A földárakról szóló rendelettervezet "figyelmen kívül hagyja" a vállalkozások számos költségét?

A költségek teljes körű elszámolása nélkül nehéz befektetőket vonzani.

A Vietnami Értékelési Szövetség kijelentette, hogy betekintett a földárakat szabályozó 44/2014/ND-CP számú kormányrendelet módosításáról és kiegészítéséről szóló 12/2024/ND-CP számú kormányrendeletbe , valamint a 31/2024/QH15 számú földtörvény végrehajtását irányító, földárakat szabályozó kormányrendelet tervezetébe.

A Vietnami Értékbecslők Szövetsége elismeri, hogy mind a 12/2024/ND-CP számú rendelet, mind az új rendelet tervezete számos olyan megfelelő rendelkezést tartalmaz, amelyek megfelelnek a gyakorlati nehézségek megoldására vonatkozó követelményeknek.

A Vietnami Értékelési Szövetség azonban azt is megállapította, hogy a rendeletben és a rendelettervezetben foglalt, a többletmódszeren alapuló földértékelési módszer tartalma továbbra is hiányosságokkal küzd, mivel nem számítja ki pontosan és teljes körűen a befektetők által a projekt megvalósításához viselendő teljes költségeket, valamint a beruházási projekt befejezésekor elért nyereséget. Ezáltal nemcsak a befektetések vonzását nehezíti meg, hanem indokolatlanul magas szintre is felhajtja a földárakat.

Először is, a teljes beruházási költségről.

A 12/2024/ND-CP rendelet és a rendelettervezet nem vette figyelembe teljes mértékben az összes költségtípust a befektetők által a projekt megvalósításához viselt teljes költség kialakítása során. A szabályozás csak a földfejlesztés beruházási költségét számítja ki, és nem tartalmazza azokat a kezdeti költségeket, amelyeket a befektetőknek a projekthez szükséges földterület megszerzéséhez kell viselniük, nevezetesen a „földhasználati díjakat” (kivéve, ha a befektetőt az állam mentesíti a földhasználati díjak alól) és a kölcsönzött tőke kamatait. „Ez ésszerűtlen” – jelentette ki az Értékelési Egyesület.

Másodszor, a jövedelmezőség tekintetében.

A Rendeletben és a Rendelettervezet mindkét változatában: A nyereséget csak a földfejlesztési költségek alapján számítják ki, nem pedig a befektető által felmerült teljes költség (ahogy fentebb említettük) alapján (beleértve a földhasználati díjakat + a földfejlesztési költségeket + az üzleti költségeket). Ez a számítás hiányos, és nem felel meg az árképzés elvének: az árnak fedeznie kell a termelési és üzleti költségeket, és nyereséget kell termelnie (ami szintén ellentmondásban van a többletmódszer nyereségszámítási módszerével, amely az eszközérték alapján számított nyereség). Ezenkívül tagadja a "pénz jövőbeli értékének" elvét, ami azt jelenti, hogy amikor a befektetőknek pénzük van befektetni bármilyen területre, akkor nyereségre kell számítaniuk, még akkor is, ha bankba helyezik a pénzt kamatjövedelem céljából.

Az 1. opcióval kapcsolatban: A tervezet összekeveri a befektetőt megillető profitot a projekt megvalósításához szükséges költségekkel (a tervezet kimondja: A profit magában foglalja a tőkeköltségeket is); mivel a profit az a pénzösszeg, amelyet a befektető kap. A tőkeköltség az a pénzösszeg, amelyet a befektetőnek a „Finanszírozónak” kell fizetnie.

A tőkeköltség lényegében az a kamatláb, amelyet a befektetők a hitelezőknek fizetnek a kölcsönvett pénz után. Ez a hitelező profitja, de a hitelfelvevő számára költség, és természetesen a befektető nem profitál ebből a pénzügyi költségből, hanem meg kell fizetnie, amely a termelés és az üzleti működés költségszerkezetében szerepel.

A 2. opcióval kapcsolatban: A befektető profitját csak a fejlesztési költségek alapján számítják ki, nem a teljes költségek alapján, ami a fent elemzett módon nem pontos és teljes számítás.

A fenti hiányosságok miatt a Vietnami Értékelési Szövetség azt javasolja, hogy a befektetők profitjának kiszámításához szükséges teljes költséget a következőképpen kell helyesen és teljes mértékben kiszámítani: Teljes költség (1) = Földhasználati díj költsége + Fejlesztési költség és üzleti költség.

A befektetői profitot a következő képlettel számítjuk ki: Befektetői profit = Százalék x Teljes költség (1).

Javasoljuk a „befektetői profit” elem hozzáadását.

Korábban a Vietnami Kereskedelmi és Iparkamara (VCCI) is visszajelzést adott a földárakat szabályozó rendelettervezetről.

A VCCI szerint a Tervezet 6.3. cikkelye képletet határoz meg az átlagos éves nettó jövedelem (= átlagos éves jövedelem – átlagos éves kiadások) meghatározására. A vállalkozások észrevételeket tettek, miszerint ez a szabályozás ésszerűtlen, mivel nem veszi figyelembe a „befektető profitját” (nem teszi lehetővé ennek a tényezőnek a levonását). A befektető profitjának meghatározásának elmulasztása nem biztosítja az alkalmazott módszerek tisztességességét, mivel a képlettel összehasonlítva a befektető profit nélkül fog befektetni és működni. A telken meglévő építmények üzemeltetéséből származó összes többletet a teljes bérleti időszak alatt (egyszeri kifizetés) az államnak kell megfizetni, a társasági adó nélkül.

Egy ilyen szabályozás ellentétes a differenciált földjáradék meghatározásának elméletével; növeli a földárak közötti különbséget a jövedelemmódszer és a többletmódszer alkalmazásakor (ha ugyanazok a tervezési információk állnak rendelkezésre). Ezért azt javasoljuk, hogy a tervező szerv a fenti képletet egészítse ki a „befektetői nyereség” elemével.

A tervezet 7.3.a. cikke kimondja, hogy a földárak többletmódszerrel történő meghatározásához szükséges beruházási költségek magukban foglalják a műszaki infrastruktúra, a szociális infrastruktúra, a lakások és egyéb építési munkálatok költségeit; a berendezések költségeit; az építési beruházási tanácsadás költségeit; a projektmenedzsment költségeit; valamint számos egyéb költségtételt, a beruházási tőkerátában meghatározottak szerint.

A vállalkozások visszajelzései szerint ez a szabályozás korlátozó; a fel nem sorolt ​​egyéb költségek csak a beruházási tőkekvóták felhasználásával járó esetekre vonatkoznak, mint például: a projekt megvalósítása során előre nem látható munkamennyiség és infláció miatti vészhelyzeti költségek; kamatköltségek, ideiglenes építmények építési költségei, az építést kiszolgáló építmények, biztosítás stb. Ezért a VCCI azt javasolja, hogy a tervező ügynökség ezeket a költségeket is adja hozzá.

A VCCI szerint a tervezet 7.3.b cikkelye kimondja, hogy az üzleti költségeket a bevétel százalékában kell kiszámítani, összhangban a helyi általános szinttel. A vállalkozások észrevételeket tettek, hogy ez a szabályozás nem egyértelmű és nem megfelelő.

Pontosabban, az olyan üzleti költségek, mint a reklám, az értékesítés és a működési költségek, ágazatonként jelentősen eltérnek, ami megnehezíti egy általános átlagos helyi szint meghatározását.

Továbbá a projektterület „általános helyi körülmények” alapján történő meghatározása sem helyénvaló, különösen azokban az esetekben, amikor a projektek fejletlen területeken találhatók, ahol kevés nagyszabású projekt valósul meg, mivel az általános helyi körülmények esetleg nem alkalmasak az adott projekthez.

A tervezet 7.3.c cikkelye két módszert ír elő a befektetői nyereség kiszámítására. A vállalkozások visszajelzései szerint egyik módszer sem ésszerű, mivel nem veszi figyelembe teljes mértékben a befektető teljes projektből származó nyereségét a többletmódszer alkalmazásával.

Konkrétan a szabályozás előírja, hogy a nyereséget csak az építési beruházási költségek alapján számítják ki. Ez csak az ingatlanfejlesztési fázisból (telekfejlesztési beruházás) származó nyereség, nem a teljes projekt nyeresége.

Az ilyen szabályozások nincsenek összhangban az árképzés elveivel, mivel az áraknak fedezniük kell a termelési és üzleti költségeket, valamint profitot kell termelniük. Ez a szabályozás a „pénz időértékének” elvét is cáfolja (az alternatív költségek, az infláció és a kockázat miatt) és a „pénz jövőbeli értékének” elvét (ami azt jelenti, hogy bármilyen területre történő befektetéskor hozamra kell számítani, még akkor is, ha pénzt helyezünk el bankban).

A valóságban a befektető által felmerült költség (teljes költség) magában foglalja az összes ésszerű kiadást, amelyet a befektetőnek a projekt befejezéséhez kell viselnie (amíg a vállalkozás meg nem alapul). A teljes költségnek tartalmaznia kell a földhasználati díjakat (vagy a föld értékét) – egy kezdeti beruházási költséget, amelyet a befektetőnek viselnie kell az állammal szembeni pénzügyi kötelezettségeinek teljesítése érdekében.

Ennek megfelelően, ha ezt a költségtípust kihagyjuk a számításból, úgy tekinthetjük, hogy a befektető kétszer fizet a földért: egyszer, amikor a földár meghatározásakor (e rendelet értelmében) nem szerepel a levonható költségekben, másodszor pedig, amikor földhasználati díjat kell fizetnie (de ezek nem levonhatók költségként).

Ezért azt javasoljuk, hogy a szerkesztőség vizsgálja felül a szabályozást, hogy a nyereséget a befektető által a projekt befejezéséhez a termék értékesítéséig és a bevétel keletkezéséig felmerült teljes költség alapján számítsa ki. Ezeknek a teljes költségeknek tartalmazniuk kell az építési beruházási költségeket, az üzleti működési költségeket és a földhasználati díjakat – azokat a kezdeti beruházási költségeket, amelyeket a befektetőnek viselnie kell az állammal szembeni pénzügyi kötelezettségeinek teljesítése érdekében.

A rendelettervezet 4.2.d cikkelye előírja a földárak meghatározását a földkiosztás és -bérbeadás esetén a 2024. évi földtörvény 257.2.c cikke szerinti kártalanítás, támogatás és áttelepítés előrehaladása alapján.

A vállalkozások szerint a földértékelést csak akkor szabad alkalmazni, amikor a területrendezés befejeződött, és a föld befektetésre kész.

A valóságban vannak olyan esetek, amikor a földet nagyon kicsi, széttagolt telkekre osztják ki, ami lehetetlenné teszi a beruházásokat. Ilyen esetekben kerülni kell a földértékelés időpontjának meghatározását. Az ilyen szabályozások szükségtelen eljárásokat hoznának létre, és következetlen értékelési módszerekhez vezetnének azokon a területeken, ahol a kiosztott összeg nem elegendő a beruházásokhoz, vagy ahol a tervezett területek nem termelnek bevételt.

Ezért célszerű szabályozni a többlet kiszámításának módját a részletes építési terv vagy a főterv szerinti teljes projektterület alapján a földértékelés időpontjáig, az átadott terület arányában elosztva.

TM

Forrás: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html