निर्माण और बिक्री के लिए नई परियोजनाएं स्थापित करनी होंगी, मिनी अपार्टमेंट के पतन का खतरा है

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हाल ही में नेशनल असेंबली द्वारा पारित आवास कानून (संशोधित) में कई नए बिंदु हैं, विशेष रूप से यह कि बिक्री या किराये के लिए कई अपार्टमेंट वाले घरों (जिन्हें आमतौर पर मिनी अपार्टमेंट के रूप में जाना जाता है) में निवेश करने के लिए एक परियोजना की आवश्यकता होती है।

इस पर टिप्पणी करते हुए, ईज़ी रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट एंड डेवलपमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी (ईज़ी प्रॉपर्टी) के महानिदेशक श्री फाम डुक टोआन ने कहा कि मिनी अपार्टमेंट के निर्माण और प्रबंधन को कड़ा करना आवश्यक है क्योंकि इस प्रकार के अपार्टमेंट का विकास लंबे समय से कई उल्लंघनों के साथ बड़े पैमाने पर हो रहा है।

आने वाले समय में मिनी अपार्टमेंट बाज़ार में सख्ती की जाएगी। (फोटो: कांग हियू)

निकट भविष्य में बिना किसी निवेश परियोजना के लोगों को मिनी अपार्टमेंट बेचना लगभग असंभव हो जाएगा। इसलिए, सख्त प्रक्रियात्मक नियमों के कारण मिनी अपार्टमेंट का विकास काफी सीमित हो जाएगा।

इस बीच, एक निवेश परियोजना स्थापित करना और आवास निर्माण निवेश परियोजना में निवेशक बनने की शर्तों को पूरा करना एक बड़ी चुनौती होगी। क्योंकि मिनी अपार्टमेंट ऊँची इमारतें होती हैं, जो मुख्यतः 200-300 वर्ग मीटर के क्षेत्र में बनी होती हैं और गहरी गलियों में स्थित होती हैं। इसलिए, एक सामान्य व्यावसायिक अपार्टमेंट इमारत की तरह परियोजना स्थापित करना लगभग असंभव है।

" 2 मीटर से कम चौड़ी छोटी गलियों के लिए, 1/500 योजना बनाना असंभव है क्योंकि कई कारकों की गारंटी नहीं है, जैसे: अग्नि निवारण, बुनियादी ढाँचा, जनसंख्या संकेतक और पर्यावरणीय प्रभाव आकलन। मौजूदा मिनी अपार्टमेंट्स के साथ इन आवश्यकताओं को पूरा करना लगभग असंभव है ," श्री टोआन ने विश्लेषण किया।

श्री टोआन के अनुसार, वाणिज्यिक अपार्टमेंट के मामले में परियोजना लाइसेंसिंग और योजना बनाने में कई वर्ष लग सकते हैं, जबकि मिनी अपार्टमेंट के मामले में यह अवधि और भी अधिक लंबी होगी।

कई मिनी अपार्टमेंट गहरी गलियों में स्थित हैं और अग्नि निवारण एवं अग्निशमन मानकों को पूरा नहीं करते हैं। (फोटो: कांग हियू)

इसके अलावा, मिनी अपार्टमेंट मुख्यतः केंद्रीय क्षेत्रों में बनाए जाते हैं, इसलिए इमारतों की ऊँचाई के नियम बहुत सख्त हैं, आमतौर पर 200 वर्ग मीटर के प्लॉट पर लगभग 5-6 मंज़िलें ही बनाई जा सकती हैं। इस घनत्व और ऊँचाई के साथ, निवेशक लाभ नहीं कमा सकते, इसलिए कोई भी ऐसा नहीं करेगा।

वास्तव में, वर्तमान में, 95% तक मौजूदा मिनी अपार्टमेंट बिना परमिट के बनाए जा रहे हैं, क्योंकि यदि वे नियमों के अनुसार बनाए जाते हैं, तो निवेशकों को काम शुरू करने से पहले ही नुकसान का सामना करना पड़ेगा।

" यदि आप 10 बिलियन में 200 वर्ग मीटर का भूखंड खरीदते हैं, लेकिन केवल 5 मंजिलें ही बना सकते हैं और 70% क्षेत्र, यानी 700 वर्ग मीटर का निर्माण कर सकते हैं, तो भूमि और निर्माण दोनों की लागत लगभग 22 मिलियन VND/m2 होगी। यदि आप इसे 25 मिलियन VND/m2 में बेचते हैं, तो यह स्पष्ट है कि निवेशक 5 मंजिलें बनाकर लाभ नहीं कमाएगा ," श्री टोआन ने समझाया।

इसलिए, श्री टोआन के अनुसार, आने वाले समय में, मिनी अपार्टमेंट प्रकार में गिरावट का खतरा है क्योंकि एक नई निवेश परियोजना स्थापित करना कई लोगों के लिए असंभव बना देगा।

निर्माण की शर्तों को पूरा करने वाले मिनी अपार्टमेंट के लिए, लागत भी बहुत अधिक होगी, जो वाणिज्यिक अपार्टमेंट के साथ प्रतिस्पर्धी नहीं होगी क्योंकि निवेश लागत बहुत महंगी है।

