रियल एस्टेट बाजार "ढलान पर काबू पाने" के लिए पर्याप्त मजबूत नहीं है, लेकिन अब "नियंत्रण से बाहर" भी नहीं है

12 अक्टूबर की दोपहर को, वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन (वीएनआरईए) और वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (वीएआरएस) ने संयुक्त रूप से "2023 की तीसरी तिमाही में वियतनामी रियल एस्टेट बाजार की पुनर्प्राप्ति प्रक्रिया का आकलन और 2023 की चौथी तिमाही में बाजार की स्थिति का पूर्वानुमान" रिपोर्ट की घोषणा करने के लिए कार्यक्रम का आयोजन किया।

रियल एस्टेट लेनदेन में फिर से तेजी

अपने उद्घाटन भाषण में, वीएआरएस के बाजार अनुसंधान और रियल एस्टेट निवेश संवर्धन परामर्श विभाग की उप प्रमुख सुश्री फाम थी मियां ने वीएआरएस के शोध आंकड़ों का हवाला देते हुए कहा कि रियल एस्टेट बाजार में तरलता धीरे-धीरे सुधर रही है, विशेष रूप से पिछले साल के अंत और इस साल के पहले महीनों की कठिन अवधि की तुलना में।

बाज़ार में अब और भी ज़्यादा आकर्षक क्षेत्र दिखाई देने लगे हैं। ये विकसित अर्थव्यवस्था वाले इलाके हैं, जहाँ बुनियादी ढाँचे और परिवहन में निवेश को बढ़ावा देने पर ज़ोर दिया जा रहा है, और माँग के अनुरूप आपूर्ति के कई स्रोत मौजूद हैं, जैसे हनोई, हाई फोंग, लाओ काई, दा नांग, हो ची मिन्ह सिटी, आदि।

सुश्री मियां ने कहा कि उपरोक्त परिणाम राज्य प्रबंधन एजेंसियों और उद्यमों के बीच प्रयासों, संपर्कों और घनिष्ठ समन्वय के कारण संभव हुए हैं। विशेष रूप से, सरकार द्वारा लगभग 20 संबंधित उप-कानून दस्तावेज़ और कार्यवाहियाँ निरंतर और गहनता से जारी की गईं, जिनकी विषयवस्तु बाज़ार और उद्यमों की वास्तविक आवश्यकताओं के अधिकाधिक निकट होती गई।

सुश्री मिएन ने कहा, "हालांकि बाजार इतना मजबूत नहीं है कि "ढलान पर काबू पा सके", लेकिन यह कुछ हद तक "अपने ब्रेक खोने" के जोखिम से बच गया है।"

रियल एस्टेट ने सबसे कठिन दौर पार कर लिया है, लेनदेन धीरे-धीरे मात्रा और गुणवत्ता में सुधार कर रहे हैं।

रिपोर्ट के आँकड़े बताते हैं कि समय के साथ पूरे बाज़ार में लेन-देन की मात्रा बढ़ी है और लोगों की ज़रूरतों के हिसाब से ज़्यादा उत्पाद बाज़ार में आ रहे हैं। तदनुसार, 2023 की तीसरी तिमाही में, बाज़ार में लगभग 6,000 लेन-देन दर्ज किए गए, जो दूसरी तिमाही से 1.5 गुना ज़्यादा और 2023 की पहली तिमाही से दोगुने से भी ज़्यादा है।

हालाँकि, पिछली अवधि की तुलना में, 2023 के पहले 9 महीनों में कुल लेन-देन की संख्या पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में केवल लगभग 50% और भूमि अधिग्रहण की अवधि की तुलना में लगभग 20% ही थी। इसका कारण यह है कि बाजार में अभी भी सामाजिक आवास और किफायती आवास खंडों की आपूर्ति का अभाव है, क्योंकि आवास की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं और रुकने का कोई संकेत नहीं दिख रहा है।

