वियतनाम के रियल एस्टेट बाजार का विरोधाभास: अनुचित उत्पाद संरचना

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) की एक हालिया रिपोर्ट से पता चलता है कि 2025 की पहली छमाही में रियल एस्टेट बाजार में 2024 के अंत की तुलना में 9.1% की वृद्धि दर के साथ सकारात्मक बदलाव हुए हैं। हालाँकि अभी भी कई कठिनाइयाँ हैं, लेकिन यह सुधार बाजार के लिए नए अवसर खोलता है।

"उल्टा पिरामिड"

HoREA ने आकलन किया कि बाजार में कठिनाई का स्तर कम हो रहा है, जिसका आंशिक कारण तंत्र, नीतियां और कानूनी विनियमन का पूरा होना और उन्हें व्यवहार में लाना है।

2025 को एक निर्णायक वर्ष माना जा रहा है, जो 2026 की दूसरी छमाही से स्थिर और स्वस्थ रियल एस्टेट बाजार विकास की अवधि की तैयारी कर रहा है, जब नीति से लेकर परियोजना कार्यान्वयन प्रक्रिया में देरी प्रभावी होने लगेगी।

हालाँकि, रिपोर्ट में एक चिंताजनक विरोधाभास की ओर भी इशारा किया गया है। वह यह कि मौजूदा रियल एस्टेट उत्पाद संरचना गंभीर रूप से असंतुलित है। 2024 से 2025 के पहले छह महीनों तक, बाज़ार में आने वाली लगभग सभी परियोजनाएँ उच्च-स्तरीय आवास होंगी।

HoREA के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने जोर देकर कहा, "यह विकास पद्धति उल्टे पिरामिड की तरह है, जहां "शीर्ष" बहुत बड़ा है, जबकि "निचला" - किफायती आवास और सामाजिक आवास - बहुत छोटा है, जो अधिकांश लोगों की जरूरतों को पूरा करने के लिए पर्याप्त नहीं है।"

विशेष रूप से, 2025 की पहली छमाही में, पूरे देश में 3,353 लक्ज़री अपार्टमेंट के साथ 4 नई व्यावसायिक आवास परियोजनाएँ पूँजी जुटाने के योग्य हैं, जिनका कुल मूल्य 10,239 बिलियन VND तक है। इस बीच, सामाजिक आवास अभी भी लगभग स्थिर है। सामाजिक आवास निर्माण का क्षेत्रफल केवल 205,000 वर्ग मीटर है, जो 4,100 अपार्टमेंट के बराबर है, जो 2021-2025 की अवधि के लिए 35,000 अपार्टमेंट की योजना की तुलना में केवल 11.7% ही पूरा हुआ है और 2030 तक 100,000 अपार्टमेंट के लक्ष्य से अभी भी बहुत दूर है।

Nghịch lý thị trường bất động sản Việt Nam: Cơ cấu sản phẩm bất hợp lý - Ảnh 1. — हो ची मिन्ह सिटी में एक रियल एस्टेट परियोजना की कानूनी समस्याएं हल हो गई हैं।

143 परियोजनाएं अभी भी लंबित हैं।

किफायती आवास की कमी के बावजूद, आवास की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं। 2024 में लग्ज़री अपार्टमेंट की कीमतें बढ़कर 90 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर हो गई हैं, यानी इस प्रकार के प्रत्येक अपार्टमेंट की औसत कीमत 9.7 बिलियन वियतनामी डोंग होगी - जो ज़्यादातर मध्यम आय वालों की पहुँच से बाहर है।

इसके अलावा, एक और अड़चन है: कानूनी मुद्दे। 2015 से 2023 तक, हो ची मिन्ह सिटी में 86 व्यावसायिक आवास परियोजनाएँ या तो स्थगित कर दी गई हैं या लागू नहीं हो पाई हैं, जो कुल परियोजनाओं का 62% से ज़्यादा हिस्सा है। इनका क्षेत्रफल लगभग 1,000 हेक्टेयर है और इनमें 54,000 से ज़्यादा अपार्टमेंट हैं। कुल मिलाकर, शहर में वर्तमान में 220 परियोजनाएँ विभिन्न स्तरों पर कानूनी समस्याओं से ग्रस्त हैं।

हालाँकि 77 परियोजनाओं का समाधान हो चुका है, 143 परियोजनाएँ अभी भी समाधान की प्रतीक्षा में हैं। HoREA के अनुसार, इससे न केवल भूमि संसाधनों की बर्बादी होती है और बजट राजस्व में कमी आती है, बल्कि आपूर्ति की कमी भी बढ़ती है, जिससे अल्पावधि में आवास की कीमतों में गिरावट आना और भी मुश्किल हो जाता है।