A szakértők meglepő megjegyzéseket tettek az idei földpiaccal kapcsolatban

(Dan Tri) - A szakértők úgy vélik, hogy a szárazföldi szegmensben idén a "földláz" jelensége nem fog széles körben, hanem csak helyi szinten jelentkezni.

Szakértő: Lassul a földpiac

Az Építési Minisztérium jelentése szerint 2024 negyedik negyedévében a lakások és családi házak tranzakcióinak száma meghaladta a 25 400 egységet, ami 33,8%-os csökkenést jelent az előző negyedévhez képest. A sikeres földügyletek száma elérte a 86 796 telekterületet, ami 15,7%-os csökkenést jelent az előző negyedévhez képest.

2024-ben a lakások és családi házak sikeres tranzakcióinak száma meghaladja a 125 500 egységet, ami 11,2%-os csökkenést jelent ugyanennek az időszaknak a számához képest. A földügyletek száma 2024-ben eléri a több mint 412 400 telekszámot, ami 33,6%-os növekedést jelent 2023-hoz képest.

Az elmúlt évben a lakások mellett Hanoi külvárosaiban és néhány szomszédos területen a telekpiac is pozitív jelzéseket mutatott. Sok helyen azonban a telekpiac továbbra is nehézségekkel küzd, vagy enyhén helyreállt.

Le Dinh Chung ingatlanszakértő az ingatlanpiac közelmúltbeli helyzetét értékelve elmondta, hogy a földpiac 2024 áprilisa óta a fellendülés jeleit mutatja, a tranzakciók volumene májusban gyorsan nőtt, de szeptemberben visszaesett. Ennek oka a hanoi piac általános hatása, amikor a likviditás alacsony, az árak csökkennek, és a tartományokat is érinti a helyzet.

Miután a hanoi földárak 2024 végén megugrottak, sok befektető most csökkentette eladási árait. A hanoi földpiac stagnál. A Hanoival határos tartományokban, mint például Bếc Ninh, Bếc Giang , Hồng Yen, Hải Duong stb., már nem fordul elő a veszteséges eladás, a földárak 2024 óta ismét emelkedtek.

Különösen a Hung Yen régióban tapasztalták a legerősebb növekedést a földárak, a Bac Giang régióban pedig az árak visszaestek a 2022-es csúcshoz képest elért szintre. A Thanh Hoától délre fekvő területen a piac továbbra is gyenge, az árak alacsonyabbak, mint az előző csúcson.

Egy telek Hanoi külvárosában (Fotó: Duong Tam).

A szegmens elkövetkező időszakbeli befektetési potenciáljáról szólva Chung úr elmondta, hogy még mindig számos lehetőség van, de a befektetők nem csak a földvásárlással fognak nyerni Hanoiban, hanem gondosan kell kiválasztaniuk a közlekedési infrastruktúrával és a népsűrűséggel rendelkező területet.

Jelenleg sok befektető olyan területeket választ, amelyek egyértelműen fejlesztési orientációjúak, vagy várossá, illetve nagyvárossá váltak, így az alapár 3-5 milliárd VND között ingadozik.

Sokan nem engedhetik meg maguknak, hogy ilyen áron bármilyen terméket vásároljanak, ezért inkább a környező tartományokba fektetnek be. Az ipari övezetekhez kapcsolódó gazdasági tengely egyes területei, mint például Bac Ninh, Bac Giang vagy Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Quang Ninh..., számos befektető figyelmét vonzzák.

Földvásárláskor azonban a befektetőknek olyan projektekre kell figyelniük, amelyek megfelelnek a jogi feltételeknek, legalább adásvételi szerződéssel rendelkeznek, vagy rendelkeznek vörös könyvvel, ugyanakkor figyelembe kell venniük a befektető kapacitását is; olyan helyszíneket kell választaniuk, amelyek megfelelnek az igényeknek, és vonzzák az embereket a jövőbeni letelepedésre.

Nguyễn Anh Que ingatlanszakértő elmondta, hogy Hanoiban minden ingatlanpiaci szegmens ára 2024 októberében érte el a csúcsot. A hanoi lakások és telkek esetében az árak stagnáltak, a likviditás pedig csökkent. Ezenkívül egyes külvárosi földbefektetők a „megszabadulás eszközeitől” keresik a módját.

Idén nem lesz széles körben elterjedt a „földláz”?

Az idei földpiaci szegmenst értékelve Le Dinh Chung úr kijelentette, hogy a „földláz” jelensége nem széles körben, hanem csak helyi szinten fog előfordulni. A fenti tartományokban, Thanh Hoától délre, a piac idén nem volt pozitív. Ami a turisztikai területeken található tartományokat illeti, mint például Da Nang és Nha Trang, idén több pozitív jel mutatkozik a gazdasági fellendülésnek köszönhetően, ami a turizmus növekedéséhez vezet.

A befektetők elkezdték keresni az erős turisztikai fejlődéssel rendelkező területeket is, különösen Nha Trangot és Da Nangot, amelyek 2024-ben hangsúlyosabb fellendülést mutattak.

Ezenkívül a földtörvény változásával a megmaradt készlettel rendelkező régi projektek nagy figyelmet kapnak a vásárlóktól. A 3-4 milliárd VND alatti árú termékek több ügyfelet vonzanak majd. A régi projektek azért vonzóbbak, mert ezeket a projekteket az új földárlista hatálybalépése előtt valósították meg, így a telek ára alacsonyabb. Eközben az új földárlista szerint megvalósított projektek „felfújt árakkal” rendelkeznek.

„Bár a telkek ismét nyüzsögni fognak, nem minden földtulajdonos profitál belőle. Az ügyfelek pszichológiája megváltozott, mivel nagyon körültekintően választanak, figyelembe véve a befektető hírnevét, a projekt jogszerűségét és a termék minőségét. A múltban a befektetők az infrastruktúra elkészülte után azonnal eladhatták az ingatlant, de most már tereprendezéssel és szolgáltatásokkal kell kiegészíteniük az ügyfelek vonzását” – tette hozzá.

Árverésre bocsátott földterület Hanoi Hoai Duc kerületében (Fotó: Duong Tam).

Az árverésen értékesített földterületekkel kapcsolatban Chung úr azt jósolta, hogy Hanoi külvárosi kerületei idén is a befektetők figyelmének középpontjába kerülnek. Mivel a hanoi piacon a lakáskínálat rövid távon nem mutat javulás jeleit az emberek tényleges igényeihez képest.

Ráadásul a belvárosi kerületek jelenlegi magas árai miatt a befektetők inkább a külvárosokban keresnek termékeket. A befektetők ízlése továbbra is az, hogy felosztott telkekre „vadásszák” az eladásra szánt termékeket, különösen a helyi önkormányzatok által szervezett árverésen értékesített telkeket, jogi biztonságuk miatt.

Az elkövetkező időszakban azonban Hanoiban vagy a környező tartományokban az árverésre bocsátott földek ára nem fog hirtelen emelkedni, mint az elmúlt időszakban, hanem az áremelkedés megfelelőbb lesz. A befektetők körültekintőbbek lesznek, körültekintően tájékozódnak, mielőtt elfogadható árat határoznának meg, nem követik a tömeg mentalitását vagy a spekulánsok hatását.

Nguyễn Quốc Anh ingatlanszakértő elmondta, hogy a visszafordulási és konszolidációs időszak után a piac a fellendülés felé halad, amely várhatóan az idei év második-negyedik negyedévében kezdődik. Ekkor a befektetők már nem fognak túl nagy hangsúlyt fektetni az eladási árra és a jogi tényezőkre, mint amikor a piac borús volt.

Ehelyett az áremelkedés lehetősége a kulcs a befektetési döntésben. Ezért a jövedelmező szegmensek, mint például a telkek és a villák projektjei, különös figyelmet kapnak a befektetőktől.

„A korábbi ciklusokban, amikor a piac a fejlesztési fázisba lépett, minden befektetett 100 dong után a lakások csak 136 dongot hoztak. A telkek azonban akár 300 dongot is hozhattak” – mondta a szakértő.

Szerinte a 2024-es földtörvény hatályba lépésével a földpiac számos nagy változáson megy keresztül a kínálattól az ügyletekig. A földpiac pozitívabb irányba fejlődött, csökkentve a „földlázat”, a virtuális árakat és a piaci hullámokat. Ehelyett egy új ciklus van beköszöntve, amelyben a földpiac stabilabban, átláthatóbban és fenntarthatóbban fejlődik.

Végül, 2026 első negyedévétől 2026 negyedik negyedévéig ez lesz az az időszak, amikor a piac stabil pályára áll. Az árak és a likviditás különféle módokon emelkedni fog. Ez tekinthető a piac legjobb kilátásainak egy hosszú stagnálás után.

Egyetértve a fenti véleményekkel, Nguyễn Anh Que úr kijelentette, hogy a föld 2025 és 2027 között fénypont lesz, de már nem fogja betölteni a „király” pozíciót, mint az előző időszakban.

„Két oka van annak, hogy a földterületek már nem olyan népszerűek, mint 2022-ben. Először is, a 3-as vagy annál magasabb típusú városi területeken az építkezést be kell fejezni, mielőtt el lehetne adni, ami a beruházási költségek növekedését okozza. Másodszor, a telkek felosztásának eljárása nehezebbé válik. A telkek azonban továbbra is vonzóbbak lesznek, mint más szegmensek” – hangsúlyozta.

Forrás: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-phan-khuc-dat-nen-trong-nam-nay-20250211040430015.htm