Javaslat az ingatlanhitel „szigorítására”: A tőkeáramlás blokkolva van, a piac „befagyott”

TPO - Szakértők szerint helyes a piac egészségessé tételére és az ingatlanárak stabilizálására irányuló politika, de ha a hitelezést az Építésügyi Minisztérium javaslata szerint "szigorítják", akkor azt alaposan meg kell fontolni, mert az ingatlanpiacra vonatkozó önkényes javaslatok és a rángatózó gazdálkodás káoszt és pánikot okoz a piacon, aminek hatalmas következményei lesznek. Eközben a helyes megoldásnak a kínálat növelésének és a ráfordítási költségek csökkentésének kell lennie.

Báo Tiền Phong•09/10/2025

Óvatos „szigorítás” a hitelezésben

Az ingatlanárak ellenőrzéséről és megfékezéséről szóló kormányhatározat-tervezetet az Építésügyi Minisztérium a közelmúltban küldte meg 5 minisztériumnak és ágazatnak véleményezésre, mielőtt azt kihirdetésre benyújtaná a kormánynak.

Ennek megfelelően a második lakást vásárló a lakásvásárlási szerződés értékének legfeljebb 50%-át veheti fel hitelként. Harmadik vagy több lakás vásárlása esetén a hitelkeret a lakásvásárlási szerződés értékének legfeljebb 30%-a lehet, a határozat hatálybalépésétől 2027. március 1-jéig.

Szakértők szerint helyes a spekuláció elleni küzdelem és a lakásárak stabilizálásának politikája az ingatlanpiac egészségének megteremtése érdekében. Az Építésügyi Minisztérium által javasolt hitelszigorítási intézkedés azonban nem piaci megközelítés, és ellentétes a modern gazdasági elvekkel.

Dr. Truong Van Phuoc – a Nemzeti Pénzügyi Felügyeleti Bizottság korábbi megbízott elnöke, a miniszterelnök gazdasági tanácsadó csoportjának korábbi állandó tagja – azt mondta: „A politika helyes, de a megoldás nem ésszerű. A bankok hitelezési jogainak tiltása vagy korlátozása adminisztratív megközelítés, ellentétes a piacgazdaság elveivel – aminek a nemzetközi elismeréséért Vietnam évek óta küzd.”

A nem piaci beavatkozásoknak súlyos következményei lesznek.

Ugyanezen a véleményen lévő Dr. Dinh The Hien – az Informatikai és Alkalmazott Gazdaságtani Intézet igazgatója – őszintén rámutatott, hogy a világon egyetlen ország sem avatkozott még be ilyen brutálisan a kereskedelmi bankok és az ingatlanszektor működésébe. Hien úr szerint a hitelezés polgári jogi viszony a bankok, a befektetők és az ügyfelek között; ezt az ügyletet a Hitelintézetekről szóló törvény szabályozza. A közigazgatási utasításokkal történő beavatkozás nemcsak illegális, hanem torzítja a tőkepiacot is.

„A kereskedelmi bankoknak szabadon kell felmérniük a kockázatokat és dönteniük a hitelnyújtásról, ahelyett, hogy adminisztratív rendeletekkel kényszerítenék őket a hitelnyújtás korlátozására. Ha az ingatlanhitelezést betiltják, az emberek továbbra is felvehetnek hitelt fogyasztásra, házvásárlásra, amit nehéz ellenőrizni, növeli a társadalmi költségeket és könnyen torzulásokhoz vezethet” – mondta Hien úr.

Hien úr azt mondta, hogy egy család sok házat vásárolhat a gyermekei számára, ami nem azonosítható spekulációval. Hasonlóképpen, a bérbeadásra szánt házak vásárlása, az üzleti célú üzletházak vásárlása vagy egyszerűen a vagyon felhalmozása is jogos igény az embereknek. A hitelösszeg 30-50%-ra korlátozása túl alacsony és gazdaságilag megalapozatlan.

A jelenlegi piaci helyzetre való tekintettel alaposan mérlegelje az ajánlatot.

Szakértők szerint az Építésügyi Minisztériumnak gondosan mérlegelnie kell, hogy elkerülje a jelenlegihez hasonló önkényes javaslatokat. A bizonytalan irányítás piaci zavarokat és pánikot okoz, aláássa a bizalmat és károsítja a befektetési környezetet.

