सामाजिक आवास विकास: पूंजी प्रवाह को रोकना और आपूर्ति की 'जड़' को संभालना

सामाजिक आवास विकास को समर्थन देने के लिए ऋण कार्यक्रमों की वितरण गति अभी तक अनेक बाधाओं के कारण अपेक्षाओं के अनुरूप नहीं रही है।

कैन थो शहर के कै रंग ज़िले में सामाजिक आवास परियोजना। फ़ोटो: थान लिएम/वीएनए

कुछ विशेषज्ञों का मानना ​​है कि सामाजिक आवास खरीदारों के लिए 6.6% ब्याज दर बहुत अधिक है, इसलिए इसे 4.8% पर बनाए रखा जाना चाहिए।

वित्तीय नीति से लाभ

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HORE) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ के अनुसार, सामाजिक आवास खरीदारों के लिए 6.6% की ब्याज दर बहुत ज़्यादा है। उन्होंने सुझाव दिया कि सरकार 4.8% की ब्याज दर बनाए रखे ताकि लोगों, खासकर युवाओं को अपनी आय के अनुरूप रहने के लिए जगह बनाने का अवसर मिल सके।

हाल ही में आयोजित "किफायती आवास की चाहत का समाधान और नए शहरी क्षेत्र में निवासियों को आकर्षित करने के उपाय" सेमिनार में, श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि डिक्री 100 के अनुसार, खरीदारों को 6.6% प्रति वर्ष की ब्याज दर पर उधार लेना होगा, जो बहुत अधिक है। इस बीच, जुलाई 2021 से जुलाई 2024 तक, प्रधानमंत्री ने बार-बार केवल 4.8% प्रति वर्ष की ब्याज दर को मंजूरी दी है। अगस्त 2024 से, ब्याज दर बढ़कर 6.6% प्रति वर्ष हो जाएगी।

कई याचिकाओं के बाद, सरकार ने 10 अक्टूबर, 2025 को डिक्री 261 जारी करके ब्याज दर घटाकर 5.4% कर दी। श्री ले होआंग चाऊ ने कहा, "हम अभी भी इस दर को 4.8%/वर्ष पर बनाए रखने की पुरज़ोर सिफ़ारिश करते हैं। क्योंकि 5.4% की मौजूदा दर के साथ, अगर निवेशक वियतनाम बैंक फ़ॉर सोशल पॉलिसीज़ (VBSP) से उधार लेते हैं, तो उन्हें 5.4% का 120% ब्याज देना होगा, जो लगभग 6.48% तक है, जो बहुत ज़्यादा है। इस बीच, वाणिज्यिक बैंक नाम लॉन्ग जैसे सामाजिक आवास परियोजना निवेशकों को केवल 5.9% से 6.1% की दर से ऋण दे रहे हैं।"

जब "किफ़ायती आवास" की बात आती है, तो इसे दो प्रकारों में विभाजित किया जा सकता है: सामाजिक आवास और किफ़ायती व्यावसायिक आवास। तो कौन सी कीमत उचित मानी जाती है?

2013 में, जब सरकार ने संकल्प संख्या 02 जारी करके 30,000 अरब वीएनडी का ऋण पैकेज पेश किया, तो उसमें यह शर्त रखी गई थी कि 1,050 अरब वीएनडी या उससे कम कीमत वाले व्यावसायिक आवास इस सहायता पैकेज से उधार ले सकते हैं। अब तक, व्यावसायिक आवासों के लिए उचित मूल्य 3 अरब वीएनडी से कम निर्धारित किया जा सकता था।

इस प्रकार के व्यावसायिक आवास के लिए, निवेशकों को भूमि निधि या करों पर विशेष व्यवस्था की आवश्यकता नहीं होती, बल्कि केवल ऋण प्रोत्साहन की आवश्यकता होती है - ठीक उसी तरह जैसे वियतनाम स्टेट बैंक (SBV) सामाजिक आवास और पुराने अपार्टमेंट के नवीनीकरण के लिए VND145,000 बिलियन का पैकेज लागू कर रहा है। HORE के एक प्रतिनिधि ने कहा, "हम इस पैकेज का विस्तार करके किफायती व्यावसायिक आवास को शामिल करने की अनुशंसा करते हैं, जिस पर बैंक वर्तमान में 5.9 - 6.1% की ब्याज दर लागू कर रहे हैं, जो अपेक्षाकृत उचित है।"

हालाँकि, कुछ विशेषज्ञों का मानना ​​है कि सबसे ज़रूरी बात यह है कि खरीदारों के लिए 20-25 साल की अवधि के लिए उचित ब्याज दरों वाली एक ऋण नीति हो। तभी, कुछ वित्तीय संसाधनों वाले युवा, खासकर पहली बार घर खरीदने वाले, रहने के लिए पूरी तरह से जगह बना पाएँगे। तभी हम किफायती आवास की चाहत को पूरी तरह से हल कर पाएँगे।

निर्माण मंत्रालय की नवीनतम जानकारी के अनुसार, अगस्त 2025 तक, बैंकों ने सामाजिक आवास के विकास में सहायता के लिए ऋण पैकेज से लगभग 19,700 बिलियन VND वितरित किए हैं। इसके साथ ही, स्थानीय स्तर पर परियोजनाओं के कार्यान्वयन में भी सक्रिय रूप से तेज़ी लाई जा रही है। उम्मीद है कि इस वर्ष 82,000 से अधिक इकाइयाँ पूरी हो जाएँगी, जिससे 1,00,000 इकाइयों के लक्ष्य के और करीब पहुँचने में मदद मिलेगी...

