2026 से ज़मीन की कीमतों में तेज़ी से वृद्धि: रियल एस्टेट बाज़ार के लिए अवसर और चुनौतियाँ

भूमि की कीमतों का मुद्दा जनता का ध्यान आकर्षित करने वाला विषय बना हुआ है, विशेष रूप से प्रांतों/शहरों के कृषि और पर्यावरण विभाग द्वारा पहली भूमि मूल्य सूची के निर्माण पर एक प्रस्ताव का मसौदा तैयार करने के बाद, जिसकी घोषणा और लागू होने वाली कीमत 1 जनवरी, 2026 से वर्तमान भूमि मूल्य सूची से कई गुना अधिक होगी।

भूमि मूल्य सूची का निर्माण सावधानीपूर्वक किया जाना चाहिए। चित्रांकन: तुआन आन्ह/वीएनए

एक पेशेवर सामाजिक संगठन और अचल संपत्ति के क्षेत्र में एक अनुसंधान इकाई के रूप में, वियतनाम इंस्टीट्यूट फॉर रिसर्च एंड इवैल्यूएशन ऑफ रियल एस्टेट मार्केट (VARS IRE) पुष्टि करता है कि भूमि मूल्य सूची भूमि प्रबंधन, बजट संग्रह, वित्तीय दायित्वों की गणना में राज्य का एक महत्वपूर्ण उपकरण है, और मुआवजे की कीमतें, पुनर्वास सहायता, ... का निर्धारण करने के लिए कानूनी आधार है।

इसलिए, भूमि मूल्य सूची का निर्माण सावधानीपूर्वक, वैज्ञानिक रूप से और उचित रोडमैप के साथ किया जाना चाहिए, ताकि बाजार के वास्तविक मूल्य को सटीक रूप से प्रतिबिंबित किया जा सके, साथ ही लोगों और व्यवसायों के लिए व्यवधान और वित्तीय दबाव पैदा करने से बचा जा सके।

VARS IRE के अनुसार, 1 जनवरी, 2026 से नई भूमि मूल्य सूची जारी करना राज्य प्रबंधन में एक अपरिहार्य कदम है, जो बाज़ार की पारदर्शिता में योगदान देगा और राज्य की भूमि की कीमतों और बाज़ार की कीमतों के बीच के अंतर को कम करेगा। हालाँकि, अभी भी कई लोगों की राय है कि कई क्षेत्रों में "चौंकाने वाली" वृद्धि व्यवसायों, लोगों और बैंक ऋण गतिविधियों के लिए उल्लेखनीय जोखिम पैदा कर रही है।

VARS IRE के विश्लेषण से पता चलता है कि इनमें से एक प्रभाव व्यक्तियों और परिवारों पर पड़ता है। तदनुसार, भूमि उपयोग के उद्देश्य बदलने, भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र प्रदान करने या मुआवज़ा और साइट क्लीयरेंस प्राप्त करने जैसी भूमि प्रक्रियाओं को पूरा करने वाले लोगों का समूह सबसे अधिक प्रभावित होगा, क्योंकि वित्तीय दायित्वों की गणना सीधे नई मूल्य सूची के अनुसार की जाती है। साथ ही, भूमि उपयोग के उद्देश्य बदलने, रेड बुक प्रदान करने और अचल संपत्ति खरीदने की लागत में तेज़ी से वृद्धि हो सकती है, जिसका असर मध्यम और निम्न आय वर्ग के लोगों पर पड़ेगा। यदि भूमि मूल्य समायोजन स्वीकृत मूल्य से कहीं अधिक हो जाता है, तो मुआवज़ा और साइट क्लीयरेंस वाले क्षेत्रों में शिकायतें और विवाद उत्पन्न होने का भी जोखिम है।

इसके अलावा, रियल एस्टेट व्यवसाय भी प्रभावित होते हैं। क्योंकि ज़मीन की कीमतों में वृद्धि से मुआवज़ा लागत और भूमि उपयोग शुल्क में तेज़ी से वृद्धि होती है - ये वे लागतें हैं जो परियोजना विकास लागत और कुल परियोजना निवेश की संरचना में सबसे ज़्यादा अनुपात में होती हैं। जिन परियोजनाओं का क्रियान्वयन चल रहा है, उनके लिए व्यवसाय एक कठिन और भ्रमित करने वाली स्थिति में आ जाएँगे जब उन्हें यह विचार करना होगा कि क्रियान्वयन जारी रखें या स्थगित करें, क्योंकि भूमि उपयोग शुल्क में तेज़ वृद्धि के कारण कुल निवेश वित्तीय क्षमता से अधिक हो सकता है।

इसके विपरीत, जिन परियोजनाओं का क्रियान्वयन नहीं हुआ है, उनके लिए व्यवसाय बजट, मुआवज़ा और साइट क्लीयरेंस योजनाओं की योजना बनाने में अधिक सक्रिय हो सकते हैं। हालाँकि, बाजार बिक्री मूल्यों में जबरन वृद्धि को स्वीकार करेगा या नहीं, यह अभी अज्ञात है। इससे भी गंभीर बात यह है कि कुछ परियोजनाओं में घाटा हो सकता है या ग्राहकों को प्रमाणपत्र जारी करने में देरी हो सकती है, जिससे विवादों का जोखिम बढ़ सकता है - VARS IRE।

इसके अलावा, VARS IRE के अनुसार, प्रस्तावित वृद्धि के साथ 2026 की भूमि मूल्य सूची बैंकिंग गतिविधियों और गृह ऋण को भी प्रभावित करेगी। उदाहरण के लिए, सुरक्षित संपत्तियों के मूल्यांकन को मूल्य ढाँचे के अनुसार समायोजित किया जाना चाहिए, और बैंक डूबते ऋण जोखिमों को नियंत्रित करने के लिए ऋण दरों को कड़ा कर सकते हैं। घरों की बढ़ती कीमतें और घर के स्वामित्व की लागत, विशेष रूप से पहली बार घर खरीदने वालों की क्रय शक्ति को कम कर सकती है। यदि भूमि मूल्य सूची वास्तविक मूल्य से तेज़ी से बढ़ती है, तो मूल्यांकन और बाज़ार के बीच असंतुलन का जोखिम ऋण गुणवत्ता को प्रभावित करेगा।

VARS IRE द्वारा उल्लिखित एक अन्य प्रभाव बाज़ार है। आपूर्ति पक्ष पर, भूमि उपयोग लागत, भूमि किराया, मुआवज़ा और साइट क्लीयरेंस लागत में तीव्र वृद्धि के कारण, कीमतें बढ़ेंगी और परियोजनाएँ महंगी होंगी। आपूर्ति संरचना असंतुलित बनी हुई है, मुख्यतः उच्च-स्तरीय और उच्च-मूल्य वाले क्षेत्रों में केंद्रित है क्योंकि मज़बूत वित्तीय क्षमता वाले व्यवसाय विकास समय को कम कर सकते हैं और उत्पादों को बाज़ार में तेज़ी से लॉन्च कर सकते हैं। इस बीच, छोटे और मध्यम आकार के उद्यमों को नई परियोजनाओं को लागू करने में कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है, जिससे वाणिज्यिक आवासों की आपूर्ति, विशेष रूप से बड़े शहरी क्षेत्रों के उपनगरों में, ठप होने का खतरा है।

मांग पक्ष पर, विक्रय मूल्यों में इनपुट लागत के अनुरूप वृद्धि होने की उम्मीद है, जिससे वास्तविक क्रय शक्ति में कमी आएगी, खासकर वास्तविक आवास आवश्यकताओं वाले ग्राहकों के बीच। इसलिए, एक सतर्क मानसिकता और समर्थन नीतियों की प्रतीक्षा रहेगी, जिससे बाजार में अस्थायी रूप से ठहराव आ सकता है।

उल्लेखनीय रूप से, विक्रय मूल्यों में ऊपर की ओर उतार-चढ़ाव होना निश्चित है। VARS IRE का अनुमान है कि निवेशक भूमि निधि की कमी के संदर्भ में लाभ मार्जिन बनाए रखने के लिए उच्च-स्तरीय उत्पाद विकसित करते हुए, विक्रय मूल्यों को उच्च स्तर पर समायोजित करेंगे। साथ ही, बाजार में सामान्य मूल्य स्तर में वृद्धि जारी रहेगी, जिससे लोगों की आवास तक पहुँच पर दबाव पड़ेगा।

ऐसे मामलों में जहां निवेशक बजट नियोजन में अधिक सक्रिय होकर तथा मुआवजे और साइट मंजूरी के लिए समय को कम करके लागत बचा सकता है, यदि प्रशासनिक प्रक्रियाओं, समय और कानूनी जोखिमों से लागत बचत आंशिक रूप से भूमि से संबंधित वित्तीय दायित्वों में वृद्धि को संतुलित कर सकती है, तो समग्र प्रभाव बहुत नकारात्मक नहीं होगा।

स्थानीय अधिकारियों के लिए, भूमि मूल्य तालिकाओं में समायोजन से करों, शुल्कों और भूमि उपयोग शुल्कों के माध्यम से स्थानीय बजट राजस्व बढ़ाने में मदद मिलेगी। इस अतिरिक्त राजस्व को बुनियादी ढाँचा परियोजनाओं, शहरी सौंदर्यीकरण और क्षेत्रीय परिवहन विस्तार में पुनर्निवेशित किया जा सकता है, जिससे भूमि मूल्य में वृद्धि और स्थानीय सामाजिक -आर्थिक विकास को बढ़ावा मिलेगा।

हालाँकि, भूमि मूल्य अद्यतन की आवश्यकता वाले अभिलेखों की मात्रा में तेज़ी से वृद्धि होगी, जिससे प्रशासनिक भीड़भाड़ आसानी से बढ़ जाएगी, खासकर 2-स्तरीय स्थानीय हस्तांतरण मॉडल के सुचारू रूप से संचालित न होने और मानव संसाधनों की कमी के संदर्भ में। एक अन्य कारक जिसके बारे में चेतावनी दी गई है, वह है निवेश लागत में वृद्धि के कारण आकर्षण में कमी, खासकर उन संभावित क्षेत्रों में जहाँ अभी तक बुनियादी ढाँचे में निवेश नहीं किया गया है।

इन विश्लेषणों के आधार पर, VARS IRE यह सुझाव देता है कि भूमि मूल्य सूचियों सहित सभी मूल्य विनियमन केवल सापेक्ष हैं। क्योंकि दीर्घकालिक रूप से, अचल संपत्ति की कीमतें आपूर्ति और मांग द्वारा निर्धारित होती हैं। वास्तव में, यह अपेक्षा करना कठिन है कि भूमि मूल्य सूची सभी विषय समूहों को संतुष्ट करेगी, जब प्रत्येक समूह के उपयोग के उद्देश्य, लाभ और अपेक्षाएँ अलग-अलग हों।

इसलिए, VARS IRE के अनुसार, भूमि मूल्य सूची तभी सार्थक होती है जब उसका उपयोग किसी विशिष्ट उद्देश्य, जैसे मुआवज़ा और साइट क्लीयरेंस, के लिए किया जाए। यदि इसका उपयोग भूमि उपयोग शुल्क, नीलामी या करों की गणना जैसे अन्य उद्देश्यों के लिए किया जाता है, तो मूल्य सूची अपनी व्यावहारिकता खो देगी और राज्य, जनता और व्यवसायों के बीच हितों के सामंजस्य को सुनिश्चित करने के लिए इसे लचीले ढंग से समायोजित करने की आवश्यकता होगी।

इसलिए, VARS IRE का सुझाव है कि भूमि मूल्य सूची की भूमिका को सही ढंग से परिभाषित करना आवश्यक है। मूल्य सूची राज्य प्रबंधन और कर संग्रह का एक साधन है, न कि बाज़ार की आपूर्ति और माँग को नियंत्रित करने का साधन। भूमि मूल्य नीति को स्थिर बनाने का लक्ष्य पारदर्शिता, निष्पक्षता और स्थिरता के दीर्घकालिक लक्ष्य पर होना चाहिए।

साथ ही, केंद्र और स्थानीय स्तरों के बीच ज़िम्मेदारियों को स्पष्ट रूप से परिभाषित करना आवश्यक है। राज्य को केवल एक एकीकृत तकनीकी ढाँचा और मूल्य निर्धारण पद्धति जारी करनी चाहिए, जबकि व्यवहार में स्थानीय स्तर पर ही संचालन और समायोजन का स्थान होना चाहिए। साथ ही, स्थानीय स्तर पर प्रत्येक क्षेत्र, समय, भूमि उपयोग के प्रकार और सामाजिक-आर्थिक विकास लक्ष्यों के अनुसार लचीले समायोजन गुणांक जारी करने की अनुमति देकर भूमि मूल्य प्रबंधन में लचीलापन बढ़ाएँ; उपयोग के उद्देश्य (आवासीय भूमि, वाणिज्यिक और सेवा भूमि, उत्पादन भूमि, कृषि भूमि, आदि) के आधार पर और प्रत्येक क्षेत्र के बुनियादी ढाँचे और शहरी विकास के स्तर के अनुसार भूमि उपयोग शुल्क, भूमि किराया, कर, शुल्क और प्रभार के विभिन्न स्तर लागू करें।

विशेष रूप से, विशेषज्ञों का सुझाव है कि स्थिरता और एक उचित रोडमैप सुनिश्चित करना आवश्यक है। तदनुसार, बाज़ार को "झटका" लगने और व्यवसायों व लोगों पर अचानक पड़ने वाले प्रभावों से बचने के लिए एक उपयुक्त समायोजन रोडमैप बनाना आवश्यक है, खासकर इस संदर्भ में कि कई इलाके अभी भी द्वि-स्तरीय शहरी शासन मॉडल को बेहतर बना रहे हैं।

इसके अलावा, संचार और कार्यान्वयन मार्गदर्शन को भी मज़बूत करने की ज़रूरत है। नीतियों के प्रसार और स्पष्टीकरण से लोगों, व्यवसायों और दलालों को भूमि मूल्य सूचियों की प्रकृति और भूमिका को समझने में मदद मिलेगी, जिससे "कीमतें बढ़ाने" या बाज़ार के रुझानों के बारे में झूठी उम्मीदें पैदा करने के लिए उनका दुरुपयोग करने से बचा जा सकेगा।

स्रोत: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-dat-tang-manh-tu-2026-co-hoi-va-thach-thuc-cho-thi-truong-bat-dong-san-20251109172330997.htm