लोगों को इससे क्या लाभ होगा?

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बैंकिंग और वित्त विशेषज्ञ गुयेन त्रि हियू ने कहा कि वर्तमान कानून में यह प्रावधान है कि भविष्य की आवासीय परियोजनाओं को बेचे जाने से पहले बैंक गारंटी लेनी होगी, ताकि खरीदारों को आभासी परियोजनाएं बनाने वाले और परियोजनाओं को निर्धारित समय से पीछे क्रियान्वित करने वाले निवेशकों से बचाया जा सके।

हालांकि, 2015 से गारंटी पर नियमन लागू हैं, लेकिन अब तक कोई आधिकारिक आंकड़े नहीं हैं जो यह दर्शाते हों कि बैंकों द्वारा कितनी परियोजनाओं की गारंटी दी गई है और कितने ग्राहकों के अधिकारों की रक्षा की गई है...

इसलिए, श्री हियू ने निवेशकों को अपने दायित्वों को पूरा करने के लिए बाध्य करने हेतु नियमों को कड़ा करने का प्रस्ताव रखा। भविष्य में आवास खरीदते समय सभी अधिकारों की गारंटी के लिए घर खरीदारों के पास बैंक गारंटी प्रमाणपत्र होना चाहिए।

भविष्य में आवास की गारंटी पर विनियम: लोगों को क्या लाभ मिलेंगे? - 1 — भावी आवास परियोजनाओं के लिए गारंटी पर विनियम खरीदारों की सुरक्षा के लिए एक "ढाल" के रूप में कार्य करते हैं।

कई वकीलों का यह भी मानना है कि इस गारंटी प्रावधान के बावजूद, असल में लोगों को कई ऐसे निवेशक मिलते हैं जो शिकायतों, मुकदमों और हर जगह मदद की गुहार लगाने के बावजूद अपने घर सौंपने में देरी करते हैं। इसलिए, भविष्य के आवास के लिए गारंटी के प्रावधान के उद्देश्य को समझना ज़रूरी है। विशेष रूप से, कानून का यह प्रावधान घर खरीदारों के अधिकारों की रक्षा के लिए है - जो रियल एस्टेट लेनदेन में वंचित रह जाते हैं क्योंकि उन्हें खरीद-बिक्री की प्रक्रियाओं की कम समझ होती है, परियोजना के बारे में कम जानकारी होती है, और कार्यान्वयन प्रक्रिया के दौरान परियोजना को समझने, निगरानी करने और प्रबंधित करने के लिए योग्य नहीं होते हैं।

इस बीच, बैंक एक प्रतिष्ठित संस्था है, जो वित्त, नकदी प्रवाह, राजस्व, प्रगति से व्यवसाय के स्वास्थ्य का प्रबंधन और निगरानी करने में सक्षम है... बैंक घर खरीदारों के लिए गारंटी देने में पूरी तरह सक्षम है।

केट नोई लॉ ऑफिस के प्रमुख वकील गुयेन न्गोक हंग ने प्रस्ताव दिया कि देरी से हैंडओवर के लिए मुआवजा विनियमन होना चाहिए, जिसमें शामिल हैं: देरी से हैंडओवर के लिए जुर्माना, देरी से हैंडओवर की अवधि के दौरान किराया शुल्क, या लोगों का समर्थन करने के लिए कुछ अन्य मुआवजा विनियमन।

यहां तक कि भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र लोगों को सौंपे जाने तक गारंटी अवधि को बढ़ाना भी आवश्यक है; इसके लिए निवेशक के पास इस दायित्व की गारंटी के लिए परिसंपत्तियां और एक निश्चित धनराशि होना आवश्यक है।

इसके अलावा, कई लोगों की यह भी चिंता है कि इस विनियमन से खरीदारों के लिए और अधिक समस्याएं पैदा होंगी।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने विश्लेषण किया कि भविष्य में आवास की बिक्री और पट्टे-खरीद में गारंटी नियमों के कारण आवास की कीमतें बढ़ जाती हैं, जिसका बोझ घर खरीदारों को उठाना पड़ता है।

निवेशक को "बैंक गारंटी शुल्क" देना होगा, जो आमतौर पर गारंटीकृत संपत्ति के कुल मूल्य का लगभग 2% होता है। यह एक बेहद मूल्यवान व्यावसायिक आवास परियोजना है, इसलिए "गारंटी शुल्क" भी बहुत ज़्यादा है। बैंक गारंटी शुल्क निवेशक द्वारा बैंक को अग्रिम रूप से दिया जाता है, लेकिन इसे लागत मूल्य में शामिल किया जाता है, जिससे घर का विक्रय मूल्य बढ़ जाता है, जिसे अंततः घर खरीदार को ही वहन करना पड़ता है।

दूसरा, HoREA के अध्यक्ष के अनुसार, भविष्य के आवासों की बिक्री और लीज़-खरीद में गारंटी नियमों के "संकेत" लगभग केवल वाणिज्यिक बैंकों को ही "लाभ" पहुँचाते हैं। क्योंकि "गारंटी" प्रदान करने वाले अधिकांश वाणिज्यिक बैंक वही बैंक हैं जिन्होंने उस परियोजना के निर्माण और विकास में निवेश करने के लिए निवेशकों को ऋण दिया है और ऋण सुरक्षित करने के लिए उस परियोजना को गिरवी रखा है...

बैंक गारंटी को विनियमित करने वाला स्टेट बैंक ऑफ वियतनाम का परिपत्र 11/2022, 1 अप्रैल, 2023 से प्रभावी होगा, जिसमें भविष्य के आवास के लिए गारंटी पर विनियम भी शामिल हैं।
परिपत्र में यह प्रावधान है कि बिक्री अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के बाद, निवेशक को यह अनुबंध वाणिज्यिक बैंक को भेजना होगा ताकि क्रेता के लिए गारंटी पत्र जारी करने का अनुरोध किया जा सके।
एक वाणिज्यिक बैंक भविष्य के आवास (जिसे कागजी आवास भी कहा जाता है) की गारंटी देने के लिए योग्य होता है, जब उसका स्थापना और संचालन लाइसेंस या वाणिज्यिक बैंक के स्थापना और संचालन लाइसेंस में संशोधन या अनुपूरक बैंक गारंटी गतिविधियों की सामग्री को निर्धारित करता है और भविष्य के आवास की गारंटी देने से निषिद्ध, प्रतिबंधित, निलंबित या अस्थायी रूप से निलंबित नहीं होता है।

न्गोक वी

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