3 ingatlanjogi törvény: Azonnal távolítsa el az akadályokat

A kormány által kitűzött célok és az Országgyűlés elvárásai között szerepelt az öt hónappal korábban (2025. január 1-jétől) hatályba léptetett 2024-es földtörvény, hogy egyszerűsítse az eljárásokat, és megoldja a vállalkozások és a magánszemélyek lakhatásával és földterületekkel kapcsolatos problémáit.

Azonban néhány településen, különösen Ho Si Minh-városban, számos földügyleti eljárást „befagyasztottak” a törvény hatálybalépése óta.

Emberek ülnek lángokban

Az ingatlan-átruházás 2024. augusztus eleji aláírásával (amikor a 2024. évi földtörvény hatályba lép), augusztus 5-én V. úr, a Vinh Loc A (Binh Chanh, Ho Si Minh-város) lakosa benyújtotta a regisztrációs dokumentumokat a kerületi regisztrációs hivatalhoz, és az adószámítási űrlapot augusztus 14-én továbbították az adóhatóságnak.

Az adóhatóság azonban több mint egy hónap elteltével sem adott ki adóértesítést a cégbejegyzési hivatalnak történő átruházásról a vevőre történő névátíráshoz szükséges regisztrációs eljárás befejezése érdekében.

V. úr elmondta, hogy az átruházási szerződés aláírásakor kötelezettséget vállalt a vevő felé, hogy 20 napon belül frissíti a névváltoztatást. Mivel a fájl feldolgozása lassan haladt, a vevő nagy nyomást gyakorolt ​​rá, hogy oldja meg a problémát, vagy visszafizesse a pénzt.

„Az elmúlt hónapban, miközben híreket olvastam, és láttam, ahogy az adó- és erőforrás-ügynökségek oda-vissza vitatkoznak, jelentéseket tesznek és véleményeket kérnek a hiányosságokról, annyira türelmetlen voltam, hogy nem tudok egy helyben ülni.”

„A vétel, eladás és átruházás eljárásait gyorsan meg kell oldani, de ahelyett, hogy megvárnák, amíg a minisztériumok és a helyi önkormányzatok egymás után tartják az üléseiket, az emberek és a vállalkozások oly sok mindent elmulasztanak, és mindenféle veszteséget szenvednek el” – felháborodott V. úr.

Hasonlóképpen, TQĐ úr 2024. augusztus 8-án vásárolt egy házat a Phu Nhuan kerületben, de több mint egy hónappal a tulajdonjog átruházására irányuló kérelmének benyújtása után még mindig nem kapta meg az eredményt, ami miatt minden terve késik.

Konkrétan Mr. D. 14 milliárd VND-ért vette meg a házat. Azt tervezte, hogy gyorsan kölcsön vesz fel kívülről 10 milliárd VND-t a törlesztéshez, majd kölcsönt vesz fel a banktól a visszafizetéshez.

A dosszié még nem teljes, bár a bank befejezte az értékelést és a hitelfelvételi eljárást, de nem tud folyósítani, így D. úr kívülről küzd a hitel kamatainak viselésével anélkül, hogy tudná, mikor fogják visszafizetni.

„A külső kölcsönök kamata napi tízmilliók, miközben az ügynökségek lassan döntenek a probléma megoldásáról, az embereknek kell viselniük a nehéz terhet” – mondta D. úr.

Pénzhiány miatt PL asszony (aki Ho Si Minh-város 12. kerületében él) kénytelen volt eladni két telket a 12. kerületben 6 milliárd VND-ért. Mivel mindkét telek banki hitelként volt jelzáloggal terhelve, több mint 4 milliárd VND-t kellett kölcsönkérnie ismerőseitől, hogy befejezze a vörös könyvben szereplő jelzálog feloldásához szükséges eljárást.

Eközben a lakásvásárló is kölcsönt vett fel a banktól, így Ms. L. segítette a vevőt az eljárások lebonyolításában. A bank beleegyezett, hogy a kölcsönt a vevőnek folyósítja, amint az átruházási illeték megfizetésére és a névváltoztatás bejegyzésére vonatkozó eljárások befejeződnek.

Amikor az adóhivatalnál benyújtották a kérelmet, L. asszonyt arról tájékoztatták, hogy a Városi Népi Bizottság új földárlistát fog kiadni, ezért ideiglenesen várnia kell az új földárlista szerinti átruházási illeték kiszámításával.

Azonban a mai napig az illetékszámítási fájlok elakadtak, ami mind az eladó, mind a vevő számára „elakadáshoz” vezet.

„Azért adtam el a földet, mert pénzszűkében voltam. Nem számítottam rá, hogy az eladás után még nehezebb lesz. Csak remélem, hogy a hatóságok gyorsan kiszámolják az átruházási illetéket, hogy lebonyolíthassam a földeladási eljárást” – mondta L. asszony.

Az ingatlanügyletek Ho Si Minh-városban általában stagnálnak, mivel az adásvétel után sem lehet befejezni a tulajdonjog átruházásának és az ingatlan bejegyzésének eljárásait - Fotó: QUANG DINH

Újabb nehézségek az ingatlanpiacon

Eközben Tran Duc Thuan úr (a 7. kerületben található ingatlankereskedés igazgatója) elmondta, hogy csak ennek a vállalkozásnak közel 20 ingatlan adásvételi aktájával foglalkoznak, amelyek az adófizetési szakaszban elakadtak.

Thuan úr szerint augusztus 1. előtt és után minden nyilvántartást felfüggesztettek, aminek következtében a befejezett tranzakciókat „befagyasztották”, az új tranzakciók esetében pedig az emberek nehézségekbe ütköztek, ezért ebben az időszakban a vételt és az eladást is leállították.

„Azt hittem, az új törvény megnyitja a piacot és segít az embereknek kényelmesebben kereskedni, de ehelyett megnehezíti a dolgokat az emberek számára.

„Kezdetben az adóhivatal azt mondta, hogy mindössze 1-2 hét kell, mire rendelkezésre áll egy új telekárlista, amely az átruházási adó kiszámításának alapjául szolgál, de eddig több mint másfél hónapja várunk előrelépés nélkül. Minden héten az adóhivatalhoz kell mennünk érdeklődni, mert az ügyfelek folyamatosan sürgetnek minket” – mondta Thuan úr.

Ta Trung Kien úr (ingatlanügynök Ho Si Minh-városban) elmondta, hogy sok olyan eset van, amikor az eladónak sürgősen pénzre van szüksége, ezért el kell adnia a házat, de végül az eljárást nem lehet befejezni, a vevő nem tud kölcsönt felvenni a banktól, és az összeg 100%-át kifizetni az eladónak.

Volt egy eset, amikor egy ügyfél eladta a házat, hogy fedezze a külföldi letelepedés költségeit. A repülőút szeptember 15-re volt ütemezve, így az eladási eljárások 2024 augusztus elején fejeződtek be.

A közjegyző által hitelesített dokumentumok és a letét beérkezett, de az adószámítási folyamat elakadt, így az eladó nem tudta, mitévő legyen. Az eladó kénytelen volt szeptember 15-től külföldre repülni, miközben az adófizetési folyamat tovább várt.

„Az utasok elfogadják, hogy ha később bármilyen probléma merül fel, akkor több pénzt kell majd költeniük az oda-vissza repülőjegyekre, hogy később kezelni tudják azokat, mert nem tudják, mikor fejeződik be az eljárás” – mondta Mr. Kien.

Ezenkívül Mr. Kien szerint a valóságban előfordulnak olyan esetek, amikor egy ház eladásakor külső kölcsönt kell felvenni a hitel visszafizetésére, hogy megkapják a névváltoztatási eljáráshoz szükséges vörös könyvet. Azokban az esetekben, amikor a vevő is kölcsönt vesz fel a banktól, de nem tudja folyósítani a pénzt, az eladó "dilemmába" kerül, és eladósodnia kell a ház eladásakor.

Pham Trong Phu úr, a Titanium Ingatlankezelő Társaság igazgatója megjegyezte, hogy a földhasználati engedélyek és a földhasználati célok kiadására és módosítására vonatkozó eljárások felfüggesztése lehetetlenné teszi az emberek számára a kereskedést, az adásvételt, ami nehézségeket okoz a brókercégeknek.

„A hatóságoknak gyorsan el kell távolítaniuk az ingatlanügyletek akadályait Ho Si Minh-városban, vagy ideiglenes mechanizmust kell alkalmazniuk. A tranzakciókat nem szabad „befagyasztani”, ahogy az elmúlt hónapban tették” – mondta Phu úr.

Tran Khanh Quang, a Viet An Hoa Ingatlanbefektetési Társaság igazgatója szerint a vállalkozások arra számítanak, hogy a földterülettel kapcsolatos törvények korai alkalmazása elhárítja a piac előtt álló akadályokat és elősegíti az ingatlanügyleteket, de a valóságban problémák merültek fel, amelyek további tranzakciós késedelmeket okoznak.

„Minden település másképp hajtja végre, aminek következtében az emberek és a vállalkozások szenvednek a következményektől” – felháborodott Mr. Quang.

Ingatlanügyleteket intéző emberek Ho Si Minh-város Binh Thanh kerületében - Fotó: H.HANH

A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium egyelőre nem nyilatkozott.

