Mit tettek a kínai hatóságok az ingatlanpiac megmentése érdekében?

Több mint két évig tartó ingatlanpiaci válság után Kína számos intézkedést alkalmazott, a kamatlábak csökkentésétől és a lakásvásárlási szabályozások enyhítésétől kezdve a befektetések ösztönzéséig.

November 8-án a Reuters egy, az ügyhöz közel álló forrásra hivatkozva azt állította, hogy a kínai hatóságok felkérték a Ping An Insurance Group biztosítási óriást, hogy vásároljon többségi részesedést a Country Gardenben, Kína legnagyobb magánkézben lévő ingatlancégében, amely bajban van. E forrás szerint a kínai kormány utasította a Guangdong tartományi kormányt – ahol mindkét vállalat székhelye található –, hogy közvetítőként segítsen a Ping Annak megmenteni a Country Gardent.

A Ping An-t azért választották, mert a Country Garden egyik fő részvényese. A kínai hatóságok a Country Garden likviditási problémáit a tartományon belül szeretnék megoldani.

A Country Gardennek június végén 1,4 billió jüan (190 milliárd dollár) adóssága volt. Jelenleg körülbelül 3000 projekt van építés alatt Kínában. A Country Garden az elmúlt hónapokban bajban volt, folyamatosan a fizetésképtelenség szélén állt.

Nem példa nélküli, hogy a hatóságok egy vállalatot egy másik felvásárlására utasítsanak. De ha ez megtörténik, ez lenne Kína eddigi egyik legagresszívabb beavatkozása az adósságokkal teli és illikvid ingatlanszektor megmentésére.

Míg más kínai fejlesztők, köztük a China Evergrande, fizetésképtelenné váltak, az ország eddigi politikája nagyrészt a hitelkamatok csökkentésére és a lakásvásárlási szabályok enyhítésére összpontosított. A Ping An hírei azt jelzik, hogy a kínai kormány hajlandó nagyobb szerepet vállalni ebben a folyamatban.

A hét elején a China Vanke legnagyobb részvényese, az állami tulajdonú Shenzhen Metro is bejelentette, hogy mintegy 10 milliárd jüant (1,4 milliárd dollárt) különített el Kína második legnagyobb ingatlancégének támogatására.

Egy vidéki kert projekt Tiencsinben (Kína) 2023 augusztusában. Fotó: Reuters

Kína ingatlanpiaca 2021 közepe óta válságban van. Abban az időben számos vállalkozás, a nagy magánvállalatoktól, mint például a China Evergrande Group, az államilag támogatott vállalatokig, mint például a CIFI Holdings, nehézségekkel küzdött a pénzforgalom és az adósságtörlesztés terén.

A kiváltó oknak Peking „három vörös vonal” politikáját tartják, amelyet a rendszerszintű kockázat csökkentése érdekében vezettek be azáltal, hogy korlátozták az ingatlancégek új tőke felvételének lehetőségét. Ez tekinthető a fő oknak, amiért számos ingatlancég ebben az országban fizetésképtelenné vált. Az elmúlt két évben mintegy 50 vállalat fizetésképtelenné vált külföldi kötvények tekintetében, amelyek nagyságrendileg 100 milliárd USD értékűek, a JPMorgan szerint. A csődöt megmenekült vállalatok mindig bizonytalan helyzetben vannak, és nehezen tudnak új tőkét felvenni.

A tavalyi év közepére a helyzet romlott. Kínában tovább zuhantak az ingatlanárak. Számos projekt leállt a finanszírozás hiánya miatt. Mindenhol jelzáloghitel-fizetési késedelem hulláma tört ki. Kína kemény Covid-19 ellenes kampánya tovább rontotta a piaci bizalmat.

Az ingatlanszektor jelenleg Kína GDP-jének 25%-át teszi ki. Az ágazat problémái ezért táplálják a szélesebb körű pénzügyi válságtól való félelmeket.

Pekingnek ezért meg kellett változtatnia politikáját, és meg kellett találnia a módját az iparág újjáélesztésére. 2022 márciusában a kínai kormány leállította az ingatlanadó kivetésére irányuló kísérleti programját. Emellett ismételten felszólították a pénzügyi intézményeket az iparág támogatására.

Peking tavaly novemberben egy 16 pontos tervet tett közzé az ingatlanpiac megmentésére, amelyet a Kínai Népbank (PBOC) és a Kínai Banki és Biztosítási Szabályozó Bizottság (CBIRC) tett közzé a hónap közepén. A terv iránymutatást nyújt az ország pénzügyi hatóságainak, a vállalatok likviditási válságának kezelésére összpontosítva, és ideiglenesen enyhíti a banki hitelezés korlátozásait.

Ez Kína átfogó erőfeszítését jelentette a piac megmentésére, amelyről Ji Gang, korábbi kormányzó azt remélte, hogy „puha landolás” lesz. Néhány héttel később egy sor kínai bank bejelentette, hogy több százmilliárd dollárt pumpálnak ingatlanokba, amit a terv kezdeti sikerének tekintettek.

Konkrétan hat nagy kínai állami tulajdonú bank tervez 140 milliárd dollárt befektetni a piacra. A tőkét főként ingatlanfejlesztésre, ügyfeleknek nyújtott jelzáloghitelekre, fúziókra és felvásárlásokra, ellátási lánc finanszírozására és kötvénybefektetésekre fogják felhasználni.

A Kínai Népbank (PBOC) az év közepén elkezdte csökkenteni a hitelkamatokat általános szinten. Emellett a 16 pontos mentőcsomag egyes intézkedéseit 2024 végéig meghosszabbította.

A kínai kormány jóváhagyta a megfizethető lakások építésére és a fejletlen területek felújítására vonatkozó terveket a nagyobb városokban az ingatlanszektorba történő beruházások fellendítése érdekében. Emellett enyhített néhány szabályozáson, például csökkentette az első lakást vásárlók hitelkamatlábait, és egyes városokban csökkentette a lakásvásárlások önerejét.

A bankok példátlan módszerekkel is előálltak a lakáshitelek ösztönzésére. Idén év elején néhány nanningi, hangcsoui, ningpoi és pekingi bank 80-95 évre emelte a lakáshitelek korhatárát. Ez azt jelenti, hogy a 70 évesek 10-25 évre vehetnek fel hitelt. Ez egy ösztönző eszköz, mert csökkentheti a havi törlesztőrészletek terhét.

A helyi önkormányzatok is csatlakoztak a mentőakcióhoz. 2022 júniusában Meishan, egy szecsuáni város bejelentette, hogy idén támogatja az új lakások vásárlását. Vencsou, egy Zhejiangban található város, lehetővé teszi az első lakást vásárlók számára, hogy az első három évben csak kamatot fizessenek. Huainan, egy Anhuiban található város, arra kérte a bankokat, hogy növeljék a hitelezést és csökkentsék a hitelbírálati időt az első lakást vásárlók számára.

Maguk az ingatlancégek is kínáltak ösztönzőket az ügyfelek vonzása érdekében. 2022 júniusában a Central China Real Estate búzában fogadott el fizetést, akár 160 000 jüan (24 000 dollár) támogatást nyújtva a gazdáknak a Shangqiuban ( Henan) található River Mansion apartmanprojektjük előlegeinek ellentételezésére. Néhány héttel korábban fokhagymás fizetést is felajánlott azoktól a vevőktől, akik egy másik projektben szeretnének otthont vásárolni Kaifeng városában.

Az anhui Wuhuban a kormány által meghatározott minimális ár betartása helyett a város külvárosában épülő Golden Scale House lakóprojekt akár 230 000 jüanos javítási támogatást is felajánlott a tranzakció lezárását követő egy hónapon belül.

A kínai ingatlanpiac azonban nem tekinthető jelentősen javulónak. A múlt hónapban közzétett adatok azt mutatták, hogy az új lakások árai Kínában három egymást követő hónapban, szeptember végéig csökkentek.

Az ingatlaneladások (alapterület szerint) szeptemberben közel 20%-kal estek vissza éves szinten. Az ingatlanberuházások 9,1%-kal csökkentek az év első kilenc hónapjában.

A lakásvásárlók azért várnak, mert azt szeretnék, hogy az árak tovább csökkenjenek. Ez tovább rontja a helyzetet, mivel az ingatlancégeknek több ingatlant kell eladniuk, hogy készpénzhez jussanak és elkerüljék a csődöt.

A hét elején a Nemzetközi Valutaalap (IMF) 5,4%-ra emelte az idei kínai növekedési előrejelzését. Az ügynökség azonban figyelmeztetett, hogy Kína gazdasága továbbra is számos kockázattal néz szembe a pénzügyi és az ingatlanszektorban. Azt mondták, hogy az ország ingatlanszektora jelenleg „meglehetősen gyenge”.

Az IMF felszólította Kínát, hogy engedje kivonulni a piacról az életképtelen ingatlancégeket, mondván, hogy Kína a gyenge cégek további működésének engedélyezésével akadályozza az ágazat fellendülését.

A hét elején egy hongkongi pénzügyi fórumon Zhang Qingsong, a Kínai Népköztársaság alelnöke is elismerte, hogy az ingatlanszektor hanyatlásban van.

„Szigorúbban kell kordában tartanunk ezt a sebességet, hogy elkerüljük a hirtelen visszaesést és a váratlan következményeket. Számos intézkedést vezettünk be az ingatlanpiac stabilizálása érdekében.” Felszólította a hatóságokat, hogy találjanak új módszereket a gazdasági növekedés fenntartására, mert „a beruházásokon és ingatlanokon alapuló régi modell már nem fenntartható”.

Ha Thu (a Reuters, NYT szerint)

Forráslink: https://vnexpress.net/gioi-chuc-trung-quoc-da-lam-gi-de-cuu-bat-dong-san-4674863.html