आसमान छूती ज़मीन की कीमतों को देखते हुए भूमि कानून में संशोधन

"शायद इस जन्म में मेरे पास घर ही न हो। हो सकता है कि अगले जन्मों में घर पाने की उम्मीद में मुझे कई और जन्मों तक अभ्यास करना पड़े, जब घरों की कीमतें इतनी ज़्यादा हैं।"

यह हताशा भरी आह एक युवा रिपोर्टर की ओर से आई - जिसके पास एक स्थिर नौकरी और औसत आय है - लेकिन फिर भी वह राजधानी में बसने के लिए जगह का सपना देखने की हिम्मत नहीं करता।

यह जुनून हनोई या हो ची मिन्ह सिटी जैसे बड़े शहरों में लाखों युवाओं के लिए एक आम वास्तविकता बनता जा रहा है, जहां औसत अपार्टमेंट की कीमतें अकल्पनीय ऊंचाई तक बढ़ गई हैं।

निर्माण मंत्रालय के अनुसार, अकेले 2024 में, हनोई में अपार्टमेंट की कीमतें पिछले वर्ष की तुलना में 40-50% बढ़ जाएँगी, और कई परियोजनाओं की कीमतें तो और भी ज़्यादा बढ़ेंगी। हो ची मिन्ह सिटी में भी कीमतें 20-30% की औसत वृद्धि के साथ, साँस लेना मुश्किल है।

सिर्फ़ छह महीने बाद, अब, एक दशक पहले बने, मामूली क्षेत्रफल वाले अपार्टमेंट भी 70-80 मिलियन VND/m² तक पहुँच गए हैं। लग्ज़री अपार्टमेंट की कीमत 150 मिलियन तक हो सकती है, और कुछ जगहों पर तो 200 मिलियन VND/m² से भी ज़्यादा कीमत बताई जाती है।

यह कीमत न केवल युवा लोगों की पहुंच से बाहर है, बल्कि मध्यम वर्ग को भी नुकसान पहुंचाती है।

"बाज़ार भूमि मूल्य" की अवधारणा को स्पष्ट करना और इसे "सट्टा मूल्य" या "बबल मूल्य" से अलग करना आवश्यक है। फोटो: होआंग हा

एक अर्थशास्त्री के अनुसार, इस स्थिति ने घर खरीदने के लिए आवश्यक संचय समय को 60 वर्ष तक बढ़ा दिया है - जो कि 30 वर्ष की सीमा से दोगुना है, जिसे आईएमएफ रियल एस्टेट बुलबुले का संकेत मानता है।

दूसरे शब्दों में, वर्तमान औसत आय के साथ, एक वियतनामी व्यक्ति अपना पूरा जीवन काम करते हुए बिता देगा, जबकि उसके पास अपना घर नहीं होगा, जीवन-यापन के खर्च, बच्चों के पालन-पोषण या जीवन में किसी अन्य वित्तीय झटकों की तो बात ही छोड़ दीजिए।

जुलाई की शुरुआत में, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय ने चेतावनी दी थी कि आने वाले समय में भूमि की कीमतों में “बड़े उतार-चढ़ाव” होंगे, क्योंकि 2024 के भूमि कानून के अनुसार, कई इलाके नई भूमि मूल्य सूची जारी करेंगे।

भूमि की कीमतों में उछाल कहां जारी रहेगा?

अचल संपत्ति की कीमतें इतनी तेजी से क्यों बढ़ रही हैं?

2024 के भूमि कानून के अनुसार, स्थानीय भूमि मूल्य सूची "बाज़ार मूल्यों के करीब" होनी चाहिए। भूमि मूल्य सूची, एक नया उपकरण जिससे बाज़ार मूल्यों को ईमानदारी से दर्शाने की उम्मीद की जाती है, दुर्भाग्य से सट्टेबाजी और हेरफेर वाली नीलामी के कारण होने वाले भूमि विवाद को वैध बना देती है।

ऐसा क्यों?