भविष्य का पूर्वानुमान लगाते हुए, VARS की रिपोर्ट स्पष्ट रूप से दर्शाती है कि आर्थिक विकास के सकारात्मक पूर्वानुमानों के साथ-साथ आर्थिक सुधार से निश्चित रूप से सभी क्षेत्रों में अचल संपत्ति की मांग में वृद्धि होगी, अपार्टमेंट से लेकर किराए के लिए कार्यालय, कारखाने, खुदरा अचल संपत्ति... विशेष रूप से कई कारणों से तंग आपूर्ति की स्थिति में, आने वाले समय में अचल संपत्ति की कीमतों में वृद्धि एक ऐसी चीज है जिस पर विचार किया जा सकता है।

इसके अलावा, सुश्री मियां ने यह भी बताया कि स्टेट बैंक ने मार्च 2023 से लगातार 4 बार परिचालन ब्याज दर कम की है। बैंक ऋण ब्याज दरों में उल्लेखनीय कमी की गई है, जो 6.7% से 10% तक है, जो 2022 की शुरुआत के स्तर के करीब है, जो 2023 की दूसरी तिमाही के अंत की तुलना में 0.4% से घटकर 3.5% हो गया है। यह घर खरीदारों के लिए एक अनुकूल ब्याज दर है। इस अवधि के दौरान रहने के लिए घर खरीदने से क्रेडिट और मूल्य स्तरों का पूरा लाभ उठाया जा सकेगा।

सामाजिक आवास निर्माण में निवेशकों के लिए और अधिक तंत्र की आवश्यकता

इस कार्यक्रम में वीएआरएस रियल एस्टेट रिसर्च वर्किंग ग्रुप के सदस्य तथा एसजीओ होम्स के महानिदेशक श्री ले दिन्ह चुंग ने कहा कि बड़े शहरों में रियल एस्टेट बाजार में गिरावट के संकेत दिखाई दे रहे हैं, तथा केंद्रीय कोर क्षेत्र में 10 बिलियन वीएनडी से कम कीमत वाले अपार्टमेंट और आवास खंड पर ध्यान केंद्रित किया जा रहा है।

भूमि खंड के लिए, कोई सकारात्मक संकेत नहीं मिला है, लेकिन हनोई के आसपास के क्षेत्र में नीलामी की गई भूमि के प्रकार में गिरावट के संकेत मिले हैं, कीमत लगभग 2 बिलियन VND है, जिसमें 70%-80% की अवशोषण दर है, नीलामी मूल्य प्रारंभिक मूल्य से लगभग 5% अधिक है, और इसे 30-50 मिलियन VND/प्लॉट के अंतर के साथ तुरंत स्थानांतरित किया जा सकता है।

केवल रिसॉर्ट पर्यटन क्षेत्र अभी भी निराशाजनक है, बाजार में निवेशकों की धारणा के कारण लेनदेन की मात्रा स्थिर बनी हुई है।

एसजीओ होम्स के महानिदेशक श्री ले दिन्ह चुंग ने कार्यक्रम में अपने विचार रखे।

सामाजिक आवास की आपूर्ति पर अपने विचार व्यक्त करते हुए, श्री गुयेन होआंग नाम - वीएआरएस रियल एस्टेट अनुसंधान और विकास कार्य समूह के सदस्य, जी-होम जेएससी के महानिदेशक, ने इस बात पर जोर दिया कि 1 मिलियन सामाजिक आवास इकाइयों के निर्माण की राज्य की नीति अत्यधिक मानवीय है।

हालाँकि, वास्तव में, श्री नाम ने कहा कि यह समझना ज़रूरी है कि मौजूदा बाज़ार के लिए दस लाख सामाजिक आवास इकाइयाँ पर्याप्त नहीं हैं। अगर उपरोक्त परियोजना को अधिकतम रूप से लागू भी कर दिया जाए, तब भी लोगों को इसके मालिक होने की बहुत ज़रूरत है।

इस बीच, सामाजिक आवास परियोजनाओं के क्रियान्वयन, निर्माण और बिक्री की प्रक्रिया में अभी भी कानूनी तंत्र से लेकर विनियमन और खरीद की शर्तों के साथ-साथ नीतियों के लिए पात्र मामलों तक कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है।

