प्रांतों और शहरों में बाजार निवेश पूंजी को आकर्षित कर रहा है, इन्वेंट्री बड़ी हो रही है, पहली लाल किताब जारी करने का समय 1 अगस्त से कम कर दिया गया है... ये नवीनतम अचल संपत्ति समाचार हैं।
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| नवीनतम रियल एस्टेट: हार्बर सेंटर हाई फोंग परियोजना का परिप्रेक्ष्य। (स्रोत: सिल्क पाथ होटल कंपनी लिमिटेड) |
इलाकों में लगातार नई परियोजनाएं शुरू करना
हाल ही में, हाई फोंग ने 3 ले लाई स्ट्रीट, न्गो क्वेन जिले में स्थित एक नई परियोजना, "हार्बर सेंटर" का स्वागत किया है। इस परियोजना में 74 आसन्न भूखंड, शॉपहाउस (व्यावसायिक टाउनहाउस) शामिल हैं, जिनकी कुल क्षमता 5 मंजिलों की है और कुल उपयोग योग्य क्षेत्रफल लगभग 400 वर्ग मीटर है। इसमें फर्श का क्षेत्रफल 68.6 से 161.8 वर्ग मीटर तक है, और साझा अग्रभाग 6 से 13.8 वर्ग मीटर तक है। इस परियोजना का कुल क्षेत्रफल 11,000 वर्ग मीटर से अधिक है, जिसमें सिल्क पाथ होटल कंपनी लिमिटेड ने निवेश किया है।
हंग येन ने एक नई परियोजना, द फिबोनन, का स्वागत किया है। यह हंग थिन्ह विला और आवास परियोजना - कुउ काओ कम्यून, वान गियांग जिला (हंग येन) से संबंधित 32-मंजिला मिश्रित उपयोग वाली इमारत है जिसमें 3 बेसमेंट हैं। इस परियोजना में एन फु इन्वेस्ट ने निवेश किया है। द फिबोनन का क्षेत्रफल 20,992 वर्ग मीटर है, जिसमें से निर्माण भूमि का क्षेत्रफल 4,370 वर्ग मीटर है जिसमें 656 इकाइयाँ हैं, जिनका क्षेत्रफल 43-96 वर्ग मीटर तक है।
हा नाम में सन अर्बन सिटी हा नाम नामक एक नई परियोजना है। यह परियोजना फु ली शहर के नए केंद्र में स्थित है और इसका क्षेत्रफल 400 हेक्टेयर से भी ज़्यादा है, जिसमें से 200 हेक्टेयर जल सतह विकास के लिए, 19 हेक्टेयर सन वर्ल्ड पार्क के लिए, 17 हेक्टेयर लैंडस्केप झील के लिए, 28 हेक्टेयर नए प्रशासन के लिए, 13 हेक्टेयर आंतरिक पार्क के लिए और 60 हेक्टेयर परियोजना के लिए है। उत्पाद प्रकारों के संदर्भ में, यह परियोजना विविध है जिसमें अपार्टमेंट, शॉपहाउस और विला शामिल हैं, जिनमें 40 9-मंजिला इमारतें हैं जिनमें लगभग 15,000 अपार्टमेंट, 4,500 व्यावसायिक टाउनहाउस और 1,200 अर्ध-पृथक और पृथक विला शामिल हैं।
थान होआ ने सेंट्रल रिवरसाइड परियोजना से एक नई परियोजना की आपूर्ति का भी स्वागत किया। यह परियोजना थान होआ शहर के डोंग हाई वार्ड में स्थित है और इसमें तासेको लैंड द्वारा निवेश किया गया है। ज्ञातव्य है कि सेंट्रल रिवरसाइड का क्षेत्रफल 15.6 हेक्टेयर है और इसमें 493 उत्पाद हैं। इनमें से 80-134 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले 339 टाउनहाउस, 104-197 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले 94 शॉपहाउस और 180-361 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले 60 विला हैं।
बाक गियांग में निवेशक वान फु-इन्वेस्ट द्वारा "द टेरा-बाक गियांग" नामक एक नई परियोजना शुरू की गई है। यह परियोजना दक्षिणी शहरी क्षेत्र, दिन्ह के वार्ड (बाक गियांग शहर) में स्थित है। यह परियोजना 45,059 वर्ग मीटर क्षेत्र में फैली हुई है, जिसमें 28 मंज़िला ऊँचे दो टावर हैं, जिनमें कुल 688 अपार्टमेंट, 66 विला और 43 टाउनहाउस हैं।