बाज़ार मूल्य क्या है? आजकल तथाकथित "बाज़ार मूल्य" अक्सर आभासी लेन-देन, अल्पकालिक सट्टा बुखार, असामान्य रूप से ऊँची नीलामी कीमतों और व्यक्तिगत लॉट में वृद्धि के आधार पर निर्धारित किया जाता है - और फिर पूरे क्षेत्र पर लागू किया जाता है।

इसके अलावा, ज़मीन की आसमान छूती कीमतों के कारण उससे जुड़े सभी करों, शुल्कों और प्रभारों में भी बढ़ोतरी हुई है। ज़मीन के उपयोग के उद्देश्य बदलने के लिए आवेदन करने वाले व्यवसाय, ज़मीन को अलग करने या मिलाने के लिए आवेदन करने वाले लोग, या यहाँ तक कि सिर्फ़ घर बनाने वाले लोग - सभी ज़मीन की लागत के अधीन हैं।

ऐसे कई मामले हैं जहां किसी व्यक्ति के लिए अपनी भूमि पर उपयोग के अधिकार के उद्देश्य को बदलना असंभव है, क्योंकि वह भारी वित्तीय अंतर को वहन नहीं कर सकता।

ज़मीन की कीमतों के चक्रव्यूह में हर कोई फँस गया है: लोग घर खरीदने का जोखिम नहीं उठा सकते; व्यवसायों में निवेश करने की प्रेरणा नहीं बची है। और परिणामस्वरूप, अर्थव्यवस्था उपभोग और उत्पादन, दोनों से ऊर्जा का एक बड़ा स्रोत खो रही है।

भूमि की अत्यधिक ऊंची कीमतों ने विकास के लिए संसाधन बनने के बजाय प्रोत्साहन को समाप्त कर दिया है।

10 जुलाई की सुबह संकल्प 18 के कार्यान्वयन के 3 वर्षों और 2024 भूमि कानून के कार्यान्वयन के 1 वर्ष की समीक्षा के लिए आयोजित सम्मेलन में, प्रधान मंत्री फाम मिन्ह चिन्ह ने महत्वपूर्ण बाधाओं की ओर इशारा किया: भूमि पुनर्प्राप्ति, आवंटन और पट्टे की प्रक्रिया अभी भी धीमी है; भूमि मूल्यांकन में पारदर्शिता का अभाव है; कीमतों में हेरफेर करने के लिए नीलामी का शोषण किया जाता है; भूमि वित्त नीतियों को पूरी तरह से संस्थागत नहीं बनाया गया है।

विशेष रूप से, प्रधानमंत्री के अनुसार, संपूर्ण जनता के लिए भूमि स्वामित्व के प्रतिनिधि के रूप में राज्य की भूमिका स्पष्ट रूप से स्थापित नहीं की गई है, जिसके कारण ऐसी स्थिति उत्पन्न हो गई है कि "जिसके पास सत्ता है, वह भूमि पर कब्जा रखता है", तथा "जो कीमत निर्धारित करता है, वह पूरे बाजार को निर्धारित करता है"।

इस सम्मेलन में प्रतिनिधियों ने स्पष्ट रूप से स्वीकार किया कि भूमि के सार्वजनिक स्वामित्व की व्यवस्था के बारे में जागरूकता "अभी भी सीमित है"।

वास्तव में, भूमि के सार्वजनिक स्वामित्व की व्यवस्था की विषयवस्तु अभी तक स्पष्ट नहीं की गई है। राज्य प्रतिनिधि स्वामी है, लेकिन वास्तव में, केवल कुछ एजेंसियों – या यहाँ तक कि केवल कुछ सरकारी कर्मचारियों के समूह – को ही भूमि से संबंधित सभी मुद्दों को सीधे तौर पर तय करने का अधिकार है: नियोजन, भूमि आवंटन, भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन से लेकर मूल्यांकन तक। जब इस शक्ति पर कड़ाई से नियंत्रण नहीं किया जाता है, तो भूमि आसानी से स्थानीय हितों की पूर्ति का साधन बन सकती है।

ज़मीन की कीमतों में भेदभाव भी एक बड़ा अन्याय है। विदेशी निवेशकों या "पसंदीदा" उद्यमों को पूरे प्रोत्साहन के साथ भी कम दामों पर ज़मीन आवंटित की जा सकती है। वहीं, ज़्यादातर घरेलू निजी उद्यमों को बहुत ज़्यादा दामों पर ज़मीन खरीदनी पड़ती है और हर तरह की "बाज़ार-लेबल" लागत वहन करनी पड़ती है। इससे कारोबारी माहौल बिगड़ता है, जिससे ज़मीन - एक विशेष संसाधन - का अकुशल उपयोग होता है और गंभीर बर्बादी होती है।

भूमि कानून में संशोधन करते समय क्या करना चाहिए?

सबसे पहले, "बाज़ार भूमि मूल्य" की अवधारणा को स्पष्ट करना और उसे "सट्टा मूल्य" या "बबल मूल्य" से अलग करना ज़रूरी है। भूमि मूल्य सूचियाँ अनियमित नीलामियों या हेरफेर किए गए लेन-देन से नहीं ली जा सकतीं, बल्कि वास्तविक लेन-देन के आँकड़ों, दीर्घकालिक औसत और स्वतंत्र रूप से निगरानी पर आधारित होनी चाहिए।

दूसरा, राज्य की भूमिका – जनता के भूमि स्वामित्व के प्रतिनिधि के रूप में – को विशिष्ट रूप से संस्थागत बनाने की आवश्यकता है। राज्य न केवल "मूल्य निर्धारणकर्ता" है, बल्कि "निष्पक्षता का रक्षक" भी है। भूमि आवंटन और मूल्य निर्धारण नीतियाँ सार्वजनिक, पारदर्शी और स्पष्ट सामाजिक निगरानी तंत्र वाली होनी चाहिए।

तीसरा, भूमि वित्त नीतियों में व्यापक सुधार आवश्यक है। भूमि की ऊँची कीमतों का इस्तेमाल बजट राजस्व बढ़ाने के साधन के रूप में नहीं किया जा सकता। यदि राज्य भूमि से संसाधन प्राप्त करना चाहता है, तो उसे निष्पक्षता और दक्षता के सिद्धांतों पर आधारित मूल्यांकन, भूमि उपयोग कर और निवेश प्रोत्साहन में व्यापक सुधार करने होंगे।

चौथा, भूमि उपयोग नियोजन को द्वि-स्तरीय सरकारी मॉडल के अनुसार स्थापित किया जाना चाहिए, जिसका दीर्घकालिक दृष्टिकोण हो और जो सामाजिक-आर्थिक विकास रणनीति से निकटता से जुड़ा हो। भूमि डेटाबेस को पूर्ण और परस्पर संबद्ध किया जाना चाहिए, जिससे निगरानी और सही निर्णय लेने का आधार तैयार हो सके।

अंततः - लेकिन सबसे महत्वपूर्ण बात - भूमि को उसके सही स्थान पर वापस लौटाना है: एक विशेष संसाधन, जिसका मूल्यांकन सट्टा बाजारों द्वारा नहीं किया जा सकता, जिसे मांगने और देने के निर्णयों से विकृत नहीं किया जा सकता।

हाल ही में हुए 12वें केंद्रीय सम्मेलन के तेरहवें सत्र में स्पष्ट रूप से कहा गया कि भूमि कानून में संशोधन का उद्देश्य "राज्य, जनता और व्यवसायों के बीच पारदर्शिता, निष्पक्षता, दक्षता और हितों का सामंजस्य सुनिश्चित करना" होना चाहिए। यह सिर्फ़ एक नीतिगत दिशा-निर्देशन नहीं है - बल्कि उन लाखों लोगों के लिए न्याय का वादा है जो घर बसाने के अपने सपने को लेकर आहें भर रहे हैं।

त्वरित और निर्णायक कार्रवाई के बिना, एक घर का मालिक होने का सपना पूरी पीढ़ी के लिए एक विलासिता ही बना रहेगा; उत्पादन और व्यवसाय के लिए भूमि तक पहुंच वियतनामी व्यवसायों की पहुंच से बाहर हो जाएगी।

यह समस्या सिर्फ़ रियल एस्टेट बाज़ार से ही नहीं, बल्कि अनुचित और ग़ैर-बाज़ार संसाधन आवंटन की पूरी व्यवस्था से जुड़ी है। संशोधित भूमि कानून में इन ज़रूरतों को दूर करने की ज़रूरत है।

वियतनामनेट.वीएन

स्रोत: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html