विशेष रूप से, श्री नाम ने वर्तमान स्थिति की ओर ध्यान दिलाया, जहां लोगों को सामाजिक आवास तक पहुंच पाना बहुत कठिन लगता है, क्योंकि कई नियम बहुत कड़े हैं, जो अमीर और गरीब लोगों को वर्गीकृत करते हैं, जिससे सामाजिक आवास कई वर्गों के लोगों की पहुंच से बाहर हो जाता है।

निवेशकों के लिहाज से, सामाजिक आवास निर्माण को लागू करना भी एक कठिन समस्या है क्योंकि इसमें तंत्र, नीतियों से लेकर उद्यमों की वित्तीय क्षमता तक कई पहलुओं में कठिनाइयाँ हैं। श्री नाम के अनुसार, सामाजिक आवास निर्माण "कठिन और जोखिम भरा" दोनों है।

बाज़ार में, सामाजिक आवासों के "बिके" न होने की स्थिति भी है क्योंकि निर्माण क्षेत्र एक प्रतिकूल स्थान पर है, जो निवासियों की जीवन-यापन की ज़रूरतों को पूरा नहीं कर पा रहा है। कई निवेशक निर्माण में समय और पैसा लगाते हैं, लेकिन दशकों तक प्रशासनिक प्रक्रियाओं द्वारा "प्रताड़ित" होते रहते हैं। निर्माण पूरा होने और बिक्री के लिए रखे जाने के बाद, अगर उन्हें घाटा होता है, तो उन्हें खुद ही नुकसान उठाना पड़ता है, और अगर उन्हें 10% से ज़्यादा का मुनाफ़ा होता है, तो उन्हें उसे राज्य को वापस करने के लिए मजबूर किया जाता है - श्री नाम को यह अनुचित लगता है।

तदनुसार, जी-होम जेएससी के महानिदेशक ने सुझाव दिया कि आवास नीतियाँ समाज के सभी वर्गों के लिए होनी चाहिए। सामाजिक आवास नीतियों के लाभार्थियों से संबंधित नियमों को और अधिक उपयुक्त बनाने के लिए उनमें बदलाव किया जाना चाहिए। सामाजिक आवास अमीरों को बेचने के लिए नहीं है, बल्कि उन लोगों के लिए भी होना चाहिए जिनकी आय कर के अधीन है, बचत है, लेकिन जो वर्तमान में ऊँची कीमतों वाले व्यावसायिक आवास तक पहुँच नहीं पा रहे हैं।

साथ ही, निवेशकों के लिए तंत्र और नीतियां अधिक खुले और "खुले" दिशा में बनाई जानी चाहिए, और सामाजिक आवास निर्माण उद्यमों के लिए सराहना, प्रोत्साहन और परिस्थितियां पैदा की जानी चाहिए ताकि उन्हें निर्माण जारी रखने के लिए अधिक अवसर मिल सकें।

अंत में, वीएआरएस के उपाध्यक्ष और महासचिव श्री ट्रान वान बिन्ह ने कहा कि आने वाले समय में, कानूनी और पूंजीगत बाधाओं के साथ-साथ, ग्राहकों और निवेशकों का विश्वास अंतिम "बाधा" है जिसे हल करने की आवश्यकता है ताकि रियल एस्टेट बाजार वास्तव में सामान्य हो सके।

2023 की चौथी तिमाही में रियल एस्टेट बाज़ार 2024 में बदलाव की दिशा में एक कदम साबित होगा। बाज़ार की समग्र तस्वीर में निश्चित रूप से कई नए उज्ज्वल बिंदु होंगे। खासकर उन क्षेत्रों में जहाँ विकास की भरपूर गुंजाइश है, समकालिक और आधुनिक योजनाएँ हैं, निवेश-केंद्रित बुनियादी ढाँचा है, और कीमतें ज़्यादा नहीं हैं ।

स्रोत: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bds-chua-vuot-doc-nhung-da-khong-con-mat-phanh-a630823.html