VARS: हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में किफायती अपार्टमेंट "गायब" हो गए

ANTD.VN - अचल संपत्ति की आपूर्ति में हाल ही में हुई वृद्धि मुख्य रूप से उच्च श्रेणी के खंड द्वारा की गई है, जबकि किफायती आवास को "त्याग" दिया जा रहा है, जिससे आपूर्ति और मांग के बीच असंतुलन और भी गंभीर होता जा रहा है।

अब किफायती अपार्टमेंट की कोई नई आपूर्ति नहीं होगी

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) के अनुसार, सरकार की नई आपूर्ति और समर्थन नीतियों की बदौलत वियतनामी रियल एस्टेट बाजार धीरे-धीरे "तेज़" हो रहा है। हालाँकि, आपूर्ति में वृद्धि मुख्य रूप से उच्च-स्तरीय खंड में हुई है, जबकि किफायती आवास "त्याग" किए जा रहे हैं।

वीएआरएस अनुसंधान डेटा से पता चलता है कि किफायती अपार्टमेंट खंड (VND25 मिलियन/m2 से कम कीमत) पिछले कुछ वर्षों में "विलुप्त" हो गया है और हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में इसका फिर से प्रकट होना बहुत मुश्किल है, यदि असंभव नहीं है।

विशेष रूप से, हनोई में, नए लॉन्च किए गए किफायती अपार्टमेंट का अनुपात 2018 में 35% तक पहुंच गया, 2019 में घटकर 20% और 2020 में केवल 12% रह गया। 2021 और 2022 में, इस सेगमेंट में अपार्टमेंट की आपूर्ति में कमी जारी रही, जो बिक्री के लिए लॉन्च किए गए अपार्टमेंट की कुल आपूर्ति का केवल लगभग 4% तक पहुंच गई और 2023 में 0% तक पहुंच गई।

हो ची मिन्ह सिटी में, गिरावट तब और भी अधिक थी जब 2018 में, नए लॉन्च किए गए किफायती अपार्टमेंट का अनुपात 20% था, लेकिन 2020 में घटकर केवल 0.5% रह गया और 2021 में पूरी तरह से गायब हो गया।

2024 के पहले 9 महीनों तक, अपार्टमेंट की आपूर्ति में उल्लेखनीय सुधार देखा गया, लेकिन हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में बिक्री के लिए खोले गए अपार्टमेंट की लगभग 80% आपूर्ति का विक्रय मूल्य VND 50 मिलियन/m2 या उससे अधिक था।

अपार्टमेंट मूल्य सूचकांक पर शोध, जो VARS द्वारा चयनित और देखे गए 150 परियोजनाओं के नमूना सेट में परियोजनाओं के औसत बिक्री मूल्य में उतार-चढ़ाव को दर्शाता है, यह भी दर्शाता है कि, 2024 की तीसरी तिमाही तक, हनोई में नमूना परियोजना क्लस्टर का औसत बिक्री मूल्य 60 मिलियन VND/m2 के करीब है, जो 2019 की दूसरी तिमाही की तुलना में 64.0% की वृद्धि है।

हो ची मिन्ह सिटी में परियोजना समूहों का औसत विक्रय मूल्य VND49.2 मिलियन/m2 से बढ़कर VND64.2 मिलियन/m2 हो गया, जो इसी अवधि की तुलना में 30.6% की वृद्धि दर्शाता है।

हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में किफायती अपार्टमेंट की आपूर्ति गायब हो गई है।

व्यवसाय निम्न-स्तरीय खंड में रुचि क्यों नहीं ले रहे हैं?

वीएआरएस के अनुसार, किफायती आवास पर रियल एस्टेट डेवलपर्स का ज़्यादा ध्यान न जाने का मुख्य कारण यह है कि इस सेगमेंट का लाभ मार्जिन उच्च-स्तरीय सेगमेंट की तुलना में कम है। परियोजना डेवलपर्स द्वारा की गई गणनाओं से पता चलता है कि केवल 15% के लाभ मार्जिन के साथ, अगर पूंजी 1-2 साल तक स्थिर रहती है या बिक्री में 1-2 साल की देरी होती है, तो डेवलपर्स को नुकसान होगा।

इसके अलावा, केन्द्रीय भूमि की कमी लगातार बढ़ती जा रही है, वर्तमान में और भविष्य में यह मुख्य रूप से बड़े शहरी क्षेत्रों में स्थित होगी, जहां अनेक प्रकार की अवसंरचना और सार्वजनिक उपयोगिताएं हैं, जिनमें निवेश की आवश्यकता है, साथ ही इनपुट लागत, विशेष रूप से भूमि लागत, बढ़ती जा रही है, कीमतें वहनीय नहीं हो सकतीं।

दूसरा, हालाँकि सरकार सामाजिक आवास और किफायती आवास के विकास को प्रोत्साहित करने के लिए कई नीतियाँ लागू कर रही है, फिर भी भूमि और नियोजन से जुड़ी कानूनी प्रक्रियाएँ अभी भी बड़ी बाधाएँ हैं। जटिल लाइसेंसिंग प्रक्रिया, लंबा समय और बड़े शहरों में आवास विकास के लिए भूमि निधि की लगातार कमी, परियोजना डेवलपर्स को इस क्षेत्र में निवेश करने से पहले सावधानी से विचार करने के लिए मजबूर करती है।

इसके अलावा, इस क्षेत्र में घर खरीदारों के लिए ऋण सहायता नीतियों को समकालिक रूप से क्रियान्वित नहीं किया गया है।

तीसरा, उच्च-स्तरीय परियोजनाएँ उच्च लाभ मार्जिन लाती हैं और इन्हें बेचना मुश्किल नहीं होता। चूँकि आवासीय और निवेश दोनों ज़रूरतों सहित उच्च-स्तरीय आवास की माँग बहुत बड़ी है, इसलिए उच्च आय वाले ग्राहकों का समूह आर्थिक विकास के साथ-साथ लगातार बढ़ रहा है और विदेशी निवेश की लहर से विदेशी और नए कानूनी गलियारे के आधार पर विदेशी वियतनामी इस समूह के लिए स्वामित्व की शर्तों में "ढील" दे रहे हैं।

दरअसल, कई ग्राहक प्रोजेक्ट में सबसे सीमित और उच्च-स्तरीय उत्पादों के लिए प्रीमियम भुगतान करने को तैयार हैं। इससे प्रोजेक्ट डेवलपर्स के लिए किफायती आवास खंड और भी कम आकर्षक हो जाता है।

राज्य के हस्तक्षेप की आवश्यकता

किफायती आवास आपूर्ति की कमी को दूर करने के लिए, VARS का मानना ​​है कि राज्य की ओर से मजबूत हस्तक्षेप की आवश्यकता है।

तदनुसार, राज्य को निवेशकों के लिए किफायती वाणिज्यिक अपार्टमेंट विकसित करने हेतु अनुकूल परिस्थितियां बनाने के लिए नीतियों पर शोध और विकास करने की आवश्यकता है (भूमि कर, कॉर्पोरेट कर से छूट, या वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के मानकों की तुलना में निर्माण घनत्व या भूमि उपयोग गुणांक में वृद्धि)।

साथ ही, योजना अनुमोदन और निर्माण लाइसेंसिंग को प्राथमिकता दी जाती है, जिससे परियोजना विकास समय को कम करने में मदद मिलती है...

दूसरा, राज्य को किफायती आवास निर्माण के लिए सरकार और निजी क्षेत्र के बीच सहयोग परियोजनाओं को बढ़ावा देना चाहिए (राज्य भूमि प्रोत्साहन और कानूनी सहायता प्रदान करता है)।

तीसरा, लोगों की आवास की माँग को पूरा करने के लिए नीतियाँ होनी चाहिए। सरकार कम लागत वाले अपार्टमेंट की आपूर्ति के विकास और रखरखाव के लिए एक कोष स्थापित करने पर विचार कर सकती है...

इसके अतिरिक्त, राज्य को सट्टा प्रेरणा को सीमित करने के लिए नीतियां बनाने की आवश्यकता है, तथा शीघ्र ही रियल एस्टेट कर का अध्ययन कर उसे लागू करना चाहिए, तथा उन रियल एस्टेट मालिकों को लक्षित करना चाहिए जो अपनी अचल संपत्ति को व्यावसायिक गतिविधियों में नहीं लगाते हैं, या भूमि प्राप्त करने के बाद निर्माण कार्य नहीं करते हैं...

आवास पर्यवेक्षण एजेंसियों या समितियों की स्थापना करना तथा सट्टेबाजी, मूल्य हेरफेर या अवैध मूल्य वृद्धि के मामलों के विरुद्ध सख्त प्रतिबंध लगाना आवश्यक है।

हालांकि, नियामक नीतियों को वास्तव में प्रभावी बनाने तथा यह सुनिश्चित करने के लिए कि बाजार दीर्घावधि में सुरक्षित और स्वस्थ रूप से संचालित हो, राज्य को शीघ्र ही रियल एस्टेट बाजार पर सूचना और डेटा प्रणाली तथा चिन्हित आवास के प्रबंधन की प्रणाली को पूरा करना होगा।

स्रोत: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd