करों से 'बचने' के अनगिनत तरीके: वित्त मंत्रालय ने रियल एस्टेट लेनदेन के वास्तविक मूल्य की पुष्टि में कठिनाई की शिकायत की

2015 से 2023 के अंत तक रियल एस्टेट बाजार प्रबंधन और सामाजिक आवास विकास पर नीतियों और कानूनों के कार्यान्वयन पर नेशनल असेंबली की स्थायी समिति को भेजी गई एक रिपोर्ट में, वित्त मंत्रालय ने वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के निर्माण, निवेश परियोजनाओं के हस्तांतरण के साथ-साथ अचल संपत्ति के हस्तांतरण के लिए निवेश पूंजी जुटाने में कई खामियों, कमियों और सीमाओं की ओर इशारा किया।

निवेश परियोजनाओं को स्थानांतरित करते समय जोखिम

वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के निर्माण के लिए पूंजी जुटाने के संबंध में, वित्त मंत्रालय ने कहा कि पहले, आवास पर कानून के प्रावधानों के अनुसार, निवेशकों को आवास निर्माण में निवेश करने के लिए संगठनों और व्यक्तियों के साथ अनुबंध, पूंजी योगदान दस्तावेज या निवेश सहयोग अनुबंध और दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करने की अनुमति थी और पूंजी योगदानकर्ताओं या निवेश सहयोग पक्षों को सहमत पूंजी योगदान अनुपात के आधार पर आवास उत्पादों को विभाजित करने की अनुमति थी।

हालांकि, वर्तमान विनियमों के अनुसार, निवेशकों को आवास उत्पादों को विभाजित करने या पंजीकरण, जमा को प्राथमिकता देने, आवास खरीदने के अधिकार का आनंद लेने या पूंजी जुटाए गए पक्ष के लिए परियोजना में भूमि उपयोग अधिकारों को विभाजित करने के लिए पूंजी जुटाने की अनुमति नहीं है, सिवाय एक आवास निर्माण परियोजना के निवेशक के रूप में राज्य द्वारा सौंपी गई नई कानूनी इकाई की स्थापना के लिए पूंजी योगदान के मामले में।

डिक्री 71 के प्रावधानों के अनुसार घर की नींव का निर्माण पूरा करने के बाद, निवेशक को पहले से हस्ताक्षरित पूंजी योगदान अनुबंधों को बदलने के लिए भविष्य के घरों और निर्माणों की बिक्री और खरीद के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर करने की अनुमति है।

वित्त मंत्रालय के अनुसार, कानून को दरकिनार करने के कई तरीके हैं, जिससे राज्य एजेंसियों के लिए अचल संपत्ति हस्तांतरण लेनदेन के वास्तविक मूल्य की पुष्टि करना मुश्किल हो जाता है। फोटो: होआंग हा

भावी आवास और निर्माण कार्यों की बिक्री के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के बाद, पूंजी योगदानकर्ता को भावी आवास और निर्माण कार्यों की बिक्री के लिए अनुबंध को हस्तांतरित करने की अनुमति दी जाती है।

हालांकि, वित्त मंत्रालय ने कहा कि वास्तव में, सरकारी एजेंसियां ​​अभी तक इस तथ्य पर नियंत्रण नहीं कर पाई हैं कि निवेशक व्यक्तियों के साथ (कई रूपों में) अनुबंधों पर हस्ताक्षर करना जारी रखते हैं। जब व्यक्तियों को कर अधिकारियों को दस्तावेज़ हस्तांतरित करने और जमा करने की आवश्यकता होती है, तभी उन्हें इस घटना का पता चलता है।

इसके अतिरिक्त, ऐसे मामले भी हैं जहां निवेशक क्रेता की ओर से व्यक्तिगत आयकर (पीआईटी) का भुगतान करना स्वीकार करते हैं, पूंजी अंशदान अनुबंध को हस्तांतरित करते समय क्रेता से पीआईटी वसूलते हैं, लेकिन राज्य के बजट में कर का भुगतान नहीं करते हैं।

