पिछले 10 वर्षों में वियतनाम में आवास की कीमतें दर्जनों गुना बढ़ गयी हैं।

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सीमित आपूर्ति से घरों की कीमतें बढ़ीं

2018 से, पूंजी स्रोतों से संबंधित नीतियों और अचल संपत्ति बाजार को नियंत्रित करने में एजेंसियों और विभागों के निर्णयों के कारण आवासीय अचल संपत्ति की आपूर्ति में गंभीर गिरावट आई है।

आवास की मांग लगातार बढ़ रही है, जिससे आपूर्ति पर "दबाव" पड़ रहा है, तथा अचल संपत्ति की कीमतें लगातार नए स्तर पर पहुंच रही हैं।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARs) के आंकड़ों से पता चलता है कि पिछले 10 वर्षों में, अचल संपत्ति की कीमतें दर्जनों गुना बढ़ी हैं। अकेले 2021 में, औसत घर की कीमत में दो अंकों की वृद्धि हुई, यहाँ तक कि इसी अवधि की तुलना में कई गुना।

पिछले 10 वर्षों में, वियतनाम में आवास की कीमतें दर्जनों गुना बढ़ गई हैं। फोटो 1 — आपूर्ति की कमी वाले बाज़ारों में, विशेष रूप से उच्च माँग वाले रियल एस्टेट प्रकारों में, रियल एस्टेट की कीमतें बढ़ने की संभावना है। (फोटो: एलडी)

कम ब्याज दरों और रिकॉर्ड मुद्रास्फीति ने घरों की कीमतों में भारी वृद्धि में योगदान दिया है, लेकिन समस्या का मूल कारण आपूर्ति की कमी है।

निर्माण मंत्रालय के अनुसार, वर्तमान जनसंख्या वृद्धि दर और आवास की माँग को देखते हुए, हर साल लगभग 7 करोड़ वर्ग मीटर शहरी आवास की आवश्यकता होगी। इस प्रकार, वर्तमान आपूर्ति विकास स्थिति के साथ, VARS के अनुमानों के अनुसार, नए शहरी परिवारों के उभरने, विशेष रूप से युवा पीढ़ी के अपने विस्तारित परिवारों से अलग होने की "अलग रहने" की आवश्यकता के कारण, वियतनाम में हर साल लगभग 3,00,000 आवास इकाइयों की कमी होगी।

यह भारी कमी निश्चित रूप से घरों की कीमतों को और भी बढ़ा देगी। हालाँकि, यह कमी सभी क्षेत्रों में नहीं हो रही है, जिसका अर्थ है कि सभी प्रकार की अचल संपत्तियों की कीमतों पर इसका एक जैसा असर नहीं पड़ेगा।

वास्तव में, आपूर्ति की कमी केवल कुछ क्षेत्रों और खंडों में ही होती है।

तदनुसार, जबकि ग्रामीण क्षेत्रों, प्रमुख शहरों के बाहरी इलाकों या टाइप III और IV शहरों में पर्याप्त या यहां तक कि अतिरिक्त आपूर्ति है, शहरी क्षेत्रों को आवास की बढ़ती मांग के कारण अधिभार दबाव का सामना करना पड़ रहा है।

बड़े पैमाने पर देखें तो, जबकि आवासीय अचल संपत्ति, विशेष रूप से किफायती आवास की आपूर्ति, भविष्य में भी कम ही रहेगी, उच्च मूल्य वाले रिसॉर्ट अचल संपत्ति अधिकांश रियल एस्टेट दिग्गजों के इन्वेंट्री पोर्टफोलियो में मौजूद हैं।

कीमतें धीमी गति से बढ़ती रहेंगी

VARs के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह ने कहा कि एक अत्यधिक स्थानीयकृत उत्पाद होने के कारण, अचल संपत्ति की कीमतें विभिन्न क्षेत्रों और बाज़ारों में अलग-अलग दरों पर बढ़ेंगी, जो मुख्यतः आपूर्ति और माँग के संतुलन पर निर्भर करेगी। हालाँकि, सामान्य तौर पर, 2024 में आवास की कीमतों में ज़्यादा वृद्धि नहीं हो सकती है।

वास्तव में, रियल एस्टेट बाज़ार की मुश्किलों को दूर करने के लिए उठाए गए कठोर उपाय कारगर रहे हैं। बाज़ार के आपूर्ति पक्ष को ऋण पूँजी उपलब्ध हो गई है। हालाँकि, आवास ऋणों में गिरावट का रुख है।

क्योंकि आर्थिक कठिनाइयों के दौर में, वास्तविक आवास आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए गृह ऋण वर्तमान समय में लोगों की सर्वोच्च प्राथमिकता नहीं है। इसके अलावा, बाजार में मौजूदा आपूर्ति बहुसंख्यकों की आवश्यकताओं और वित्तीय क्षमता के अनुकूल नहीं है।

साथ ही, "कड़ी" ऋण शर्तें, जिन्हें पूरा करना मुश्किल है, और जोखिम भरा निवेश और कारोबारी माहौल, निवेशकों को ज़्यादा सतर्क रहने के लिए मजबूर करता है, जिससे बाज़ार में भाग लेने वाले संभावित ग्राहकों की संख्या में कमी आती है। सामाजिक आवास परियोजनाओं के विकास में आने वाली कठिनाइयाँ, जिनमें निवेश प्रक्रियाएँ, पूँजी प्राप्ति, बिक्री आदि शामिल हैं, आवास की कीमतों को भी सीधे तौर पर प्रभावित करेंगी क्योंकि इससे आवास हस्तांतरण और आवास निर्माण की प्रगति प्रभावित होती है।

श्री दिन्ह ने कहा, "उपर्युक्त इनपुट समस्याओं पर काबू पाने में जितना अधिक समय लगेगा, आवास की कीमतों में वृद्धि जारी रहने की संभावना उतनी ही अधिक होगी।"

हाल ही में, डूबत ऋण का जोखिम बढ़ गया है, जिससे बैंकों को ऋण वसूली के लिए लगातार हज़ारों रियल एस्टेट उत्पाद बेचने पड़ रहे हैं। रियल एस्टेट को संपार्श्विक के रूप में रखे गए लाखों ऋणों के निकट भविष्य में परिपक्व होने की उम्मीद है।

ऋणों का परिणाम और उधारकर्ता द्वारा उनका प्रबंधन किस प्रकार किया जाता है, ये सभी घर की कीमतों को प्रभावित कर सकते हैं। उधारकर्ता द्वारा अपने घर बेचने या उन पर कब्ज़ा करने का निर्णय लेने से घरों की आपूर्ति बढ़ जाती है, जिससे बाज़ार में कीमतों में वृद्धि की दर धीमी हो जाती है।

पिछले 10 वर्षों में, वियतनाम में आवास की कीमतें दर्जनों गुना बढ़ गई हैं। चित्र 2 — VARs सट्टेबाजी को सीमित करने के लिए ऋण नीतियों की अनुशंसा करते हैं। (फोटो: DM)

हालांकि, VARS का अनुमान है कि बड़े शहरों में अपार्टमेंट खंड में लगातार वृद्धि जारी रहेगी, क्योंकि आपूर्ति अभी तक ग्राहक और निवेशक की मांग के अनुरूप नहीं हुई है।

साथ ही, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में बनने वाली ज़्यादातर परियोजनाएँ केंद्र से दूर ज़िलों में स्थित हैं, जहाँ ज़मीन की उपलब्धता अभी भी प्रचुर है। लगातार बेहतर होते बुनियादी ढाँचे के कारण भविष्य में इन परियोजनाओं की कीमतें और भी ऊँची रहेंगी।

जनसंख्या वृद्धि और शहरीकरण के संदर्भ में लोगों के लिए सुरक्षित और किफायती आवास तक पहुंच बढ़ाने के लिए, श्री दिन्ह ने कहा कि वियतनाम को बढ़ती अचल संपत्ति की कीमतों की श्रृंखला में सबसे महत्वपूर्ण कड़ी - आपूर्ति की कमी, जो भूमि का इष्टतम उपयोग नहीं होने के कारण है - को हल करने की आवश्यकता है।

साथ ही, बाजार के पर्याप्त विकास के लिए आपूर्ति और मांग को विनियमित करने के लिए उपकरणों का उपयोग करना भी आवश्यक है।

वीएआरएस के अनुसार, सबसे पहले, नियोजन, मूल्यांकन, अनुमोदन और कार्यान्वयन में अनुशासन को कड़ा करना आवश्यक है। सक्षम प्राधिकारियों को नियोजन, भूमि उपयोग योजनाओं को स्थापित और समायोजित करने, और नियोजन के समय ही आवास विकास के लिए भूमि निधि आवंटित करके आपूर्ति को विनियमित करने के लिए प्रभावी उपकरणों का उपयोग करने की आवश्यकता है।

साथ ही, लोगों को भूमि उपयोग नियोजन और योजनाओं को जानने और उनमें योगदान देने का अवसर मिलना चाहिए। ताकि भूमि का उपयोग सही उद्देश्य के लिए, किफायती ढंग से और उसके "उपयोग मूल्य" को अधिकतम करने के लिए किया जा सके।

दूसरा, "निलंबित" नियोजन को हटाना और नियोजित क्षेत्रों में भूमि व्यापार के लिए एक अलग कानूनी गलियारा बनाना आवश्यक है। साथ ही, परियोजना की प्रगति सुनिश्चित करने, वित्तीय नुकसान और संसाधनों की बर्बादी से बचने के लिए ठेकेदारों के प्रबंधन अनुभव और वित्तीय क्षमता पर सख्त नियंत्रण रखना आवश्यक है।

सट्टा मांग जितनी ज़्यादा होगी, वह उतनी ही बेकाबू होगी, और अचल संपत्ति की कीमतें उतनी ही ज़्यादा होंगी, बड़े पैमाने पर उतार-चढ़ाव होगा, जिससे लोगों की आवास तक पहुँच कम होगी। इसलिए, सट्टा की प्रेरणा को कम करने के लिए, स्वामित्व वाली अचल संपत्ति की मात्रा और पैमाने के अनुसार संचित संपत्तियों पर उचित कर दरें लागू करने की योजना का अध्ययन करना आवश्यक है।

इसके अतिरिक्त, सट्टेबाजी को सीमित करने के लिए ऋण नीतियां होनी चाहिए, जैसे कि दूसरी, तीसरी, आदि अचल संपत्ति खरीदते समय उच्च ब्याज दर लागू करना।

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