रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए पूंजी: बांड सिकुड़ रहे हैं, ऋण बढ़ रहा है

इस वर्ष की पहली छमाही में रियल एस्टेट व्यवसायों द्वारा बांड जारी करने की गति धीमी हो गई, जबकि रियल एस्टेट व्यवसाय ऋण में मजबूती से वृद्धि जारी रही।

रियल एस्टेट ऋण बढ़ रहा है, जबकि रियल एस्टेट बॉन्ड घट रहे हैं, क्योंकि हाल ही में, कई रियल एस्टेट परियोजनाओं की कानूनी प्रक्रियाएँ पूरी हो गई हैं, जिससे व्यवसायों को ऋण स्रोतों तक पहुँचने के लिए और अधिक परिस्थितियाँ मिल रही हैं। फोटो: एसटी ग्राफ़िक्स: थान हुएन

लगभग 3.2 मिलियन बिलियन VND का निवेश रियल एस्टेट में किया गया

स्टेट बैंक ऑफ वियतनाम (एसबीवी) ने कहा कि जून 2025 के अंत तक, पूरी अर्थव्यवस्था का ऋण पैमाना 17.2 मिलियन बिलियन वीएनडी तक पहुंच गया, जिसमें से अकेले रियल एस्टेट व्यवसाय ऋण का हिस्सा 18.47% या लगभग 3.18 मिलियन बिलियन वीएनडी था, जो मुख्य रूप से निवेशकों में डाला गया, जबकि गृह ऋण की मांग धीरे-धीरे ठीक हुई।

आर्थिक विशेषज्ञ डॉ. ले झुआन न्घिया ने कहा कि घरों की ऊँची कीमतें खरीदारों को झिझकने पर मजबूर कर देती हैं, और रियल एस्टेट बाज़ार सट्टेबाज़ों - निवेशकों और बैंकों - के लिए एक "खेल का मैदान" बन जाता है। यही वजह है कि पिछली बार की तरह घर खरीदने के लिए ऋण देने के बजाय, ऋण मुख्य रूप से रियल एस्टेट व्यवसायों की ओर प्रवाहित होता है।

विशेषज्ञों के विश्लेषण के अनुसार, रियल एस्टेट व्यवसाय ऋण में कई कारणों से तेजी से वृद्धि हुई है।

सबसे पहले, रियल एस्टेट बाजार की रिकवरी से बैंकों को ऋण देने में अधिक विश्वास होगा और प्रक्रियाएं आसान होंगी।

दूसरा, कानूनी मुद्दे सुलझा लिए गए हैं, जिससे कई निवेशकों के लिए पूंजी तक पहुंच आसान हो गई है।

तीसरा, बांड बाजार अभी भी कठिनाइयों से मुक्त नहीं हुआ है, जारी करने की शर्तें कड़ी हैं, ब्याज दरें ऊंची हैं, जबकि बैंक ऋण की ब्याज दरें उचित हैं और उधार लेने की शर्तें पहले की तुलना में अधिक लचीली हैं, जिसके कारण निवेशक क्रेडिट चैनलों की ओर रुख कर रहे हैं।

फिनरेटिंग्स के महानिदेशक श्री गुयेन क्वांग थुआन ने बताया कि इस वर्ष की पहली छमाही में बॉन्ड जारी करने की मात्रा पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 72.3% बढ़ी, लेकिन कुल जारी मूल्य का 75% बैंकिंग क्षेत्र से संबंधित था। रियल एस्टेट बॉन्ड केवल लगभग 33,000 बिलियन VND थे, जो पिछले वर्ष की तुलना में कम है।

इस विशेषज्ञ ने कहा कि रियल एस्टेट ऋण में तेज़ वृद्धि का कारण यह है कि हाल ही में कई परियोजनाओं की कानूनी प्रक्रियाएँ पूरी हो गई हैं, जिससे ऋण प्राप्त करना आसान हो गया है। रियल एस्टेट कंपनियाँ नए बॉन्ड जारी करने में धीमी रही हैं, लेकिन वे परिपक्वता से पहले बॉन्ड वापस खरीदने में तेज़ी दिखा रही हैं। इसकी वजह यह है कि पहले जारी किए गए बॉन्ड पर ब्याज दरें ऊँची थीं, इसलिए निवेशक ब्याज का बोझ कम करने के लिए परिपक्वता पर ही बॉन्ड खरीदने में तेज़ी दिखा रहे हैं।

हालाँकि हनोई में अपार्टमेंट की कीमतों में वृद्धि धीमी हो गई है, लेकिन इसके कम होने के कोई संकेत नहीं दिख रहे हैं, कई नए खुले अपार्टमेंट की कीमतें 120-150 मिलियन वियतनामी डोंग प्रति वर्ग मीटर हैं। आवास की ऊँची कीमतें वास्तविक आवास आवश्यकताओं वाले खरीदारों की ऋण माँग में बाधा डाल रही हैं।

वर्तमान में, वाणिज्यिक बैंकों में गृह ऋण की ब्याज दरें पहले वर्ष में 6-7%/वर्ष और बाद के वर्षों में परिवर्तनशील (लगभग 10%/वर्ष) हैं। यह अभी भी घर खरीदारों के लिए एक बोझ है, जबकि 145,000 अरब वियतनामी डोंग का सामाजिक आवास ऋण पैकेज आपूर्ति की कमी के कारण "बिका नहीं" है।

आर्थिक क्षेत्रों के लिए ऋण विभाग (एसबीवी) के उप निदेशक, श्री गुयेन जुआन बाक ने कहा कि इस कार्यक्रम के लागू होने के बाद से, एसबीवी ने छह बार ऋण ब्याज दरों को निवेशकों के लिए 8.7%/वर्ष और घर खरीदारों के लिए 8.2% से घटाकर क्रमशः निवेशकों के लिए 6.4%/वर्ष और घर खरीदारों के लिए 5.9%/वर्ष करने की घोषणा की है। हालाँकि, वर्तमान संवितरण कारोबार केवल 4,094 अरब वियतनामी डोंग तक ही पहुँच पाया है। धीमी संवितरण कार्यक्रम का मुख्य कारण आपूर्ति की कमी है। इसके अलावा, एसबीवी ने यह भी दर्ज किया है कि निवेशकों ने बताया है कि 103 में से 28 मौजूदा आवास परियोजनाओं को ऋण की कोई आवश्यकता नहीं है।

रियल एस्टेट और बुनियादी ढांचे में पूंजी का प्रवाह मजबूती से जारी रहेगा।

एसएसआई रिसर्च के विश्लेषकों ने एक हालिया रिपोर्ट में कहा है कि 2025 और 2026 की दूसरी छमाही में ऋण वृद्धि की प्रेरक शक्ति रियल एस्टेट और बुनियादी ढाँचे पर निर्भर करेगी। ये दो ऐसे क्षेत्र भी हैं जिन पर नीतिगत ध्यान बढ़ रहा है, जो मौजूदा वैश्विक उतार-चढ़ाव के संदर्भ में घरेलू माँग को प्रोत्साहित करने और आर्थिक विकास की गति को बनाए रखने के सरकार के प्रयासों के अनुरूप है।

2025 और 2026 की दूसरी छमाही में ऋण वृद्धि की प्रेरक शक्ति दो मुख्य क्षेत्रों पर निर्भर करेगी: रियल एस्टेट और बुनियादी ढांचा।

शोध दल के अनुसार, वियतनाम के रियल एस्टेट बाजार में 2024 से शीघ्र सुधार के संकेत दिखाई दे रहे हैं, जो कानूनी प्रगति और नए अपार्टमेंट की आपूर्ति में भारी वृद्धि (सालाना आधार पर 91% की वृद्धि) के कारण संभव हुआ है। प्रमुख शहरी केंद्रों, खासकर हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में, रियल एस्टेट की कीमतों में सुधार हुआ है। प्रांतीय विलय और बुनियादी ढाँचा विकास परियोजनाओं के कारण स्थानीय बाजार भी ध्यान आकर्षित कर रहे हैं। कम ब्याज दरें खरीदारों की धारणा को बढ़ावा देती रहेंगी और अल्पावधि में बाजार में तरलता को बढ़ावा देंगी।

पत्रकारों से बात करते हुए एक निजी वाणिज्यिक बैंक के प्रमुख ने कहा कि इस वर्ष की पहली छमाही में, बैंक के पोर्टफोलियो ढांचे में रियल एस्टेट ऋण सबसे तेजी से बढ़ने वाला क्षेत्र था।

इस बीच, सरकारी स्वामित्व वाले वाणिज्यिक बैंकों के लिए, बुनियादी ढाँचा ऋण में अच्छी वृद्धि हुई है। वियतकॉमबैंक के अध्यक्ष गुयेन थान तुंग ने बताया कि 30 जून, 2025 तक, वियतकॉमबैंक का कुल सिस्टम ऋण 1.6 मिलियन बिलियन VND तक पहुँच गया, जो 2024 के अंत की तुलना में 11.1% की वृद्धि है।

"वर्ष के पहले 6 महीनों में, बैंक ने कई महत्वपूर्ण परियोजनाओं के लिए स्वतंत्र रूप से ऋण व्यवस्था को प्रायोजित किया है या केंद्र बिंदु के रूप में कार्य किया है। आने वाले समय में, वियतकॉमबैंक कई प्रमुख परियोजनाओं, बड़ी परियोजनाओं के लिए उच्च ऋण मूल्यों के साथ नई धनराशि प्रदान करना जारी रखेगा, जो स्थानीय और राष्ट्रीय स्तर पर सामाजिक-आर्थिक विकास को बढ़ावा देने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाती हैं," श्री तुंग ने साझा किया।

सरकार ने 2025 में सार्वजनिक निवेश योजना का 100% वितरित करने की अपनी मजबूत प्रतिबद्धता की पुष्टि की है। बड़े पैमाने पर सार्वजनिक निवेश परियोजनाओं की एक श्रृंखला से न केवल 2025 की दूसरी छमाही में बल्कि मध्यम अवधि में भी ऋण वृद्धि को बढ़ावा मिलने की उम्मीद है।

हालाँकि ऋण में तेज़ी से वृद्धि हो रही है (जून 2025 के अंत तक, पूरी व्यवस्था में ऋण पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 2.5 गुना तेज़ी से बढ़ा), खासकर रियल एस्टेट ऋण में, विशेषज्ञों का आकलन है कि तरलता और ब्याज दरें स्थिर बनी हुई हैं। तरलता की कमी और ब्याज दरों में वृद्धि केवल स्थानीय स्तर पर है, व्यापक नहीं।

बैंकों के ऋण देने में अधिक विश्वास रखने का एक अन्य कारण यह है कि नेशनल असेंबली ने ऋण संस्थाओं पर कानून के कई अनुच्छेदों में संशोधन और अनुपूरण करने वाला कानून पारित किया है, जिसके 15 अक्टूबर, 2025 से प्रभावी होने की उम्मीद है, जिससे बैंकों को ग्राहकों द्वारा भुगतान दायित्वों का उल्लंघन करने पर संपार्श्विक को जब्त करने का अधिकार मिल जाएगा।

स्रोत: https://baodautu.vn/von-cho-doanh-nghiep-bat-dong-san-trai-phieu-co-hep-tin-dung-phinh-to-d328936.html