समस्या की "जड़" को हल किए बिना ब्याज दरों को कम करना पर्याप्त नहीं है।

कुछ आर्थिक विशेषज्ञों के अनुसार, यदि ऋण नीति केवल ब्याज दरों को कम करने तक ही सीमित रहती है और कार्यान्वयन के लिए कोई तंत्र नहीं है, तो पूँजी प्राप्त करने में कठिनाई की स्थिति में पड़ना आसान है। इसके अलावा, आपूर्ति पक्ष से मूल कारण का समाधान आवश्यक है, तभी तरजीही ऋण नीतियाँ प्रभावी होंगी।

एमएससी. ट्रान ट्रोंग ट्रिएट - स्टेट बैंक ऑफ़ वियतनाम क्षेत्र 15 ने कहा कि वर्तमान में सामाजिक आवास के विकास के लिए तीन ऋण कार्यक्रम चल रहे हैं। पहला 120,000 अरब वीएनडी पैकेज है, जिसमें अब तक 9 बैंकों ने 145,000 अरब वीएनडी की कुल सीमा के साथ भाग लेने के लिए पंजीकरण कराया है। दूसरा 35 वर्ष से कम आयु के युवाओं के लिए सामाजिक आवास ऋण कार्यक्रम है। तीसरा, 26 जुलाई, 2024 के डिक्री संख्या 100/2024/ND-CP के अनुसार सामाजिक आवास ऋण ऋण कार्यक्रम है, जिसमें सामाजिक आवास के विकास और प्रबंधन पर आवास कानून के कई अनुच्छेदों का विवरण दिया गया है।

120,000 बिलियन VND के ऋण पैकेज के साथ, स्टेट बैंक ऑफ वियतनाम ने ऋण संस्थानों (CI) से छह बार ऋण ब्याज दरों को कम करने का अनुरोध किया है, निवेशकों के लिए प्रारंभिक 8.7%/वर्ष से 6.4%/वर्ष और घर खरीदारों के लिए 5.9%/वर्ष, जो गरीब परिवारों के लिए ऋण दर (लगभग 6.6%/वर्ष) से ​​भी कम है।

स्टेट बैंक ऑफ़ वियतनाम (SBV) के अनुसार, 31 जुलाई तक, चार सामाजिक आवास कार्यक्रमों के लिए बकाया ऋण लगभग 30,000 बिलियन VND तक पहुँच गए, लेकिन कार्यान्वयन की प्रगति अभी भी धीमी है। देश ने 2025 तक 10 लाख अपार्टमेंट बनाने के लक्ष्य का केवल लगभग 60% ही पूरा किया है, जिससे पता चलता है कि वास्तविक माँग को पूरा करने के लिए और अधिक मज़बूत समाधानों की आवश्यकता है।

निर्माण मंत्रालय के अनुसार, 2025 के पहले 9 महीनों में, वियतनाम ने 43,681/100,275 इकाइयों का निर्माण पूरा कर लिया है (जो 43.6% तक पहुँच गया है)। उम्मीद है कि 2025 के अंत तक, 39,245 अतिरिक्त इकाइयाँ पूरी हो जाएँगी (कुल 82,926/100,275 इकाइयाँ, जो 83% तक पहुँच गया है); निर्माण में 135,033 इकाइयों का निवेश किया जा रहा है; जिनमें से 54,362 इकाइयों के पैमाने वाली 69 परियोजनाओं का निर्माण इस वर्ष के पहले 9 महीनों में शुरू हो चुका है।

इस स्थिति में, वियतनाम स्टेट बैंक ने निर्माण मंत्रालय से अनुरोध किया है कि वह बाज़ार की मौजूदा समस्याओं के समाधान के लिए कई समाधान लागू करे, जिसमें लोगों की वास्तविक ज़रूरतों को पूरा करने के लिए सामाजिक आवास और किफायती आवास के विकास को बढ़ावा देना शामिल है। साथ ही, आवास विकास निधि को विनियमित करने वाले एक आदेश पर तत्काल शोध और प्रस्ताव जारी करे।

इसके साथ ही, प्रांतों और शहरों की जन समितियों को सामाजिक आवास निर्माण के लिए भूमि आवंटन को प्राथमिकता देने की आवश्यकता है, तथा प्रधानमंत्री द्वारा निर्धारित सामाजिक आवास लक्ष्यों को पूरा करने के लिए समाधानों के कार्यान्वयन पर ध्यान केंद्रित करना होगा।

