A földárakról szóló rendeletben helyesen és teljes mértékben ki kell számítani a befektetők hasznát.

[hirdetés_1]

DNVN - A földárakról szóló kormányrendelet -tervezettel kapcsolatban a Vietnami Értékelési Szövetség (VVA) hangsúlyozta a befektetők nyereségének helyes és teljes körű kiszámításának szükségességét.

A befektető profitját a földhasználati díj alapján kell kiszámítani.

A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium véleményeket vár a 2024. évi Földtörvény végrehajtását irányító, a földárakról szóló kormányrendelet-tervezettel (Tervezet) kapcsolatban, amely számos fontos tartalmat tartalmaz a földértékeléssel és -felméréssel kapcsolatban.

A rendelettervezetről úgy vélik, hogy aktívan figyelembe vették a szakértők, a szakmai társadalmi szervezetek, például a VCCI, valamint a szakmai szövetségek, például a Vietnami Értékbecslési Szövetség észrevételeit a földértékeléssel és a kapcsolódó kérdésekkel kapcsolatban.

A rendelettervezet bejelentését követően, annak átfogó kidolgozása érdekében a Vietnami Értékelési Szövetség nemrégiben írásbeli észrevételt küldött, hangsúlyozva a befektetők nyereségének helyes és teljes körű kiszámításának szükségességét.

A Tervezet 8. cikkelyének 3. záradékának c) pontja kimondja: „A befektető nyereségét (beleértve a saját tőke és a hitel költségét) az e záradék a) pontjában meghatározott építési beruházási költség százalékában kell kiszámítani”.

A VVA úgy véli, hogy a fenti szabályozás ésszerűtlen, mivel nem helyesen és teljes mértékben számítja ki a teljes projekt profitját a befektető számára a többlet módszer szerint. A VVA szerint a befektető profitját a teljes költség alapján kell kiszámítani, amelyet a befektetőnek a projekt befejezéséhez kell költenie, amíg a termék értékesítése meg nem történik a bevétel generálásához.

Ennek megfelelően a teljes költség magában foglalja a 3. záradék a) és b) pontjában szereplő összes költséget, különösen a „földhasználati díjat”, amely a kezdeti beruházási költség, amelyet a befektetőnek az állammal szembeni pénzügyi kötelezettségeinek teljesítése érdekében kell fizetnie.

A VVA úgy véli, hogy a befektetők profitját a földhasználati díjak alapján kellene kiszámítani.

Azzal az érveléssel kapcsolatban, hogy a befektetők nyereségét a földhasználati díjak alapján kell kiszámítani, a VVA azt nyilatkozta, hogy a Tervezetben foglaltak szerint a befektetők nyeresége csak az ingatlanfejlesztésből (földfejlesztési beruházásból) származó nyereség, nem pedig a teljes beruházási költségből – beleértve a földhasználati díjakat és az ingatlanfejlesztési beruházási költségeket – származó nyereség.

Ezért a VVA úgy véli, hogy ha az eszközérték meghatározásakor csak a befektetési szakasz költségén elért profitot számítják ki az összes befektetési szakasz teljes költségéből, az nem felel meg az árképzés elvének, amikor a többletmódszerben kombinált költségmódszer szerinti értékelést alkalmazzák az eszközök értékelésére.

Emellett, ha a befektető profitját nem a fizetendő földhasználati díj alapján számítják ki, az a „pénz időértéke” elvének tagadása az alternatív költség, az infláció, a kockázat és a „pénz jövőbeli értéke” elvének figyelembevételével, amikor a pénzzel rendelkező emberek bármilyen üzleti területre fektetnek be.

A VVA szerint a „A jelen záradékban meghatározott földterületek és földterületek teljes fejlesztési költségei nem tartalmazzák az illetékes hatóságok által jóváhagyott terv szerinti kártalanítási, támogatási és újratelepítési költségeket” szabályozást is meg kell vizsgálni és pontosítani kell.

Konkrétan a VVA szerint a fenti tartalmat a következő irányba kell szabályozni: „Ha a befektetőnek az illetékes hatóság által jóváhagyott terv szerint az állam levonja a kártérítést és a telephely-tisztítás költségeit az állammal szembeni pénzügyi kötelezettségeiből, az nem kerül beszámításra a teljes fejlesztési költségbe”.

Biztosítsa a földterületekhez kapcsolódó eszközök értékének helyes és teljes kiszámítását

A földterületekhez kapcsolódó eszközök jelenértékének meghatározására szolgáló képletről szóló tervezet 6. cikkének 3. szakaszának a) pontja értelmében a VVA azt javasolja, hogy mérlegeljék mind az „értékcsökkenési érték”, mind az „amortizáció” használatát.

A fenti ajánlást ismertetve, a VVA szerint az eszközök értékcsökkenése és az elhasználódás összefügg egymással, az elhasználódás értékcsökkenéshez vezet, de lényegükben különböznek.

Az értékcsökkenés objektív jelenség, az eszközök természetes jellemzője, értékük fokozatosan csökken a használat során. Eközben az értékcsökkenés a vezető szubjektív mérőszáma az eszköz értékcsökkenésének visszanyerésére.

„A nemzetközi gyakorlat és a vietnami hatályos szabályozások szerint az értékcsökkenési módszer és az értékcsökkenési módszer eltérő. Ezért eltérő eredményekhez vezethet, és ha két tanácsadó egység határozza meg ugyanazon földterület árát, az egyik egység értékcsökkenéssel, a másik pedig értékcsökkenéssel számol... a földterület árának kiszámítása eltérő lesz” – jegyezte meg a VVA.

Ezért a VVA szerint a fenti képlet mínusz (-) oldalán csak egy kritériumot szabad használni a számításhoz, az értékcsökkenést vagy az amortizációt, és általában az eszköz értékeléskori árának meghatározásához az emberek az "értékcsökkenést" használják.

Ezenkívül a VVA azt is javasolta, hogy pontosítsák a Tervezet 3. záradékának b) pontjában szereplő rendelkezést, amely kimondja: „Amennyiben az értékelés időpontjában az évelő fák még nem érték el a betakarítási időt, a földterülethez kapcsolódó ingatlan aktuális értékét az értékelés időpontjáig az ültetésbe és gondozásba fektetett teljes költség határozza meg”.

„A fenti szabályozás nem határozza meg egyértelműen, hogy melyik egységnek kell meghatároznia a földterületekhez kapcsolódó vagyontárgyak aktuális értékét, legyen az a tanácsadó egység, az adatokat szolgáltató ügyfél, akinek a vagyontárgyait értékelni kell, vagy az illetékes hatóság... Ezért az adatok felhasználása során könnyen jogi problémák merülhetnek fel” – jegyezte meg a VVA, és javasolta, hogy a Szerkesztő Bizottság pontosítson a kérdésben.

Csütörtök An

[hirdetés_2]
Forrás