A földárakról szóló rendelettervezet "elfelejti" számos üzleti költséget?

Nem számolnak ki elég költséget, nehéz befektetőket vonzani

A Vietnami Értékelési Szövetség közölte, hogy ez az egység betekintett a 44/2014/ND-CP számú, a földárakat szabályozó kormányrendelet módosításáról és kiegészítéséről szóló 12/2024/ND-CP számú kormányrendeletbe, valamint a 31/2024/QH15 számú földtörvény végrehajtását irányító, a földárakat szabályozó kormányrendelet tervezetébe.

A Vietnami Értékbecslők Szövetsége úgy találja, hogy mind a 12/2024/ND-CP számú rendelet, mind az új rendelettervezet számos megfelelő tartalommal rendelkezik, amelyek megfelelnek a gyakorlati nehézségek kiküszöbölésére vonatkozó követelményeknek.

A Vietnami Értékelési Szövetség azonban azt is megállapította, hogy a rendeletben és a rendelettervezetben előírt többletmódszer szerinti földértékelési módszer tartalma továbbra is hiányosságokat tartalmaz, mivel nem helyesen és teljes körűen került kiszámításra a befektetők által a projekt megvalósításához költendő teljes költség, valamint a beruházási projekt befejezésekor kapott nyereség. Ez nemcsak a befektetések vonzásának megnehezítéséhez, hanem a földárak indokolatlanul magas szintre való felhajlásához is vezet.

Először is, a teljes beruházási költségekről.

A 12/2024/ND-CP rendelet és a rendelettervezet nem tartalmazta az összes költséget a befektetők által a projekt megvalósításához szükséges teljes költség meghatározásához. A rendelet csak a földfejlesztés beruházási költségét számítja ki anélkül, hogy kiszámítaná a befektetők által a projekt megvalósításához szükséges földterület megszerzéséhez költendő kezdeti költséget, amely a „földhasználati díj” (kivéve, ha a projektet megvalósító befektetőt az állam mentesíti a földhasználati díj alól, ekkor azt nem számítják ki) és a hitelkamat. „Ez ésszerűtlen” – nyilatkozta az Értékbecslői Egyesület.

Másodszor, a profitról.

A Rendeletben és a Rendelettervezet mindkét változatában: A nyereséget csak a földfejlesztési költségek alapján számítják ki, nem pedig a befektető által elköltött teljes költség (ahogy fentebb említettük) alapján (beleértve a földhasználati díjakat + a földfejlesztési költségeket + az üzleti költségeket). Ez alulbecslés, és nem felel meg az árképzés elvének: Az árnak ellensúlyoznia kell a termelési és üzleti költségeket, és nyereséget kell termelnie (ez nem felel meg a többletmódszer nyereségszámítási módszerének sem, amely az eszközérték alapján számított nyereség), és tagadja a "pénz jövőbeli értéke" elvét, azaz amikor egy befektetőnek van pénze bármilyen területre befektetni, akkor várható nyereségre kell számítania, beleértve a bankban kamatfizetés céljából történő befizetést is.

Az 1. opcióhoz: A tervezet összekeverte a befektető által élvezett profitot és a befektető által a projekt megvalósításához költeni kívánt költséget (A tervezet kimondja: A profit magában foglalja a tőkeköltséget is); mivel a profit az a pénzösszeg, amelyet a befektető élvez. A tőkeköltség az a pénzösszeg, amelyet a befektetőnek a „tőkeszolgáltatónak” kell fizetnie.

A tőkeköltség lényegében az a kamatláb, amelyet a befektetőnek a hitelezőnek kell fizetnie. Ez a hitelező profitja, de a hitelfelvevő költsége, és természetesen a befektető nem élvezi ezt a pénzügyi költséget, hanem meg kell fizetnie, és ez a termelési és üzleti költségek szerkezetében szerepel.

A 2. opció esetében: A befektető profitját csak a fejlesztési költség alapján számítják ki, nem a teljes költség alapján, amelyet a fentiekben elemzett módon nem számolnak ki helyesen és teljes körűen.

A fenti hiányosságok miatt a Vietnami Értékelési Szövetség azt javasolja, hogy a befektetők nyereségének kiszámításához szükséges teljes költséget helyesen és teljes körűen számítsák ki, beleértve a következő költségeket: Teljes költség (1) = Földhasználati díj + Fejlesztési költség és üzleti költség.

A befektető profitját a következő képlettel számítjuk ki: Befektetői profit = % x Teljes költség (1).

Javaslat a „befektetői nyereség” elem hozzáadására

Korábban a Vietnami Kereskedelmi és Ipari Szövetség (VCCI) is véleményezte a földárakat szabályozó rendelettervezetet.

A VCCI szerint a Tervezet 6.3. cikke határozza meg az átlagos éves nettó jövedelem (= átlagos éves jövedelem - átlagos éves költség) meghatározásának képletét. A vállalkozások véleménye szerint ez a szabályozás ésszerűtlen, mivel nem veszi figyelembe a „befektető profitja” tényezőt (ez a tényező nem vonható le). A befektető profitjának meghatározásának elmulasztása nem biztosítja az alkalmazott módszerek tisztességességét, mivel a képlettel összehasonlítva a befektető profit nélkül fektet be és hasznosít. A telek teljes bérleti időszaka alatt az építmény jelenlegi állapotának hasznosításából származó teljes többletet (egyszeri kifizetés) az államnak fizetik ki, a társasági adó nélkül.

Egy ilyen szabályozás ellentmond a földbérleti díjak különbségeinek meghatározásának elméletének; növeli a telek árának különbségét a jövedelemmódszer és a többletmódszer alkalmazásakor (ugyanazon tervezési információk esetén). Ezért ajánlott, hogy a tervező szerv a fenti képlethez adja hozzá a „befektető profitja” tényezőt.

A tervezet 7.3.a. cikke kimondja, hogy a telekárak többletmódszerrel történő meghatározásához szükséges építési beruházási költségek magukban foglalják a műszaki infrastruktúra, a szociális infrastruktúra, a lakásépítés és egyéb építési munkák költségeit; a berendezések költségeit; az építési beruházási tanácsadás költségeit; a projektmenedzsment költségeit és számos egyéb költségtételt, a beruházási tőkerátában előírtak szerint.

A vállalkozások véleménye szerint ez a szabályozás zárt, a fel nem sorolt ​​egyéb költségek csak a beruházási tőkeráta alkalmazása esetén alkalmazandók, mint például: a projekt megvalósítása során felmerülő munkamennyiség és árinflációs tényezők vészhelyzeti költségei; hitelkamatköltségek, ideiglenes munkák építési költségei, építést kiszolgáló munkák, biztosítás... Ezért a VCCI azt javasolja, hogy a tervező ügynökség egészítse ki a fenti költségeket.

A VCCI szerint a tervezet 7.3.b cikkelye kimondja, hogy az üzleti költségeket a bevétel százalékában kell kiszámítani, a település általános szintjének megfelelően. A vállalkozások visszajelzései szerint ez a szabályozás nem egyértelmű és nem megfelelő.

Pontosabban, az olyan üzleti költségek, mint a reklám, az értékesítés és a működési költségek, területenként nagymértékben eltérnek, ezért nehéz meghatározni egy közös szintet helyben.

Továbbá a „helyi közös terület” övezeti besorolása sem megfelelő, különösen a sok nagyszabású projekt nélküli, fejletlen településeken található projektek esetében, a helyi közös terület esetleg nem alkalmas az adott projekt számára.

A tervezet 7.3.c cikkelye két módszerrel határozza meg a befektetők profitjának kiszámítását. A vállalkozások véleménye szerint a fenti két módszer nem ésszerű, mivel nem számítják ki teljes mértékben a teljes projekt profitját a befektetők többletmódszere szerint.

Konkrétan a szabályozás előírja, hogy a nyereséget csak az építési beruházási költségek alapján számítják ki. Ez csak az ingatlanfejlesztési szakasz (telekfejlesztési beruházás) nyeresége, nem a teljes projekt nyeresége.

Egy ilyen szabályozás ellentétes az árképzés elvével, mivel az áraknak fedezniük kell a termelési és üzleti költségeket, valamint profitot kell termelniük. Ez a szabályozás tagadja a „pénz időértékének” elvét (az alternatív költségek, az infláció és a kockázatok miatt) és a „pénz jövőbeli értékének” elvét is (azaz bármilyen területre történő befektetéskor várható profitra kell számítani, beleértve a bankbetéteket is).

Valójában a befektető által elköltött költség (teljes költség) az összes ésszerű költség, amelyet a befektetőnek a projekt befejezéséhez kell költenie (amíg a vállalkozás meg nem alapul). A teljes költségnek tartalmaznia kell a földhasználati díjakat (vagy a föld értékét) - a kezdeti beruházási költséget, amelyet a befektetőnek az állammal szembeni pénzügyi kötelezettségeinek teljesítésére kell költenie.

Ennek megfelelően, ha ezt a költségtípust nem számítják ki, úgy tekinthető, hogy a befektetőnek kétszer kell megfizetnie a földköltségeket: egyszer, amikor a földárak meghatározásakor (e rendelet értelmében) nem szerepel a kizárt költségek között, másodszor pedig, amikor földhasználati díjat kell fizetnie (de nem vonják le költségtípusként).

Ezért ajánlott, hogy a szerkesztőség módosítsa a szabályozást olyan irányba, hogy a nyereséget a befektetőknek a projekt befejezéséig, a termék értékesítéséig és bevételszerzéséig fordított teljes költség alapján számítsák ki. Ennek a teljes költségnek tartalmaznia kell az építési beruházási költségeket, az üzleti költségeket és a földhasználati díjakat - azokat a kezdeti beruházási költségeket, amelyeket a befektetőknek az állammal szembeni pénzügyi kötelezettségeik teljesítéséhez kell költeniük.

A 2024. évi Földtörvény 257.2.c. cikke szerinti kártalanítás, támogatás és áttelepítési előrehaladás alapján a földkiosztáshoz és földbérlethez kapcsolódó földárak meghatározásáról szóló rendelettervezet 4.2.d. cikke.

A vállalkozások szerint a földárak meghatározásának időpontját csak akkor szabad alkalmazni, amikor a földterület elkészül a terület megtisztítása és átadása céljából, hogy a beruházások megvalósíthatók legyenek.

Valójában vannak olyan esetek, amikor a kiosztott földterület túl kicsi, és nem lehet befektetni, ezért nem tanácsos meghatározni a földterület értékelésének időpontját. Ha ilyen szabályozást fogadnak el, felesleges eljárások merülnek fel, és nem szinkron árképzési módszert kell választani, mivel sok olyan kiosztott földterület van, amely nem elegendő a befektetéshez, vagy a tervezett területen van, amely nem termel bevételt.

Ezért szabályozni kell, hogy a többletmódszert a részletes kiviteli terv vagy a főterv szerinti teljes projektterületre számítsák a földértékelés időpontjáig, az átadott területre a területi arány szerint elosztva.

TM

Forrás: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html