इस "प्यास" को हल करने के लिए, सितंबर 2025 में, प्रधान मंत्री फाम मिन्ह चीन्ह और आवास नीति एवं अचल संपत्ति बाजार पर केंद्रीय संचालन समिति के साथ एक बैठक में, HOREA ने प्रस्ताव रखा: पहला, कीमतें कम करने के लिए, उपयुक्त आवासों की आपूर्ति, किफायती आवासों की आपूर्ति बढ़ाना आवश्यक है; दूसरा, उपयुक्त आवासों की आपूर्ति बढ़ाने के लिए, रुकी हुई परियोजनाओं की बाधाओं और कठिनाइयों को दूर करना आवश्यक है। (वर्तमान में, 2,890 अटकी हुई परियोजनाएँ हैं जिन्हें हटाने की आवश्यकता है)।

इसके अतिरिक्त, राष्ट्रीय असेंबली के संकल्प 171 के कार्यान्वयन के माध्यम से उद्यमों के लिए भूमि निधि तक निष्पक्ष रूप से पहुंच बनाने के लिए परिस्थितियां बनाना आवश्यक है - वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को चलाने के लिए आवासीय भूमि और आवासीय भूमि के अलावा अन्य भूमि (या आवासीय भूमि के अलावा अन्य भूमि उपयोग अधिकारों वाली भूमि) के लिए भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण की अनुमति प्राप्त करने के लिए पायलट प्रोजेक्ट पर।

श्री गुयेन ट्रुंग वु, सेन लैंड के अध्यक्ष।

आवास की कीमतों को कम करने में मदद के उपाय के बारे में, सेन लैंड के निदेशक मंडल के अध्यक्ष, श्री गुयेन ट्रुंग वु ने कहा कि सबसे पहले, राज्य को भूमि उपयोग शुल्क कम करने में अग्रणी भूमिका निभानी चाहिए, खासकर दूरदराज के शहरी इलाकों और सार्वजनिक परिवहन (टीओडी) वाले शहरी इलाकों में, ताकि अचल संपत्ति की कीमतों को कम करने, व्यवसायों और घर खरीदारों को बढ़ावा देने और सट्टेबाजी से बचने में मदद मिल सके। श्री गुयेन ट्रुंग वु ने प्रस्ताव दिया, "जब राज्य भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराया कम करता है, तो लोग राज्य की नीतियों से सस्ते घर खरीद सकते हैं, न कि निवेशक ए और बी से।"

इसके अलावा, बुनियादी ढाँचे, खासकर तेज़ गति वाली रेलगाड़ियों का विकास ज़रूरी है ताकि नए शहरी केंद्र बनाए जा सकें, ताकि बुनियादी ढाँचे के बिना शहरी विकास को रोका जा सके, जिससे "भूत शहर" बनते हैं; साथ ही, घर बनाते समय, "रहने के लिए घर बनाएँ" और "अगर आप लोगों को वापस नहीं ला सकते, तो आपको निर्माण की अनुमति नहीं दी जाएगी" का नियम लागू करना ज़रूरी है। अगर निर्माण की अनुमति मिल भी जाती है, तो निवेशक को निर्माण की अनुमति के लिए 50-70% उत्पाद बेचने होंगे।

श्री गुयेन ट्रुंग वु ने इस बात पर भी ज़ोर दिया: किफायती आवास की लागत 2 अरब वियतनामी डोंग के स्तर पर होनी चाहिए; खरीदार कई वर्षों तक किश्तों में भुगतान कर सकें। ऐसा करने के लिए, तीन कारक ज़रूरी हैं, ख़ासकर पूँजी, जिसके लिए न सिर्फ़ बड़ी पूँजी की ज़रूरत है, बल्कि सस्ती पूँजी की भी।

डॉ. गुयेन वान दिन्ह - वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन (वीएनआरईए) के उपाध्यक्ष, वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन (वीएआरएस) के अध्यक्ष।

प्रशासनिक आदेशों का उपयोग करना या "किसी भी कीमत पर सस्ते घर बनाने" की अपेक्षा थोपना असंभव है, क्योंकि कोई भी व्यवसाय कीमतें कम नहीं कर सकता, मुनाफ़ा कम नहीं कर सकता और फिर भी विकास नहीं कर सकता। व्यवसायों के लिए स्पष्ट आर्थिक प्रेरणा आवश्यक है। अगर उन्हें मुनाफ़ा कमाए बिना ऐसा करने के लिए मजबूर किया जाता है, तो वे रखरखाव, पुनर्निवेश या विकास नहीं कर पाएंगे। आवास की ऊँची कीमतों के संबंध में, यह कई लागत समूहों का परिणाम है। अकेले भूमि की लागत 30-40%, कुछ स्थानों पर विक्रय मूल्य का 50% तक होती है। निर्माण लागत अपेक्षाकृत स्थिर होती है, लेकिन प्रक्रियात्मक लागत और पूँजीगत लागत मूल्य वृद्धि का कारण बनती हैं। कई परियोजनाएँ 6-0 वर्षों के लिए "स्थगित" कर दी जाती हैं, जिससे ऋण ब्याज और अवसर लागत कई गुना बढ़ जाती है।

स्रोत: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm