बाजार सिद्धांतों के अनुसार भूमि की कीमतें निर्धारित करना एक महत्वपूर्ण कदम है।

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बाजार सिद्धांतों को कायम रखना

सैविल्स विशेषज्ञों के अनुसार, वियतनाम का भूमि कानून 2024 भूमि मूल्यांकन के सिद्धांतों में महत्वपूर्ण बदलाव लाता है, जो बाजार सिद्धांतों के अनुसार भूमि मूल्यांकन पर ध्यान केंद्रित करता है, जिससे रियल एस्टेट बाजार के लिए पारदर्शिता और तरलता बढ़ाने में मदद मिलेगी।

पहले, भूमि मूल्यांकन भूमि उपयोग के उद्देश्य और अवधि के सिद्धांत के अनुसार, और नीलामी मूल्यों और भूमि उपयोग से एकत्रित "बाज़ार में प्रचलित भूमि मूल्य के अनुसार" विनियमित किया जाता था। हालाँकि, नया भूमि कानून बाज़ार सिद्धांत पर ज़ोर देता है। इसका अर्थ है कि निर्धारित भूमि मूल्य भूमि के वास्तविक बाज़ार मूल्य को दर्शाएगा।

अंतर्राष्ट्रीय मूल्यांकन मानक परिषद (आईवीएससी) द्वारा परिभाषित बाजार मूल्य, "किसी संपत्ति का बाजार मूल्य, मूल्यांकन के समय और स्थान पर एक इच्छुक क्रेता और एक इच्छुक विक्रेता के बीच एक स्वतंत्र, सूचित लेनदेन में संपत्ति का अनुमानित मूल्य है, जहां पक्षों ने ज्ञानपूर्वक, विवेकपूर्ण और बिना किसी दबाव के कार्य किया।"

बाजार सिद्धांतों के अनुसार भूमि की कीमतें निर्धारित करना 2024 भूमि कानून में एक विशेष रूप से महत्वपूर्ण कदम है, चित्र 1 — नये कानून में बदलावों से बाजार सिद्धांतों को बढ़ावा मिला है।

सुश्री गियांग ने टिप्पणी की कि बाजार मूल्य स्पष्ट रूप से बाजार में खरीदारों और विक्रेताओं दोनों की समझ को दर्शाता है। उस समय, भूमि उन निवेशकों को आवंटित की जाएगी जो सबसे अधिक कीमत चुकाने को तैयार हैं। यह दृष्टिकोण भूमि आवंटन और अधिक कुशल भूमि उपयोग को बढ़ावा देने में मदद करता है।

भविष्य में, जब ज़मीन की कीमतों का डेटाबेस पूरा हो जाएगा, तो खरीद-बिक्री की जानकारी सार्वजनिक कर दी जाएगी। इस समय, खरीदार और विक्रेता लेन-देन की जानकारी प्राप्त करने के लिए इसे एक्सेस कर सकेंगे। इससे स्पष्ट जागरूकता पैदा होगी, जिससे रियल एस्टेट बाज़ार में पारदर्शिता बढ़ेगी। इसके अलावा, रियल एस्टेट की खरीद-बिक्री भी आसान हो जाएगी, जिससे बाज़ार में तरलता बढ़ेगी।

मूल्यांकन विधियाँ

पिछले कानून के विपरीत, जिसमें स्पष्ट विनियमनों का अभाव था, 2024 भूमि कानून का अनुच्छेद 158 मूल्यांकन विधियों और प्रत्येक विधि को लागू करने के मामलों और शर्तों पर भी विवरण प्रदान करता है।

मूल्यांकन विधियों के संबंध में, 2023 के भूमि कानून में पाँच मूल्यांकन विधियाँ निर्धारित की गई हैं: तुलना, कटौती, आय, अधिशेष और भूमि मूल्य समायोजन गुणांक। संशोधित भूमि कानून में चार विधियाँ निर्धारित की गई हैं, जिनमें से कटौती विधि को तुलना विधि का एक विशेष मामला माना जाता है। इनमें से, विकास परियोजना मूल्यांकन में आमतौर पर इस्तेमाल की जाने वाली दो विधियाँ हैं: प्रत्यक्ष तुलना विधि और अधिशेष विधि।

प्रत्यक्ष तुलना पद्धति में, मूल्यांकन की जाने वाली संपत्ति का मूल्य निर्धारित करने के लिए बाज़ार में समान संपत्तियों के लेन-देन मूल्यों की तुलना की जाती है। यह पद्धति टाउनहाउस या अपार्टमेंट जैसी संपत्तियों के लिए उपयुक्त है, जिनमें बहुत अधिक लेन-देन डेटा होता है, क्योंकि तुलनीय संपत्तियाँ बहुत समान होती हैं, जिससे समायोजन करने में व्यक्तिपरकता कम करने में मदद मिलती है।

बाजार सिद्धांतों के अनुसार भूमि की कीमतें निर्धारित करना 2024 भूमि कानून में एक विशेष रूप से महत्वपूर्ण कदम है, चित्र 2 — सुश्री दो थी थु गियांग, परामर्श सेवाओं की निदेशक, सैविल्स एचसीएमसी

इसके अलावा, यह विधि सरल, समझने में आसान और समय बचाने वाली भी है। हालाँकि, इस पद्धति की कुछ कमज़ोरियाँ भी हैं। सीमित आँकड़े और आँकड़ों की सटीकता इसकी सबसे बड़ी सीमाएँ हैं। इसके अलावा, इस पद्धति में समायोजन की आवश्यकता होती है, जो मूल्यांकनकर्ता के लिए व्यक्तिपरक हो सकता है। विशेष रूप से मिश्रित-उपयोग विकास परियोजनाओं के रूप में मूल्यांकन की जाने वाली परिसंपत्तियों के लिए, प्रत्येक प्रकार के भूमि उपयोग की संरचना में अंतर के कारण, समान तुलनीय परिसंपत्तियाँ ढूँढ़ना बहुत कठिन, यहाँ तक कि असंभव भी है।

अवशिष्ट विधि किसी परियोजना की विकास क्षमता का मूल्यांकन करती है और यह राजस्व का अनुमान लगाकर और अधिशेष भूमि मूल्य निर्धारित करने के लिए लागत घटाकर की जाती है। इस पद्धति का उपयोग करके मूल्यांकन करते समय, मूल्यांकनकर्ता परियोजना की व्यवहार्यता और लाभप्रदता का भी मूल्यांकन करता है, जिससे निवेश निर्णय लेने की प्रक्रिया में सहायता मिलती है।

यह विधि डेवलपर्स को विभिन्न विकास परिदृश्यों का विश्लेषण करके सर्वोत्तम भूमि उपयोग योजना निर्धारित करने की अनुमति देती है जो उच्चतम मूल्य प्रदान करती है, जिसे उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग भी कहा जाता है। इसके अनेक लाभों के बावजूद, अवशिष्ट विधि के लिए जटिल वित्तीय मॉडलिंग और वित्तीय विशेषज्ञता के साथ-साथ विक्रय मूल्यों और लागतों के बाजार पूर्वानुमानों और परियोजना विकास योजनाओं की गहन समझ की आवश्यकता होती है। व्यापक बाजार डेटा संग्रह के कारण अवशिष्ट विधि समय लेने वाली हो जाती है।

भूमि मूल्यांकन मॉडलों में एक बड़ी समस्या मान्यताओं पर निर्भरता है, जिसके कारण मूल्यांकन परिणाम राजस्व पूर्वानुमान, लागत अनुमान और परियोजना अवधि जैसे चरों से अत्यधिक प्रभावित होते हैं। प्रत्येक मूल्यांकन पद्धति के अपने फायदे और नुकसान हैं, इसलिए मूल्य का मिलान करते समय एक संतुलित दृष्टिकोण की आवश्यकता होती है।

बाजार पर इन समायोजनों के प्रभाव के बारे में बात करते हुए, सैविल्स के विशेषज्ञों ने कहा कि भूमि की कीमतों को बाजार मूल्यों के अनुरूप विनियमित करने से रियल एस्टेट बाजार की दक्षता, पारदर्शिता और तरलता बढ़ेगी। इसके अलावा, परियोजनाओं के लिए भूमि मंजूरी के मुआवजे की कीमत में भी वृद्धि होगी। इससे विकास परियोजना की कुल प्रारंभिक निवेश लागत में वृद्धि होगी, जिससे निवेशकों के लिए लाभ सुनिश्चित करने हेतु परियोजना अचल संपत्ति की कीमतों में वृद्धि होने की संभावना है;

इसके अतिरिक्त, भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण पर आयकर बढ़ जाता है क्योंकि इसकी गणना बाजार मूल्य के आधार पर की जाती है, जिससे राज्य के बजट राजस्व में वृद्धि होती है, तथा बुनियादी ढांचे के विकास के लिए अतिरिक्त पूंजी उपलब्ध होती है।

"भूमि कानून 2024 वियतनाम में भूमि मूल्यांकन में अभूतपूर्व बदलाव लाता है, जिससे दक्षता, पारदर्शिता और भूमि मूल्यांकन के प्रति अधिक लचीले और उत्तरदायी दृष्टिकोण को बढ़ावा मिलता है। बाज़ार के अनुसार कीमतों को समायोजित करके और स्थानीय निर्णय लेने की शक्ति का विस्तार करके, नए कानून का उद्देश्य भूमि मूल्यांकन प्रक्रिया में सुधार करना है, जिससे बाज़ार और राज्य के बजट दोनों को लाभ होगा," सुश्री गियांग ने कहा।

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स्रोत: https://www.congluan.vn/dac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-biet-quan-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html