सामाजिक आवास को कमी और "उपलब्धता" दोनों की विरोधाभासी स्थिति का सामना करना पड़ रहा है।

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कठिनाई पर कठिनाई

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) के शोध आंकड़ों से पता चलता है कि 2018 से आवास आपूर्ति में भारी गिरावट आई है। नई स्वीकृत आवास परियोजनाओं की संख्या लगातार सीमित होती जा रही है। इस बीच, लगभग 30 अरब अमेरिकी डॉलर मूल्य की अनुमानित 1,200 परियोजनाओं को कार्यान्वयन में कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है। 2022 के अंत तक, केवल लगभग 500 परियोजनाओं का ही समाधान हो पाया है।

अर्थव्यवस्था - सामाजिक आवास की कमी है और वह बिक भी नहीं रहा है: इसका समाधान क्या है? — 2018 से, आवास आपूर्ति में गंभीर गिरावट आई है। (फोटो: बाओचिंहफू)

सीमित आवास आपूर्ति, किफायती आवास की भारी कमी, परियोजना कार्यान्वयन के सभी चरणों में उच्च लागत,... अचल संपत्ति की कीमतों, खासकर बड़े शहरों में अपार्टमेंट की कीमतों में लगातार वृद्धि हो रही है और रुकने का कोई संकेत नहीं दिख रहा है। सामाजिक आवास, अधिकांश लोगों के लिए घर बसाने के सपने को साकार करने का लगभग एकमात्र अवसर है।

हाल के दिनों में, राज्य ने सामाजिक आवास विकास में व्यवसायों को शामिल करने और सामाजिक आवास की आपूर्ति में सुधार लाने के लिए नीतियाँ जारी करने में काफ़ी प्रयास किए हैं। हालाँकि, इन नीतियों में अभी भी कई कमियाँ और निरंतरता का अभाव है, जिससे कई अड़चनें पैदा हो रही हैं जिससे निवेशकों के लिए सामाजिक आवास तक पहुँच पाना मुश्किल हो रहा है।

वीएआरएस की तीसरी तिमाही/2023 रिपोर्ट की घोषणा के अवसर पर, वीएआरएस मार्केट रिसर्च वर्किंग ग्रुप के सदस्य और जी-होम के महानिदेशक, श्री गुयेन होआंग नाम ने कहा कि सामाजिक आवास से संबंधित कानूनी व्यवस्था बहुत जटिल है। परियोजना निर्माण परमिट के लिए आवेदन करना भी लंबा है, यहाँ तक कि व्यावसायिक आवास परियोजना से भी अधिक समय लेने वाला। निर्माण परमिट "जारी" करने के लिए, सामाजिक आवास डेवलपर्स को प्रक्रियाओं को पूरा करने में कम से कम 2 वर्ष लगाने होंगे।

तदनुसार, यद्यपि वर्तमान नियम सामाजिक आवास परियोजनाओं को भूमि उपयोग शुल्क से छूट देने के लिए प्रोत्साहन प्रदान करते हैं, फिर भी उससे पहले, सामाजिक आवास परियोजनाओं को भूमि मूल्यांकन से गुजरना होगा - जो अभी भी मूल्यांकन विधियों से संबंधित कई समस्याओं और विवादों का सामना कर रहा है। साथ ही, निवेशकों को कटौती की अनुमति नहीं है, लेकिन फिर भी उन्हें M3 (वर्तमान कानून के अनुसार राज्य के बजट के प्रति निवेशक के दायित्वों के अतिरिक्त, बोली दस्तावेजों में निवेशक द्वारा प्रस्तावित नकद भुगतान की राशि) का भुगतान करना होगा। इसके अलावा, निवेशकों को अभी भी साइट खाली करने के लिए अग्रिम भुगतान करना होगा। यह राशि फिर अन्य परियोजनाओं से काट ली जाएगी या भूमि की कीमत में समायोजित कर दी जाएगी।

यह तो बताने की ज़रूरत नहीं कि दो साल की निवेश प्रक्रिया के बाद, सामाजिक आवास परियोजना को घर बनाकर ग्राहकों को सौंपने में लगभग दो साल और लगते हैं। इसके बाद भी, निवेशक को सामाजिक आवास परियोजनाओं में कम से कम 20% सामाजिक आवास क्षेत्र किराए के लिए आरक्षित रखना होता है और वह इसे पाँच साल के इस्तेमाल के बाद ही बेच सकता है।

यह प्रक्रिया 9 साल तक चलती है, जिसके बाद परियोजना का ऑडिट होता है। और ऑडिट पूरा होने पर ही उद्यम को 10% का निश्चित लाभ प्राप्त होता है। इस बीच, पूरी परियोजना कार्यान्वयन प्रक्रिया के दौरान, उद्यम स्वयं भी निश्चित नहीं होता कि कौन से खर्च उचित और वैध माने जाएँगे, कौन से शुल्क का भुगतान नहीं होगा, या अस्वीकार कर दिए जाएँगे। इसलिए, सामाजिक आवास बनाने वाला उद्यम हमेशा "भाग्य-दुर्भाग्य" की स्थिति में रहता है, जैसे किसी "जुआ" में।

मुश्किलें यहीं खत्म नहीं होतीं, पूंजी तक पहुँच भी निवेशकों के लिए एक बड़ी बाधा है। शोध के अनुसार, वियतनाम में निवेशित और निर्मित अधिकांश रियल एस्टेट परियोजनाओं में, मालिक की पूंजी लगभग 20% होती है, 30% ग्राहकों से जुटाई जाती है और 50% तक ऋण संस्थानों पर निर्भर रहना पड़ता है। हालाँकि, ऐसे मामले भी सामने आए हैं जहाँ निवेशकों को संपार्श्विक की कमी के कारण ऋण प्राप्त करने में कठिनाई हुई है, केवल इसलिए कि "सामाजिक आवास परियोजनाओं के विकास के लिए भूमि का मूल्य 0 VND है", भूमि उपयोग शुल्क में छूट के प्रोत्साहन के कारण। इस समय, प्रोत्साहन कहीं दिखाई नहीं दे रहे हैं, केवल व्यवसायों के लिए अदृश्य कठिनाइयाँ हैं।

इसमें बहुत सारी कठिनाइयां, बाधाएं और कमियां हैं, जिसके कारण 10 लाख सामाजिक आवास इकाइयों के निर्माण के लिए परियोजना के निर्धारित लक्ष्य को प्राप्त करना बहुत कठिन प्रतीत होता है।

जिस व्यक्ति को खरीदने की जरूरत है वह खरीद नहीं सकता।

कार्यान्वयन प्रक्रिया में आने वाली कठिनाइयों के कारण बाज़ार में आपूर्ति लगातार कम होती जा रही है, लेकिन बाज़ार में अभी भी सामाजिक आवासों की कमी और बिना बिके आवासों की समस्या बनी हुई है। हालाँकि सामाजिक आवासों की माँग बहुत ज़्यादा है और शहरीकरण की गति और अचल संपत्ति की कीमतों में वृद्धि दर और आय के बीच बढ़ते अंतर के साथ-साथ बढ़ रही है।

अर्थव्यवस्था - सामाजिक आवास की कमी है और वह बिक भी नहीं रहा है: इसका समाधान क्या है? (चित्र 2)। — सामाजिक आवास अधिकांश लोगों के लिए रहने की जगह पाने का एक अवसर है, लेकिन वर्तमान में इसे कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है। (फोटो: बाओचिंहफू)

शहरीकरण की दर 2022 में 41.5% तक पहुँचने और 2030 में लगभग 50% तक बढ़ने के साथ, वियतनाम को हर साल लगभग 70 मिलियन वर्ग मीटर शहरी आवास जोड़ना होगा। निर्माण मंत्रालय के अनुसार, 2021-2030 की अवधि में स्थानीय इलाकों में कम आय वाले लोगों और औद्योगिक पार्क श्रमिकों के लिए सामाजिक आवास की माँग लगभग 2,400,000 इकाई है।

इस प्रकार, यदि दस लाख सामाजिक आवास इकाइयों के निर्माण की परियोजना पूरी तरह से क्रियान्वित भी हो जाती है, तो भी आपूर्ति माँग को पूरा करने के लिए पर्याप्त नहीं होगी। इस बीच, वर्तमान आँकड़े बताते हैं कि यह अभी भी परियोजना के लक्ष्य से बहुत दूर है, हालाँकि केंद्र से लेकर स्थानीय स्तर तक सभी स्तर इसे लागू करने के लिए अथक प्रयास कर रहे हैं।

वीएआरएस के शोध के अनुसार, जिन क्षेत्रों में सामाजिक आवास परियोजनाएं बिक्री के लिए उपलब्ध हैं, उनमें से कई परियोजनाओं में बड़ी संख्या में इच्छुक लोगों की उपस्थिति दर्ज की गई है और बाजार में लॉन्च होते ही उनके लगभग सभी उत्पादों के लिए आवेदन प्राप्त हुए हैं, जबकि निर्यात प्रसंस्करण क्षेत्रों और औद्योगिक पार्कों वाले कुछ इलाकों में, जहां सैकड़ों-हजारों आप्रवासी श्रमिक हैं, कई बार बिक्री के लिए पेश किए जाने के बावजूद "सुस्त" बिक्री दर्ज की गई है।

पिछले अगस्त में, निर्माण मंत्रालय को भेजी गई एक रिपोर्ट में, बाक निन्ह प्रांत की पीपुल्स कमेटी ने कहा कि हालांकि बाक निन्ह प्रांत ने हजारों श्रमिकों के घरों के निर्माण में निवेश किया है, लेकिन ऐसा लगता है कि प्रांत में काम करने वाले श्रमिक श्रमिक घर खरीदने में रुचि नहीं रखते हैं।

तदनुसार, बाक निन्ह में 7 पूर्ण और आंशिक रूप से पूर्ण श्रमिक आवास परियोजनाओं में, जो बाजार को लगभग 4,000 पूर्ण अपार्टमेंट प्रदान करती हैं, मकान खरीदने के लिए पंजीकरण कराने वाले औद्योगिक पार्कों में काम करने वाले श्रमिकों की संख्या बहुत कम है।

रिपोर्ट में कहा गया है कि हाल ही में, परियोजना मालिकों ने 1,681 श्रमिक आवास इकाइयों की बिक्री के लिए विज्ञापन दिया था, लेकिन बहुत कम ही बिक पाईं। वर्तमान में, 7 परियोजनाओं में अभी भी 1,324 इकाइयाँ शेष हैं।

इसका कारण बताते हुए श्री गुयेन होआंग नाम ने कहा कि इसका मुख्य कारण यह है कि जिन लोगों को खरीदने की आवश्यकता है, वे खरीद नहीं सकते, जबकि नीति उन लोगों के लिए है, जिन्हें खरीदने की आवश्यकता नहीं है।

"सामाजिक आवास कानून खरीदारों के लिए बहुत सख्त है, कई प्रांत केवल श्रमिकों को ही आवास बेचते हैं। कई प्रांत केवल औद्योगिक पार्क के श्रमिकों को ही आवास बेचते हैं। कुछ प्रांत तो केवल एक ही ज़िले के औद्योगिक पार्क के श्रमिकों को ही आवास बेचते हैं। इस बीच, श्रमिकों और स्थानीय लोगों के बीच संबंध ज़रूरी नहीं कि बहुत बेहतर हों," श्री नाम ने बताया।

इसलिए, सामाजिक सुरक्षा सुनिश्चित करने और सामाजिक आवास की कमी और न बिकने की समस्या को दूर करने के लिए, निजी उद्यमों को सामाजिक आवास के विकास में निवेश के लिए प्रोत्साहित करने हेतु तंत्र और नीतियों पर शोध और प्रचार जारी रखना आवश्यक है। साथ ही, आवास नीतियों, विशेष रूप से सामाजिक आवास के लाभार्थियों का विस्तार करना आवश्यक है। सामाजिक आवास सहायता नीतियों (किराए पर लेना, किराये पर लेना, खरीदना) के लाभार्थियों को सरल, आसानी से पहचाने जाने वाले मानदंडों के साथ समायोजित किया जाना चाहिए, जिससे आवास की स्थिति, आय स्तर आदि जैसे दस्तावेजों और प्रशासनिक प्रक्रियाओं की आवश्यकताओं को कम किया जा सके।

इसके अलावा, सामाजिक आवास विकास की सोच में बदलाव ज़रूरी है। सामाजिक आवास परियोजनाओं की गुणवत्ता में सुधार होना ज़रूरी है, ताकि लोगों के दीर्घकालिक जीवन के लिए पर्याप्त परिस्थितियाँ सुनिश्चित हों। गुणवत्ता में सुधार के साथ-साथ उचित मूल्य सुनिश्चित करने और निवेशकों को लाभ सुनिश्चित करने के लिए, सामाजिक आवास परियोजनाओं को उचित पैमाने पर विकसित किया जाना चाहिए।

सामाजिक आवास नीतियों के लाभार्थियों से संबंधित नियमों को भी और अधिक उपयुक्त बनाने के लिए बदलाव की आवश्यकता है। सामाजिक आवास अमीरों को बेचने के लिए नहीं है, बल्कि उन लोगों को भी लक्षित किया जाना चाहिए जिनकी आय कर योग्य है, बचत है, लेकिन वे ऊँची कीमतों वाले व्यावसायिक आवास तक पहुँच नहीं पाते। क्योंकि, अगर लोगों की आय बहुत कम है, गरीब परिवार हैं, लगभग गरीब परिवार हैं, व्यक्तिगत आयकर देने के स्तर से नीचे हैं, तो इसका मतलब है कि इन लोगों के पास अपने जीवन-यापन के खर्चों को पूरा करने के लिए पर्याप्त धन नहीं है, उनके पास बचत नहीं है। इसलिए, वे सामाजिक आवास नहीं खरीद सकते।

एन.गियांग

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स्रोत