Kellene-e árplafont bevezetni a szociális lakásokra?

Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke szerint a szociális lakásoknak természetesen megfizethetőnek kell lenniük, mivel a fejlesztők mentesülnek a földhasználati díjak alól, és adókedvezményeket kapnak, például hozzáadottérték-adót és társasági adót. Ezenkívül a fejlesztők kedvezményes hitelt is kapnak, így a szociális lakások ára körülbelül 15%-kal olcsóbb lesz, mint az azonos területen található hasonló kereskedelmi lakásoké.

Azt állította azonban, hogy mivel az árban minden jogos és érvényes üzleti költség benne foglaltatik, a szociális lakások ára egyes projektekben elérte a 21 millió VND/m2-t. Egyes hanoi projektekben az ár meghaladja a 29 millió VND/m2-t is. Ez azt is jelenti, hogy a szociális lakásprojektek beruházási költségei jelenleg nem vonatkoznak semmilyen korlátozásra.

„ Jelenleg szociális lakások hiányával küzdünk. A kormány legalább 1 millió szociális lakás építését is célul tűzte ki, és Ho Si Minh-városnak 211 000 lakást jelöltek ki a mostantól 2030-ig terjedő időszakra, miután a miniszterelnök további 15 000 lakással egészítette ki a 2026-os szociális lakásfejlesztési célkitűzést. Ez lehetőséget ad a vállalkozásoknak arra, hogy részt vegyenek a szociális lakásfejlesztésben ” – értékelte Le Hoang Chau úr.

Szakértők szerint a szociális lakásoknak nem szabadna árplafont szabni.

Chau úr szerint nem szabadna árplafont szabni a szociális lakásoknak. Azt állítja, hogy a múltban a szociális lakások ára négyzetméterenként 15 millió VND alatt volt, ami eltántorította a befektetőket a szociális lakásprojektek vállalásától.

Jelenleg azonban a Lakástörvény lehetővé teszi, hogy minden jogos, érvényes és ésszerű üzleti költséget beépítsenek a lakások árába; ugyanakkor a befektetők mentesülnek a földhasználati díjak alól, adókedvezményekben részesülnek, és kedvezményes hitelt kapnak. Ezért a szociális lakások árát továbbra is a piaci mechanizmusok határozzák meg.

Ugyanezen a véleményen van Nguyen Anh Que úr, a G6 Csoport elnöke is, aki úgy véli, hogy az új szabályozások, valamint a munkaerő- és építési költségek növekedéséhez vezető infláció a szociális lakások árának 20-30%-os emelkedését okozták a korábbiakhoz képest.

Például 2022-ben a hanoi Kim Hoa negyedben a szociális lakások becsült ára körülbelül 16,5 millió VND/m2 volt, míg Ha Dinh negyedben a régi szabályozás szerint 19 millió VND/m2 volt. A befektetők által szolgáltatott és az Építési Minisztérium által közzétett információk alapján azonban a szociális lakások jelenlegi ára Ha Dinh negyedben 25 millió VND/m2; Kim Hoa negyedben 21-22 millió VND/m2. Az összetett szerkezetű projektek akár a 27-28 millió VND/m2-t is elérhetik. Ezért a szociális lakásokra vonatkozó árplafon bevezetése segítene javítani azok hozzáférhetőségét az emberek számára.

A valóságban azonban ezt nagyon nehéz megvalósítani, mivel a jelenlegi helyzetben a projektberuházási költségek emelkednek, és az árplafonok bevezetése nem feltétlenül garantálja a vállalkozások profitját, ami még kevésbé lelkesíti őket a szociális lakások építése iránt. Az, hogy egy szociális lakásprojekt megvalósítható-e, az eljárások előrehaladásától, a területrendezéstől és a jövedelmezőség garantáltságától függ. „Akaratlanul is az 1 milliós szociális lakásprojekt megvalósításának tervét érinti” – jegyezte meg Mr. Que.

Le Huu Nghia úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség alelnöke szintén osztotta azt a nézetet, hogy több okból sem szabad árplafont bevezetni a szociális lakásokra. Például a telekárak tartományonként eltérőek; Ho Si Minh-városban más árak vannak, mint Long Anban , és fordítva.

Jelenleg kétféle szociális lakás létezik: az egyikben a vállalkozások saját földet vásárolnak, a másikban pedig az állam tiszta földet biztosít. A vállalkozások földvásárlása esetén a telekár hozzáadódik az ingatlan árához, így az magasabb, mint azoknak a projekteknek az ára, ahol az állam tiszta földet biztosít. Továbbá a geológiai adottságok helyenként eltérőek, így az építési költségek is eltérőek lesznek.

