जब कीमतें बहुत तेजी से बढ़ती हैं, तो अल्पकालिक निवेशकों को कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है, ऋण का बोझ बढ़ता है और खराब ऋण बढ़ जाते हैं... यह एक ऐसा परिदृश्य है जिसे कई विशेषज्ञों ने पिछले चक्रों में देखा है।

हालांकि, इस बात से इनकार नहीं किया जा सकता कि रियल एस्टेट बाजार की रिकवरी के लिए क्रेडिट ही "जीवन रेखा" है, खासकर तब जब कानूनी मुद्दों के कारण पहले रुके हुए कई प्रोजेक्ट अब सुलझ रहे हैं। क्रेडिट में वृद्धि आंशिक रूप से रिकवरी की उम्मीदों को दर्शाती है, लेकिन इसे चुनिंदा रूप से निर्देशित करने की आवश्यकता है, ताकि सट्टेबाजी वाले क्षेत्रों में इसका प्रवाह न हो।

इसलिए, अचल संपत्ति ऋण को नियंत्रित करने का अर्थ अत्यधिक सख्ती नहीं है, बल्कि सुधार और प्रणाली की सुरक्षा के बीच संतुलन बनाए रखते हुए गति को समायोजित करना है। वास्तविक आवास आवश्यकताओं के लिए पूंजी, आवास निर्माण, औद्योगिक पार्क, पर्यटन और सट्टेबाजी गतिविधियों के लिए पूंजी के बीच स्पष्ट अंतर करना आवश्यक है।

दरअसल, अगर वास्तविक मूल्य सृजित किए बिना रियल एस्टेट ऋण में लगातार वृद्धि होती रहती है, तो एक बुलबुला फिर से लौट सकता है, और इसकी कीमत न केवल खराब ऋण या घटती वृद्धि होगी, बल्कि पूरी वित्तीय प्रणाली की अस्थिरता भी होगी।

प्रधानमंत्री की नीति सलाहकार परिषद के सदस्य डॉ. ले ज़ुआन न्गिया के अनुसार, वर्तमान में बकाया ऋण लगभग 4 ट्रिलियन वीएनडी है, जो संपूर्ण प्रणाली में कुल बकाया ऋणों का लगभग 24% है। कई विकसित देशों की तुलना में यह आंकड़ा अधिक नहीं है, जहां यह अक्सर 40% तक पहुंच जाता है। इसका मूल समाधान यह है कि ऋण प्रवाह को सट्टेबाजी या उच्च स्तरीय परियोजनाओं पर केंद्रित करने के बजाय, सामाजिक आवास और किफायती आवास क्षेत्रों की ओर तर्कसंगत रूप से निर्देशित किया जाए।

स्रोत: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html