इसी विचार को साझा करते हुए, डाट ज़ान्ह मियां बेक रियल एस्टेट एंड सर्विसेज ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के महानिदेशक श्री वु कुओंग क्वायेट भी आवास कानून के इस दृष्टिकोण का समर्थन करते हैं कि मालिकों के अधिकारों, दायित्वों और सुरक्षा की रक्षा के लिए मिनी अपार्टमेंट के प्रबंधन को कड़ा करना आवश्यक है।

श्री क्वेट ने कहा कि सामान्य परियोजना की तैयारी में लगभग दो या तीन वर्ष लगते हैं, तथा इस चरण की लागत परियोजना के पैमाने और स्थान के आधार पर लगभग 5-10% होती है।

हालाँकि यह परियोजना बहुत जटिल है, हर कोई इसे स्वयं नहीं कर सकता। मिनी अपार्टमेंट मुख्यतः गहरी गलियों में स्थित होते हैं, इसलिए आग की रोकथाम और उससे निपटना मुश्किल होता है।

" भविष्य में, छोटे अपार्टमेंट बनाते समय, मालिकों को व्यवसाय स्थापित करने के लिए मजबूर होना पड़ेगा। उस समय, करों से बचना असंभव होगा, जैसा कि अभी है। मकान मालिकों के पास ज़मीन होगी और फिर वे स्वयं निर्माण परमिट के लिए आवेदन करेंगे ," श्री क्वायट ने कहा।

अधिक पारदर्शी और स्पष्ट नियमन से मिनी अपार्टमेंट को सही दिशा में विकसित करने में मदद मिलेगी, लेकिन साथ ही कई लोगों के लिए इस प्रकार के अपार्टमेंट से लाभ कमाना असंभव हो जाएगा।

श्री क्वेट के अनुसार, आने वाले समय में मिनी अपार्टमेंट की बिक्री कीमत अधिक होगी, लेकिन लोगों को कानून द्वारा संरक्षण मिलेगा और उनके रहने का वातावरण अधिक सुरक्षित होगा।

" निकट भविष्य में मिनी अपार्टमेंट बनाने, बेचने और किराए पर देने का बाज़ार बहुत जटिल होगा, इसलिए यह खेल केवल पेशेवर डेवलपर्स के लिए होगा, जो इस मॉडल को विकसित करने में विशेषज्ञता वाली पेशेवर कंपनियाँ बना सकते हैं। व्यक्तिगत परिवारों या शौकिया निवेशकों के लिए इस प्रकार की परियोजना में भाग लेना मुश्किल होगा ," श्री क्वायेट ने ज़ोर देकर कहा।

इस मुद्दे पर बात करते हुए, निर्माण मंत्रालय के आवास एवं रियल एस्टेट बाज़ार प्रबंधन विभाग के उप निदेशक, श्री गुयेन मान खोई ने ज़ोर देकर कहा कि किसी भी निवेश परियोजना को स्थापित करने के लिए, 20 या उससे ज़्यादा अपार्टमेंट के निर्माण को, ज़िम्मेदारी दिखाने के लिए, एक सामान्य परियोजना की तरह, विनियमित करना ज़रूरी है, चाहे अपार्टमेंट का आकार या संख्या कुछ भी हो। बिक्री करते समय, उसे रियल एस्टेट व्यवसाय कानून का पालन करना होगा।

इसके अलावा, दस्तावेजों में निर्माण परमिट में स्पष्ट रूप से दर्शाया जाना चाहिए कि कितने अपार्टमेंट बनाए जा सकते हैं, कितनी मंजिलें, प्रति मंजिल कितने अपार्टमेंट हैं, और प्रत्येक अपार्टमेंट कितने वर्ग मीटर का है।

इसके अलावा, इसे अग्नि निवारण और अग्निशमन मानदंडों को भी पूरा करना होगा; निर्माण में साझा और निजी स्वामित्व होना चाहिए; सभी स्थितियों में निर्माण परमिट की आवश्यकता होती है; प्रत्येक अपार्टमेंट के लिए परमिट जारी किए जाते हैं, आदि।

नए नियमों के अनुसार, जो व्यक्ति बिक्री या किराये के लिए मिनी अपार्टमेंट (दो या अधिक मंजिल वाले मकान, प्रत्येक मंजिल में अपार्टमेंट, या दो मंजिल और 20 या अधिक अपार्टमेंट) बनाना चाहते हैं, उन्हें आवास निर्माण परियोजना में निवेशक बनने की शर्तों को पूरा करना होगा।
भूमि कानून (पिंक बुक) के तहत प्रमाण पत्र के लिए पात्र अपार्टमेंट्स को आवास कानून और रियल एस्टेट बिजनेस कानून के अनुसार बेचा, पट्टे पर दिया या पट्टे पर खरीदा जाएगा।
इसके अलावा, किराए के लिए मिनी अपार्टमेंट में निवेश करने के लिए निर्माण मंत्री द्वारा जारी निर्माण आवश्यकताओं को पूरा करना होगा। इमारत को कानून द्वारा निर्धारित अग्नि निवारण और अग्निशमन आवश्यकताओं को पूरा करना होगा।

चाउ आन्ह

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स्रोत