Nyomás nehezedik az ingatlankötvények lejáratára 2025-ben

Bár az ingatlanpiac pozitív változásokat mutat, egyes szakértők továbbra is aggódnak az ingatlanügyletek jövőre várható késedelmes kötvénytörlesztésének kockázata miatt.

Bár az ingatlanpiac pozitív változásokat mutat, egyes szakértők továbbra is aggódnak az ingatlanügyletek jövőre várható késedelmes kötvénytörlesztésének kockázata miatt.

Dr. Can Van Luc, a BIDV vezető közgazdásza szerint az ingatlanpiac legnehezebb időszakában (2023 júniusától augusztusáig) a kormány kiadta a 08/2023/ND-CP számú rendeletet, amely lehetővé teszi a vállalkozások és a befektetők számára, hogy kötvényadósságról tárgyaljanak és azt elhalasszák. Ezzel a „mentőövvel” a vállalkozások 60%-a kapott 2 éves haladékot, így az adósság visszafizetésének határideje 2025 júniusára tolódott.

Egy hitelminősítő intézet statisztikái azt mutatják, hogy a 2025-ben esedékes vállalati kötvények (tőke és kamat egyaránt) egyenlege a becslések szerint 334 000 milliárd VND. Csak az ingatlanszektorban a várható egyenleg körülbelül 135 000 milliárd VND lesz.

A fenti számokra reagálva a BIDV szakértője elmondta, hogy a kötvényekre nehezedő nyomás 2025-ben nem aggasztó. A fizetésképtelenségek valószínűsége kisebb, mivel az ingatlanpiac fokozatosan pozitívabbá válik. Sok vállalkozásnak csak körülbelül 10%-os termékkedvezményt kell beállítania termékei értékesítéséhez, a korábbi 40-50%-os helyett.

Ráadásul Luc úr magabiztosan kijelentette, hogy az ingatlanpiac a makrogazdasági tényezőknek köszönhetően profitál. Ennek megfelelően az infláció kontroll alatt növekszik; a kamatlábak Vietnamban továbbra is alacsonyak; az árfolyamok fokozatosan mérséklődnek; a költségvetési hiány, az államadósság, a külföldi adósság, a kormány adósságtörlesztési kötelezettségei... a Nemzetgyűlés által megengedett küszöbértékeken belül vannak. Emellett az intézmények és a jogrendszerek fokozatosan javulnak a három új ingatlantörvénynek köszönhetően.

A piac fellendülése egyértelműen tükröződik az Építési Minisztérium 2024 harmadik negyedéves jelentésében. Konkrétan a lakás- és családi ház szegmensben sikeres tranzakciók száma elérte a 38 398 tranzakciót. Ez a szám 48,3%-kal nőtt 2024 második negyedévéhez képest, és 29%-kal 2023 azonos időszakához képest. A javuló piaci hangulattal egyre világosabbá válnak az ingatlanüzletágak visszatérésének előfeltételei.

Ugyanezen a véleményen van Nguyen Quang Thuan, a FiinRatings vezérigazgatója is, aki szerint az ingatlanpiaci vállalkozások legnagyobb tőkeforrása nem a bankhitelek vagy a kötvények, hanem az ügyfelek által kifizetett összegek. Amíg a kormány megoldja a projektekben felmerülő jogi kérdéseket, és megteremti a feltételeket a befektetők számára a termékek mielőbbi elindításához, a kötvényadósság kezelése már nem lesz nehéz „probléma”.

Valójában a jogi rendezés folyamata felgyorsul. 2024 harmadik negyedéve óta számos, évekig „polcon” tartott projektet nyitottak meg újra eladásra. Hanoiban ezek a Hanoi Melody Residences (Hoang Mai kerület) és a QMS Top Tower (Nam Tu Liem kerület). Ho Si Minh-városban az „újjáélesztett” projektek a Dat Xanh Homes Riverside (Thu Duc City), a Metro Star (Thu Duc City), a D-Homme (6. kerület), a Lavida Plus (7. kerület)...

Dr. Vu Dinh Anh gazdasági szakértő szemszögéből azonban a 2025-ben lejáró kötvények száma továbbra is nagy nyomást gyakorol a vállalkozásokra. Különösen az ingatlanpiaci vállalkozások kötvényeinél nagyobb a lejárt és potenciálisan rossz adósságok kockázata, mint a piacon átlagosan.

A szakértő következtetése megalapozott, különösen egy friss jelentéssel összehasonlítva. Ennek megfelelően az elmúlt 10 hónapban a lakóingatlan-vállalkozások csoportja a lejárt kötvények teljes összegének 60%-át tette ki. A gyenge hitelminősítésű kibocsátóknak még 56%-a is a lakóingatlan- és építőiparban tevékenykedett.

„A következő 12 hónapban körülbelül 109 billió VND értékű kötvény jár le a lakóingatlan-szektorban, ami a lejáró kötvények teljes értékének közel felét teszi ki. Becsléseink szerint ebből körülbelül 30 billió VND értékű kötvényt fenyeget a késedelmes tőketörlesztés veszélye” – áll a jelentésben.

Duong Duc Hieu úr, a VIS Rating nem pénzügyi vállalati szektorának hitelelemzési és minősítési igazgatója szerint az ingatlanvállalatok adósságtörlesztési képessége továbbra is gyenge, és az adósságtörlesztési képességbeli differenciálódás szintje egyre szélesebb.

A VIS Rating szakértője úgy értékelte, hogy az ingatlanszektorra összpontosító projektekkel rendelkező vállalkozások, amelyek olyan nagyvárosokban koncentrálódnak, mint Hanoi és Ho Si Minh-város, értékesítési tevékenysége meglehetősen jó, és 2024-ben helyreáll. Ezek a vállalkozások jobb erőforrásokkal és magas adósságtörlesztési képességgel rendelkeznek majd.

„Épp ellenkezőleg, egyes vállalkozások továbbra is nehéz helyzetben lesznek, mivel korábban a rendkívül spekulatív projektekre összpontosítottak. Az e szegmens iránti kereslet továbbra is alacsony, így az adósságtörlesztési képességük gyenge” – jegyezte meg Mr. Hieu.

A VIS Rating hangsúlyozta, hogy a tőzsdén jegyzett befektetők akár 2/3-a gyenge vagy rendkívül gyenge szintű adósságtörlesztésre alkalmas cash flow-val rendelkezik, konkrétan a teljes adósság 5%-a alatti működési cash flow-val. Ez különösen súlyos a projekt jogi problémái által érintett befektetők számára.

A fenti helyzettel együtt az előrejelzések szerint a 2024 végén és 2025-ben lejáró kötvények 50%-ánál fennállhat a késedelmes tőke- és kamatfizetés veszélye, amelyek többsége olyan vállalkozásokra vonatkozik, amelyek rendszeresen késedelmesen fizetnek.

Forrás: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html