भूमि मूल्यांकन की अधिशेष पद्धति को सीमित करना

नियम वास्तविकता से कोसों दूर

मसौदा भूमि कानून (संशोधित) के अनुच्छेद 159 के खंड 5 के बिंदु ग में अधिशेष विधि का उपयोग करके भूमि की कीमतें निर्धारित करने के सिद्धांत को इस प्रकार निर्धारित किया गया है: "अधिशेष विधि का उपयोग उन भूमि भूखंडों और गैर- कृषि भूमि क्षेत्रों के लिए कीमतें निर्धारित करने के लिए किया जाता है, जिनमें तकनीकी बुनियादी ढांचे में निवेश नहीं किया गया है या विस्तृत निर्माण योजनाओं के अनुसार निर्माण कार्यों में निवेश नहीं किया गया है, इस खंड के बिंदु घ में निर्दिष्ट मामले को छोड़कर"।

विकास क्षमता वाले भूमि भूखंडों के मूल्यांकन के लिए लागू अवशिष्ट विधि का निर्धारण करना आवश्यक है।

हाल ही में, भूमि की कीमतों को विनियमित करने वाले सरकारी डिक्री 44/2014 में संशोधन के मसौदे ने भी मसौदा भूमि कानून (संशोधित) के प्रावधानों के समान ही दायरे को सीमित कर दिया है। हालाँकि, जनता और विशेषज्ञों की ओर से कई आपत्तियाँ थीं, इसलिए संशोधित डिक्री 44/2014 के मसौदे की मसौदा समिति ने इस विषयवस्तु को स्वीकार और संशोधित किया और इसे वर्तमान नियमों के अनुसार ही रखा। अर्थात्, कुल अनुमानित विकास राजस्व और कुल अनुमानित लागत का निर्धारण करते समय, नियोजन परिवर्तनों या भूमि उपयोग उद्देश्य परिवर्तनों के कारण विकास क्षमता वाले भूमि भूखंडों के मूल्यांकन हेतु अधिशेष पद्धति का उपयोग किया जाता है।

वास्तव में, अधिशेष विधि, भूमि की कीमतें संभावित भविष्य के उपयोग के आधार पर निर्धारित करने की एक विधि है, न कि तुलनात्मक विधि या आय विधि की तरह वर्तमान उपयोग के आधार पर। अधिशेष विधि, मूल्यांकन की जाने वाली भूमि के बाजार मूल्य को दर्शाती है, जिसमें निम्नलिखित कारक शामिल हैं: भूमि उपयोग का उद्देश्य; भूमि उपयोग की अवधि; निर्माण घनत्व; भवन की ऊँचाई; भूमि उपयोग गुणांक; निवेश, उत्पादन और व्यवसाय में नकदी प्रवाह के मूल्य को अत्यधिक व्यावहारिकता के साथ दर्शाता है। इसलिए, कई व्यवसायों के अनुसार, यह एक आधुनिक अचल संपत्ति मूल्यांकन पद्धति भी है, अंतर्राष्ट्रीय अभ्यास के अनुसार क्योंकि यह लागत, राजस्व, लाभ आदि सहित अचल संपत्ति परियोजना की वित्तीय प्रकृति को स्पष्ट रूप से दर्शा सकती है।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष ले होआंग चाऊ ने आकलन किया कि मसौदा भूमि कानून (संशोधित) के अनुसार अधिशेष विधि के अनुसार भूमि की कीमतें निर्धारित करने के सिद्धांत को लागू करने का विनियमन एक बहुत ही महत्वपूर्ण विषय को छोड़ रहा है, जो कृषि भूमि है। विशेष आर्थिक क्षेत्र परियोजना की कहानी का हवाला देते हुए कि समा दुबई समूह (संयुक्त अरब अमीरात - यूएई) ने एक बार फू येन प्रांत में 250 बिलियन अमरीकी डालर तक की कुल निवेश पूंजी के साथ निवेश करने के लिए पंजीकरण किया था, श्री ले होआंग चाऊ ने विश्लेषण किया: 300,000 हेक्टेयर तक के भूमि क्षेत्र में, कृषि भूमि है, यदि इस प्रकार का उल्लेख नहीं किया गया है, तो भूमि उपयोग शुल्क की गणना करना असंभव है। कोई भी शहरी क्षेत्र परियोजना नहीं है जिसमें केवल गैर-कृषि भूमि हो, यह हमेशा मिश्रित भूमि होती है।

इसलिए, उपरोक्त नियम वास्तविकता से बहुत दूर हैं और इसका परिणाम यह होता है कि केवल छोटी रियल एस्टेट परियोजनाएँ और छोटे व मध्यम आकार के आवासीय क्षेत्र ही विकसित किए जा सकते हैं। बड़े पैमाने पर शहरी क्षेत्र नहीं बनाए जा सकते। इसके अलावा, शहरी क्षेत्र, औद्योगिक पार्क या आवासीय क्षेत्र में परिवर्तित कृषि भूमि को सक्षम प्राधिकारी द्वारा स्वीकार किया जा चुका है, इसलिए भूमि उपयोग शुल्क की गणना करते समय अधिशेष विधि को लागू करना पूरी तरह से पर्याप्त है।

"यह उल्लेख करना आवश्यक नहीं है कि वर्तमान में समुद्र से पुनः प्राप्त भूमि का वर्गीकरण है, जिसमें वे मामले भी शामिल हैं जहाँ राज्य सीधे ऐसा करता है, और वे मामले भी जहाँ निजी क्षेत्र ऐसा करता है। तो समुद्र से पुनः प्राप्त भूमि क्या है? क्या यह गैर-कृषि भूमि है या जल सतह वाली कृषि भूमि है? उदाहरण के लिए, एक जलकृषि लैगून तटीय भूमि है, जल सतह वाली तटीय भूमि। यदि इसे गैर-कृषि भूमि कहा जाता है, तो यह सही नहीं है, यह कृषि भूमि ही होगी," श्री चाऊ ने उद्धृत किया और सभी कृषि भूमि पर अधिशेष विधि लागू करने का प्रस्ताव रखा, जिसका उल्लेख वर्तमान में डिक्री 44 के मसौदा संशोधन के प्रावधानों के साथ तालमेल बिठाने के लिए किया जा सकता है: "अधिशेष विधि को नियोजन परिवर्तनों या भूमि उपयोग उद्देश्य परिवर्तनों के कारण विकास क्षमता वाले भूमि भूखंडों के मूल्यांकन के लिए लागू किया जाता है, जब कुल कल्पित विकास राजस्व और कुल अनुमानित लागत निर्धारित की जाती है।"

अंतर्राष्ट्रीय अभ्यास के अनुसार

वियतनाम मूल्यांकन संघ के उपाध्यक्ष श्री गुयेन द फुओंग ने कहा कि विकास क्षमता वाली भूमि के प्रकारों की भूमि की कीमतें निर्धारित करने के लिए अधिशेष विधि का अनुप्रयोग वैज्ञानिक रूप से आधारित है, अंतर्राष्ट्रीय प्रथाओं के अनुरूप है और आज हमारे देश में भूमि की कीमतें निर्धारित करने के लिए आवश्यक है। चूँकि यह विधि आमतौर पर विकास क्षमता वाले भूखंडों और भूखंडों की भूमि की कीमतें निर्धारित करने के लिए लागू की जाती है, जहाँ बाजार में समान भूखंडों और भूखंडों के लिए कोई लेन-देन नहीं होता है, इसलिए तुलनात्मक विधि या अन्य विधियों का उपयोग किया जा सकता है। आवासीय भूमि की कीमतों की गणना करने और भूमि मूल्य सूची में आवासीय भूमि की कीमतों और अन्य प्रकार की भूमि के बीच प्रतिशत से गुणा करने की विधि का उपयोग करना व्यवहार्य नहीं है।

हाल ही में, जब प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय ने डिक्री 44 के संशोधन का मसौदा तैयार किया और उस पर टिप्पणियाँ आमंत्रित कीं, तो कई टिप्पणियाँ आईं और उन्हें इस बात की बहुत खुशी हुई कि इस एजेंसी ने अधिशेष विधि को स्वीकार किया और उसे यथावत बनाए रखा। इसलिए, इस एजेंसी द्वारा तैयार किए गए भूमि कानून (संशोधित) के मसौदे में अधिशेष विधि के प्रावधानों की समीक्षा की जानी चाहिए ताकि वे वर्तमान नियमों के अनुरूप हों। यदि अधिशेष विधि केवल गैर-कृषि भूमि पर लागू होती है, तो इसे लागू करना मुश्किल होगा, क्योंकि बड़े मूल्य वाली मिश्रित भूमि पर अन्य विधियों को लागू करना बहुत मुश्किल है।

उदाहरण के लिए, तुलना पद्धति केवल कम ऊँचाई वाली इमारतों पर ही लागू हो सकती है, ऊँची इमारतों, बहु-कार्यात्मक इमारतों या औद्योगिक अचल संपत्ति पर नहीं। वहीं, आय पद्धति केवल कृषि भूमि पर लागू होती है, जो वार्षिक फसल उगाने के लिए सबसे उपयुक्त भूमि है... इसलिए, मसौदे में दिए गए नियम 200 अरब वीएनडी से बड़ी परियोजनाओं को अवरुद्ध कर देंगे। जबकि वर्तमान में, अधिकांश अचल संपत्ति परियोजनाओं में बहुत बड़ी निवेश पूँजी होती है। यह नियम उन भूमि भूखंडों के आकार के विस्तार के कारण राज्य के बजट को भी भारी नुकसान पहुँचा सकता है जिन पर भूमि मूल्य समायोजन गुणांक पद्धति लागू होती है...

श्री ले होआंग चाऊ ने आगे सिफारिश की: सरकार को अधिशेष विधि पर विचार करना चाहिए और उसमें संशोधन करना चाहिए, जो भूमि के मूल्य का निर्धारण करने की विधि है, जिसमें भूमि उपयोग नियोजन और सक्षम राज्य एजेंसियों द्वारा अनुमोदित विस्तृत निर्माण योजना के अनुसार भूमि भूखंड या भूमि क्षेत्र की कुल अनुमानित विकास लागत में से कुल अनुमानित विकास राजस्व को घटाकर भूमि की कीमतें निर्धारित की जाती हैं, न कि "सबसे प्रभावी भूमि उपयोग के आधार पर (भूमि उपयोग गुणांक, निर्माण घनत्व, भवन की मंजिलों की अधिकतम संख्या)" जैसा कि मसौदे में निर्धारित किया गया है।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण के पूर्व उप मंत्री, प्रोफेसर डांग हंग वो ने कहा कि मूल्यांकन एक विशिष्ट क्षेत्र है। वर्तमान में, मसौदा कानून में कई मूल्यांकन विधियों का भी अभाव है। इसलिए, कानून में भूमि मूल्यांकन विधियों का विस्तार से उल्लेख नहीं किया जाना चाहिए, बल्कि केवल सामान्य रूप से यह निर्धारित किया जाना चाहिए कि उन्हें प्रख्यापित वियतनामी मूल्यांकन मानकों के अनुसार लागू किया जाना चाहिए। इसमें कई अलग-अलग मूल्यांकन विधियाँ शामिल हैं और प्रत्येक मूल्यांकन विधि का क्रम, कार्यान्वयन प्रक्रिया और संबंधित मानदंडों के साथ विस्तार से वर्णन किया गया है।

स्रोत लिंक: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm