अधिशेष मूल्य के आधार पर भूमि मूल्यांकन पद्धति को संकुचित करना।

ये नियम वास्तविकता से परे हैं।

भूमि कानून (संशोधित) के मसौदे के अनुच्छेद 159 के खंड सी, बिंदु 5 में अधिशेष विधि का उपयोग करके भूमि मूल्य निर्धारण के सिद्धांत को इस प्रकार निर्धारित किया गया है: "अधिशेष विधि को उन गैर- कृषि भूमि पार्सल और क्षेत्रों के मूल्यांकन पर लागू किया जाता है जिनमें अभी तक तकनीकी अवसंरचना में निवेश नहीं किया गया है या विस्तृत निर्माण योजना के अनुसार निर्माण कार्य नहीं किया गया है, सिवाय इस खंड के बिंदु डी में निर्दिष्ट मामलों के।"

विकास की संभावना वाले भूभाग के मूल्यांकन में लागू की जाने वाली अवशिष्ट विधि का निर्धारण करना आवश्यक है।

हाल ही में, भूमि मूल्य निर्धारण संबंधी सरकारी अध्यादेश 44/2014 के संशोधन मसौदे में भी भूमि कानून (संशोधित) के मसौदे के प्रावधानों की तरह ही दायरे को सीमित कर दिया गया था। हालांकि, जनता और विशेषज्ञों की ओर से कई आपत्तियों के कारण, संशोधित अध्यादेश 44/2014 की मसौदा समिति ने बाद में इस सामग्री को स्वीकार कर लिया और संशोधित कर दिया, जिससे मौजूदा नियम बरकरार रहे। इसका अर्थ यह है कि योजना में बदलाव या भूमि उपयोग परिवर्तन के कारण विकास क्षमता वाले भूमि पार्सल के मूल्यांकन के लिए अधिशेष विधि लागू की जाती है, जब कुल अनुमानित विकास राजस्व और कुल अनुमानित लागत निर्धारित की जा सकती है।

दरअसल, अधिशेष विधि भूमि के मूल्य का निर्धारण उसके वर्तमान उपयोग के बजाय उसके संभावित भविष्य के विकास उपयोग के आधार पर करती है, जैसा कि तुलनात्मक या आय विधियों में होता है। अधिशेष विधि मूल्यांकित की जा रही भूमि के बाजार मूल्य को दर्शाती है, जिसमें भूमि उपयोग का उद्देश्य, भूमि उपयोग की अवधि, भवन घनत्व, भवन की ऊंचाई, भूमि उपयोग गुणांक जैसे कारक शामिल होते हैं; और निवेश, उत्पादन और व्यवसाय में नकदी प्रवाह के व्यावहारिक मूल्य को भी दर्शाती है। इसलिए, कई व्यवसायों के अनुसार, यह एक आधुनिक अचल संपत्ति मूल्यांकन विधि है, जो अंतरराष्ट्रीय प्रथाओं के अनुरूप है, क्योंकि यह किसी अचल संपत्ति परियोजना की वित्तीय प्रकृति को स्पष्ट रूप से दर्शा सकती है, जिसमें लागत, राजस्व और लाभ शामिल हैं।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष ले होआंग चाउ ने कहा कि संशोधित भूमि कानून के मसौदे में भूमि की कीमतों के निर्धारण के लिए अधिशेष पद्धति का उपयोग करने वाला नियम एक बहुत ही महत्वपूर्ण श्रेणी - कृषि भूमि - की अनदेखी कर रहा है। उन्होंने समा दुबई समूह (संयुक्त अरब अमीरात - यूएई) द्वारा फु येन प्रांत में 250 अरब अमेरिकी डॉलर तक के कुल निवेश के साथ पंजीकृत विशेष आर्थिक क्षेत्र परियोजना का उदाहरण देते हुए विश्लेषण किया: 300,000 हेक्टेयर तक के भूमि क्षेत्र में कृषि भूमि होती है; यदि इस प्रकार की भूमि का उल्लेख नहीं किया जाता है, तो भूमि उपयोग शुल्क की गणना करना असंभव है। कोई भी शहरी विकास परियोजना पूरी तरह से गैर-कृषि भूमि से मिलकर नहीं बनी होती; यह हमेशा मिश्रित उपयोग वाली भूमि होती है।

इसलिए, उपरोक्त नियम वास्तविकता से बहुत दूर है और इसके परिणामस्वरूप केवल छोटे पैमाने की अचल संपत्ति परियोजनाएं और छोटे आकार के आवासीय परिसर ही विकसित किए जा सकते हैं। बड़े पैमाने पर शहरी क्षेत्र नहीं बनाए जा सकते। इसके अलावा, कृषि भूमि को शहरी, औद्योगिक या आवासीय क्षेत्र में परिवर्तित करने के बाद, सक्षम प्राधिकारी द्वारा इसे स्वाभाविक रूप से अनुमोदित कर दिया जाता है, जिससे भूमि उपयोग शुल्क की गणना करते समय अधिशेष विधि लागू करने का ठोस आधार मिलता है।

श्री चाउ ने कहा, "यह भी ध्यान देने योग्य है कि वर्तमान में समुद्र से प्राप्त भूमि का वर्गीकरण किया गया है, जिसमें राज्य द्वारा प्रत्यक्ष रूप से कार्य किए जाने वाले मामले और निजी व्यक्तियों द्वारा किए जाने वाले मामले शामिल हैं। तो समुद्र से प्राप्त भूमि किस प्रकार की है? क्या यह गैर-कृषि भूमि है या जल सतह वाली कृषि भूमि? उदाहरण के लिए, मत्स्य पालन के लिए उपयोग किए जाने वाले लैगून जल सतह वाली तटीय भूमि हैं। इसे गैर-कृषि भूमि कहना गलत है; इसे कृषि भूमि कहा जाना चाहिए।" उन्होंने कृषि भूमि क्षेत्रों पर भी अधिशेष विधि लागू करने का प्रस्ताव दिया, संभवतः इसे डिक्री 44 के वर्तमान मसौदा संशोधन के अनुरूप बनाते हुए: "कुल अनुमानित विकास राजस्व और कुल अनुमानित लागत निर्धारित करते समय, योजना में परिवर्तन या भूमि उपयोग रूपांतरण के कारण विकास क्षमता वाले भूमि पार्सल के मूल्यांकन के लिए अधिशेष विधि लागू की जाती है।"

अंतर्राष्ट्रीय प्रथा के अनुरूप

वियतनाम वैल्यूएशन एसोसिएशन के उपाध्यक्ष श्री गुयेन थे फुओंग का मानना ​​है कि विकास क्षमता वाली भूमि का मूल्य निर्धारण करने के लिए अधिशेष विधि का प्रयोग वैज्ञानिक रूप से सही, अंतरराष्ट्रीय प्रथाओं के अनुरूप और वियतनाम में भूमि मूल्य निर्धारण के लिए आवश्यक है। यह विधि आमतौर पर विकास क्षमता वाले उन भूखंडों के मूल्यांकन के लिए उपयोग की जाती है जहां समान भूखंडों का कोई लेन-देन नहीं हुआ है, जिससे तुलनात्मक या अन्य विधियों का प्रयोग असंभव हो जाता है। आवासीय भूमि की कीमतों की गणना करने और फिर उन्हें भूमि मूल्य तालिका में आवासीय भूमि की कीमतों और अन्य प्रकार की भूमि की कीमतों के बीच प्रतिशत अनुपात से गुणा करने की विधि व्यावहारिक नहीं है।

हाल ही में, जब प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय अध्यादेश 44 में संशोधन के लिए मसौदा तैयार कर रहा था और उस पर राय आमंत्रित कर रहा था, तब कई सुझाव प्राप्त हुए। मंत्रालय ने इन सुझावों को शामिल कर मौजूदा अधिशेष पद्धति को बरकरार रखा, जिससे मंत्रालय को अत्यंत प्रसन्नता हुई। अतः, इसी मंत्रालय द्वारा तैयार किए गए भूमि कानून (संशोधित) के मसौदे में अधिशेष पद्धति संबंधी नियमों पर पुनर्विचार करने की आवश्यकता है ताकि वे मौजूदा नियमों के अनुरूप हो सकें। अधिशेष पद्धति को केवल गैर-कृषि भूमि पर लागू करना कठिन होगा, क्योंकि उच्च मूल्य वाली मिश्रित उपयोग वाली भूमि के लिए अन्य पद्धतियों को लागू करना बेहद मुश्किल होगा।

उदाहरण के लिए, तुलनात्मक विधि केवल कम ऊँचाई वाली इमारतों पर लागू होती है और ऊँची इमारतों, बहुउद्देशीय इमारतों या औद्योगिक संपत्तियों पर लागू नहीं की जा सकती। वहीं, आय विधि केवल कृषि भूमि पर लागू होती है, जो वार्षिक फसलों के लिए उपयोग की जाने वाली भूमि के लिए सबसे उपयुक्त है। इसलिए, तैयार किए गए नियमों के कारण 200 अरब वियतनाम डॉलर से अधिक की परियोजनाएँ रुक जाएँगी। वर्तमान में, अधिकांश रियल एस्टेट परियोजनाओं में बहुत बड़ी निवेश पूंजी होती है। इसके अलावा, भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि के अंतर्गत आने वाले भूमि भूखंडों के पैमाने में विस्तार के कारण यह नियम राज्य के बजट को भारी नुकसान पहुँचा सकता है।

श्री ले होआंग चाउ ने आगे सुझाव दिया कि सरकार को अधिशेष पद्धति में संशोधन करने पर विचार करना चाहिए, जो कि सक्षम राज्य एजेंसियों द्वारा अनुमोदित भूमि उपयोग योजना और विस्तृत निर्माण योजना के अनुसार कुल अनुमानित विकास राजस्व से भूमि पार्सल या क्षेत्र की अनुमानित कुल विकास लागत को घटाकर भूमि मूल्य निर्धारित करने की एक विधि है, न कि मसौदे में निर्धारित "सबसे कुशल भूमि उपयोग (भूमि उपयोग गुणांक, भवन घनत्व, भवन की मंजिलों की अधिकतम संख्या)" के आधार पर।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण के पूर्व उप मंत्री प्रोफेसर डांग हंग वो का मानना ​​है कि भूमि मूल्यांकन एक अत्यंत विशिष्ट क्षेत्र है। वर्तमान में, मसौदा कानून में कई मूल्यांकन विधियों का अभाव है। इसलिए, कानून में विस्तृत भूमि मूल्यांकन विधियों को निर्दिष्ट करने के बजाय केवल यह निर्धारित किया जाना चाहिए कि इन्हें पहले से जारी वियतनामी मूल्यांकन मानकों के अनुसार लागू किया जाना चाहिए। इन मानकों में विभिन्न मूल्यांकन विधियाँ शामिल होनी चाहिए, जिनमें से प्रत्येक का प्रक्रियाओं, कार्यविधियों और संबंधित मानदंडों के साथ विस्तृत वर्णन किया गया हो।

स्रोत लिंक: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm