A vállalkozások megdöbbenve nézik az új földárlistát.

Január 10-én a Reatimes és a Vietnami Ingatlanpiaci Kutatóintézet workshopot szervezett: „A 2024-es földtörvény szerinti földárlista alkalmazása: Problémák és megoldások a vietnami ingatlanpiac fenntartható fejlődéséhez”.

Január 10-én a Reatimes és a Vietnami Ingatlankutató Intézet workshopot szervezett: „A 2024-es földtörvény szerinti földárlista alkalmazása: Problémák és megoldások a vietnami ingatlanpiac fenntartható fejlődéséhez”.

A vállalkozások megdöbbenve nézik az új földárlistát.

A földár-keretrendszer eltörlése, valamint az új áttörést jelentő földár-táblázatra vonatkozó szabályozások a 2024-es földtörvény nagy erőfeszítése. Új fejezet nyílik a földgazdálkodásról és az ingatlanpiac fejlesztéséről, átlátható, a piachoz közelebb álló földárak alapján. A megnövekedett földárak jót tesznek a költségvetésnek, és nagyobb konszenzust teremtenek a föld-visszaszerzés hatálya alá tartozó emberekkel. Ez várhatóan segít csökkenteni a földviták és perek számát, valamint elősegíti a projektek helyszíneinek megtisztítását. Az új földár-tábla hatékonyságával és hatásával kapcsolatban azonban továbbra is aggályok merülnek fel.

A 2024. évi földtörvény 257. cikkelye kimondja, hogy a régi földárlista 2025. december 31-ig érvényben marad, de szükség esetén a Tartományi Népi Bizottság dönthet a földárlista tényleges helyzethez való hozzáigazításáról. Ez egy átmeneti szabályozás, amely segíti a településeket egy új, 2026. január 1-jétől hivatalosan alkalmazandó földárlista fokozatos kidolgozásában, elkerülve a hirtelen ársokkokat, amelyek egyes földhasználók jogait és kötelezettségeit befolyásolják. Ugyanakkor feloldja azokat a projekteket, amelyek a múltban a földárak meghatározásának hiánya miatt elakadtak.

Az előzetes statisztikák szerint jelenleg körülbelül 25 településen adtak ki módosított földárlistát, amely az év végéig érvényben marad. Sok településen azonban a módosított földárlisták erős közrehatást váltottak ki a régi földárlistákhoz képesti hirtelen emelkedés miatt.

Például Ho Si Minh-város 2024. október 31-től hatályos kiigazított földárlistája körülbelül 4-38-szorosára emelkedett, a legmagasabb szint 687,2 millió VND/m2. Hasonlóképpen, Hanoiban a nemrégiben kiadott kiigazító határozat szerinti árlistában szereplő földár 2-6-szorosára emelkedett a 2025-től alkalmazott régi árlistához képest. A legmagasabb ár 695,3 millió VND/m2. Bac Giang kiigazított földárlistája szintén a legmagasabb, 120 millió VND/m2-es szintet mutatta, ami körülbelül 2,4-szeres növekedést jelent a régi árlistához képest.

A földárak meredeken emelkedtek, beleértve a befektetési, üzleti, sport- , kulturális stb. célú földeket is. Sok olyan vállalkozás, amely földet bérel és évente fizet, úgy tűnik, megrekedt, és a befektetési és üzleti tervek meghiúsulásának, a nyereség csökkenésének, sőt akár veszteségeknek is ki van téve, amikor a földbérleti díjak hirtelen megemelkednek, ami megnehezíti az üzleti hatékonyság kiszámítását. A szakértők szerint megoldást kell találni erre a problémára, hogy elkerüljük a vállalkozásokra és a települések befektetési környezetére gyakorolt ​​erős hatásokat.

A gyakorlati problémákkal szembesülve a Tartományi Népi Bizottságnak teljes körűen fel kell mérnie a hatásokat, gondosan meg kell fontolnia a piacnak megfelelő földárlista összeállítását, növelnie kell a költségvetési bevételeket és ellenőriznie kell a földárakat a földhöz való hozzáférés javítása, a vállalkozások támogatása, a beruházások vonzása és a földköltségek terhének csökkentése érdekében. Azonban az állam, a lakosság és a vállalkozások érdekeinek harmóniájának biztosítása a földárak piaci elvek szerinti meghatározásában... nem könnyen megoldható probléma, különösen akkor, ha a piaci tényezők sokrétűek, az információk kaotikusak és instabilak.

Óriási a nyomás a helyi önkormányzatokra: hogyan lehetne a földárlistákat valóban a fejlődés hajtóerejévé tenni, ahelyett, hogy akadályoznák a vállalkozásokat és a beruházásokat? E két tényező közötti egyensúly megtalálása a kulcs a földárképzési rendszer tökéletesítéséhez, hozzájárulva a fenntartható társadalmi -gazdasági fejlődéshez.

A workshop áttekintése: „A 2024-es földtörvény szerinti földárlista alkalmazása: Problémák és megoldások a vietnami ingatlanpiac fenntartható fejlődéséhez”.

Nagy szűk keresztmetszet a földértékelésben

„A földértékelés jelentős torlódást okoz” – mondta Nguyen Quoc Hiep, a GP.Invest elnöke a workshopon.

Hiep úr szerint a GP.Invest egy olyan projektet valósít meg , amelynek földterület-kiosztásáról 9 hónapja született döntés, de a földterület árát még nem határozták meg. Vannak más vállalatok projektjei is, amelyeknek a földterület árát 2 év elteltével sem határozták meg. Vannak olyan befejezett lakásépítési projektek is, amelyeknek a földterület árát még nem határozták meg. Ez sok frusztrációt okoz.

„A kérdés, amit hangsúlyozni szeretnék, a következő: Ha a földárak így emelkednek, vajon továbbra is vonzóak maradnak-e a befektetések számára? Miért van az, hogy az ipari klasztereink jelenleg mindenhol 80-90%-os kihasználtsággal rendelkeznek? A válasz az, hogy először is, olcsók a munkaerőköltségeink, másodszor, a földköltségek ésszerűek, harmadszor pedig, a logisztika kényelmes. De ha egy tényezőt, a földet csökkentjük, miközben a munkaerő egyre drágább, vajon továbbra is vonzóak maradnak-e a befektetések számára? Vajon Vietnam továbbra is vonzó hely lesz a délkelet-ázsiai befektetések számára?” – kérdezte Hiep úr.

Nguyen Quoc Hiep úr, a GP.Invest elnöke.

Hiep úr szerint a földárak jelenlegi kiszámítási módszere nem veszi figyelembe általánosságban a vállalkozások, különösen a földbérbeadó vállalkozások és az ingatlanügyletek érdekeit. Minden vállalkozást érint, ha a földárak emelkednek.

„Szóval melyik vállalkozás meri megcsinálni a projektet? Ha a vállalkozások nem merik megcsinálni, hogyan lehetne fenntartható bevételi forrása a helyieknek? Hol van az, hogy mindössze 1 év alatt, ugyanazon a területen, ugyanazon a földterületen történő földkiosztásról szóló döntés 4 hónap különbséggel születik, a földár 40%-kal emelkedik, gyorsabban, mint az infláció?”

„A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumnak konkrétabb útmutatást kell nyújtania a településeknek a földárak meghatározásában, különösen a többletmódszeren alapuló árszámítással kapcsolatban” – mondta Hiep úr.

A földárak emelkedni fognak, ami hatással lesz a piacra.

A 2024-es földtörvény hatálybalépése után számos, a törvényt részletező rendeletet adtak ki. A jelenlegi problémát azonban a törvény végrehajtása jelenti. Például Ho Si Minh-városban jelenleg 58 000 ingatlantermék esetében vannak problémák a földárakkal.

Ho Si Minh-városban a Can Gio kerület díját 1,7-szereséről 2,7-szeresére módosították a korábbihoz képest. A legalacsonyabb növekedés a 3. kerületben volt, 2,7-szeresével, míg a Hoc Mon kerületben a legnagyobb, akár 38-szoros növekedést tapasztaltak. A jelenlegi földárlista emelkedése messze meghaladta az előző árlistát.

2023 és 2024 vége között Ho Si Minh-város körülbelül 1,64-szeresére emelte a földárakat. Jelenleg, az új kiigazításokkal, az emelkedés hasonló szinten marad. Így 3 éven belül a vállalkozások pénzügyi kötelezettségeik jelentős változásával kell szembenézniük, a több adó és díj fizetésének tendenciájával. Ez jelentős pénzügyi nyomást gyakorol a vállalkozásokra.

A fenti információkra hivatkozva Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-város Ingatlanszövetségének elnöke ajánlást tett a földértékelés kérdésével kapcsolatban. A 102/2024/ND-CP rendelet részletezi a földterületeket, beleértve a mezőgazdasági földterületeket, a nem mezőgazdasági földterületeket, valamint a kereskedelmi és szolgáltató földterületeket. A golfpálya-területeket azonban mind a 4., mind az 5. szakasz szabályozza. A 4. szakasz a golfpálya-résszel rendelkező állami földterületekről szól, de a golfpálya kezelésében lévő termelési és üzleti földterületek az 5. szakaszban szerepelnek. A Ho Si Minh-város Népi Bizottsága azonban kiadott egy módosított földárlistát, amely általános szabályozást tartalmaz a nem mezőgazdasági termelési és üzleti földterületekre vonatkozóan anélkül, hogy azokat egyértelműen és részletesen osztályozná.

Chau úr egy példát hozott fel a Saigon Állatkert és Botanikus Kertben, ahol a teljes terület körülbelül 20 hektár, ebből csak néhány ezer négyzetméter kereskedelmi célú terület, de a teljes terület ára kereskedelmi célú területként van meghatározva, ami miatt a vállalkozás közel 900 milliárd VND adótartozással tartozik. Csak akkor tekintett vissza Ho Si Minh-város, amikor a sajtó is bekapcsolódott az ügybe, és jutott arra a következtetésre, hogy újra kell vizsgálnia az esetet a pontosabb értékelés érdekében.

Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke.

A Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség arról számolt be a kormánynak, a minisztériumoknak és az ágazatoknak, hogy az első kiigazításnak látszólag nincs közvetlen hatása az ingatlanpiacra, mivel a jelenlegi értékelési módszer továbbra is a többleten alapul, és nem teljes mértékben a földárlistán. Problémák merülhetnek fel azonban a projekt megvalósításához kapcsolódó földvásárlási és kártalanítási szakaszokban, amikor a földárak nagyon magasra emelkednek, ami egyensúlyhiányt okoz a piacon.

„Az az elv, amiről mindig beszélünk, hogy három fő szereplő – az állam, a földhasználók és a befektetők – érdekeit kell összehangolni. A valóságban azonban ez az elv a végrehajtás során nem teljes mértékben biztosított. Ezért azt javaslom, hogy a 25 olyan település esetében, amelyek módosított földárlistát adtak ki, azonnal végezzenek hatásvizsgálatot.”

„Mostantól kezdve, amíg a földárlista 2026. január 1-jén hatályba nem lép, előzetes felülvizsgálatot és értékelést kell végeznünk az új földárlista hatásáról ezekben a településeken. Azon települések esetében, amelyek nem adtak ki új földárlistát, és továbbra is a régi árlistát tartják fenn, alapos vizsgálatra is szükség van. Ezáltal megállapítjuk, hogy az új politikák valóban biztosítják-e az érdekek összehangolásának elvét vagy sem” – javasolta Chau úr.

A kereskedelmi célú földterületeket úgy kezelik, mint az „örökbefogadott gyermekeket”.

Vu Lan Anh asszony, a CEO Group vezérigazgató-helyettese úgy értékelte, hogy továbbra is nagy a diszkrimináció a „természetes” lakótelkek és az „örökbefogadott” kereskedelmi és szolgáltató telkek között, és a kereskedelmi és szolgáltató telkek árára vonatkozó szabályozás továbbra is számos korlátozással és hiányossággal rendelkezik, amelyeket tovább kell javítani.

Valójában jelenleg a települések gyakran nagyon magas egyszeri földbérleti díjakat szednek be a turisztikai és üdülőhelyi projektekhez használt kereskedelmi és szolgáltató földterületekért. A magas kereskedelmi és szolgáltató földterületárak magas ingatlanárakhoz vezetnek, ami elriasztja a befektetőket attól, hogy kereskedelmi és szolgáltató földterületeken turisztikai és üdülőhelyi projektekbe fektessenek be.

Vu Lan Anh asszony, a CEO Group vezérigazgató-helyettese.

„Véleményünk szerint a kereskedelmi és szolgáltató telkek árának meghatározásakor a Földárlistában a településeknek tudományosan kell meghatározniuk és kiszámolniuk a »piac« és az »érdekharmonizáció« elvei szerint, hogy a kereskedelmi és szolgáltató telkek ára a lakótelkek árának körülbelül 20–40%-a legyen” – osztotta meg Lan Anh asszony.

A javaslat oka az, hogy a jóváhagyott 1/500-as részletes városi, turisztikai és üdülő projektek szerinti üzleti célú földhasználat jelenlegi szerkezete a teljes projektterület mintegy 40%-át teszi ki. Míg a városi projekt beruházója a beruházás és az építés befejezése után a műszaki infrastruktúra fennmaradó földterületének 60%-át átadja az államnak üzemeltetésre és kezelésre; a lakóparkot a lakosok által választott igazgatótanács kezeli és üzemelteti; a turisztikai és üdülő projekt beruházójának kell befektetnie a teljes projektbe, és viselnie kell a műszaki infrastruktúra-rendszer és a szociális infrastruktúra üzemeltetésének és kezelésének költségeit a projekt teljes életciklusa alatt.

2025. január 10., 14:55

Vu Lan Anh asszony, a CEO Group vezérigazgató-helyettese 04-es előadást tartott: A kereskedelmi célú földterületek szerepe és a földárak meghatározásakor felmerülő kérdések.

A 2024. évi földtörvény rendelkezései szerint a kereskedelmi és szolgáltató földterület olyan földterület, amely kereskedelmi és szolgáltató létesítmények, valamint egyéb, üzleti, kereskedelmi és szolgáltatási célú építmények építésére szolgál; beleértve a turisztikai és üdülőlétesítményeket és létesítményeket (szállodák, turisztikai villák, turisztikai apartmanok stb.). Annak érdekében, hogy a kereskedelmi és szolgáltató földterületek előmozdítsák jelenlegi szerepüket, és a jövőben egyre fontosabbá váljanak, különös jelentőséggel bírnak a kereskedelmi és szolgáltató földterületek, különösen a turisztikai üdülőhelyek fejlesztésére irányuló projektekhez használt kereskedelmi és szolgáltató földterületek földáraira vonatkozó ésszerű szabályozás.

A hatályos jogszabályok, különösen a 2024-es Földtörvény alapján, amely a földárlisták „piaci” elv szerinti összeállítását írja elő, miközben megvalósítja az „állam, a földhasználók és a befektetők közötti érdekek harmonizálása” elvét és a gyakorlati alkalmazást, a CEO Group úgy értékeli, hogy továbbra is nagy a diszkrimináció az „utód” lakótelkek és az „örökbefogadott” kereskedelmi és szolgáltató telkek között, és a kereskedelmi és szolgáltató telkek földáraira vonatkozó szabályozás továbbra is számos korlátozással és hiányossággal rendelkezik, amelyeket tovább kell javítani.