Ngo Huynh Phuong Thao ügyvéd (TAT Ügyvédi Iroda) szerint a földterületek árlistájának piaci értékhez való igazítása szükséges, de az embereket és a vállalkozásokat nem lehet eljárási lépésekbe ragadni.

Figyelemre méltó, hogy míg sok más település továbbra is a K-együttható és a régi árlista szerint kezeli a földnyilvántartást, Ho Si Minh-város „vár” egy módosított földárlista kiadásával.

„Az új árlistára való várakozás nemcsak a földügyi eljárások lebonyolítását nehezíti meg az emberek számára, hanem komolyan befolyásolja a vállalkozások működését is, és különösen negatívan befolyásolja Ho Si Minh-város gazdasági növekedési ütemét” – mondta Thao asszony, azt javasolva, hogy a régi földárlistát továbbra is alkalmazni kelljen, amíg az új földárlista megjelenéséig meg nem érkeznek.

Le Xuan Than, a Nemzetgyűlés küldötte, a Khanh Hoa Tartományi Ügyvédi Egyesület elnöke azt nyilatkozta, hogy a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumnak, mint a kormányt a 2024-es földtörvény kidolgozásában segítő ügynökségnek, proaktívan kellene javasolnia a kormánynak, vagy országos konferenciát kellene szerveznie, hogy meghallgassák a minisztériumok, fiókhivatalok és helyi önkormányzatok problémáiról szóló beszélgetéseit, hogy időben megoldásokat és útmutatást kapjanak.

Than úr szerint a 2024-es földtörvény kimondja, hogy a régi földárlista 2025. december 31-ig érvényes. Ezért szükség esetén a tartományi Népi Bizottság a helyi piaci árakhoz igazítja azt.

Ellenkező esetben továbbra is a régi földárlista lesz érvényben, és egy új földárlista kerül összeállításra 2026. január 1-jétől.

Ezért teljesen normális, hogy egyes települések nem, míg mások módosítják a földárlistákat.

„A törvény előírta a településeknek, hogy ha Ho Si Minh-város úgy ítéli meg, hogy a régi földárlista alacsony, és potenciálisan veszteséget okozhat, akkor gyorsan le kell zárnia az eljárást egy módosított földárlista kiadására, ezzel kitisztítva az eljárásokat az emberek számára” – mondta Than úr.

Tran Duc Phuong ügyvéd (Ho Si Minh-város Ügyvédi Kamarája) azt is elmondta, hogy az új földár-kiigazítás kibocsátására várva Ho Si Minh-városnak a régi árlistát kell alkalmaznia, az adóhatóságnak pedig meg kell oldania az emberek adminisztratív eljárásait.

Továbbá az új Földtörvény lehetővé teszi a régi földárlista alkalmazását 2025. december 31-ig. Ezért, ha a módosított földárlista még nem került kiadásra, a régi árlista továbbra is érvényes.

„Ha az új árlista nem áll rendelkezésre, akkor a régi árlista alkalmazható. Miért hagynánk abba az adminisztratív eljárások intézését, és miért okoznánk szenvedést az embereknek?”

„Mivel a helyi önkormányzatok leállították a véleménykéréseket, az illetékes minisztériumoknak és ágazatoknak gyorsan véleményt kell nyilvánítaniuk, és egységes álláspontot kell kialakítaniuk, hogy a helyi önkormányzatok megvalósíthassák a javaslatokat. Az emberek nem várhatnak arra, hogy az ügynökségek ilyen jellegű vitákat folytatjanak” – mondta Phuong úr.

Ho Si Minh-város adóhivatala ismét sürgősen javasolja

Ingatlanügyeket intéznek a Ho Si Minh-városi Phu Nhuan kerületi Földhivatal fiókjába - Fotó: TTD

Szeptember 16-án Ho Si Minh-város adóhivatala továbbra is sürgősen kérte a Ho Si Minh-város Népi Bizottságától, hogy szervezzen ülést a földhivatali ügyek rendezésére 2024. augusztus 1-jétől.

Konkrétan ez az ügynökség azt javasolta, hogy a város szervezzen egy találkozót a jogi dokumentumok, például a földár-táblázatok, a földár-korrekciós együtthatók, a földbérleti díj számítási százalékai stb. alkalmazásának megoldására és egységesítésére, hogy az adóhatóságok haladéktalanul kiszámíthassák a földdel kapcsolatos pénzügyi kötelezettségeket.

A városi adóhivatal szerint a 2024. augusztus 1-jétől a város által a földárlista módosításáról szóló határozat kiadása előtti időpontig keletkezett földnyilvántartások esetében a Ho Si Minh-város Népi Bizottságának a 2020–2024-es időszakra vonatkozó földárlistákról szóló rendeletek kihirdetéséről szóló, 2020. január 16-i 02. számú határozata az irányadó.

A Városi Adóhivatal statisztikái azt mutatják, hogy augusztus 1. és 27. között az ügynökség összesen 8808 bejegyzést kapott. Ebből 346 bejegyzés földhasználati jog elismerése esetén földhasználati díj beszedésére, 277 bejegyzés pedig földhasználati célváltoztatás esetén földhasználati díj beszedésére vonatkozott.

Ezen felül 5448 személyi jövedelemadó-nyilvántartás található ingatlanátruházásokból, és 2737 olyan esetről, amikor nem merül fel pénzügyi kötelezettség. A földárlisták kiadásának hiánya azonban hatalmas szűk keresztmetszetet okozott a földdel kapcsolatos nyilvántartások megoldásában.

A Tuoi Tre vizsgálata szerint 2024. augusztus 1-jétől számos földnyilvántartás maradt az adóhivatalokban. Egyes adóhivatalokban 400-500 bejegyzés is maradt. Ho Si Minh-város egyik központi kerületében található adóhivatal vezetője elmondta, hogy meg kell várniuk a földárlistát az adókötelezettségek kiszámításához. Ezért az adóhivatal csak magyarázhat az embereknek, semmi mást nem tehet.

Néhány adóhivatal azonban azt nyilatkozta, hogy rugalmasan kezelik azokat az embereket, akiknek az átruházási, öröklési és ajándékozási dokumentumai mentesek a személyi jövedelemadó és a regisztrációs illeték alól. Az adóköteles dokumentumok esetében az embereknek továbbra is várniuk kell, és nem tehetnek semmi mást.

NGUYEN VAN DINH úr (a Vietnámi Ingatlanközvetítők Szövetségének elnöke):

Sok település még mindig zavaros

Bár a három törvény már több mint egy hónapja hatályban van, úgy tűnik, továbbra is szakadék tátong a törvényeket készítő szervek és a törvényeket végrehajtó települések között. Egyes településeken a végrehajtó tisztviselők nem "értették" meg a törvényeket készítő szervek álláspontját, ezért habozás és zavar tapasztalható a földügyi eljárások lebonyolításában, különösen a földárlisták - a földdel kapcsolatos pénzügyi kötelezettségek meghatározásának alapjául szolgáló - kérdésében.

Bár a rendeletek és körlevelek irányítják a törvényt, a végrehajtás továbbra is nagyon nehézkes. Ezért, bár az új törvények már több mint egy hónapja hatályban vannak, a legtöbb település még mindig keresi a megfelelő végrehajtási megoldásokat, sőt, vonatkozó rendeleteket is kiadnak, például a földár-számításról és a földárlista jóváhagyásáról. Valójában az új törvény alapján megoldott projektek száma nagyon kicsi, mivel a településeknek újra kell építeniük a kapcsolódó eljárások kezelésének folyamatát.

Dr. NGUYEN QUANG TUYEN docens (a Hanoi Jogi Egyetem Gazdaságjogi Tanszékének vezetője):

Kell egy mechanizmus a bűnüldöző szervek védelmére!

Ahhoz, hogy a három törvény egyértelmű hatékonyságát lássuk, még időbe telik, amíg a minisztériumok, a fióktelepek és a helyi önkormányzatok egységesítik a jogérvényesítéssel kapcsolatos nézeteiket. Például a 2024-es földtörvény öt elvet határoz meg a földárak meghatározására, amelyek közül az első az, hogy a földárakat piaci elvek, és nem piaci árak szerint kell meghatározni.

Sok település megérti, hogy a földértékelés piaci árakon alapul, ezért nehéz megvalósítani, mivel a piaci árak naponta ingadoznak. Ez a „kétértelműség” lehetővé tette a spekulánsok számára, hogy aukciók révén könnyen felfújják a földárakat, ami piaci zavarokat okozott. A bűnüldözésben a helyi piac elve mellett a fennmaradó négy elvet is a jogi eljárásoknak megfelelően kell alkalmazni.

Ezenkívül szükség van egy mechanizmusra a végrehajtó tisztviselők védelmére a jelenlegi helyzetben. Ugyanakkor biztosítani kell a földértékelési szervezet és a földár-döntési ügynökség közötti függetlenséget. A földértékelésnek biztosítania kell a földhasználók, az állam és a befektetők érdekeinek harmóniáját. Ha a földárak továbbra is emelkednek, nagyon nehéz lesz előmozdítani a földhatékonyságot.

Forrás: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm