थान होआ में शहरी क्षेत्र परियोजनाओं की वर्तमान स्थिति - निवेशक क्षमता से लेकर राज्य प्रबंधन तक की अपर्याप्तता (भाग 1): लाल किताबों के लिए 7 वर्षों की प्रतीक्षा

(Baothanhhoa.vn) - पिछले कुछ वर्षों में, थान होआ शहर के नए शहरी क्षेत्रों में हज़ारों परिवारों ने ज़मीन खरीदने और विशाल घर बनाने में अरबों डोंग खर्च किए हैं, लेकिन उन्हें अभी तक भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र (GCNQSDD या लाल किताब) नहीं मिले हैं। MBQH 2125 के पहले चरण से लेकर लाल किताब "लटकी" परियोजनाओं की एक श्रृंखला तक, यह दर्शाता है कि शहरी प्रबंधन की तस्वीर कई कमियों को उजागर कर रही है। इस स्थिति को समाप्त करने के लिए मज़बूत और क्रांतिकारी समाधानों का समय आ गया है, जिससे अधिक टिकाऊ, सभ्य और मानवीय शहरी विकास की दिशा खुल सके।

थान होआ शहर के डोंग वे वार्ड, MBQH 2125 फेज़ 1 के आवासीय क्षेत्र का एक कोना। फ़ोटो: पीवी

अनुप्रयोगों से कहानियाँ

मार्च 2025 में, थान होआ समाचार पत्र को एमबीक्यूएच 2125 चरण 1 (थान होआ शहर के दक्षिणी शहरी क्षेत्र, डोंग वे वार्ड, थान होआ शहर में आवास और ग्रीन पार्क परियोजना से संबंधित) में रहने वाले परिवारों से एक याचिका प्राप्त हुई।

एक याचिका इन शब्दों से शुरू होती है: "यह चौथी बार है जब हमने MBQH 2125 परियोजना चरण 1 के निवेशक के संबंध में संबंधित अधिकारियों को लाल पुस्तकें जारी न करने के लिए याचिका भेजी है; MBQH 2125 परियोजना चरण 1 के निवेशक और संबंधित अधिकारियों की प्रतिक्रिया संतोषजनक नहीं है, जो देरी और परिवारों की वैध इच्छाओं से बचने के संकेत देती है।"

यह ज्ञात है कि MBQH 2125 परियोजना चरण 1 थान होआ शहर में ^82,188.8m2 के क्षेत्र के साथ बड़ी शहरी विकास परियोजनाओं में से एक है, जिसमें 633 भूमि भूखंड (85 विला भूमि भूखंड, 548 आसन्न भूमि भूखंड) शामिल हैं। हनोई होआंग जिया रियल एस्टेट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी परियोजना के लिए भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी की विजेता इकाई है (थान होआ प्रांतीय पीपुल्स कमेटी के 2 अगस्त, 2018 के निर्णय संख्या 2939/QD-UBND के अनुसार)। कंपनी ने भूमि उपयोग शुल्क पर अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा किया है और उसे भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र प्रदान किया गया है। प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग (अब कृषि और प्राकृतिक संसाधन विभाग) ने 2019 से हनोई होआंग जिया रियल एस्टेट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी को क्षेत्र में भूमि के हस्तांतरण को व्यवस्थित करने के लिए संबंधित इकाइयों के साथ समन्वय किया

हालाँकि राज्य सरकार ने परियोजना निवेशक को भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र प्रदान कर दिए हैं, लेकिन इस स्थल पर ज़मीन खरीदने वाले परिवारों को अभी तक लाल किताब नहीं मिली है। यह कई परिवारों के लिए चिंता का विषय बन गया है क्योंकि इससे कई संबंधित अधिकार भी प्रभावित हो रहे हैं।

हालाँकि राज्य सरकार ने परियोजना निवेशक को भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र प्रदान कर दिए हैं, लेकिन इस स्थल पर ज़मीन खरीदने वाले परिवारों को अभी तक लाल किताब नहीं मिली है। यह कई परिवारों के लिए चिंता का विषय बन गया है क्योंकि इससे कई संबंधित अधिकार भी प्रभावित हो रहे हैं।

एमबीक्यूएच 2125 चरण 1 की निवासी सुश्री एनएचए ने कहा: "हमने कई बार मुलाकात की है और निवेशक से अनुरोध किया है कि वे जमीन खरीदने वाले परिवारों को लाल किताबें जारी करने की प्रक्रिया को आगे बढ़ाएं, लेकिन उन्होंने कोई जवाब नहीं दिया है। शहर के एक हलचल भरे शहरी क्षेत्र के बीच में रहने के बावजूद अभी भी लाल किताब नहीं होने से लोगों के जीवन और गतिविधियों पर बहुत असर पड़ा है, जैसे कि वार्ड में जन्म, विवाह या अध्ययन का पंजीकरण नहीं करा पाना।"

सुश्री एलटीजी का परिवार उन परिवारों में से एक है जिन्होंने एमबीक्यूएच 2125 चरण 1 में "ऋण अनुबंध" के रूप में ज़मीन खरीदी और 2022-2023 में घर बनाया। उनका घर भी निर्धारित डिज़ाइन के विपरीत गलत तरीके से बनाए गए कई अपार्टमेंटों में से एक है। घर के आगे के हिस्से में 4 मंज़िल और 1 ऊपरी हिस्सा नहीं है, और पीछे के हिस्से में कोई खाली जगह नहीं है। सुश्री जी ने बताया: "इस क्षेत्र में, 2024 से पहले बने ज़्यादातर घर स्वीकृत मॉडल के अनुसार डिज़ाइन नहीं किए गए हैं, क्योंकि उस समय, उन्होंने बिना किसी मार्गदर्शन, पर्यवेक्षण या निवेशक के अनुस्मारक के, बस ज़मीन खरीदी और निर्माण किया। कई परिवार अब चिंतित हैं, घर का डिज़ाइन और निर्माण घनत्व गलत है, क्या भविष्य में रेड बुक आवेदन पूरा करने के लिए इससे निपटने का कोई तरीका होगा? क्योंकि रेड बुक के बिना घरों में, भूमि उपयोगकर्ताओं के कई अधिकार भी सीमित हैं, वे बैंक से ऋण लेने के लिए बंधक नहीं रख सकते हैं, और अगर वे काम के लिए अधिक सुविधाजनक जगह पर स्थानांतरित करना चाहते हैं, तो उन्हें इसे स्थगित करना होगा!"

कानूनी और दायित्व संबंधी मुद्दे

MBQH 2125 परियोजना चरण 1 की कानूनी कहानी पर लौटते हुए, शायद समस्या की जड़ निवेशक द्वारा परियोजना के क्रियान्वयन के तरीके में निहित है। MBQH 2125 परियोजना चरण 1 के नियमों के अनुसार, निवेशक को ग्राहकों को बेचने से पहले सक्षम प्राधिकारी द्वारा अनुमोदित डिज़ाइन के अनुसार कच्चे घर के सभी निर्माण कार्य पूरे करने होंगे, लेकिन वास्तविकता बिल्कुल अलग है।

ऊपर से देखा गया थान होआ शहर। फोटो: पीवी

"भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी जीतने के तुरंत बाद, क्योंकि कच्चा घर बनाने के लिए कोई धनराशि उपलब्ध नहीं थी, हनोई रॉयल रियल एस्टेट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी ने वियतनाम प्रॉस्पेरिटी इन्वेस्टमेंट ग्रुप ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के साथ मिलकर कच्चा घर नहीं बनाया, बल्कि ग्राहकों की घर बनाने के लिए ज़मीन खरीदने की ज़रूरत को देखते हुए, उन्होंने "ऋण अनुबंध" के ज़रिए ज़मीन बेचने के बारे में ग्राहकों से सलाह-मशविरा किया। इस ऋण अनुबंध में सूचना गोपनीयता की आवश्यकता होती है", इस जगह ज़मीन खरीदने वाले एक परिवार ने बताया।

कुछ परिवारों ने आगे बताया: "ग्राहक के साथ हुए समझौते के अनुसार, "ऋण अनुबंध" की लॉट संख्या, परियोजना में भूमि के लॉट की लॉट संख्या और ऋण संख्या है। जो ग्राहक सहमति के अनुसार पूरी राशि का भुगतान करेंगे, उन्हें निवेशक द्वारा निम्नलिखित दस्तावेज़ सौंपे जाएँगे: ऋण अनुबंध, भूमि हस्तांतरण विवरण, डिज़ाइन चित्रों के अनुसार घर बनाने की प्रतिबद्धता, और ग्राहक द्वारा स्वयं घर बनाने हेतु संलग्न दस्तावेज़। जब ग्राहक घर का कच्चा निर्माण पूरा कर लेगा, तो निवेशक उसे स्वीकार करेगा और बिक्री अनुबंध बनाने की प्रक्रिया शुरू करेगा तथा ग्राहक को रेड बुक जारी करने की प्रक्रिया पूरी करेगा।"

यह "कानून को चकमा देने" का एक आम तरीका है, कच्चा घर बनाकर तैयार घर बेचने के बजाय, निवेशक "ऋण अनुबंध" के ज़रिए लोगों को ज़मीन बेचता है, फिर लोगों को अपना घर बनाने देता है। इस स्थिति के दो बड़े और आसानी से देखे जा सकने वाले परिणाम होते हैं, पहला यह कि लोगों के पास निवेशक के पास ज़मीन की बिक्री के पूरे कानूनी दस्तावेज़ नहीं होते, दूसरा यह कि उन्होंने जिस ज़मीन के लिए भुगतान किया है, उसका मालिकाना हक नहीं होता; और ढीले प्रबंधन के कारण, कई परिवार स्वीकृत शहरी डिज़ाइन के अनुसार घर नहीं बनाते, जिसके बाद कई परिणाम सामने आते हैं।

भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी जीतने के तुरंत बाद, चूँकि कच्चा घर बनाने के लिए कोई धनराशि उपलब्ध नहीं थी, हनोई रॉयल रियल एस्टेट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी ने वियतनाम प्रॉस्पेरिटी इन्वेस्टमेंट ग्रुप ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के साथ मिलकर कच्चा घर नहीं बनाया, बल्कि आवास के लिए ज़मीन खरीदने की ग्राहकों की ज़रूरतों के आधार पर, "ऋण अनुबंध" के माध्यम से ज़मीन बेचने के बारे में ग्राहकों से परामर्श किया। इस ऋण अनुबंध में सूचना गोपनीयता की आवश्यकता होती है,...

यह "कानून को चकमा देने" का एक आम तरीका है। कच्चा घर बनाकर तैयार घर बेचने के बजाय, निवेशक "ऋण अनुबंध" के ज़रिए लोगों को ज़मीन बेचता है, और फिर लोगों को अपना घर बनाने देता है...

एमबीक्यूएच 2125 चरण 1 की निवासी सुश्री एलटी टी ने कहा: "शुरुआत में, जब ग्राहकों ने घर बनाना शुरू किया, तो निवेशक ने जाँच और पर्यवेक्षण नहीं किया, इसलिए कई परिवारों ने सामान्य डिज़ाइन चित्रों का पालन न करते हुए, मनमाने ढंग से अपने स्वयं के डिज़ाइन के अनुसार घर बनाए। हाल के वर्षों में, पर्यवेक्षण सख्त हो गया है, ग्राहकों ने अनुमोदित डिज़ाइन के अनुसार निर्माण किया है। इसके अलावा, निर्माण शुरू करते समय प्रत्येक परिवार को डिज़ाइन के अनुसार निर्माण करने के लिए 100 मिलियन वीएनडी और परियोजना प्रबंधन और पर्यवेक्षण के लिए 30 मिलियन वीएनडी की जमा राशि का भुगतान करना होगा।"

MBQH 2125 चरण 1 का जनसंख्या घनत्व अब तक काफी सघन है। साइट पर घरों की कुछ पंक्तियों पर रिपोर्टर के अवलोकन से पता चलता है कि कुछ परिवार डिज़ाइन के अनुसार निर्माण कर रहे हैं, कुछ गलत डिज़ाइन के अनुसार। कई परिवार इस बात को लेकर चिंतित हैं कि क्या घर सही डिज़ाइन के अनुसार बना है या नहीं, इस साइट पर ज़मीन खरीदने वाले परिवारों को रेड बुक कब दी जाएगी? "हम चिंतित हैं क्योंकि हमने सुना है कि निवेशक ग्राहकों को रेड बुक देने की प्रक्रियाओं का पालन नहीं कर रहा है क्योंकि निवेशक अब कुल रेड बुक का प्रबंधन नहीं कर रहा है। क्या यह संभव है कि परिवारों की संपत्ति का उल्लंघन किया जाएगा?" - एक निवासी सुश्री एनटीटी ने आश्चर्य व्यक्त किया।

लोगों की याचिका के दबाव और प्रांतीय पीपुल्स कमेटी के निर्देश पर, फरवरी 2025 में, हनोई रॉयल रियल एस्टेट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी ने लिखित में जवाब दिया। 10 फरवरी, 2025 के आधिकारिक डिस्पैच संख्या 03/CV-HNHG और 14 फरवरी, 2025 के 04/CV-HNHG में, कंपनी ने कहा: "अब तक, कंपनी ने नीलामी जीतने वाले कुल 633 भूखंडों में से 570 भूखंडों का निर्माण पूरा कर लिया है और शेष 63 भूखंडों के निर्माण में निवेश करना जारी रखे हुए है।" "ऋण अनुबंधों" के माध्यम से पूंजी जुटाने के संबंध में, कंपनी का मानना ​​है कि यह एक कानूनी गतिविधि है, जो उद्यम कानून 2020 के खंड 3, अनुच्छेद 7 पर आधारित है। प्रगति में देरी के बारे में, कंपनी ने "कई कारकों को दोषी ठहराया, व्यक्तिपरक और वस्तुनिष्ठ दोनों, विशेष रूप से उस स्थिति में जब COVID-19 महामारी लंबे समय तक रही यह ध्यान देने योग्य है कि कंपनी ने प्रतिबद्धता जताई है: "उम्मीद है कि 2025 की दूसरी तिमाही में पात्र परिवारों को भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र जारी करने का काम पूरा हो जाएगा।"

एमबीक्यूएच 2125 चरण 1 परियोजना, थान होआ में शहरी परियोजना प्रबंधन की कमियों का एक विशिष्ट उदाहरण है। निवेशक ने स्वीकृत डिज़ाइन के अनुसार कच्चे मकान नहीं बनाए, बल्कि परिवारों को अपना घर बनाने के लिए ऋण अनुबंधों के माध्यम से "ज़मीन बेचने" का तरीका अपनाया, और निर्माण प्रक्रिया के दौरान पर्यवेक्षण और प्रबंधन की कमी के कई परिणाम सामने आए। परियोजना शुरू हुए सात साल हो गए, लोगों ने ज़मीनें खरीदीं और बस गए, लेकिन अब तक, कई प्रस्तावों और याचिकाओं के बाद भी, उन्हें लाल सूची नहीं दी गई है, जिससे जनता में आक्रोश है।

एमबीक्यूएच 2125 चरण 1 परियोजना, थान होआ में शहरी परियोजना प्रबंधन की कमियों का एक विशिष्ट उदाहरण है। निवेशक ने स्वीकृत डिज़ाइन के अनुसार कच्चे मकान नहीं बनाए, बल्कि परिवारों को अपना घर बनाने के लिए ऋण अनुबंधों के माध्यम से "ज़मीन बेचने" का तरीका अपनाया, और निर्माण प्रक्रिया के दौरान पर्यवेक्षण और प्रबंधन की कमी के कई परिणाम सामने आए। परियोजना शुरू हुए सात साल हो गए, लोगों ने ज़मीनें खरीदीं और बस गए, लेकिन अब तक, कई प्रस्तावों और याचिकाओं के बाद भी, उन्हें लाल सूची नहीं दी गई है, जिससे जनता में आक्रोश है।

2025 की दूसरी तिमाही में लाल पुस्तकों के जारी करने को पूरा करने के लिए निवेशक की नवीनतम प्रतिबद्धता एक सकारात्मक संकेत है, लेकिन निर्धारित रोडमैप के अनुसार कार्यान्वयन सुनिश्चित करने के लिए अधिकारियों से करीबी पर्यवेक्षण की आवश्यकता है, जो एमबीक्यूएच 2125 चरण 1 में समस्याओं को हल करने में योगदान देता है। इस स्थिति से, राज्य प्रबंधन एजेंसियों को भविष्य में इसी तरह की स्थितियों से बचने के लिए नए शहरी क्षेत्र परियोजनाओं में निर्माण आदेश और अन्य मुद्दों के प्रबंधन में अधिक कठोर समाधान की आवश्यकता है।

टू डुंग - वियत हुआंग

पाठ 2: MBQH 2125 चरण 1 की "क्लोन" परियोजनाएँ

स्रोत: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-1-7-nam-mon-moi-cho-so-do-247273.htm