भूमि उपयोग नियोजन के अभाव में अनेक 'भूतिया' शहरी क्षेत्र और असफल परियोजनाएँ

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वियतनामी बाज़ार में अब रियल एस्टेट परियोजनाओं का असफल होना और बीच में ही छोड़ दिया जाना कोई नई बात नहीं रही। हालाँकि इसके कई कारण हैं, लेकिन सैविल्स वियतनाम की भूमि उपयोग योजना रिपोर्ट ने परियोजनाओं के विकास में भूमि उपयोग योजना के महत्व का विश्लेषण किया है।

भूमि उपयोग नियोजन के अभाव के कारण कई शहरी क्षेत्र असफल हो गये हैं। — श्री ट्रॉय ग्रिफिथ्स, सैविल्स वियतनाम के उप प्रबंध निदेशक

भूमि उपयोग नियोजन से परियोजना के लिए सबसे उपयुक्त भूमि उपयोग विकल्पों के साथ-साथ बुनियादी ढांचे, नियोजन, परिवहन और पर्यावरणीय प्रभावों के आवंटन को निर्धारित करने में मदद मिलती है।

सैविल्स वियतनाम के उप प्रबंध निदेशक, श्री ट्रॉय ग्रिफिथ्स ने टिप्पणी की कि भूमि उपयोग योजना भूमि और संसाधन आवंटन के लिए एक विस्तृत और प्रभावी योजना तैयार करती है, जिसका उद्देश्य विशेष रूप से परियोजना का सतत विकास और सामान्य रूप से रियल एस्टेट बाजार का विकास है। रियल एस्टेट विकास के प्रकार, पैमाने, चरण, मूल्य और बिक्री रणनीति का निर्धारण करके, भूमि उपयोग योजना यह सुनिश्चित करती है कि विकास कार्य कुशल हो, पर्यावरणीय प्रभाव न्यूनतम हो और आर्थिक रूप से व्यवहार्य हो।

ट्रॉय ग्रिफ़िथ्स ने कहा, "एक असफल भूमि उपयोग योजना वह होती है जो ऐसे उत्पाद, बुनियादी ढाँचे और सुविधाएँ विकसित करती है जो वित्तीय, सामाजिक-आर्थिक और पर्यावरणीय लाभ प्रदान नहीं करतीं। खराब योजना के परिणामस्वरूप ऐसे उत्पाद बन सकते हैं जो बाज़ार के अनुकूल नहीं होते, और बुनियादी ढाँचा और सुविधाएँ सामुदायिक आवश्यकताओं को पूरा नहीं कर पातीं। खराब भूमि उपयोग योजना या योजना के क्रियान्वयन में विफलता हितधारकों को गंभीर वित्तीय जोखिमों और यहाँ तक कि निवेश विफलता का भी सामना करा सकती है।"

उदाहरण के लिए, हनोई के दक्षिण में, एक निवेशक ने 3,500 वर्ग मीटर के पैमाने पर 9,000 इकाइयों वाली एक अपार्टमेंट परियोजना विकसित की। हालाँकि, इस उद्यम ने मूल योजना का पालन नहीं किया, बल्कि कार्यालयों और व्यावसायिक स्थानों को अपार्टमेंट में बदल दिया, जिससे अपार्टमेंट छोटे हो गए और अपार्टमेंट की संख्या में उल्लेखनीय वृद्धि हुई। इन परिवर्तनों ने बुनियादी ढाँचे पर भारी दबाव डाला और निवासियों की संख्या के हिसाब से सुविधाएँ पर्याप्त नहीं थीं। इसके कारण निवासी समूहों के बीच कई संघर्ष हुए और परियोजना में जीवन स्तर में गिरावट आई।

विशेषज्ञ ने कहा कि कई परियोजनाएं अच्छी हैं, लेकिन फिर भी असफल हो जाती हैं, क्योंकि योजना में संबंधित बुनियादी ढांचे के विकास को ध्यान में नहीं रखा जाता है।

उन्होंने कहा, "भले ही किसी परियोजना में उपयुक्त आवासीय या व्यावसायिक उत्पाद हों, लेकिन अगर उसमें सड़कें, जल निकासी व्यवस्था और सार्वजनिक उपयोगिताओं का अभाव है, तो जीवन की गुणवत्ता अभी भी अधूरी और असुविधाजनक रहेगी। इससे शहरी इलाके 'भूतिया' हो जाएँगे और वहाँ कोई निवासी नहीं रहेगा।"

सैविल्स द्वारा उल्लिखित एक अन्य उदाहरण न्हा ट्रांग शहर है, जहाँ कई परियोजनाओं का निर्माण घनत्व 70% तक है। शहर की निर्माण आवश्यकताओं की उपेक्षा के कारण विकास का एक ऐसा स्तर सामने आया है जो न्हा ट्रांग के बुनियादी ढाँचे और सामाजिक बुनियादी ढाँचे की योजना के अनुरूप नहीं है।

श्री ट्रॉय ग्रिफिथ्स ने विश्लेषण करते हुए कहा, "उचित भूमि विकास और नियोजन के लिए अनुकूल और प्रतिकूल दोनों परिदृश्यों पर विचार करना आवश्यक है, जिसमें जोखिमों को ध्यान में रखना, व्यवहार्य बिक्री रणनीतियों, उत्पाद पेशकशों और बिक्री चरणों की पहचान करना शामिल है, जिससे विफलता के जोखिम को कम किया जा सके और सफलता की संभावना को अधिकतम किया जा सके।"

इसके विपरीत, वियतनामी रियल एस्टेट उद्योग में भी व्यापक और इष्टतम भूमि उपयोग नियोजन के सफल उदाहरण मौजूद हैं। डिस्ट्रिक्ट 7 (HCMC) में फु माई हंग और हंग येन में इकोपार्क दो ऐसे उदाहरण हैं जो उत्पाद विकास नियोजन, चरणबद्धता और बिक्री रणनीतियों को दर्शाते हैं जो परियोजना की सफलता में सहायक हैं।

सैविल्स के विश्लेषण के अनुसार, जिला 7 में 433 हेक्टेयर क्षेत्रफल वाले फु माई हंग की "महत्वाकांक्षी" शुरुआत हो ची मिन्ह शहर के दक्षिण में एक खाली पड़ी जमीन को एक अग्रणी वित्तीय, आवासीय, वाणिज्यिक, औद्योगिक और शैक्षणिक केंद्र में बदलने के लक्ष्य के साथ हुई है।

परियोजना के प्रत्येक चरण में 30 वर्षों की एक स्पष्ट, व्यापक विकास योजना है। इस प्रक्रिया के दौरान, निवेशक ने सतत विकास सहित अंतर्राष्ट्रीय विकास मानकों का पालन किया है, यह सुनिश्चित किया है कि निर्माण सामाजिक-आर्थिक विकास के अनुरूप हो और सभी डिज़ाइन और निर्माण नियमों का पालन किया जाए।

"निर्माण या निवेश शुरू करने से पहले, सावधानीपूर्वक और गहन योजना बनाना आवश्यक है। अच्छे निर्णय वस्तुनिष्ठ बाज़ार संकेतकों, विकास संबंधी केस स्टडीज़ और सुविचारित प्रस्तावों पर आधारित होते हैं। विकास के उपयुक्त प्रकार और पैमाने को समझने के लिए बाज़ार विश्लेषण महत्वपूर्ण है। कार्यान्वयन के समय, किस प्रकार का विकास सबसे अधिक व्यवहार्य है, यह निर्धारित करने के लिए नकदी प्रवाह पूर्वानुमान के माध्यम से वित्तीय व्यवहार्यता का भी निर्धारण किया जाना चाहिए। इससे निवेश जोखिमों से बचने, मुनाफ़े को अधिकतम करने और जोखिमों को न्यूनतम करने में मदद मिलती है," श्री ट्रॉय ग्रिफ़िथ्स ने ज़ोर दिया।

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