Valójában jelenleg a települések gyakran egyszeri földbérleti díjat szednek be az üdülőturisztikai projektekhez használt kereskedelmi és szolgáltató földterületekért, amely díj nagyon magas. A magas kereskedelmi és szolgáltató földterületárak magas ingatlanárakhoz vezetnek, ami elriasztja a befektetőket attól, hogy kereskedelmi és szolgáltató földterületeken turisztikai és üdülőprojektekbe fektessenek be. Véleményünk szerint a kereskedelmi és szolgáltató földterületek Földárlistában szereplő árának meghatározásakor a településeknek tudományosan kell meghatározniuk és kiszámítaniuk a "piac" és az "érdekharmónia" elvei szerint, hogy a kereskedelmi és szolgáltató földterületek ára a lakótelkek árához képest körülbelül 20-40%-ot tegyen ki.

Ez a javaslat több okon alapul, az alábbiak szerint:

Először is, a jóváhagyott 1/500-as részletes városi, turisztikai és üdülő projektek szerinti üzleti célú földhasználat szerkezete a teljes projektterület 40%-án belül esik. Míg a városi projekt befektetője a beruházás és az építés befejezése után a műszaki infrastruktúra fennmaradó földterületének 60%-át átadja az államnak üzemeltetésre és kezelésre; a lakóparkot a lakosok által választott igazgatótanács kezeli és üzemelteti; a turisztikai és üdülő projekt befektetőjének kell befektetnie a teljes projektbe, és viselnie kell a műszaki infrastruktúra-rendszer és a szociális infrastruktúra üzemeltetésének és kezelésének költségeit a projekt teljes életciklusa alatt.

Ezért a kereskedelmi és szolgáltató telkek ára a lakótelek árának legfeljebb 40%-a lehet, ami tudományosan megalapozott.

Másodszor, a kereskedelmi kiszolgáló földterületek átfogó szerepe a turisztikai és üdülőövezetek fejlesztésében – a turizmus kulcsfontosságú gazdasági ágazatának szálláshely-infrastruktúrája.

A fenti elemzés alapján a következőket javasoljuk:

Először is, fontolják meg a kereskedelmi és szolgáltató telkek árának meghatározását a lakótelkek árának körülbelül 20–40%-ában;

Másodszor, az üdülőprojektek műszaki infrastruktúrájához kapcsolódó földterületek, mint például: belső közlekedési utak, tájfák, szennyvíztisztító állomások, terek stb. esetében: (i) ajánlott megfontolni a földbérleti díj mentességét a projekt teljes időtartama alatt, csak a projekt üzleti földterületére számítva a földbérleti díjat, és (ii) lehetővé tenni a befektetők számára, hogy a műszaki infrastruktúrát átadják az államnak (ugyanazon mechanizmus szerint, mint a városi területű projektek esetében).

Harmadszor, a kereskedelmi és szolgáltató földterületek árának kiszámításakor alkalmazott többletmódszerrel kapcsolatban azt tapasztaltuk, hogy a bevétel a földhasználati jogokért folyó árverésen megnyert földáron alapul, gyakran kis földterületekre hivatkozva. A nagyszabású projektekhez használt kis földterületek árának figyelembevétele nem helyénvaló.

Emellett a telek teljes fejlesztési költségének kiszámításakor figyelembe vett költségek sem megfelelőek. A telekár meghatározásához az építési beruházási költséget az állam által kiadott beruházási tőkeráta alapján számítják ki, ez a tőkeráta jóval alacsonyabb, mint a projekt tényleges építési beruházási költsége, és ezeket a költségeket tudományosan számítják ki a tervbecslés és az jóváhagyott kiviteli tervek alapján. Az eladási költség csak a bevétel 1%-ában számítható ki, míg a tényleges eladási költség körülbelül 10% és 15% között van. A kamatköltséget a teljes kölcsöntőke 50%-ára számítják, és csak a 01-02 éves időszakra.

A fenti számítással a bevételt a legmagasabb szinten számolják, míg a kiszámított költségek elégtelenek, hiányosak vagy alacsonyak a valósághoz képest, ami oda vezet, hogy a vállalkozásoknak magas földhasználati díjakat kell fizetniük, az ingatlanárak emelkednek, piaci buborékot okoznak, és nem igazán követik a földár-meghatározás elveit.

A fenti hiányosságok azonosítása alapján javasoljuk a földárak meghatározásakor a többletmódszer alkalmazásával kapcsolatos szabályozás módosítását, konkrétan:

Először is, a bevétel nem az aukciós nyertes árakon vagy kis telkek mintavételi árain alapul... hanem egy elég hosszú időszak tipikus piaci értékein;

Másodszor, a költségeket helyesen, megfelelően és a valóságnak megfelelően kell kiszámítani. Konkrétan a költségeket az állami szerv által jóváhagyott becslés szerint kell kiszámítani; az értékesítési költségeket a vállalkozás tényleges kifizetése alapján kell kiszámítani (javasolt 10%-os szint); a kamatköltségeket a teljes kölcsöntőkére kell kiszámítani, és a projekt Beruházási Politikai Határozatában/Beruházási Határozatában az illetékes állami szerv által jóváhagyott építési beruházási időszak alatt kell kiszámítani.

2025. január 10., 14:45

Dr. Nguyen Quang Tuyen docens, az Iskolai Tanács alelnöke, a Hanoi Jogi Egyetem Gazdaságjogi Karának vezetője előadást tartott a 3. panelen: Az új földárlista kiadásával és alkalmazásával kapcsolatos jogi és gyakorlati kérdések.

A jelenlegi földár-kérdés a szűk keresztmetszetek szűk keresztmetszete. Sok településen jelenleg sok „polcra helyezett” projekt van, amelyeket nem lehet megvalósítani. Ennek egyik fő oka az, hogy a földár nem meghatározható. Ezért szeretnék néhány jogi szempontból véleményt nyilvánítani a földár-kérdésről.

Jelenleg a földjogi szabályozás számos újítást tartalmaz. Ez áttörést jelent, de vannak olyan pontok is, amelyek nyomást gyakorolnak a településekre. A 18. határozatot a földár-keretrendszer eltörlésével és csak a földár-táblázat alkalmazásával hajtjuk végre. Különösen a földár-táblázat megállapítása a települések népbizottságaira lesz bízva. Vagyis a települések maguk fogják megtenni, maguk döntenek, és maguk vállalják a felelősséget. Emellett vannak törvények, rendeletek és körlevelek is. Az összképet tekintve látható, hogy a jogi folyosó teljesebb és megfelelőbb, de a részletekbe menve még mindig számos korlátozás van.

A földár-meghatározásról szóló rendelet 5 alapelvet tartalmaz, köztük a piaci elvet, de senki sem magyarázza el, hogy mi is ez az elv. Ez megnehezíti a helyi önkormányzatok számára az alkalmazását.

Jelenleg az ingatlanpiac „kihalt” a 20-30 millió VND/m2-es ingatlanpiaci szegmensből, ami lehetetlenné teszi a fizetéssel dolgozók számára, hogy házat vásároljanak. Ezért úgy gondolom, hogy tisztázni kell, hogy mi is a piaci elv. Másodszor, milyen kritériumok alapján határozzák meg a piaci elvet. Ezt is tisztázni kell.

És azt is tisztáznunk kell, hogy nincs olyan elv, amely a piaci árak alapján határozná meg a földárakat. A piaci árak szerinti döntés helytelen, a "piaci elveket" kell követnünk.

Ezenkívül a földárak meghatározásának 5 alapelvének biztosítania kell a harmóniát. Tehát mi is a harmónia? Ezt is pontosítani kell. Véleményem szerint a harmóniának biztosítania kell, hogy minden fél garantált előnyökhöz jusson. Ha a földárak meghatározásának helyzete a jelenlegi formájában folytatódik, a vállalkozások minden bizonnyal "befagynak".

Következőként azt javaslom, hogy legyen egy nagyon világos jogi mechanizmusunk a földértékeléssel foglalkozó csapatok és szervezetek védelmére. Ők szakértők, és ha betartják a megfelelő jogi eljárásokat, akkor védelemben kell részesülniük. Csak akkor merik majd a tanácsadók ezt megtenni.

Anyagi erőforrásokat is elő kell készítenünk, beleértve a földértékelési szakértőket is. Visszatekintve, hány száz földértékelési szakértő van hazánkban, és tudjuk-e értékelni a földet? A szemináriumok szervezése mellett úgy gondolom, hogy a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumnak iránymutatást kell adnia a településeknek. Nagyon nehéz hagyni, hogy a települések maguk csinálják meg.

A földértékelés jelenleg nehézkes, részben azért, mert a jelenlegi bemeneti adatok és információk nem állnak rendelkezésre, és nem szabványosak.

Emellett egyetértek azzal a nézettel, hogy lehetetlen egységes földárat meghatározni, különösen a kereskedelmi és szolgáltató földterületek esetében. A társadalmi-gazdasági fejlettségű településeken megvalósuló projekteknek eltérő árakkal kell rendelkezniük... Az egyes projektcsoportoktól függően, az egyes helyszíneken eltérő árakat alkalmaznak. Konkrét részletekre van szükségünk. Csak így tudjuk fokozatosan megszüntetni a jelenlegi földár-problémát. Ellenkező esetben a földárból szűk keresztmetszetet, nem pedig erőforrást tesünk.

2025. január 10., 14:30

Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke beszédet mondott 2

Vita: Az „állam, a földhasználók és a befektetők közötti érdekek összhangjának biztosítása” elvének és a „piaci elveknek” az érvényesítése a Földárlista kidolgozása során, valamint a földbérleti egységár százalékos arányának (%) ésszerű szabályozása a tartományban található egyes földtípusok földbérleti díjának kiszámításához, vonzó befektetési környezet megteremtése és egy biztonságos, egészséges és fenntartható ingatlanpiac fejlesztése érdekében.

A 18. számú határozattól a 2024. évi földtörvényig nagy erőfeszítéseket láthatunk az ingatlanpiaccal kapcsolatos politikai mechanizmusok kiépítésében, hogy azok egyre egységesebbek és egyértelműbbek legyenek, kitöltve a korábban fennálló jogi hiányosságokat.

A 2024-es földtörvény hatálybalépése után számos, a törvényt részletező rendeletet adtak ki. A jelenlegi problémát azonban a törvények végrehajtása jelenti. Például Ho Si Minh-városban jelenleg 58 000 ingatlantermék esetében vannak problémák a földárakkal.

A mai workshopon szeretnénk ajánlást tenni a földértékeléssel kapcsolatban. A 102/2024/ND-CP rendelet részletezi a földterületeket, beleértve a mezőgazdasági földterületeket, a nem mezőgazdasági földterületeket, valamint a kereskedelmi és szolgáltató földterületeket. Azt tapasztaljuk azonban, hogy a golfpálya-területeket mind a 4., mind az 5. záradék szabályozza. A 4. záradék a golfpálya-résszel rendelkező állami földterületekről szól, de a golfpálya-kezelés alatt álló termelési és üzleti földterületek az 5. záradékban szerepelnek. A Ho Si Minh-város Népi Bizottsága azonban kiadott egy módosított földárlistát, amely szabályozza a nem mezőgazdasági termelési és üzleti földterületek csoportosítását anélkül, hogy részletesen és egyértelműen osztályozná azokat. Például a Saigon Állatkert és Botanikus Kertben történtek közül a teljes terület körülbelül 20 hektár, amelyből csak néhány ezer négyzetméter kereskedelmi és szolgáltató földterület van, de a teljes terület kereskedelmi és szolgáltató földterületként van árazva, ami miatt a vállalkozás közel 900 milliárd VND adótartozással tartozik. Csak akkor, amikor a sajtó is bekapcsolódott, tekintett vissza a város, és jutott arra a következtetésre, hogy pontosabb értékelésért újra kell keresnie az adatokat.

A Vietnami Ingatlanszövetség szintézise szerint a módosított földárlista összeállításának folyamatában jelenleg 25 település módosította a földárlistáját. Részletes elemzés után látható, hogy a legtöbb településen sokszorosára nőttek az árak a korábbihoz képest. Ho Si Minh-városban a Can Gio kerület árai 1,7-szereséről 2,7-szeresére nőttek a korábbihoz képest. A legalacsonyabb növekedés a 3. kerületben volt, 2,7-szeressel, míg a Hoc Mon kerületben volt a legnagyobb, akár 38-szoros növekedés. Így a jelenlegi földárlista emelkedése messze meghaladta az előző árlistát.

Ezért arról tájékoztattuk a kormányt és a minisztériumokat, hogy az első kiigazításnak látszólag nincs közvetlen hatása az ingatlanpiacra, mivel a jelenlegi értékelési módszer továbbra is a többleten alapul, és nem teljes mértékben a földárlistán. Problémák azonban felmerülhetnek a projekt megvalósításához kapcsolódó földvásárlási és kártalanítási szakaszokban, amikor a földárak nagyon magasra emelkednek, ami egyensúlyhiányt okoz a piacon.

Az az elv, amiről mindig beszélünk, az érdekek összehangolása három fő szereplő – az állam, a földhasználók és a befektetők – között. A valóságban azonban ez az elv a végrehajtás során nem teljes mértékben biztosított. Ezért azt javaslom, hogy a módosított földárlistát kiadó 25 település esetében haladéktalanul végezzenek hatásvizsgálatot. Mostantól a földárlista 2026. január 1-jei hatálybalépéséig előzetes felülvizsgálatot és értékelést kell végezni az új földárlista hatásáról ezekben a településeken. Ami az új földárlistát nem kiadó, és továbbra is a régi árlistát tartja fenn, szintén alapos vizsgálatot kell végezni. Ezáltal megállapíthatjuk, hogy az új politikák valóban biztosítják-e az érdekek összehangolásának elvét.

2023 és 2024 vége között Ho Si Minh-város körülbelül 1,64-szeresére emelte a földárakat. Jelenleg, az új kiigazításokkal, az emelkedés hasonló szinten marad. Így 3 éven belül a vállalkozások pénzügyi kötelezettségeik jelentős változásával kell szembenézniük, a több adó és díj fizetésének tendenciájával. Ez jelentős pénzügyi nyomást gyakorol a vállalkozásokra.

Ezért azt javasoltuk, hogy a város 0,25%-tól – a 103. számú rendelet szerinti legalacsonyabb kulcstól – 1,5%-ig terjedő adókulcsot alkalmazzon. Bár a város továbbra is betartja a törvényt, a kérdés az, hogy ez megfelel-e a valóságnak. Tudatában vagyunk annak, hogy ennek a rendeletnek a minimális időkerete 10 év, így a kezdeti szakaszban a 0,25-1,5%-os kulcs alkalmazása meglehetősen magas. Javasoljuk, hogy a földbérleti díjak kiszámításához a százalékos arányt csak 0,25-0,5% között határozzák meg, hogy csökkentsék a vállalkozások pénzügyi terheit, és megteremtsék a feltételeket ahhoz, hogy fokozatosan alkalmazkodhassanak a változásokhoz.

Forrás: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html