„Ma ez a politika van, holnap egy másik, milyen lesz a befektetési környezet?” – kérdezte Dinh The Hien szakértő, aggodalmát fejezve ki amiatt, hogy ha jóváhagyják, a hitelszigorítási politika súlyosbítja a kínálati hiányt. A politika bizonytalansága miatt a vállalkozások elveszíthetik a bizalmukat, ideiglenesen leállíthatják a beruházásokat, vagy akár ki is hagyhatják a piacot. Ennek eredményeként a kínálat tovább szűkül. Ezenkívül a vállalkozások megvárhatják a hitelszigorítási szabályozás lejártát (2027. március 1.) a termékek piacra dobásával, hogy „elkerüljék a vihart”. Két év várakozás azt jelenti, hogy a tőkeköltségek megnőnek, és végül ezek továbbra is beépülnek az eladási árba, ami az ingatlanárak további emelkedését okozza.

Politikai szempontból Dr. Truong Van Phuoc úgy véli, hogy az államnak be kell avatkoznia, és be is kell avatkoznia, de a megfelelő helyen és szerepben kell lennie. Konkrétan az államnak el kell távolítania a jogi akadályokat, hogy a vállalkozások gyorsabban megvalósíthassák projektjeiket, növelve a piaci kínálatot.

Az állam különösen a vállalkozások ráfordítási költségeinek csökkentésére irányuló konkrét politikákat fogadhat el a tőkekibocsátás szigorítása helyett. Az egyik döntő tényező a földhasználati díj, amely jelenleg a lakásárak igen nagy részét teszi ki.

„A föld az egész nép tulajdonában van, az állam képviseli a tulajdonost és egységesen kezeli azt. Az állam teljes mértékben szabályozhatja az alacsonyabb földhasználati díjakat a vállalkozások költségeinek csökkentése érdekében. Amikor a ráfordítási költségek csökkennek, az ingatlanárak automatikusan csökkenni fognak. Ez az egyetlen ésszerű módja a piaci beavatkozásnak” – hangsúlyozta Phuoc úr.

Makrogazdasági szempontból Dr. Le Xuan Nghia – a Nemzeti Pénzügyi és Monetáris Politikai Tanácsadó Testület tagja – aggodalmát fejezi ki amiatt, hogy az ingatlanhitelezés szigorítása nem különbözik attól, mintha „kivennénk a légzőcsövet” a gazdaság egyik fő növekedési motorjából. Az ingatlanszektor jelenleg a GDP mintegy 10%-át teszi ki, több mint 40 másik ágazatot rántva magával, az építőanyagoktól a belsőépítészeten át a banki szektorig... A 2022-es év tanulsága ugyanaz marad: Ha a tőkeáramlás blokkolódik, a piac „lefagy”, a vállalkozások küzdeni fognak, számos más iparág összeomlik, emberek milliói veszítik el az állásukat, veszélyeztetve a növekedést.

Nghia úr megemlítette, hogy a globális ingatlanpiac kapitalizációja eléri a 360 000 milliárd USD-t, ami a világ GDP-jének háromszorosa – körülbelül 120 000 USD –, ami jól mutatja ennek a szektornak a fontosságát minden gazdaság számára. Vietnamban az ingatlanpiac kapitalizációja körülbelül 1500 milliárd USD, ami a GDP háromszorosa.

„Nincs olyan nagy és átfogó szektor, mint az ingatlanpiac. Ha most adminisztratív rendeletekkel szigorítjuk, az nemcsak hogy nem fogja csökkenteni az ingatlanárakat, hanem gazdasági stagnálást is okoz. Kína a három vörös vonal politikájával ezt bebizonyította” – figyelmeztetett Nghia úr.

A szakértő szerint a lakásárak emelkedésének fő oka nem a spekuláció, hanem a kínálat elfojtása, amely az elmúlt évek jogi patthelyzetéből fakad. Jelenleg a projektek engedélyezési eljárásai túl nehézkesek, 5-7 évig, akár egy évtizedig is eltarthatnak, mire végrehajtják őket. Mindeközben a lakások iránti kereslet folyamatosan növekszik.

„Több ezer projektet félretesznek, ami a pénzügyi költségek növekedését okozza, és arra kényszeríti a vállalkozásokat, hogy magas áron értékesítsenek a kompenzáció érdekében. Ha a jogi szűk keresztmetszetek megszűnnek, és a kínálat bőséges, a piac a kereslet és kínálat törvénye szerint fog önszabályozódni. Épp ellenkezőleg, a rossz gyógyszer alkalmazása egy betegség kezelésére súlyosbítja a helyzetet” – elemezte Mr. Nghia.