A jövedelemarányos lakásárak Vietnámban több mint 1,6-szorosai a világátlagnak.

Dr. Can Van Luc szerint 2024-ben Vietnámban az ingatlanárak és az átlagos háztartási jövedelem aránya 23,7 lesz – ez több mint 1,6-szorosa a világátlagnak .

Ezt az információt Dr. Can Van Luc, a BIDV vezető közgazdásza, a Nemzeti Pénzügyi és Monetáris Politikai Tanácsadó Testület tagja osztotta meg a február 19-én megrendezett éves Tavaszi Ingatlanfórumon.

Dr. Can Van Luc a február 19-i eseményen. Fotó: Reatimes

A magas lakásárak és ennek okai azok a témák voltak, amelyekre Luc úr hosszasan kitért az eseményen tartott beszédében. A szakértő szerint az ingatlanpiac tavaly pozitívabban alakult, az új projektek kínálata 18%-kal, a lakások száma pedig több mint 50%-kal nőtt.

Can Van Luc úr a Numbeo (egy szerbiai székhelyű megélhetési költségekkel foglalkozó adatplatform) kutatására hivatkozott, amely kimutatta, hogy az ingatlanárak és az átlagos háztartási jövedelem aránya (HPR) 2024-ben 23,7-szeres volt, ami 0,2-szeres növekedést jelent az előző évhez képest. Eközben a mutató világátlaga 0,5-szeresére csökkent, így tavaly 14,6-szoros volt. Így a vietnami ingatlanárak és a jövedelem aránya körülbelül 1,62-szer magasabb a világátlagnál.

A HPR-t úgy számítják ki, hogy a medián házárat elosztják a háztartások éves medián jövedelmével. Az Építési Minisztérium szerint a HPR a világon a legnépszerűbb és legszélesebb körben használt módszer a lakásárak „ésszerű” szintjének felmérésére. Ennek az indexnek a használatát a Világbank és az Egyesült Nemzetek Szervezete is javasolja.

A szakértő szerint a magas hitelárak miatt az emberek vonakodnak hitelt felvenni lakásvásárláshoz. Ezt bizonyítja, hogy az ingatlanbefektetésekre és üzleti célokra fordított hitelek növekedése 2024-ben eléri a körülbelül 18%-ot, ami több mint kétszerese az ingatlanfogyasztásra szánt személyi kölcsönök növekedésének (körülbelül 6,5%).

Luc úr úgy véli, hogy hat fő oka van a vietnami lakásárak emelkedésének. Először is, a jogi problémák és a felelősségtől való félelem okozza a kínálat hiányát. Másodszor, az olyan inputköltségek, mint a földbérleti díj, a földhasználat, a területrendezési kártérítés, a pénzügyi költségek és az építőanyagok is emelkednek, hozzájárulva a lakásárak emelkedéséhez. A szakértő hangsúlyozta a vállalkozások „nem hivatalos” költségeinek további csökkentésére irányuló megoldások szükségességét is.

A földhasználati díjak kérdésével kapcsolatban Nguyen Quoc Hiep úr, a GP.Invest igazgatótanácsának elnöke szintén úgy értékelte, hogy ez továbbra is jelentős szűk keresztmetszetet jelent azoknál a projekteknél, amelyeknél 1-2 évig tart a földárak kiszámítása. Hiep úr szerint az év elejére 25 tartomány és város adott ki módosított földárlistákat. A hiányos bemeneti tényezők miatt azonban a települések hajlamosak egymásra támaszkodni a földárlisták emelése érdekében. A földértékelés szakaszában egyes településeknek még mindig hiányzik a kezdeményezőkészség az emelés vagy csökkentés eldöntésekor, mert félnek a felelősségtől, és a tanácsadó egységekre támaszkodnak.

Azt is elmondta, hogy más ráfordítási költségek, mint például az infrastrukturális beruházások és az irreális kamatlábak, számos problémához és pontatlan földárakhoz vezetnek. Ezért Hiep úr reméli, hogy a földértékelés szűk keresztmetszete hamarosan megoldódik, hogy a vállalkozások gyorsabban megvalósíthassák az ingatlanprojekteket.

Nguyễn Quốc Hiep úr a február 19-i eseményen. Fotó: Reatimes

A vezetői oldalon Le Van Binh úr, a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium Földhivatalának igazgatóhelyettese elmondta, hogy a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium (korábban az egyesített Mezőgazdasági és Vidékfejlesztési Minisztérium néven ismert) attól kezdve, hogy a Nemzetgyűlésnek a felülvizsgált földtörvény kihirdetésére vonatkozó javaslatot tett, a földárakat tekintette elsődleges prioritásnak. A felülvizsgált törvény átláthatóbb módon bővítette a földár-táblázatok és az értékelési módszerek alkalmazását.

Binh úr ugyanakkor elismerte, hogy a végrehajtásban még mindig számos hiányosság van, különösen helyi szinten. Szerinte továbbra is eltérőek a nézetek a földértékelési tanácsadók, a földértékelési tanácsok és a földárakról döntő illetékes hatóságok között. Eközben néhány más országban a földértékelés a tanácsadó egység felelőssége, és jogilag felelősségre kell vonni őket minden hibáért. Ez egy olyan kérdés, amelyet figyelembe kell venni a földértékelés felelősségének és hatékonyságának javítása érdekében Vietnamban.

A Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium képviselői megerősítették, hogy továbbra is figyelemmel kísérik a településeket és a vállalkozásokat, meghallgatják a visszajelzéseket, hogy megoldásokat találjanak a gyakorlati nehézségek elhárítására.

A kereslet-kínálat egyensúlyhiánya közepette, amikor az újonnan engedélyezett projektek száma alacsony, Can Van Luc úr szerint a vállalkozások főként felsőkategóriás projektek fejlesztésébe fektetnek be, hogy vonzó profitmarzsot érjenek el. „A befektetők nem tudnak szociális lakások fejlesztésébe fektetni, mert túl kevés projekt van” – mondta.

Emellett továbbra is gyakori az „árinfláció”, az „áramlás követése” vagy a spekuláció, ami miatt az ingatlanárak gyakorlatilag a valós értékükhöz képest emelkednek. Luc úr azt is felvetette, hogy vajon azért van-e ez, mert Vietnam még nem adóztatta meg az ingatlanokat, miközben az adók, az átruházási díjak, a bérleti díjak és az öröklési díjak még mindig nagyon alacsonyak más országokhoz képest, ami hozzájárul ehhez a helyzethez.

Forrás