रियल एस्टेट ऋण पर "अचानक रोक" लगाने से आवास की कीमतें कम नहीं हो सकतीं

ऐतिहासिक रूप से, रियल एस्टेट ऋण को कई बार कड़ा और ढीला किया गया है, जिससे बाज़ार में उतार-चढ़ाव आया है। विशेषज्ञों के अनुसार, आवास की कीमतों को नियंत्रित करने के लिए बाज़ार समाधानों का उपयोग करना आवश्यक है, और रियल एस्टेट ऋण को अचानक बंद करने से बाज़ार में गिरावट आ सकती है।

निर्माण मंत्रालय अचल संपत्ति की कीमतों को नियंत्रित करने और उन पर अंकुश लगाने की व्यवस्था पर सरकार के मसौदा प्रस्ताव पर टिप्पणियाँ माँग रहा है। इस मसौदे में दूसरा घर या उससे ज़्यादा खरीदने के लिए ऋण की सीमा तय करने का प्रस्ताव है (दूसरे घर के लिए खरीद अनुबंध मूल्य का अधिकतम 50% और तीसरे घर के लिए 30% से ज़्यादा नहीं)।

इन्वेस्टमेंट इलेक्ट्रॉनिक न्यूज़पेपर - Baodautu.vn से बात करते हुए, एक आर्थिक विशेषज्ञ ने कहा कि दूसरी और तीसरी बार रियल एस्टेट ऋण में सख्ती रियल एस्टेट ऋण पर अचानक ब्रेक लगा देगी, जिससे तरलता में अचानक गिरावट और बाज़ार में ठहराव आ सकता है। अतीत में, ऋण में सख्ती के कारण रियल एस्टेट बाज़ार में संकट भी आया है।

"एक दशक से भी ज़्यादा पहले, 2011-2013 की अवधि में, रियल एस्टेट बाज़ार भी संकट में आ गया था, आंशिक रूप से बैंकों द्वारा रियल एस्टेट ऋण को कड़ा करने के कारण, जबकि 2009-2010 में रियल एस्टेट का बुलबुला फूट गया था। उस अवधि के दौरान, स्टेट बैंक द्वारा रियल एस्टेट ऋण को "गैर-उत्पादन क्षेत्र" के रूप में वर्गीकृत किया गया था और ऋण देने की सीमा तय की गई थी। परिणामस्वरूप, रियल एस्टेट की कीमतें गिर गईं, लेकिन तरलता भी बहुत कम हो गई, बाज़ार लगभग जम गया। इस विशेषज्ञ ने कहा, "अगर रियल एस्टेट ऋण पर दूसरी और तीसरी सख्ती इसी अवधि में लागू की जाती है, तो ज़रूरी नहीं कि इससे आवास की कीमतें कम हों, क्योंकि आपूर्ति कम है, बल्कि इससे बाज़ार पूरी तरह से उबरने से पहले ही तरलता संकट में फंस जाएगा।"

डॉ. ले जुआन नघिया, आर्थिक विशेषज्ञ।

प्रधानमंत्री की नीति सलाहकार परिषद के सदस्य डॉ. ले झुआन न्घिया ने भी कहा कि इस उपाय को लागू नहीं किया जाना चाहिए। वर्ष की शुरुआत से ही, पार्टी और सरकार ने प्रशासनिक प्रबंधन से हटकर सक्रिय सृजन और जनता व व्यवसायों की सेवा की मानसिकता अपनाते हुए कई प्रस्ताव जारी किए हैं। ऋण के संबंध में, प्रधानमंत्री ने स्टेट बैंक से 2026 में ऋण-सीमा को समाप्त करने का पायलट प्रोजेक्ट शुरू करने का भी अनुरोध किया। इस संदर्भ में, दूसरी या अधिक अचल संपत्तियों के लिए ऋण सीमा लागू करना गैर-बाज़ार है।

इसके अलावा, इस विशेषज्ञ के अनुसार, वर्तमान कानूनी नियमों के तहत, वाणिज्यिक बैंकों को ग्राहकों के लिए अपनी ऋण सीमाएँ स्वयं तय करने का अधिकार है, स्टेट बैंक या कोई भी प्रबंधन एजेंसी उद्यमों की व्यावसायिक स्वतंत्रता में हस्तक्षेप नहीं कर सकती। स्टेट बैंक केवल बैंकों के सुरक्षित और स्वस्थ संचालन को सुनिश्चित करने के लिए तकनीकी उपकरण प्रदान कर सकता है (उदाहरण के लिए, पूंजी सुरक्षा अनुपात, ऋण सीमा, ऋण वर्गीकरण आदि पर नियम)।

पिछले कुछ दशकों में, स्टेट बैंक के पास रियल एस्टेट ऋण जोखिमों को नियंत्रित करने के लिए कई समाधान हैं, उदाहरण के लिए, रियल एस्टेट जोखिम गुणांक को बढ़ाना/घटाना (कभी-कभी 250% तक), मध्यम और दीर्घकालिक ऋणों के लिए उपयोग की जाने वाली अल्पकालिक पूंजी के अनुपात को 60% से घटाकर 30% करना... वास्तव में, रियल एस्टेट ऋण को नियंत्रित करने के कई उपकरण अप्रभावी हैं, और बैंक पूंजी अभी भी इस क्षेत्र में मजबूती से प्रवाहित होती है।

हालाँकि, डॉ. ले झुआन न्घिया के अनुसार, लगभग कोई भी देश ऋण नीतियों को कड़ा करके, बल्कि मुख्यतः कर नीतियों द्वारा अचल संपत्ति की सट्टेबाजी को रोकता नहीं है। दूसरी अचल संपत्ति पर कर तभी लगाया जा सकता है जब एक संपूर्ण अचल संपत्ति डेटाबेस उपलब्ध हो। वियतनाम की वर्तमान स्थिति को देखते हुए, यह असंभव है।

डॉ. ले झुआन न्घिया ने कहा, "बैंक प्राधिकारी नहीं हैं, इसलिए वे यह नहीं जान सकते कि उधारकर्ताओं के पास कितनी संपत्तियाँ हैं। यहाँ तक कि दूसरी संपत्तियों पर भी कर लगाना आसान नहीं है। चीन ने एक बार दूसरे घर पर कर लगाया था, लेकिन वह असफल रहा क्योंकि वह सूचना पर नियंत्रण नहीं रख सका और आवास की कीमतें कम नहीं कर सका।"

इस विशेषज्ञ के अनुसार, रियल एस्टेट डेटा एकत्र करने और यह वर्गीकृत करने की प्रक्रिया कि कौन सी रियल एस्टेट प्रथम, द्वितीय या तृतीय श्रेणी की है, में भारी मात्रा में मानव संसाधन, प्रौद्योगिकी और समय की आवश्यकता होती है और यह तुरंत नहीं किया जा सकता है।

इसके अलावा, हमारे देश में रियल एस्टेट ऋण का पैमाना (लगभग 40 लाख अरब वियतनामी डोंग, जो पूरी व्यवस्था के कुल बकाया ऋण का 24% है) बहुत बड़ा नहीं है। कई विकसित देशों में, यह अनुपात 40% तक हो सकता है। बेशक, दूसरे देशों में, रियल एस्टेट ऋण मुख्य रूप से व्यक्तियों द्वारा घर खरीदने के लिए उधार लेने के लिए होता है, निवेशक अक्सर बॉन्ड और शेयर बाजारों में पूंजी ढूंढते हैं।

सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि इस विशेषज्ञ के अनुसार, भले ही रियल एस्टेट ऋण को कड़ा कर दिया जाए या दूसरे घरों पर कर लगा दिया जाए, फिर भी रियल एस्टेट की कीमतें कम नहीं हो सकतीं, यदि आपूर्ति अभी की तरह कम बनी रहे।

इसलिए, विशेषज्ञ यह सलाह देते हैं कि दूसरे और तीसरे घर के लिए ऋण को कड़ा करने के बजाय, हमें समस्या के सबसे व्यवहार्य और मौलिक समाधान पर ध्यान केंद्रित करना चाहिए, जो कि अचल संपत्ति की आपूर्ति को बढ़ाना है, विशेष रूप से सामाजिक आवास और कम आय वाले लोगों के लिए किफायती आवास।

सामाजिक आवास और कम लागत वाले आवास की आपूर्ति बढ़ाने के लिए, सबसे महत्वपूर्ण मुद्दा कानूनी बाधाओं को दूर करना और घर खरीदारों के लिए सहायक नीतियाँ बनाना है। वर्तमान में, स्टेट बैंक के पास सामाजिक आवास ऋणों के लिए 145,000 अरब वियतनामी डोंग का पैकेज है, लेकिन वितरण अभी भी बहुत कम है। कड़ी शर्तों और ऋण विषयों के अलावा, परियोजनाओं की कम संख्या और उच्च ब्याज दरें (बजटीय सहायता की कमी के कारण) इस स्थिति के प्रमुख कारणों में से हैं।

स्रोत: https://baodautu.vn/phanh-gap-tin-dung-bat-dong-san-cung-khong-the-lam-giam-gia-nha-d408655.html