धीमी रिकवरी
निर्माण मंत्रालय के आवास और अचल संपत्ति बाजार प्रबंधन विभाग के निदेशक श्री होआंग हाई के अनुसार, वियतनाम में अचल संपत्ति क्षेत्र को 2022 के मध्य से लेकर अब तक कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ा है।
विशेष रूप से, आपूर्ति में कमी के कारण 2021 की शुरुआत से ही घरों और भूखंडों सहित अचल संपत्ति की कीमतों में वृद्धि होने लगी। वर्ष के अंत तक, अपार्टमेंट की कीमतों में औसतन लगभग 5-7% की वृद्धि हुई; परियोजनाओं में बने घरों की कीमतों में 15-20% की वृद्धि हुई; और 2020 के अंत की तुलना में भूखंडों की कीमतों में 20-30% की वृद्धि हुई।
आमतौर पर, बाज़ार में उपलब्ध अपार्टमेंट्स की संख्या में कमी के कारण अपार्टमेंट्स लगातार नए मूल्य निर्धारण कर रहे हैं। किफायती अपार्टमेंट्स की कीमत 25-30 मिलियन VND/m2 - 30 मिलियन VND/m2, मध्यम श्रेणी के अपार्टमेंट्स की कीमत 30-50 मिलियन VND/m2, और लक्ज़री अपार्टमेंट्स की कीमत 50 मिलियन VND/m2 से अधिक है, जो संबंधित वर्ग के लोगों की निवेश क्षमता से अधिक होने लगी है।
श्री हाई के अनुसार, हाल के दिनों में प्रधानमंत्री ने रियल एस्टेट क्षेत्र की कठिनाइयों को दूर करने के लिए कई निर्णायक कदम उठाए हैं। इनमें सबसे उल्लेखनीय है संकल्प 33, जिसने प्रारंभिक परिणाम दिए हैं और कई कानूनी और संस्थागत मुद्दों को हल किया है।
हालांकि, स्थानीय निकायों और व्यवसायों के साथ काम करने के माध्यम से, श्री हाई ने आकलन किया कि वर्तमान में चल रही कई आवास और शहरी विकास परियोजनाएं कठिनाइयों, बाधाओं का सामना कर रही हैं, या विभिन्न कारणों से रुक गई हैं, जो आमतौर पर भूमि कानून से संबंधित हैं।
वर्तमान में, भूमि मूल्यांकन विधियों से संबंधित नियमों के कारण कई परियोजनाएं कठिनाइयों और बाधाओं का सामना कर रही हैं और उनके कार्यान्वयन में देरी हो रही है। इसके कारण नियोजन संबंधी कानून, सामान्य नियोजन में स्थानीय स्तर पर समायोजन करने का अधिकार, निर्माण नियोजन (सामान्य नियोजन और ज़ोनिंग योजनाओं सहित) के समन्वय को सुनिश्चित करने के लिए नियोजन की समीक्षा, अद्यतन और समायोजन की शर्तें और समय-सीमा, और निवेश कानूनों से संबंधित मुद्दे हैं।
इस दृष्टिकोण से सहमत होते हुए, रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह ने कहा कि रियल एस्टेट बाजार वर्तमान में सामाजिक आवास और किफायती वाणिज्यिक आवास की कमी का सामना कर रहा है।
बाजार में मजबूत मांग के बावजूद, निवेशकों द्वारा पूंजी फंसने की समस्या का सामना करने और वित्तीय चुनौतियों से निपटने के कारण व्यापार की मात्रा में गिरावट आई है।
2022-2023 की अवधि के दौरान, रियल एस्टेट लेनदेन में 90% की गिरावट आई, जो कमजोर बाजार मांग को दर्शाता है। किफायती आवास की कमी के अलावा, कई अन्य मुद्दे भी मौजूद हैं, जैसे कि कई स्थानीय निकायों में तंत्र और दृढ़ संकल्प की कमी, जिसके कारण कई परियोजनाएं अधूरी रह गईं और रियल एस्टेट व्यवसायों को अनेक चुनौतियों का सामना करना पड़ा।
श्री दिन्ह ने कहा कि रियल एस्टेट बाजार में कठिनाइयों को दूर करने के लिए सरकार और संबंधित मंत्रालयों द्वारा जारी की गई विभिन्न नीतियों का बाजार पर सकारात्मक प्रभाव पड़ा है।
श्री दिन्ह के अनुसार, 2023 की पहली तिमाही में लगभग 3,000 उत्पादों का लेन-देन हुआ और दूसरी तिमाही में यह संख्या 30% बढ़ गई। अब तक, निवेशकों का विश्वास धीरे-धीरे बहाल हो रहा है और कई नई परियोजनाएं बाजार में बिकने लगी हैं, जिससे अचल संपत्ति के लेन-देन की संख्या में वृद्धि हुई है।
हालांकि, नए आवासों की आपूर्ति में सुधार और खरीदारों की भावना के स्थिर होने की प्रक्रिया अभी भी धीमी गति से चल रही है, और नई परियोजनाओं को पूरा होने में समय लगेगा।
साथ ही, निवेशकों का मनोबल धीरे-धीरे स्थिर होने के बावजूद काफी सतर्क बना हुआ है, खासकर उन लोगों में जो पिछले निवेशों से वित्तीय दबाव का सामना कर रहे हैं।
सर्वेक्षण के अनुसार, 70% व्यवसायों ने कहा कि पूंजी स्रोतों से संबंधित नीतियां वास्तव में प्रभावी नहीं रही हैं। इनमें से दो-तिहाई ने बताया कि जिन स्थानीय प्राधिकरणों के साथ उनके व्यावसायिक अनुबंध हैं, उन्होंने सूचना प्रसारित करना और नीतिगत सहायता प्रदान करना शुरू कर दिया है, लेकिन केवल 15% ने भूमि उपयोग संबंधी नीतियों, जिनमें भूमि की सफाई और भूमि उपयोग अधिकार शामिल हैं, को प्रभावी माना; और 28% ने रियायती ऋण प्राप्त करने के कार्यक्रमों के कार्यान्वयन को प्रभावी माना।
डॉ. गुयेन वान दिन्ह को उम्मीद है कि 2023 के अंत से लेकर 2024 की शुरुआत तक की अवधि में, रियल एस्टेट बाजार 2024 की दूसरी तिमाही के अंत और तीसरी तिमाही की शुरुआत की तुलना में अधिक सकारात्मक संकेत दर्ज करेगा।
पुनर्प्राप्ति प्रक्रिया में कई कठिनाइयाँ हैं।
राष्ट्रीय वित्तीय और मौद्रिक नीति सलाहकार परिषद के सदस्य डॉ. ले ज़ुआन न्गिया का मानना है कि अचल संपत्ति एक आवश्यक दीर्घकालिक उत्पाद है, और इसलिए, आपूर्ति और मांग के बीच असंतुलन संकट को जन्म देगा।
श्री न्गिया के अनुसार, वियतनामी रियल एस्टेट बाजार ने कई बार संकटों का सामना किया है। पिछले संकट आपूर्ति की अधिकता के कारण थे, जबकि इस बार आपूर्ति की कमी है। इस स्थिति में, व्यवसायों के पास पूंजी की कमी है और वे नई परियोजनाएं शुरू नहीं कर सकते, जिससे बाजार "ठप्प" हो गया है।
“ हम इस बात पर नज़र रख रहे हैं कि रियल एस्टेट कंपनियों और व्यवसायों द्वारा बॉन्ड जारी करने से बाज़ार का भरोसा वापस लौटता है या नहीं। हाल ही में, देश की सबसे बड़ी रियल एस्टेट कंपनियों में से एक ने बिना किसी बकाया बैंक ऋण के बॉन्ड जारी किए हैं। हम उत्सुकता से स्थिति पर नज़र रख रहे हैं, लेकिन परिणाम बताते हैं कि बाज़ार हमारी अपेक्षा के मुकाबले केवल 30% ही सावधानीपूर्वक उबर रहा है,” डॉ. ले ज़ुआन न्गिया ने टिप्पणी की ।
श्री न्गिया के अनुसार, रियल एस्टेट बाजार को अगले वर्ष की दूसरी और तीसरी तिमाही तक कठिनाइयों का सामना करना पड़ सकता है। रियल एस्टेट बाजार को पुनर्जीवित करने के लिए, सरकार बाजार की समस्याओं को दूर करने के लिए कार्य बलों के साथ मिलकर सक्रिय रूप से काम कर रही है, जिसमें स्वयं व्यवसायों की भागीदारी भी शामिल है। यह एक अभूतपूर्व प्रयास है, लेकिन इसके परिणाम उल्लेखनीय नहीं रहे हैं।
इसी बीच, प्रधानमंत्री के आर्थिक सलाहकार समूह के सदस्य, एसोसिएट प्रोफेसर ट्रान दिन्ह थिएन ने एक महत्वपूर्ण समाधान प्रस्तावित किया। विशेष रूप से, अगले चरण में निवेशकों, व्यवसायों और उपभोक्ताओं का विश्वास बहाल करने पर ध्यान केंद्रित किया जाना चाहिए।
वियतनामी अर्थव्यवस्था की सुधार प्रक्रिया सकारात्मक संकेत दिखा रही है; हालांकि, सामान्य तौर पर निजी क्षेत्र और विशेष रूप से रियल एस्टेट क्षेत्र में काम करने वाले व्यवसायों को अभी भी कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है।
वर्तमान चुनौतियों से निपटने के लिए, एसोसिएट प्रोफेसर ट्रान दिन्ह थिएन का सुझाव है कि सरकार को रियल एस्टेट बाजार को पुनर्जीवित करने के लिए अधिक मजबूत समर्थन प्रदान करने की आवश्यकता है। इसके अलावा, इस बाजार के विकास को बढ़ावा देने के लिए, आपूर्ति और मांग दोनों पक्षों के लिए, ऋण गारंटी कोष स्थापित किए जाने चाहिए। वित्त मंत्रालय को सुरक्षा सुनिश्चित करने और बैंकिंग प्रणाली पर बोझ कम करने के लिए उपाय लागू करने की आवश्यकता है।
वर्तमान में, सरकार ने व्यवसायों की कठिनाइयों को कम करने के लिए कई समाधान जारी किए हैं और उन्हें पूर्ण समर्थन देने पर ध्यान केंद्रित कर रही है। हालांकि, व्यवसायों और निवेशकों का विश्वास अभी पूरी तरह से बहाल नहीं हुआ है, और अपरंपरागत दृष्टिकोण और समाधान खोजने के लिए कठिन परिस्थितियों और असामान्य स्थितियों की पहचान करना आवश्यक है।
इसके अलावा, व्यापार संघों को राज्य एजेंसियों को कठिनाइयों की शीघ्र पहचान करने में मदद करने के लिए अपनी आवाज उठाते रहना चाहिए, जिससे समय पर नीतियां और उपाय बनाकर उनका समाधान किया जा सके।
दिन्ह ट्रान
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