Hasonlóképpen, a magasépítésű szociális lakások építési költségei eltérnek az alacsony épületekétól, és az árak attól függően változnak, hogy az épületnek van-e pincéje vagy nincs. A szociális lakásoknak nincsenek egységes szabványaik; némelyik szépen és a kereskedelmi lakásokhoz hasonló minőségben épül, míg mások alacsonyabb színvonalon. Hogyan tudjuk tehát előre jelezni és meghatározni az országos szociális lakások árplafonját?

Eközben, ha árplafont szabnak meg, a fejlesztők fordítva számolják ki az eladási árat, és minden anyagtípust úgy használnak fel, hogy minimalizálják a költségeket a plafon eléréséhez. Ez ahhoz vezet, hogy a jövőben több millió ház lesz nagyon rossz minőségű.

A szociális lakások árának csökkentése több megoldást igényel.

„ Rendkívül nehéz árplafont bevezetni a szociális lakásokra. Jelenleg, még árplafon nélkül is, az állam továbbra is a ráfordítási és kiadási költségek, valamint a vállalkozások standard profitmarzsa alapján hagyja jóvá és kezeli a szociális lakások árait. Ez segít abban, hogy a szociális lakások árai 15-20%-kal alacsonyabbak legyenek a kereskedelmi célú lakásokéhoz képest a földhasználati díjak alóli mentesség és az 5%-kal csökkentett hozzáadottérték-adó miatt. Ezenkívül a bankhitelek is kedvezőbbek ” – mondta Le Huu Nghia úr.

Hogyan kaphatok kedvezményt?

Nguyễn Anh Que úr azt javasolta, hogy a szociális lakások árának csökkentése érdekében a profitrátát 13-15%-ra lehetne emelni, a szociális lakások hozzáadottérték-adóját el lehetne engedni, miközben a kereskedelmi lakások hozzáadottérték-adóját továbbra is be kellene szedni, a kereskedelmi lakások földhasználati díjait el lehetne engedni, és a szociális és kereskedelmi lakásokból származó teljes nyereséget össze lehetne vonni, nem pedig szét kellene választani... A szakpolitikai kiigazításokat azonban ellenőrzésnek kell kísérnie.

Que úr szerint szigorú mechanizmust kell létrehozni az építési költségek kiszámítására, hogy elkerüljük a települések közötti túlzott árkülönbségeket. Ennek célja az átláthatóság és a méltányosság biztosítása. Az árképzésnek biztosítania kell, hogy ne „szorítsa meg” a befektetőket, motiválja őket a szociális lakások fejlesztésében való részvételre, ugyanakkor ne legyen túl „engedékeny” a haszonlesés és az árfelhajtás megelőzése érdekében.

„ Az árplafonok bevezetése helyett találjunk módot arra, hogy mindhárom fél számára előnyös helyzetet teremtsünk. Az állam eléri céljait a szociális jólét, a lakásárak stabilizálása, az alacsony jövedelműek, a társadalmi prioritási csoportok és a lakásvásárlási nehézségekkel küzdők lakhatási igényeinek kielégítése terén, ezáltal csökkentve a lakhatási nyomást, javítva az életminőséget és hozzájárulva a közösség fenntartható fejlődéséhez; az emberek megfizethető áron vásárolhatnak, így nyugodtan dolgozhatnak és termelhetnek; a befektetők pedig időben befejezhetik a szociális lakásprojekteket, és minimális profitot biztosíthatnak maguknak ” – hangsúlyozta a G6 Csoport elnöke.

A szociális lakásárak elfogadható szintre való visszaállításához Le Hoang Chau, a HoREA elnöke is úgy véli, hogy számos megoldásra van szükség, nem csak a kormányzati politikai támogatásra. Szerinte a piacirányítás kulcsfontosságú, mivel az építőanyagok, az áram, a víz, a benzin stb. árai mind meredeken emelkedtek, ami közvetlenül befolyásolja a lakásárakat. Ezenkívül le kell rövidíteni a szociális lakásprojektek feldolgozási idejét, kedvező feltételeket teremtve a befektetők számára a projektek megvalósításához és a szociális lakások kínálatának növeléséhez.

Forrás: https://baolangson.vn/co-nen-ap-gia-tran-nha-o-xa-hoi-5068075.html