चीन के रियल एस्टेट बाजार में सुधार की शुरुआत

चीन के आवास एवं शहरी-ग्रामीण निर्माण मंत्रालय ने कहा कि स्थानीय सरकारें राज्य के स्वामित्व वाले उद्यमों से संपत्ति डेवलपर्स से कुछ न बिके घरों को खरीदने में मदद करने के लिए कह सकती हैं।

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — शंघाई, चीन में इमारतें.

चीनी सरकार ने संपत्ति बाजार को बचाने के लिए अपनी अब तक की सबसे महत्वाकांक्षी योजना शुरू की है।

यह एक ऐसा घटनाक्रम है जिसका निवेशक महीनों से इंतज़ार कर रहे हैं। लेकिन क्या ये उपाय कारगर होंगे, यह एक बड़ा सवालिया निशान बना हुआ है।

महत्वाकांक्षी योजना

यह पैकेज डील चीन द्वारा एक प्रमुख शहर में पहले से ही अपनाई गई नीति पर आधारित है - जिसके तहत स्थानीय सरकारों को संपत्ति डेवलपर्स से न बिके घरों को खरीदना होगा और उन्हें किफायती सामाजिक आवास में परिवर्तित करना होगा।

इस योजना में बंधक दरों और अग्रिम भुगतान आवश्यकताओं में कटौती भी शामिल है, तथा इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि इसमें केंद्रीय बैंक से 300 बिलियन युआन (41.5 बिलियन डॉलर) की कम ब्याज वाली नकदी शामिल है, जिससे राज्य को बिना बिकी संपत्तियों की खरीद के लिए वित्तपोषण मिलेगा।

एएनजेड रिसर्च के वरिष्ठ रणनीतिकार झाओपेंग जिंग ने कहा, "नीति-निर्माता एक व्यापक संपत्ति संकट को रोकने की तात्कालिकता से अवगत हैं। नई बचाव योजना चीनी नीति-निर्माताओं के हालात बदलने के दृढ़ संकल्प को दर्शाती है।"

यद्यपि यह तात्कालिकता स्वागत योग्य है, लेकिन विशेषज्ञों का कहना है कि वर्तमान राहत पैकेज इतना छोटा है कि वह प्रभावी नहीं हो सकता है और उसे वित्त पोषण संबंधी समस्याओं का सामना करना पड़ सकता है।

गोल्डमैन सैक्स के अनुसार, चीन में बिना बिके घरों, अधूरी परियोजनाओं और अप्रयुक्त भूमि का कुल मूल्य लगभग 30 ट्रिलियन युआन (4.1 ट्रिलियन डॉलर) है।

गोल्डमैन के विश्लेषकों ने एक हालिया शोध नोट में कहा है कि आवास आपूर्ति को 2018 के स्तर तक कम करने के लिए, जो कि संपत्ति बाजार के लिए एक उछाल वाला वर्ष था, सभी शहरों में 7 ट्रिलियन युआन (967 बिलियन डॉलर) से अधिक की आवश्यकता होगी। यह पीपुल्स बैंक ऑफ चाइना (पीबीओसी, केंद्रीय बैंक) द्वारा घोषित धनराशि से 20 गुना अधिक है।

यद्यपि इस वर्ष के आरम्भ में चीन की अर्थव्यवस्था अपेक्षा से अधिक तेजी से बढ़ी है, लेकिन इसकी गति को मुख्य रियल एस्टेट क्षेत्र द्वारा धीमा किया जा रहा है, जो कभी आर्थिक गतिविधि का 30% हिस्सा था।

सीमित पैमाने

इस महीने की शुरुआत में की गई कई घोषणाओं के बावजूद, यह स्पष्ट नहीं है कि चीनी सरकार घर खरीदने के कार्यक्रम को कैसे लागू करेगी और इसके वित्तपोषण के लिए कितनी धनराशि की आवश्यकता होगी। सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि यह भी स्पष्ट नहीं है कि नकदी की कमी से जूझ रही स्थानीय सरकारें इसके लिए धन कहाँ से लाएँगी।

पीबीओसी के डिप्टी गवर्नर ताओ लिंग ने कहा कि नवीनतम पुनर्वित्त कार्यक्रम स्थानीय घर खरीद को समर्थन देने के लिए 500 बिलियन युआन (69 बिलियन डॉलर) मूल्य के बैंक ऋण उपलब्ध करा सकता है।

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — शंघाई, चीन में अपार्टमेंट इमारत।

लेकिन यह आँकड़ा भी ज़रूरत से बहुत कम है। कुछ विश्लेषकों का अनुमान है कि चीन की संपत्ति के भंडार को खाली करने के लिए सैकड़ों अरब डॉलर की ज़रूरत होगी, जिसमें देश भर में लाखों खाली या आधे-अधूरे घर शामिल हैं।

नोमुरा के मुख्य चीन अर्थशास्त्री टिंग लू, जो चीन के संपत्ति क्षेत्र को "दुविधाग्रस्त" कहते हैं, ने कहा कि पहले से बिक चुके घरों का निर्माण पूरा करने के लिए कम से कम 3.2 ट्रिलियन युआन ($442 बिलियन) की आवश्यकता होगी। उन्होंने अनुमान लगाया कि वर्तमान में लगभग 2 करोड़ घर ऐसे हैं जो पहले ही बिक चुके हैं लेकिन अभी तक नहीं बने हैं।

धन कहां है?

हालांकि, पीबीओसी के डिप्टी गवर्नर ताओ लिंग के अनुसार, स्थानीय सरकारी बॉन्ड जारीकर्ता (एलजीएफवी) इस समय भारी मात्रा में "छिपे हुए" कर्ज के बोझ तले दबे हुए हैं, जिसे खरीदने की अनुमति नहीं है। इससे स्थानीय सरकारों के पास नकदी जुटाने के बहुत कम विकल्प बचते हैं।

चीन के प्रांतों और शहरों पर लगभग 15 ट्रिलियन डॉलर का कर्ज हो गया है, जिसमें से अधिकांश कर्ज छिपा हुआ है और हाल के वर्षों में बुनियादी ढांचा परियोजनाओं और महामारी से संबंधित खर्चों को पूरा करने के लिए जमा किया गया है।

संपत्ति बाजार में मंदी ने स्थानीय सरकारों की वित्तीय मुश्किलें बढ़ा दी हैं, क्योंकि ज़मीन और घरों की बिक्री आमतौर पर कुल राजस्व का 40 प्रतिशत से ज़्यादा होती है। ऋण संकट ने कई चीनी शहरों को खर्च में भारी कटौती करने पर मजबूर कर दिया है।

चीन का रियल एस्टेट उद्योग 2019 में कमजोर होना शुरू हुआ और लगभग तीन साल पहले "ब्लैक होल" में गिर गया, जब सरकार ने रियल एस्टेट डेवलपर्स की ऋण गतिविधियों को कड़ा करने का आदेश जारी किया।

इस प्रमुख क्षेत्र को बचाने के प्रयास 2022 की शुरुआत में ही शुरू हो गए थे, जब मंदी ने कुछ डेवलपर्स के लिए संकट पैदा कर दिया था और परियोजनाओं में देरी या समय सीमा चूकने के कारण हज़ारों घर खरीदारों में असंतोष फैल गया था। लेकिन ये उपाय काफी हद तक अप्रभावी रहे हैं, जिससे डेवलपर्स के नकदी प्रवाह में गिरावट आई है।

बिल्कुल शुरुआत है

विशेषज्ञों का कहना है कि बिना बिके घरों की अधिक आपूर्ति की समस्या का समाधान चीन के रियल एस्टेट क्षेत्र को पुनर्जीवित करने की दिशा में पहला कदम मात्र है। दूसरे शब्दों में, गोल्डमैन सैक्स के विश्लेषकों के अनुसार, चीन को तीन प्रमुख मुद्दों पर ध्यान देने की आवश्यकता है।

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — चीन में एक निर्माण परियोजना.

दूसरे और तीसरे चरण में आवास की मांग को बढ़ावा देना और निर्माण क्षेत्र में मंदी को कम करना शामिल है। इसके लिए उपभोक्ता विश्वास बढ़ाने और घरों की कीमतों को बढ़ाने के लिए और अधिक विस्तृत उपायों की आवश्यकता है।

गौरतलब है कि बाहरी माहौल लगातार मुश्किल होता जा रहा है। अमेरिकी सरकार ने 1 अगस्त से चीन से आयातित कई वस्तुओं पर टैरिफ बढ़ाने का फैसला किया है, और यूरोपीय संघ (ईयू) भी इसी तरह की कार्रवाई कर सकता है। पूर्व अमेरिकी राष्ट्रपति डोनाल्ड ट्रंप ने तो यहां तक धमकी दी थी कि अगर वे दोबारा चुने गए तो चीन से आयात पर 60% टैरिफ लगा देंगे।

विश्लेषकों का अनुमान है कि श्री ट्रम्प के प्रस्तावित टैरिफ से चीन की विकास दर में 0.9 प्रतिशत तक की कमी आ सकती है।

विशेषज्ञों का कहना है कि लंबी अवधि में, यह योजना जापान की तरह चीन के भी "अपस्फीतिकारी चक्र" में फँसने के जोखिम को कम कर सकती है। जापान से मुख्य सबक यह है कि नीति निर्माताओं को बहुत देर से कदम उठाने से बचना चाहिए। उन्होंने आगे कहा, "यह चीन के संपत्ति संकट के अंत की शुरुआत हो सकती है।"

वियतनामप्लस के अनुसार

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