भूमि उपयोग के उद्देश्य को परिवर्तित करते समय अप्रत्याशित रूप से वित्तीय बोझ से 'फंस' जाना

कुछ मामलों में भूमि उपयोग के प्रयोजनों का रूपांतरण अभी भी अपर्याप्त है, जिससे लोगों पर वित्तीय बोझ पड़ रहा है, तथा भूमि संसाधनों को मुक्त करने के लिए 2024 के भूमि कानून और विनियमों में समायोजन की आवश्यकता है।

उद्यमों ने भूमि संसाधनों को मुक्त करने और लोगों और व्यवसायों के लिए वित्तीय बोझ को कम करने के लिए कुछ विशेष मामलों के लिए भूमि उपयोग शुल्क की गणना पर नियमों में संशोधन करने का प्रस्ताव रखा है - फोटो: एनजीओसी हिएन

तुओई ट्रे के साथ बातचीत में हो ची मिन्ह सिटी युवा उद्यमी संघ के पूर्व अध्यक्ष श्री गुयेन फुओंग नाम ने कहा कि गैर- कृषि भूमि के लिए भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन, जो वार्षिक भुगतान के साथ किराए पर दी जाती है, लेकिन किराए पर देने से पहले मूल भूमि लाल किताब वाले लोगों की कृषि भूमि थी (सार्वजनिक भूमि नहीं), शुल्क की गणना के नियमों में समस्या आ रही है।

भूमि उपयोग के उद्देश्यों को परिवर्तित करने में अप्रत्याशित कठिनाइयाँ

श्री गुयेन फुओंग नाम ने कहा कि भूमि उपयोग रूपांतरण शुल्क पर डिक्री 103 स्पष्ट रूप से उन मामलों को अलग नहीं करती है या छोड़ देती है, जहां भूमि उपयोगकर्ताओं को गैर-कृषि भूमि में परिवर्तित करने और वार्षिक भूमि किराया का भुगतान करने से पहले कृषि भूमि (पट्टे के लिए सार्वजनिक भूमि नहीं) के लिए भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र प्रदान किए गए हैं, और जब उद्देश्य को आवासीय भूमि में परिवर्तित करने की आवश्यकता होती है, तो उनके वित्तीय दायित्व बहुत प्रभावित होंगे।

विशेष रूप से, इस मामले में, लोगों को उद्देश्य परिवर्तन की अनुमति देने के निर्णय के समय भूमि की कीमत के आधार पर गणना किए गए भूमि उपयोग शुल्क का 100% भुगतान करना होगा। अपनी कृषि भूमि, जिसे किराए पर देने से पहले प्रमाण पत्र दिया गया है, के लिए कृषि भूमि की कीमत के अनुसार गणना करने की नीति लागू नहीं होती है।

इसके अतिरिक्त, लोगों को वार्षिक आधार पर भूमि किराये पर लेने पर भुगतान की गई राशि में कटौती करने की अनुमति नहीं है, भले ही वह भूमि निजी हो, न कि राज्य द्वारा शुरू से ही पट्टे पर दी गई हो।

श्री नाम के अनुसार, इससे बड़ी कमियां पैदा होती हैं, जैसे अन्याय पैदा होना तथा उत्पादन और व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए भूमि का दोहन करने में लोगों और व्यवसायों की प्रेरणा कम होना।

इसके अतिरिक्त, वर्तमान कानून में भूमि पट्टा अनुबंधों को समय पर तथा अवधि से पहले समाप्त करने के संबंध में कोई स्पष्ट नियम नहीं हैं, यदि भूमि उपयोगकर्ता को पट्टे पर दी गई भूमि का उपयोग उस भूमि के लिए करने की आवश्यकता नहीं रह जाती है, जिसके मूल के लिए उन्हें पट्टे पर देने से पहले भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र प्रदान किया गया था।

इसलिए, लोग पट्टा अनुबंध को समय से पहले समाप्त नहीं कर सकते हैं और उन्हें पट्टे से पहले की तरह भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र पुनः जारी नहीं किया जा सकता है, जिससे परिसंपत्तियों, निवेशों, बंधकों, लेन-देन आदि के संबंध में कई परिणाम सामने आते हैं।

भूमि उपयोगकर्ताओं के लिए वैध और कानूनी अधिकार सुनिश्चित करने के लिए, और साथ ही लोगों और व्यवसायों को भूमि को प्रभावी उत्पादन और व्यवसाय में लगाने के लिए प्रोत्साहित करने के लिए, श्री नाम ने कहा कि 2024 भूमि कानून और डिक्री 103 के इस संशोधन में, उपरोक्त "लापता" मामलों पर विचार करना आवश्यक है।

संशोधित भूमि कानून में प्रावधानों को पूरक बनाने का प्रस्ताव

भूमि उपयोग के प्रयोजनों को बदलते समय वित्तीय दायित्वों के संबंध में, श्री नाम ने सुझाव दिया कि यह स्पष्ट रूप से निर्धारित करना आवश्यक है कि गैर-कृषि उत्पादन और व्यावसायिक भूमि के मामले में, जो किराए पर ली जाती है और जिसका वार्षिक भुगतान किया जाता है, लेकिन मूल रूप से उन लोगों या उद्यमों की भूमि है जिन्हें किराये की प्रक्रिया पूरी करने से पहले प्रमाण पत्र प्रदान किया गया है (सार्वजनिक भूमि नहीं), आवासीय भूमि के उद्देश्य को बदलने पर, वे नीतियों का लाभ उठाएंगे।

नीति में निम्नलिखित बातें शामिल हैं: राज्य द्वारा पट्टे पर दी गई सार्वजनिक भूमि की तरह 100% भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने की आवश्यकता नहीं है, तथा इसकी गणना अन्य प्रयोजनों के लिए परिवर्तित कृषि भूमि के समान ही की जाएगी।

श्री नाम के अनुसार, चूंकि यह भूमि मूलतः लोगों की कृषि भूमि है, इसलिए डिक्री 103 में यह मामला नहीं है।

विशेष रूप से, समान भूमि वाले लोगों को कृषि भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र प्रदान किया गया है, लेकिन उन्होंने कृषि भूमि के एक हिस्से को गैर-कृषि उत्पादन भूमि में परिवर्तित कर लिया है। उन्हें अपनी भूमि पर वार्षिक भुगतान के साथ भूमि पट्टे का स्वरूप बदलने की अनुमति है। जब भूमि उपयोग के उद्देश्य को बदलने की आवश्यकता होती है, तो वार्षिक भुगतान के साथ इस भूमि पट्टे की गणना शून्य के रूप में की जाती है, उद्देश्य बदलने पर शेष कृषि भूमि की गणना कृषि भूमि के प्रकार के वित्तीय दायित्वों के अनुसार की जाती है।

भूमि पट्टा अनुबंध को समाप्त करने के अधिकार के संबंध में, श्री नाम ने कहा कि एक प्रावधान जोड़ना आवश्यक है, जिससे उन भूमि उपयोगकर्ताओं को अनुमति मिल सके जो वार्षिक किराया देते हैं, लेकिन जिनकी भूमि को पहले प्रमाण पत्र दिया गया है, उन्हें अवधि से पहले भूमि पट्टा अनुबंध को समाप्त करने का अधिकार हो, यदि उन्हें इसकी आवश्यकता नहीं है; यदि भूमि कानून का कोई उल्लंघन नहीं है, तो पट्टे से पहले उपयोग की वर्तमान स्थिति के अनुसार उन्हें भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र फिर से जारी किया जा सके।

इस विनियमन में संशोधन करते समय, निष्पक्षता, पारदर्शिता और तर्कसंगतता के सिद्धांतों को सुनिश्चित करना आवश्यक है, साथ ही राज्य द्वारा पट्टे पर दी गई सार्वजनिक भूमि और निजी भूमि के बीच स्पष्ट रूप से अंतर करना आवश्यक है, जिसके उपयोग का अधिकार लोगों/उद्यमों को दिया गया है, तथा फिर वार्षिक पट्टा भुगतान किया जाता है, जिससे लोगों के व्यावहारिक हितों पर कोई प्रभाव नहीं पड़ता है।

श्री नाम ने कहा, "हमारा मानना ​​है कि यदि उपरोक्त सिफारिशों को स्वीकार कर लिया जाता है और संशोधित भूमि कानून में संस्थागत रूप दे दिया जाता है, तो इससे भूमि के प्रभावी उपयोग को बढ़ावा मिलेगा, कृषि भूमि वाले लोगों को इसे गैर-कृषि उत्पादन और व्यवसाय में लगाने के लिए प्रोत्साहित किया जा सकेगा, रोजगार सृजन होगा, तथा राज्य के बजट और सामाजिक -आर्थिक विकास में सकारात्मक योगदान मिलेगा।"

वार्षिक भूमि उपयोग पंजीकरण को समाप्त करने का प्रस्ताव

श्री नाम ने कहा कि यह नियम कि भूमि उपयोगकर्ताओं को अपनी वार्षिक भूमि उपयोग योजनाओं को पंजीकृत करना होगा तथा योजना के अनुसार भूमि उपयोग के उद्देश्य को बदलने से पहले प्रांतीय या नगरपालिका स्तर से अनुमोदन प्राप्त करना होगा, बहुत ही बेकार है और इसमें 1-2 साल लगते हैं।

उन्होंने यह भी कहा कि जब भूमि उपयोग के उद्देश्यों में कानूनी रूप से परिवर्तन करने की आवश्यकता हो तो भूमि उपयोग पंजीकरण प्रक्रिया को पूरा करना आवश्यक नहीं है।

इससे लोगों और व्यवसायों के लिए ऐसी परिस्थितियां निर्मित होंगी कि वे भूमि का प्रभावी ढंग से दोहन और उपयोग करने का अवसर न खोएं, बजट राजस्व में योगदान करें, साथ ही भूमि पर प्रशासनिक प्रक्रियाओं को लागू करने की प्रक्रिया में लोगों और राज्य प्रबंधन एजेंसियों के समय और प्रयास की बचत हो।

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एनजीओसी हिएन

स्रोत: https://tuoitre.vn/bat-ngo-mac-ket-voi-ganh-nang-tai-chinh-khi-chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-20250731085956087.htm