एसजीओहोम्स के महानिदेशक, श्री ले दिन्ह चुंग ने कहा, "वास्तव में, हनोई के अपार्टमेंट अभी भी अपनी अपील बनाए हुए हैं और आवासीय व निवेश, दोनों ही क्षेत्रों में बाज़ार पर अपना दबदबा बनाए हुए हैं। हालाँकि, इस वर्ष की दूसरी तिमाही से, प्रांतीय रियल एस्टेट में ज़बरदस्त उछाल के कारण, इस क्षेत्र ने अन्य क्षेत्रों और बाज़ारों के साथ निवेश में हिस्सेदारी बढ़ानी शुरू कर दी है। प्रांतीय बाज़ार में नई परियोजनाओं में तेज़ी के अलावा, असली वजह यह भी है कि हनोई में मौजूदा क्षेत्रों में रियल एस्टेट की कीमतें बहुत ज़्यादा हैं, जिससे निवेशकों को यह अब आकर्षक नहीं लगता।
मार्च 2024 में शुरू हुई प्रवास की लहर और तेज़ होती जा रही है। इस प्रवास की लहर में, निवेशक औद्योगिक पार्कों, विकसित अर्थव्यवस्था वाले प्रांतों, और बाक निन्ह - बाक गियांग; हंग येन - हाई डुओंग - हाई फोंग - क्वांग निन्ह जैसे विकसित यातायात मार्गों से जुड़े आर्थिक क्षेत्रों में अवसरों की तलाश कर रहे हैं।
इन्वेंटरी बढ़ रही है
कैफेबिज़ की जानकारी के अनुसार, निर्माण मंत्रालय के आंकड़ों से पता चलता है कि साल के पहले महीनों में, रियल एस्टेट बाजार धीरे-धीरे फिर से सक्रिय हो गया है, और खोज और व्यापार करने वाले ग्राहकों की संख्या में भी धीरे-धीरे वृद्धि हुई है। 2024 की शुरुआत में रियल एस्टेट लेनदेन की संख्या 2023 के अंत की तुलना में लगभग 30% बढ़ जाएगी।
हालाँकि, रियल एस्टेट बाजार अभी भी कई कठिनाइयों का सामना कर रहा है। विशेष रूप से, पूरी हो चुकी परियोजनाओं, नई लाइसेंस प्राप्त परियोजनाओं और भविष्य में बिक्री के लिए पात्र परियोजनाओं की संख्या, सभी 2023 की इसी अवधि की तुलना में कम हैं। गौरतलब है कि रियल एस्टेट इन्वेंट्री अभी भी बहुत बड़ी है, जिसमें मुख्य रूप से व्यक्तिगत घर और ज़मीन शामिल हैं, जिनमें 19,323 उत्पाद हैं, जो पिछले साल के अंत की तुलना में 43% की वृद्धि है।
स्टॉक एक्सचेंज में सूचीबद्ध आवास विकास करने वाली 10 रियल एस्टेट कंपनियों की वित्तीय रिपोर्टें यह भी दर्शाती हैं कि 31 जून तक उनकी कुल इन्वेंट्री वैल्यू 269,135 बिलियन वियतनामी डोंग से अधिक थी, जो इसी अवधि की तुलना में लगभग 3% की वृद्धि है। वास्तव में, हाल के वर्षों में, कई कंपनियों की इन्वेंट्री वैल्यू में कमी नहीं आई है, बल्कि यह लगातार "बढ़ती" गई है।
उद्यमों की इन्वेंट्री दो श्रेणियों में दर्ज की जाती है: तैयार अचल संपत्ति और अधूरी अचल संपत्ति। तैयार अचल संपत्ति के लिए, एक कठिन बाजार के संदर्भ में, कई उद्यमों ने बाजार में तेजी आने तक माल जारी करने की अपनी योजना को स्थगित कर दिया है, जिसके परिणामस्वरूप कुछ उद्यमों के इन्वेंट्री मूल्य में कमी नहीं आई है।
अधूरे रियल एस्टेट के लिए, यह रियल एस्टेट उद्यमों की इन्वेंट्री का मुख्य प्रकार है। अधूरे रियल एस्टेट इन्वेंट्री में लगातार वृद्धि का कारण यह है कि कई परियोजनाओं में कानूनी प्रक्रिया कई वर्षों से अटकी हुई है। यह देखा जा सकता है कि बाजार आपूर्ति विस्फोट (2018) की अवधि के बाद, शहरी क्षेत्रों में आवास परियोजनाओं की स्वीकृति भी धीमी पड़ने लगी, क्योंकि कानूनी प्रक्रियागत समस्याएँ बढ़ती जा रही थीं। इसके कारण पिछले कुछ वर्षों में बाजार में आपूर्ति में लगातार कमी आई है, खासकर हो ची मिन्ह सिटी और हनोई जैसे बड़े शहरों में।
इसके अलावा, उच्च इन्वेंट्री का एक अन्य कारण यह है कि बाजार तेजी से विकास के दौर से गुजर रहा है, कई निवेशक सट्टा और निवेश परियोजनाओं जैसे भूमि, रिसॉर्ट अचल संपत्ति आदि को विकसित करने के लिए प्रांतों में बहुत सारा पैसा डाल रहे हैं।
अब तक, निवेश बाजार में मंदी छाई हुई है, जिससे खरीदार मिलना मुश्किल हो गया है और पूरा होने के बाद भी इसे बेचना संभव नहीं हो पा रहा है। इस प्रकार की इन्वेंट्री के साथ, व्यवसायों को सामान्य बाजार में अभी तक हलचल न होने के संदर्भ में इसे हल करने में कठिनाई होगी।
Batdongsan.com.vn की रिपोर्ट में यह भी बताया गया है कि विडंबना यह है कि, हालांकि बाजार में नई आपूर्ति की कमी है, सूचीबद्ध रियल एस्टेट व्यवसायों की सूची अभी भी बड़ी है, जो दर्शाती है कि उत्पाद बाजार की वास्तविक जरूरतों से मेल नहीं खाते हैं।
हो ची मिन्ह सिटी में बदलाव हो रहा है, अभी तक नई भूमि मूल्य सूची नहीं बनाई गई है
हो ची मिन्ह सिटी की नई भूमि मूल्य सूची 1 जनवरी, 2026 से विकसित और लागू की जाएगी। वर्तमान में, शहर 2024 भूमि कानून के अनुसार समायोजित मूल्य सूची को लागू कर रहा है।
उपरोक्त जानकारी प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग के निदेशक गुयेन तोआन थांग ने 1 अगस्त की दोपहर सामाजिक-आर्थिक बैठक में दी।
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| हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग के निदेशक गुयेन तोआन थांग 1 अगस्त को शहर की सामाजिक-आर्थिक बैठक में। (फोटो: वान आन्ह) |
श्री थांग के अनुसार, 2024 के भूमि कानून (संशोधित) के कार्यान्वयन में, प्रांतीय जन समिति को पुरानी भूमि मूल्य सूची पर विचार करने, उसका उपयोग करने या उसे समायोजित करने की अनुमति है। इसी आधार पर, हो ची मिन्ह सिटी ने समायोजन की नीति अपनाई है, लेकिन अभी तक नई मूल्य सूची तैयार नहीं की है।
भूमि मूल्य समायोजन में 7 चरण शामिल हैं, जिनमें से वर्तमान में विभाग ने 6 चरण पूरे कर लिए हैं। पूरे क्षेत्र में परामर्श इकाई द्वारा एकत्रित सभी आँकड़ों का पुनर्मूल्यांकन किया गया है और समीक्षा एवं मूल्यांकन के लिए HCMC जन परिषद के कार्य समूह को हस्तांतरित कर दिया गया है।
विभाग वर्तमान भूमि लेनदेन मूल्यों, स्वीकृत मुआवजा मूल्यों तथा विशिष्ट बाजार मूल्यों को समायोजित एवं अद्यतन कर रहा है, ताकि पुरानी मूल्य सूची के बहुत कम होने के कारण कोई हानि न हो।
श्री गुयेन तोआन थांग ने एक उदाहरण दिया, "इस क्षेत्र में कुछ सड़कें ऐसी हैं जिनकी पुरानी मूल्य सूची केवल 1-2 मिलियन VND/m2 है। जबकि वास्तविक लेनदेन मूल्य 100-200 मिलियन VND/m2 तक है।" इसलिए, शहर को इस अवधि के दौरान उपयोग के लिए सबसे उपयुक्त मूल्य सूची तैयार करने हेतु पुनः समायोजन करने की आवश्यकता है।
जुलाई में, हो ची मिन्ह सिटी में भूमि अभिलेखों की संख्या में लगातार वृद्धि हुई और लगभग 40,000 अभिलेख जुड़े, जिनमें से अधिकांश अभी भी बिक्री और बंधक अभिलेख थे। पिछले 7 महीनों में हो ची मिन्ह सिटी का भूमि-संबंधी राजस्व 12,000 अरब से अधिक रहा।
हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के उपाध्यक्ष वो वान होआन के अनुसार, लोगों और जनमत की नई भूमि मूल्य सूची में गहरी रुचि है। इसलिए, इस जानकारी पर चर्चा और सावधानीपूर्वक विचार किए जाने की आवश्यकता है।
