प्रधानमंत्री ने कीमतों में बढ़ोतरी करने वाली सट्टेबाजी की गतिविधियों पर नकेल कसने की मांग की है; हनोई अपार्टमेंट बाजार का असली केंद्र पश्चिम नहीं है, लेकिन असली मुद्दा यहीं पर निहित है।

प्रधानमंत्री ने लोक सुरक्षा मंत्रालय से मूल्य हेरफेर पर कड़ी कार्रवाई करने का अनुरोध किया है; वान जियांग हनोई और हंग येन के अपार्टमेंट बाजार का केंद्र बन गया है; और अब अचल संपत्ति अनुबंधों को नोटरीकृत कराना अनिवार्य है... ये हैं रियल एस्टेट की नवीनतम खबरें।

हनोई और वान जियांग (हंग येन) में 2024 में प्राथमिक अपार्टमेंट के कुल लेन-देन की संख्या लगभग 33,800 यूनिट होने का अनुमान है, जो 2023 की तुलना में तीन गुना से अधिक है। फोटो: विन्होम्स ओशन पार्क शहरी क्षेत्र, जिया लाम, हनोई। (स्रोत: विन्होम्स)

अटकलों के चलते रियल एस्टेट की कीमतें बढ़ रही हैं; प्रधानमंत्री ने लोक सुरक्षा मंत्रालय को इसकी जांच करने का आदेश दिया है।

प्रधानमंत्री फाम मिन्ह चिन्ह ने अभी-अभी एक निर्देश पर हस्ताक्षर किए हैं जिसमें मंत्रालयों, क्षेत्रों और स्थानीय निकायों से मूल्य हेरफेर और रियल एस्टेट सट्टेबाजी को ठीक करने और संबोधित करने पर ध्यान केंद्रित करने और रियल एस्टेट निवेश और निर्माण परियोजनाओं का निरीक्षण और ऑडिट करने का अनुरोध किया गया है।

इसी के चलते, 2024 में कुछ क्षेत्रों में अचल संपत्ति की कीमतें लोगों की वित्तीय क्षमता से कहीं अधिक थीं। इसका कारण यह है कि कुछ सट्टेबाज समूहों ने लोगों की अज्ञानता और भीड़ की मानसिकता का फायदा उठाकर भावनाओं को प्रभावित किया, कीमतों को बढ़ाया, कृत्रिम कीमतें तय कीं और अपने लाभ के लिए बाजार की जानकारी को बाधित किया।

इसके अलावा, कुछ रियल एस्टेट डेवलपर सीमित संपत्तियों का लाभ उठाकर मुनाफा कमाने के लिए समान परियोजनाओं के औसत से अधिक कीमत पर संपत्तियां बेच रहे हैं। इसके परिणामस्वरूप कुछ क्षेत्रों में भूमि उपयोग अधिकारों के लिए बोली लगाने वालों की संख्या असामान्य रूप से अधिक हो गई है, जिससे जमीन और आवास की कीमतें बढ़ गई हैं।

विशेष रूप से, मध्यम और निम्न आय वर्ग के लोगों के लिए किफायती व्यावसायिक आवासों की कमी है, साथ ही सामाजिक आवासों की भी कमी है...

अचल संपत्ति बाजार पर नियंत्रण मजबूत करने और उसे स्थिर करने, भूमि की कीमतों को नियंत्रित करने और अचल संपत्ति क्षेत्र में हेराफेरी, मूल्य वृद्धि और सट्टेबाजी से तुरंत निपटने के लिए, प्रधानमंत्री निर्माण मंत्री से अनुरोध करते हैं कि वे प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय तथा अन्य संबंधित मंत्रालयों और एजेंसियों के समन्वय से "राज्य-प्रबंधित अचल संपत्ति और भूमि उपयोग अधिकार लेनदेन केंद्र" के लिए एक पायलट परियोजना पर शोध करें और उसका प्रस्ताव दें तथा 2025 की दूसरी तिमाही में प्रधानमंत्री को रिपोर्ट प्रस्तुत करें।

इसके अतिरिक्त, आवास और अचल संपत्ति बाजार पर राष्ट्रीय डेटाबेस प्रणाली को अद्यतन करने, सुधारने और संचालित करने के लिए सार्वजनिक सुरक्षा मंत्रालय के साथ समन्वय करें, जो जनसंख्या, नोटरीकरण, भूमि, निवेश, निर्माण गतिविधियों आदि पर राष्ट्रीय डेटाबेस से जुड़ा हो, और जिसे इस वर्ष पूरा किया जाना है।

साथ ही, लोक सुरक्षा मंत्रालय और प्रांतों एवं शहरों की जन समितियों को निर्देश दिया जाता है कि वे क्षेत्र में उद्यमों, निवेशकों, रियल एस्टेट एक्सचेंजों और रियल एस्टेट दलालों की अचल संपत्ति संबंधी गतिविधियों का समन्वय करें और निरीक्षण एवं समीक्षा करें। यह उन क्षेत्रों और परियोजनाओं में विशेष रूप से महत्वपूर्ण है जहां कीमतों में असामान्य वृद्धि हो रही है; अपने अधिकार क्षेत्र में उल्लंघनों का तुरंत निवारण, रोकथाम और सख्ती से निपटारा करें।

प्रधानमंत्री ने लोक सुरक्षा मंत्री को यह निर्देश भी दिया कि वे पेशेवर इकाइयों और स्थानीय पुलिस को स्थिति पर सक्रिय रूप से नज़र रखने, भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी में नियमों का उल्लंघन करने वाले संगठनों और व्यक्तियों का तुरंत पता लगाने, जांच करने और कानून के अनुसार उनके खिलाफ सख्त कार्रवाई करने का निर्देश दें, साथ ही उन लोगों के खिलाफ भी कार्रवाई करें जो कृत्रिम रूप से कीमतों में वृद्धि करने और व्यक्तिगत लाभ के लिए लोगों को धोखा देने के उद्देश्य से झूठी जानकारी फैला रहे हैं।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्री के संबंध में, प्रधानमंत्री ने उनसे अनुरोध किया कि वे प्रांतों और केंद्र शासित शहरों की जन समितियों के साथ समन्वय स्थापित करते हुए भूमि मूल्यांकन, भूमि मूल्य सूची जारी करने, मुआवजे, भूमि अधिग्रहण और भूमि उपयोग अधिकार नीलामी से संबंधित गतिविधियों के निरीक्षण, जांच और समीक्षा को मजबूत करने का निर्देश दें; साथ ही अपने अधिकार क्षेत्र के अंतर्गत आने वाले उल्लंघनों, विशेष रूप से व्यक्तिगत लाभ के लिए भूमि उपयोग अधिकार नीलामी का दुरुपयोग करने और बाजार को बाधित करने वाले कृत्यों को तुरंत सुधारें, रोकें और सख्ती से निपटाएं।

वित्त मंत्री को अचल संपत्ति में सट्टेबाजी पर अंकुश लगाने के लिए कर नीतियों पर शोध करने और उन्हें प्रस्तावित करने का कार्य सौंपा गया है, यह सुनिश्चित करते हुए कि वे वियतनाम की सामाजिक-आर्थिक स्थितियों और अंतरराष्ट्रीय प्रथाओं के अनुरूप हों। इसमें परियोजनाओं में भूमि उपयोग शुल्क और अचल संपत्ति उत्पादों के विक्रय मूल्य के बीच मूल्य अंतर पर कर लगाने के विकल्पों पर शोध करना; और कई लेन-देन से उत्पन्न मूल्य अंतर पर कर लगाना शामिल है, जिसकी रिपोर्ट 30 अप्रैल से पहले प्रधानमंत्री को प्रस्तुत करनी होगी।

हनोई के डाउनटाउन में यह एकमात्र ऐसा पता है जहां 45 मंजिला इमारत बनाने की अनुमति है।

10 जनवरी से प्रभावी हनोई शहर वास्तुकला प्रबंधन विनियम, ऐतिहासिक भीतरी शहर क्षेत्र में ऊंची इमारतों के संबंध में विशिष्ट नियम निर्धारित करते हैं। ये विनियम कई प्रमुख शहरी क्षेत्रों की पहचान करते हैं जहां ऊंची इमारतों के निर्माण के लिए शहर की वास्तुकला और योजना परिषद से अनुमोदन प्राप्त करना अनिवार्य है।

बा दिन्ह जिले के 29 लियू गियाई स्थित भूखंड ही एकमात्र ऐसा क्षेत्र है जहां 45 मंजिलों तक ऊंची इमारतें बनाई जा सकती हैं, जिनकी अधिकतम ऊंचाई 162 मीटर है।

इसके अतिरिक्त, कई शहरी प्रमुख क्षेत्र हैं जहां 39 मंजिलों तक ऊंची इमारतें बनाई जा सकती हैं, जिनकी अधिकतम ऊंचाई 140 मीटर है। इनमें वेस्ट लेक के पूर्व में स्थित प्रायद्वीपीय क्षेत्र (बा दिन्ह जिला) और ताई हो ताई शहरी क्षेत्र और रिंग रोड 2 का चौराहा शामिल हैं।

कई चौराहों पर, हनोई लाल रेखा सीमा से सटे भूखंडों पर ऊंची इमारतों के निर्माण का अध्ययन करेगा। इन इमारतों में आसपास के परिदृश्य के अनुरूप नई स्थापत्य शैली होगी, जिसे नगर नियोजन एवं वास्तुकला परिषद द्वारा अनुमोदित किया गया है। अधिकतम ऊंचाई 39 मंजिल और 140 मीटर होगी।

इनमें रिंग रोड 2 - होआंग होआ थाम - होआंग क्वोक वियत का चौराहा शामिल है, जिसके पास स्थित अन थाई मंदिर के धार्मिक अवशेष के संरक्षण योजना का अनुपालन सुनिश्चित करना है; गुयेन ची थान और लैंग सड़कों का चौराहा; लैंग हा और लैंग सड़कों का चौराहा, जिसके पास उंग थिएन मंदिर और कैम उंग पैगोडा के संरक्षण योजना का अनुपालन सुनिश्चित करना है; ताई सोन और लैंग सड़कों का चौराहा, जिसके पास फुक खान पैगोडा के संरक्षण योजना का अनुपालन सुनिश्चित करना है; और किम न्गुउ और मिन्ह खाई सड़कों का चौराहा शामिल है।

इसी प्रकार, काऊ गियाय - ला थान - बुओई - लैंग सड़कों के चौराहे को एक प्रमुख शहरी क्षेत्र के रूप में पहचाना गया है जहां इमारतें 39 मंजिल तक ऊंची हो सकती हैं, लेकिन चौराहे के उत्तर-पूर्व में (थू ले पार्क क्षेत्र) किसी भी ऊंची इमारत की अनुमति नहीं है।

हनोई में क्वांग आन प्रायद्वीप का शहरी केंद्र बिंदु क्षेत्र, क्वांग आन प्रायद्वीप के केंद्रीय स्थानिक अक्ष की 1/500 के पैमाने पर विस्तृत योजना के अनुसार कार्यान्वयन की आवश्यकता है। पार्टी और राज्य के स्वामित्व वाली परियोजनाओं के लिए, आवश्यक वास्तुशिल्प और भूदृश्य मानक परियोजना की विशिष्ट विशेषताओं, उच्च अधिकारियों के निर्देशों के आधार पर निर्धारित किए जाते हैं और एक अलग परियोजना के अनुसार कार्यान्वित किए जाते हैं।

वान जियांग हनोई और हंग येन के अपार्टमेंट बाजार का एक प्रमुख केंद्र बन गया है।

हनोई और वान जियांग (हंग येन) में 2024 में प्राथमिक बाजार अपार्टमेंट लेनदेन की कुल संख्या लगभग 33,800 यूनिट होने का अनुमान है, जो 2023 की संख्या से तीन गुना से अधिक है।

इनमें से पूर्वी क्षेत्र में 12,800 लेन-देन हुए, जो पूरे हनोई बाजार का 38% है। पूर्वी क्षेत्र में आपूर्ति की बात करें तो, 2024 में जिया लाम जिले में 11,000 इकाइयाँ थीं, जो हनोई के इस सबसे विकसित क्षेत्र की कुल आपूर्ति का 85% है। हालांकि, 2025 में आपूर्ति में भारी गिरावट आने की आशंका है और 2026 में इसके पूरी तरह बंद होने का अनुमान है।

लॉन्ग बिएन में, 2024 में आपूर्ति सीमित रही, जिसमें 600 से अधिक इकाइयाँ उपलब्ध थीं। उम्मीद है कि 2025 में यह संख्या बढ़कर 2,800 इकाइयाँ हो जाएगी क्योंकि कुछ डेवलपर्स ने कानूनी प्रक्रियाएँ पूरी कर ली हैं और निर्माण कार्य शुरू कर दिया है। हालांकि, 2026 में यह संख्या लगभग आधी होने की संभावना है।

गौरतलब है कि 2024 में वान जियांग (हंग येन) में आपूर्ति 2,200 यूनिट थी, जिसके 2025 में तिगुनी होकर 2026 में 11,000 यूनिट से अधिक होने का अनुमान है - जो जिया लाम जिले में उच्चतम आपूर्ति वर्ष, यानी 2024 के बराबर है। इनमें से अधिकांश यूनिट स्थापित एकीकृत उपग्रह शहरी क्षेत्रों में केंद्रित हैं, जिनमें विन्होम्स ओशन पार्क 2, विन्होम्स ओशन पार्क 3 और इकोपार्क जैसी कई सुविधाएं मौजूद हैं।

अपनी अनुकूल भौगोलिक स्थिति और परिवहन अवसंरचना के कारण, हनोई का पूर्वी क्षेत्र काफी आकर्षक बन रहा है, जिससे कई बड़े निवेशक आकर्षित हो रहे हैं और यह अनुमान लगाया जा रहा है कि यह क्षेत्र दीर्घकाल में हनोई के रियल एस्टेट बाजार का नेतृत्व करेगा। 2025-2026 की अवधि में, वान जियांग-हंग येन हनोई और आसपास के क्षेत्रों के लिए लगभग एक तिहाई अपार्टमेंट की आपूर्ति करेगा।

वन माउंट मार्केट रिसर्च और कस्टमर इनसाइट्स सेंटर के निदेशक श्री ट्रान मिन्ह टिएन के अनुसार, दो कारकों के कारण 2025-2026 की अवधि में वान जियांग हनोई और हंग येन अपार्टमेंट बाजार का केंद्र बिंदु बन जाएगा:

सबसे पहले, शहर के केंद्र से जनसंख्या को विकेंद्रीकृत करने की नीति है। चूंकि शहर के भीतरी इलाकों में ज़मीन धीरे-धीरे कम होती जा रही है, इसलिए शहर ने केंद्रीय कोर में जनसंख्या वृद्धि को सीमित करने और निवासियों को लॉन्ग बिएन, जिया लाम जैसे उपनगरीय क्षेत्रों और वान जियांग (हंग येन) जैसे उपग्रह क्षेत्रों में स्थानांतरित करने के लिए नीतियां लागू की हैं। हनोई और वान जियांग (हंग येन) की विकास योजना के अनुसार, 2030 तक पूर्वी क्षेत्र में 1.05 मिलियन निवासी होने की उम्मीद है, जो 2022 की तुलना में 39% की वृद्धि है। ये जनसांख्यिकीय कारक आने वाले वर्षों में पूर्वी क्षेत्र में आवास और जीवन यापन की सुविधाओं की भारी मांग पैदा करेंगे।

दूसरा, हनोई शहर और हंग येन प्रांत के पूर्वी जिलों के लिए योजना संबंधी दृष्टिकोण है। आने वाले समय में, 3.5 रिंग रोड, 4 रिंग रोड, मे सो पुल, होंग हा पुल आदि जैसी प्रमुख परिवहन परियोजनाओं के पूरा होने से वान जियांग के विकास को काफी बढ़ावा मिलेगा। कम यात्रा समय और सुविधाजनक परिवहन संपर्क बड़ी संख्या में निवासियों और व्यवसायों को वहां निवेश करने और बसने के लिए आकर्षित करेंगे।

संपत्ति संबंधी अनुबंधों को नोटरीकृत कराना अनिवार्य है।

1 अगस्त, 2024 से, कई अचल संपत्ति अनुबंधों को नियमों के अनुसार नोटरीकृत या प्रमाणित करवाना अनिवार्य होगा; अन्यथा, वे अमान्य हो जाएंगे।

भूमि और उससे जुड़ी संपत्तियों के उपयोग के अधिकार से संबंधित अनुबंध।

2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 27 के खंड 3 के बिंदु क और ख के आधार पर, निम्नलिखित अनुबंधों को नोटरीकृत या प्रमाणित किया जाना आवश्यक है:

- भूमि उपयोग अधिकारों (केवल भूमि), भूमि उपयोग अधिकारों और भूमि से जुड़ी संपत्तियों (भूमि और आवास या अन्य संपत्तियों सहित) के हस्तांतरण के अनुबंध, उन हस्तांतरण अनुबंधों को छोड़कर जिनमें लेनदेन में शामिल एक या दोनों पक्ष अचल संपत्ति व्यवसाय में लगी संस्थाएं हैं।

- भूमि उपयोग के अधिकार, भूमि उपयोग अधिकार और भूमि से जुड़ी संपत्तियों के दान के लिए अनुबंध।

- भूमि उपयोग अधिकारों, भूमि उपयोग अधिकारों और भूमि से जुड़ी संपत्तियों के लिए बंधक अनुबंध।

- भूमि उपयोग अधिकारों, भूमि उपयोग अधिकारों और भूमि से जुड़ी संपत्तियों का उपयोग करके पूंजी योगदान के लिए अनुबंध।

आवास अनुबंध

2024 के आवास कानून के अनुच्छेद 164 के खंड 1 के अनुसार, निम्नलिखित आवास अनुबंधों को नोटरीकृत या प्रमाणित किया जाना आवश्यक है:

- आवास खरीद और बिक्री अनुबंध

आवास के लिए पट्टा-खरीद समझौता

घर उपहार में देने का अनुबंध

- घर विनिमय अनुबंध

- आवास अंशदान अनुबंध

- गृह बंधक अनुबंध

जरूरतमंद परिवारों, गरीबों या राष्ट्रीय एकजुटता के लिए आवास दान करने वाले संगठनों से जुड़े मामलों में; सार्वजनिक आवास की खरीद, बिक्री या पट्टे पर देने से संबंधित मामलों में; ऐसे आवास की खरीद, बिक्री या पट्टे पर देने से संबंधित मामलों में जहां एक पक्ष संगठन है, जिसमें सामाजिक आवास, सशस्त्र बलों के लिए आवास और पुनर्वास के लिए आवास शामिल हैं; ऐसे आवास के रूप में पूंजी का योगदान करने से संबंधित मामलों में जहां एक पक्ष संगठन है; आवास किराए पर लेने, उधार लेने, उसमें रहने या उसके प्रबंधन को अधिकृत करने से संबंधित मामलों में, अनुबंध का नोटरीकरण या प्रमाणीकरण आवश्यक नहीं है, सिवाय इसके कि जब पक्ष ऐसा चाहें।

इसलिए, भूमि उपयोग के अधिकार और आवास से संबंधित उपर्युक्त अनुबंधों (जिन्हें अचल संपत्ति अनुबंध कहा जाता है) को नोटरीकृत या प्रमाणित करवाना आवश्यक है; अन्यथा, वे अमान्य होंगे।

स्रोत: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thu-tuong-yeu-cau-chan-chinh-hoat-dong-dau-co-day-gia-khong-phai-phia-tay-day-moi-la-tam-diem-thi-truong-chung-cu-ha-noi-301305.html