संपत्ति कर: सुधार में बाधा डालने वाली रुकावटों को दूर करना।

प्रधानमंत्री फाम मिन्ह चिन्ह ने 7 अक्टूबर को जारी अपने आधिकारिक आदेश संख्या 190/सीडी-टीटीजी में आपूर्ति बढ़ाने, आवास की कीमतों को कम करने और बाजार को स्थिर करने के लिए समाधानों के निर्णायक कार्यान्वयन के संबंध में वित्त मंत्रालय से अचल संपत्ति के लिए कर नीति पर एक रिपोर्ट को तत्काल अंतिम रूप देने का अनुरोध किया, इसे आपूर्ति बढ़ाने, आवास की कीमतों को लोगों की सामर्थ्य के करीब लाने और बाजार को स्थिर करने के प्रमुख समाधानों में से एक मानते हुए।

उदाहरणात्मक फोटो: तुआन अन्ह/टीटीएक्सवीएन

रियल एस्टेट टैक्स सुधार की कहानी नई नहीं है। यह कदम तब उठाया जाता है जब बाजार में अत्यधिक तेजी या गिरावट के संकेत दिखाई देते हैं। उस समय, सट्टेबाजी पर अंकुश लगाने और बजट के लिए राजस्व का एक स्थायी स्रोत बनाने के उपाय के रूप में संपत्ति पर टैक्स लगाने का प्रस्ताव फिर से उठाया जाता है। लेकिन हर दौर की चर्चा के बाद, बाजार के ठंडा होने पर यह मुद्दा गायब हो जाता है।

लंबे समय से चली आ रही इस हिचकिचाहट का कारण जनसंख्या पर पड़ने वाले प्रभाव को लेकर चिंताएं हैं, जबकि औसत आय कम बनी हुई है और आवास की कीमतें ऊंची हैं। दो परस्पर विरोधी हित समूहों के दबाव से यह समस्या और भी जटिल हो जाती है: एक वे लोग जिनके पास कई संपत्तियां हैं, और दूसरे कामकाजी वर्ग जिन्हें आवास की आवश्यकता है।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण के पूर्व उप मंत्री प्रोफेसर डांग हंग वो के अनुसार, यह "विरोधाभास" ही प्रबंधन एजेंसियों को अत्यधिक सतर्क बनाता है, जिसके कारण कर सुधार ठोस कार्रवाई के बजाय केवल सैद्धांतिक शोध तक ही सीमित रह जाता है। हालांकि, यदि देरी जारी रहती है, तो बाजार को स्वस्थ परिचालन की स्थिति में लौटने में कठिनाई होगी, जहां निवेश के निर्णय वास्तविक नकदी प्रवाह पर आधारित होते हैं, न कि जमीन को अपने पास रखने और कीमतों में वृद्धि की प्रतीक्षा करने की उम्मीद पर।

इस बार, सरकार का राजनीतिक संकल्प अधिक स्पष्ट माना जा रहा है क्योंकि वह कराधान को बाजार व्यवस्था बहाल करने के लिए एक "मजबूत उपाय" के रूप में देखती है। इसका लक्ष्य बाजार के विभिन्न वर्गों को वास्तविक मांग के करीब लाना, सट्टेबाजी पर अंकुश लगाना, विक्रय मूल्यों को उनके वास्तविक मूल्य के करीब लाना और आवास की वास्तविक आवश्यकता वाले खरीदारों या उत्पादन एवं व्यवसाय में निवेश करने वालों के लिए पूंजी उपलब्ध कराना है।

हालांकि, करों की प्रभावशीलता के लिए एक पारदर्शी डेटा आधार अनिवार्य है। वहीं, कई वर्षों से भूमि और लेनदेन सूचना प्रणाली विभिन्न एजेंसियों में बिखरी हुई है। मंत्रालय, विभाग और स्थानीय निकाय अपने-अपने मानकों के अनुसार डेटा तैयार करते हैं, जिनमें तालमेल की कमी होती है, जिसके कारण अक्सर परिसंपत्तियों का गलत मूल्यांकन होता है - जो कर गणना में एक महत्वपूर्ण कारक है।

वियतनाम इंस्टीट्यूट ऑफ रियल एस्टेट रिसर्च के निदेशक बुई वान डोन्ह के अनुसार, एक व्यवहार्य कर नीति विकसित करने के लिए, डेटा को "साफ़" करने से शुरुआत करना आवश्यक है: स्वामित्व अधिकार, योजना, स्थान, क्षेत्रफल से लेकर बाजार मूल्य और प्रत्येक संपत्ति के लेनदेन इतिहास तक।

आंकड़ों की कमी से संपत्ति मूल्यों की व्यापक रूप से कम घोषणा होगी, जिससे राजस्व का नुकसान होगा और कानून का पालन करने वालों और उसका उल्लंघन करने वालों के बीच असमानता पैदा होगी। इसका एक प्रमुख उदाहरण "दो-स्तरीय मूल्य निर्धारण" प्रणाली है - जो कर सुधार में सबसे बड़ी बाधा है।

दो कीमतों पर लेन-देन की प्रथा एक लंबे समय से चली आ रही समस्या है। वास्तविक कीमत और नोटरीकृत अनुबंध में उल्लिखित कीमत में काफी अंतर होता है। कर दायित्वों से बचने के लिए कई संपत्तियां अनुबंध मूल्य से 1.5 से 2 गुना अधिक कीमत पर खरीदी और बेची जाती हैं। विशेषज्ञों के अनुसार, यह घटना न केवल बाजार को विकृत करती है बल्कि वास्तविक मूल्य पर आधारित कर नीतियों को तैयार करना भी असंभव बना देती है।

अर्थशास्त्री वू दिन्ह अन्ह ने विश्लेषण किया कि निष्पक्ष कर व्यवस्था के लिए राज्य को वास्तविक खरीद-बिक्री कीमतों पर नियंत्रण रखना आवश्यक है। हालांकि, वर्तमान खंडित डेटा प्रणाली के कारण प्रबंधन एजेंसी मूल्य में उतार-चढ़ाव की पूरी तरह निगरानी करने में लगभग असमर्थ है, जिससे नई नीतियों को प्रभावी ढंग से लागू करने में कठिनाई उत्पन्न होती है।

विशेषज्ञ आम तौर पर इस बात से सहमत हैं कि आज सबसे बड़ी बाधा कर लगाने या न लगाने का सवाल नहीं है, बल्कि यह है कि कर को व्यवहार में कैसे कारगर बनाया जाए। इसे हासिल करने के लिए, डेटा पारदर्शिता, मानकीकृत जानकारी, लेन-देन के वास्तविक मूल्य का सत्यापन और एक स्पष्ट कार्यान्वयन रूपरेखा अत्यंत आवश्यक हैं।

इन बाधाओं को दूर करने पर ही कराधान बाजार के स्थिर और टिकाऊ संचालन के लिए एक महत्वपूर्ण साधन बन पाएगा। इसके विपरीत, यदि यह मुद्दा "गर्मी के समय चर्चा और शांत होने पर भुला दिए जाने" के दुष्चक्र में फंसा रहा, तो रियल एस्टेट बाजार के लिए कई वर्षों से चले आ रहे आपूर्ति-मांग असंतुलन से बाहर निकलना मुश्किल हो जाएगा।

बाजार में एक आम चिंता यह है कि इस कर का सीधा असर उन लोगों पर पड़ेगा जिनके पास दूसरी संपत्ति है। हालांकि, विशेषज्ञों के अनुसार, इस नीति का उद्देश्य एकाधिक संपत्तियों के सभी मालिकों को निशाना बनाना नहीं है, बल्कि उन लोगों को लक्षित करना है जिनके पास अप्रयुक्त या कम उपयोग वाली संपत्तियां हैं, जिससे बर्बादी होती है और आपूर्ति सीमित हो जाती है।

एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. गुयेन क्वांग तुयेन ने इस बात पर ज़ोर दिया कि वैध ज़रूरतों को पूरा करने के लिए कई संपत्तियों के मालिक और कीमतों में वृद्धि की प्रतीक्षा में उन्हें जमा करने वाले लोगों के बीच अंतर करना आवश्यक है। सट्टेबाज़ समूहों के लिए, कराधान आवश्यक है ताकि उन्हें अपनी संपत्तियों का उपयोग करने या उन्हें हस्तांतरित करने के लिए मजबूर किया जा सके, जिससे लेन-देन की मात्रा बढ़े और कर राजस्व में वृद्धि हो।

इस विशेषज्ञ का तर्क है कि कराधान के कारण बाजार के पतन की आशंकाएं निराधार हैं। बिकवाली केवल उन लोगों में होगी जो अत्यधिक वित्तीय लीवरेज का उपयोग कर रहे हैं या अल्पकालिक सट्टेबाजी में संलग्न हैं। वास्तविक वित्तीय क्षमता वाले लोग इससे गंभीर रूप से प्रभावित नहीं होंगे।

कुछ हद तक, बाज़ार को तरलता पैदा करने के लिए सट्टा गतिविधियों की आवश्यकता होती है। लेकिन सट्टा पारदर्शी व्यावसायिक गतिविधियों पर आधारित होना चाहिए, जो करों द्वारा विनियमित हों, न कि परिसंपत्तियों को संचित करने और फिर उन्हें निष्क्रिय छोड़ने पर।

इसके अलावा, विशेषज्ञों द्वारा चेतावनी दी गई एक अन्य समस्या जो कर नीतियों को लागू करना कठिन बनाती है, वह है संपत्तियों को किसी और के नाम पर पंजीकृत कराने की प्रवृत्ति। कई लोग बड़ी संख्या में संपत्तियों के मालिक होते हैं, लेकिन उन्हें इस प्रकार विभाजित कर देते हैं कि रिश्तेदार या परिचित उन्हें अपने नाम पर पंजीकृत करा लेते हैं ताकि कर से बचा जा सके। इससे उन संपत्तियों की पहचान करने में महत्वपूर्ण चुनौती उत्पन्न होती है जिन्हें विनियमित करने की आवश्यकता है।

इस स्थिति से बचने के लिए, भूमि पंजीकरण प्रणाली, अभिलेखों और मानचित्रों को मानकीकृत और परस्पर संबद्ध करना आवश्यक है। सूचना के परस्पर संबद्ध होने पर, प्रबंधन एजेंसी असामान्य लेन-देन का पता लगाने, वास्तविक मालिकों की पहचान करने और कर चोरी पर अंकुश लगाने में सक्षम होगी।

स्रोत: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/thue-bat-dong-san-go-nut-that-can-tro-cai-cach-20251212103340236.htm