प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग, 2024 भूमि कानून के अनुसार स्थानीय भूमि मूल्य सूची जारी करने के लिए हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी को प्रस्तुत करने के लिए अंतिम चरण पूरा कर रहा है।
पहली लाल किताब जारी करने की समय-सीमा 1 अगस्त से कम की जाए
सरकार ने हाल ही में बुनियादी भूमि सर्वेक्षण, भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्रों के पंजीकरण, भूमि से जुड़ी संपत्तियों के स्वामित्व और भूमि सूचना प्रणालियों को विनियमित करने वाला डिक्री संख्या 101/2024/ND-CP (डिक्री 101) जारी किया है। यह डिक्री 1 अगस्त से प्रभावी होगी।
विशेष रूप से, डिक्री 101 में स्पष्ट रूप से प्रावधान किया गया है कि भूमि और भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के प्रथम पंजीकरण का समय 20 कार्य दिवसों से अधिक नहीं है।
प्रथम भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र (लाल किताब) और भूमि से जुड़े संपत्ति स्वामित्व प्रमाण पत्र (गुलाबी किताब) जारी करने का समय 3 कार्य दिवसों से अधिक नहीं है।
उपरोक्त विनियमों के अनुसार, पहली बार भूमि और भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों का पंजीकरण करने तथा पहली बार लाल किताब और गुलाबी किताब जारी करने की पूरी प्रक्रिया 23 कार्य दिवसों से अधिक नहीं है।
पर्वतीय समुदायों, द्वीपों, दूरदराज के क्षेत्रों, कठिन सामाजिक-आर्थिक परिस्थितियों वाले क्षेत्रों, विशेष रूप से कठिन सामाजिक-आर्थिक परिस्थितियों वाले क्षेत्रों के लिए, पहली लाल किताब जारी करने की प्रक्रिया के लिए प्रसंस्करण समय 10 कार्य दिवसों से बढ़ा दिया गया है।
इस बीच, पिछले नियमों के अनुसार, पहली लाल किताब जारी करने की प्रक्रिया को पूरा करने का समय वैध दस्तावेज प्राप्त करने की तारीख से 30 दिनों से अधिक नहीं था और दूरदराज के क्षेत्रों के लिए 40 दिनों से अधिक नहीं था।
इस प्रकार, नए जारी किए गए आदेश में, सरकार ने पहली बार पंजीकरण प्रक्रियाओं और लाल पुस्तकों और गुलाबी पुस्तकों को जारी करने के समय को कम कर दिया है।
प्रथम लाल किताब जारी करने का समय बिंदु ए, खंड 1, अनुच्छेद 19, डिक्री 101 में निर्धारित अनुसार पूर्ण और सुसंगत डोजियर प्राप्त होने की तिथि से गणना की जाती है।
इसके साथ ही, डिक्री 101 विशेष रूप से भूमि पंजीकरण और भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों को भी विनियमित करती है।
इस डिक्री के अनुसार, भूमि और भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों में परिवर्तन दर्ज करने, तथा भूमि उपयोग अधिकार और भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के स्वामित्व के प्रमाण पत्र प्रदान करने का समय निम्नानुसार लागू किया जाता है:
- भूमि चकबंदी या प्लॉट विनिमय योजना का पालन किए बिना कृषि भूमि उपयोग अधिकारों के परिवर्तन के मामले में, या हस्तांतरण, उत्तराधिकार, भूमि उपयोग अधिकारों के दान, भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के स्वामित्व, भूमि उपयोग अधिकारों का उपयोग करते हुए पूंजी योगदान, भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के स्वामित्व के मामले में, यह 10 कार्य दिवसों से अधिक नहीं होगा।
- राज्य द्वारा वार्षिक भूमि किराया भुगतान के साथ पट्टे पर दी गई भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों को बेचने या पूंजी का योगदान करने के मामले में, यह 10 कार्य दिवसों से अधिक नहीं होगा और इसमें भूमि की कीमत निर्धारित करने और भूमि पट्टा अनुबंध पर हस्ताक्षर करने का समय शामिल नहीं होगा।
- बुनियादी ढांचे के निर्माण और व्यावसायिक परियोजनाओं में भूमि उपयोग अधिकारों को पट्टे या उप-पट्टे पर देने के मामले में, यह 5 कार्य दिवसों से अधिक नहीं होगा।
- बुनियादी ढांचे के निर्माण और व्यावसायिक परियोजनाओं में भूमि उपयोग अधिकारों के पट्टे या उप-पट्टे के लिए पंजीकरण रद्द करने के मामले में, यह 3 कार्य दिवसों से अधिक नहीं होगा।
भूमि और भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के प्रथम पंजीकरण की विषय-वस्तु में निम्नलिखित शामिल हैं: भूमि उपयोगकर्ता के बारे में जानकारी; भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के स्वामी; प्रबंधन के लिए भूमि आवंटित व्यक्ति, जिसमें नाम, व्यक्तिगत दस्तावेज, कानूनी इकाई, भूमि उपयोगकर्ता का पता, भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के स्वामी और प्रबंधन के लिए भूमि आवंटित व्यक्ति शामिल हैं।
भूमि भूखंड की जानकारी में भूखंड संख्या, मानचित्र पत्र संख्या, पता, क्षेत्र, भूमि का प्रकार, भूमि उपयोग प्रपत्र, भूमि उपयोग का मूल और भूमि भूखंड के बारे में अन्य जानकारी शामिल होती है।
भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों की जानकारी में परिसंपत्ति का प्रकार, पता, निर्माण क्षेत्र, फर्श क्षेत्र, उपयोग योग्य क्षेत्र, स्वामित्व का स्वरूप, स्वामित्व अवधि और भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों की अन्य जानकारी शामिल है।
भूमि उपयोग अधिकारों, भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों या भूमि प्रबंधन अधिकारों के पंजीकरण या भूमि उपयोग अधिकारों के प्रमाण पत्र जारी करने, भूमि भूखंडों के लिए भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के स्वामित्व और भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के लिए आवश्यकताएं।
भूमि उपयोगकर्ताओं, भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के मालिकों, तथा भूमि कानून के प्रावधानों (यदि कोई हो) के अनुसार प्रबंधन के लिए भूमि आवंटित किए गए लोगों के अन्य अनुरोध।
भूमि पंजीकरण प्रक्रियाओं और भूमि-संलग्न संपत्तियों के डोजियर प्राप्त करने और परिणाम वापस करने के स्थान के संबंध में, डिक्री 101 निर्धारित करती है: डोजियर प्राप्त करने और परिणाम वापस करने वाली एजेंसी में प्रांतीय, जिला और कम्यून स्तरों पर प्रशासनिक प्रक्रियाओं के डोजियर प्राप्त करने और परिणाम वापस करने पर प्रांतीय पीपुल्स कमेटी के नियमों के अनुसार वन-स्टॉप विभाग शामिल है; भूमि पंजीकरण कार्यालय; भूमि पंजीकरण कार्यालय की शाखा।
आवेदक निम्नलिखित तरीकों से अपना आवेदन प्रस्तुत कर सकते हैं: सीधे निर्धारित एजेंसियों पर, डाक सेवा के माध्यम से, आवेदक और भूमि पंजीकरण कार्यालय के बीच सहमत स्थान पर, या राष्ट्रीय सार्वजनिक सेवा पोर्टल या प्रांतीय सार्वजनिक सेवा पोर्टल पर।
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