निवेश परियोजनाओं के हस्तांतरण के संबंध में, वित्त मंत्रालय ने कहा कि करदाता कानूनी संस्थाएं हैं जो निवेश अधिकारों को हस्तांतरित करते हैं, किसी निवेश परियोजना के भाग या सभी को अन्य संगठनों या व्यक्तियों को पृथक्करण, विलय, व्यवसाय रूपांतरण या पूंजी अंशदान हस्तांतरण के रूप में भूमि, निवेश, आवास और अचल संपत्ति व्यवसाय पर कानून के विनियमन के अधीन उपयोग करते हैं।

यदि स्थानांतरण करने वाला संगठन राज्य के स्वामित्व वाला उद्यम है, तो उसे उद्यमों में उत्पादन और व्यवसाय में निवेशित राज्य पूंजी के प्रबंधन और उपयोग पर कानून के प्रावधानों तथा सार्वजनिक परिसंपत्ति प्रबंधन पर कानून का भी पालन करना होगा।

वित्त मंत्रालय के अनुसार, इस गतिविधि में कई जोखिम शामिल हैं, जैसे कि संगठन द्वारा ऐसी हस्तांतरण कीमतें घोषित करना जो वास्तविक कीमतों से मेल नहीं खातीं, जिससे राज्य के बजट को नुकसान होता है; परियोजनाओं को तब स्थानांतरित करना जब वे कानून द्वारा निर्धारित हस्तांतरण शर्तों को पूरा नहीं करतीं; बिना नीलामी के परिसंपत्तियों को बेचना, जिससे राज्य की सार्वजनिक परिसंपत्तियों को नुकसान होता है; और भूमि का गलत उद्देश्य के लिए उपयोग करना।

जो व्यक्ति पूंजी योगदानकर्ता या संस्थापक शेयरधारक हैं, उन्हें राज्य द्वारा शुरू में भूमि आवंटित की जाती है, तथा उनसे भूमि उपयोग शुल्क लिया जाता है, राज्य निवेश परियोजनाओं को पूरा करने के लिए भूमि पट्टे पर देता है (वार्षिक या एक बार भुगतान किया जाता है), पूंजी योगदान और शेयरों के कई हस्तांतरणों के बाद, सभी पूंजी योगदानकर्ताओं और संस्थापक शेयरधारकों को प्रतिस्थापित किया जाता है।

वास्तव में, निवेश परियोजना को क्रियान्वित करने वाला उद्यम नहीं बदला है (उद्यम कर संहिता नहीं बदली है), लेकिन उद्यम के पूंजी योगदानकर्ता बदल गए हैं। यह कहा जा सकता है कि मूलतः, अचल संपत्ति परियोजना को पूंजी योगदानकर्ताओं या संस्थापक शेयरधारकों के पूंजी हस्तांतरण के माध्यम से बेचा जाता है।

वित्त मंत्रालय ने कहा कि उपरोक्त करदाताओं की गतिविधियों में कई कर जोखिम हैं, जिससे राज्य के बजट को राजस्व की हानि हो सकती है तथा भूमि प्रबंधन कानून के प्रावधानों के उल्लंघन का जोखिम हो सकता है।

स्थानांतरण लेनदेन के वास्तविक मूल्य को सत्यापित करना कठिन है

अचल संपत्ति हस्तांतरण मूल्यों के संबंध में, वित्त मंत्रालय ने बताया कि करदाताओं ने कर गणना के लिए ऐसे हस्तांतरण मूल्य घोषित किए जो वास्तविक हस्तांतरण मूल्यों के अनुरूप नहीं थे। क्रेता और विक्रेता ने अदालती विवादों से बचने के लिए दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित एक हस्तलिखित अनुबंध का उपयोग किया, जिसमें वास्तविक लेनदेन मूल्य दर्ज किए गए।

वित्त मंत्रालय की रिपोर्ट में कहा गया है, "इसलिए, सक्षम राज्य एजेंसियों के लिए अचल संपत्ति हस्तांतरण लेनदेन के वास्तविक मूल्य को सत्यापित करना बहुत कठिन है, खासकर तब जब कर अधिकारियों के पास वर्तमान में जांच का कार्य नहीं है।"

मकानों की बिक्री और भविष्य के निर्माण कार्यों के अनुबंधों को दूसरे पक्ष से तीसरे पक्ष को हस्तांतरित करने के लिए, मकानों की बिक्री और भविष्य के निर्माण कार्यों के अनुबंध का मूल्य निवेशक से प्राप्त खरीद मूल्य के बराबर ही होता है। या जब प्रमाण पत्र जारी हो जाता है, तो करदाता निवेशक की कीमत से कम कीमत घोषित करने को तैयार हो जाता है, जिससे बजट राजस्व की गणना में भी नुकसान होता है।

अचल संपत्ति और अचल संपत्ति परियोजनाओं को खरीदने और बेचने की विधि के बारे में, वित्त मंत्रालय ने कहा कि निवेशक अचल संपत्ति हस्तांतरण से व्यक्तिगत आयकर से बचने के लिए खरीदार को नए खरीदार के साथ भविष्य के घर के लिए अनुबंध पर फिर से हस्ताक्षर करने के लिए सहमत है।

रिपोर्ट में कहा गया है, "निवेशक आवास कानून के नियमों को दरकिनार कर रहा है, जिसके अनुसार विदेशियों को दीर्घकालिक पट्टा अनुबंधों पर हस्ताक्षर करके घरों की संख्या सीमित करने की अनुमति है और किरायेदार को घर के मालिक के रूप में पूर्ण अधिकार प्राप्त हैं; वास्तविक लेन-देन अचल संपत्ति की खरीद-बिक्री का है, लेकिन शेयर खरीदकर और फिर व्यवसाय को विभाजित करके इसे वैध बना दिया गया है।"

अचल संपत्ति हस्तांतरण के प्राधिकरण के लिए, अचल संपत्ति हस्तांतरित करने वाला करदाता हस्तांतरण अनुबंध पर हस्ताक्षर नहीं करता है, बल्कि अचल संपत्ति हस्तांतरण से व्यक्तिगत आयकर से बचने के लिए एक प्राधिकरण अनुबंध (जिसमें अधिकृत व्यक्ति को संपत्ति पर कब्जा करने, उपयोग करने और निपटान करने का अधिकार होता है) पर हस्ताक्षर करता है।

वित्त मंत्रालय के आंकड़ों से पता चलता है कि 2017-2022 की अवधि में अचल संपत्ति हस्तांतरण से व्यक्तिगत आयकर राजस्व पिछले वर्ष के राजस्व की तुलना में बढ़ा है।

विशेष रूप से, 2017 में, राजस्व 10,818 बिलियन VND था। 2018 में, राजस्व 12,963 बिलियन VND था, जो 19.82% की वृद्धि थी। 2019 में, राजस्व 14,447 बिलियन VND था, जो 11.44% की वृद्धि थी। 2020 में, राजस्व 16,213 बिलियन VND था, जो 12.22% की वृद्धि थी। 2021 में, राजस्व 21,142 बिलियन VND था, जो 30.4% की वृद्धि थी। 2022 में राजस्व 34,746 बिलियन VND था, जो 2021 की तुलना में 64.34% की वृद्धि थी।

अकेले 2023 में, बाजार की कठिनाइयों और लेनदेन में कमी के कारण व्यक्तिगत आयकर राजस्व घटकर केवल 18,618 बिलियन VND रह जाएगा।

स्रोत: https://vietnamnet.vn/nhieu-cach-lach-bo-tai-chinh-than-kho-xac-minh-gia-tri-thuc-chuyen-nhuong-bds-2279161.html