Intézményi akadályok elhárítása, erőforrások felszabadítása - Záró epizód: Az ingatlanügyek eljárási szűk keresztmetszeteinek és költségeinek csökkentése

Az ingatlanügyletek továbbra is nehézségekre panaszkodnak, mivel ez a szektor még mindig számtalan eljárással és pecséttel van tele, sok szakasz pedig még blokkolva is van.

Befektetők egy projektet vizsgálnak Dong Nai-ban - Fotó: QUANG DINH

A 2024-es földtörvény számos hiányosságot orvosolt a korábbi verziókhoz képest, de a végrehajtási folyamat továbbra is számos problémával küzd, és nem alkalmas a kétszintű önkormányzati modellre.

Hány nap múlva kell válaszolni?

A Tuoi Tre-vel folytatott beszélgetés során Pham Duc Toan úr, az EZ Real Estate vezérigazgatója elmondta, hogy a vállalkozások jelenleg nehézségekkel küzdenek a földszerzés és -elosztás átadása során. A területrendezési feladatok járási szintről községi szintre történő átruházása számos kihívást jelentett, mivel a helyi tisztviselők szakmai kapacitása nem felelt meg a követelményeknek. Ezzel szemben, ha túlságosan a tartományi szintre koncentrálnak, az túlterheltséghez és lassú feldolgozáshoz vezet. Ezenkívül a föld eredetének meghatározása is elnyújtja a területrendezés folyamatát.

Toan úr elmondta, hogy ha a decentralizációs folyamatot nem kíséri időszerű iránymutatás és szakpolitikai kiigazítás, a kompenzációs tervek elkészítése és jóváhagyása továbbra is nehézségekbe ütközik. Javasolta a pályázatok elbírálási időszakának lerövidítését, amely jelenleg akár 60 napig is tarthat, mivel „a vállalkozásoknak gyakran hosszabbítási kérelmet kell benyújtaniuk, miközben megnő az ajánlati biztosíték költsége”.

Emellett az építési engedélyezési eljárás is jelentős szűk keresztmetszet. Miután a projekt teljes beruházással és alapvető tervvel rendelkezik, a tűzmegelőzési és tűzoltási követelmények a legbonyolultabbak.

A Tuoi Tre- nek nyilatkozva Le Huu Nghia úr, a Le Thanh Company vezérigazgatója elmondta, hogy az ingatlanprojektek, és különösen a szociális lakásprojektek esetében a hosszadalmas jogi eljárások a kulcsfontosságú pontok. Nghia úr szerint egy lakásprojekt esetében a 2 évig tartó eljárások helyett sok projekt akár 5-7 évig is eltarthat.

Például ennek a vállalkozásnak a projektjében csak egyetlen eljárás létezik, de az egységek eltérő véleményeket fogalmaznak meg, ami változtatásokra kényszeríti a vállalkozást, meghosszabbítja a feldolgozási időt és a megvalósítási költségeket. Nem is beszélve arról, hogy amikor olyan probléma merül fel, amely állami szervekkel való konzultációt igényel, a dokumentumokat elküldik, de néha egy egész hónapig nem érkezik válasz, ami a vállalkozást „nyugtalanná” teszi, mert az idő pénz.

Ezért Nghia úr úgy véli, hogy az adminisztratív eljárások esetében egyértelműen meg kell határozni, hogy hány nap szükséges az eredmények eléréséhez, ellenkező esetben pedig világosan meg kell határozni, hogy mit kell tenniük a vállalkozásoknak, ki a felelős, és minden egyes szakaszt.

„Ha más ügynökségektől kérnek véleményt, hány napjuk van válaszolni? Ha nem érkezik válasz, hogyan oldják meg a problémát? Nem kérhetnek véleményt, majd hónapokig vagy évekig várhatnak eredmény nélkül. Ha a határidőt túllépik, és nincs megoldás, a vállalkozásnak magasabb szintre kell küldenie a dokumentumot feldolgozásra” – javasolta Nghia úr.

Földértékelési dilemma

Sok vállalkozás számára a legnehezebb problémát a földhasználati díjak meghatározásához szükséges földértékelés jelenti. Vannak olyan települések, amelyek nagyon magas árakat határoznak meg, aminek következtében sok projekt „kudarcot vall”. „A jelenlegi földhasználati díjak továbbra is nagy problémát jelentenek a piacon, ezért megfelelő számítási módszerre van szükség. Amikor az árakat túl magasra emelik, nemcsak a vállalkozások, hanem a lakásvásárlók is szenvedni fognak” – mondta Toan úr.

A Yuanta Vietnam elemző osztályának szakértője szerint prioritást kell élveznie az elavult szabályozások megszüntetésének, hogy megszüntessék a projektfejlesztés szűk keresztmetszeteit. Az a tény, hogy a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumnak mindössze egy évvel a végrehajtás után felül kell vizsgálnia a 2024-es földtörvényt, azt mutatja, hogy a jelenlegi akadályok akadályozzák az előrehaladást.

2025. július 1-jétől Vietnam hivatalosan kétszintű kormányzati modellt fog működtetni. Ezért a kerületi szintű éves földhasználati tervekre vonatkozó szabályozások átfedésbe kerülnek, ami projektkésésekhez vezet, és a szakértő szerint azokat el kell törölni.

A kormány közzétette a felülvizsgált földtörvény első tervezetét – egy átfogó „átdolgozást”, amely 68 kiegészített vagy módosított rendelkezést tartalmaz. A szakértők arra számítanak, hogy az Országgyűlés októberi ülésszakán elfogadja, és az 2026 elejétől lép hatályba.

Ngo Quang Phuc úr, a Phu Dong Csoport vezérigazgatója kiszámította, hogy ha egy 2 éves projekt akár 5 évig is eltarthat, a vállalkozás pénzügyi költségei jelentősen megnőnek, néha akár a telek árának felére is. Phuc úr példaként említett egy 500 milliárd VND értékű telekterületet, ahol a 2 éves kamat mindössze 100 milliárd VND, de a projekt 5 éves fejlesztését okozó problémák miatt a kamatköltség akár 250 milliárd VND is lehet. „Az államnak le kell egyszerűsítenie az eljárásokat, hogy a projekt befejezéséhez szükséges 2-3 év helyett mindössze 6 hónaptól 1 évig tartson, ami segít a költségek csökkentésében és a kínálat növelésében” – mondta Phuc úr.

Vannak olyan projektek, amelyeknek 177 lépést kell végrehajtaniuk a terület megtisztítása előtt.

Nguyễn Quốc Hiep úr, a GP.Invest elnöke egyszer megjegyezte, hogy az adminisztratív eljárásokban minden projekthez körülbelül 38-40 pecsétet kell elhelyezni. Vannak olyan projektek, ahol a vállalkozásoknak 177 lépést kell végrehajtaniuk, amelyek 360 napig tartanak ahhoz, hogy jogosultak legyenek a párbeszédre a kényszerű telephely-tisztítás előtt.

Hoang Van Cuong, a Nemzetgyűlés küldöttje azt is elmondta, hogy az ingatlanszektorban továbbra is bonyolultak az adminisztratív eljárások. Figyelmeztetett azonban arra, hogy ha csak 4-5 lépés van, de ezek nem egyértelműek, az megnehezítheti és bonyolultabbá teheti a döntéshozatalt.

Ehelyett a fontos szempontok a következők: Mennyi ideig tart egy projekt feldolgozása? Világosak, nyilvánosak és átláthatóak-e az eljárások? Összhangban vannak-e a szabályozások a valósággal? Az egyértelműség segít a konkrét felelősségek kiosztásában, elkerülve az általános hibáztatást.

Dr. Can Van Luc úgy véli, hogy a költségteher a közvetlen oka az emelkedő lakásáraknak. Ebben a telek- és telektakarítási költségek egyre nagyobb arányt képviselnek, különösen akkor, amikor az új telekárak közelítenek a piaci árhoz, ami a vállalkozások pénzügyi kötelezettségeinek meredek növekedését okozza.

Hangsúlyozta, hogy sok projekt nem a tőkehiány, hanem a hosszadalmas jóváhagyási eljárások miatt akadt el, amelyek szűkítették a kínálatot és felhajtották a lakásárakat. Ha ezt a folyamatot megreformálják, hamarosan több ezer projekt kerülhet piacra, hozzájárulva a kínálat növekedéséhez és az árak csökkenéséhez.

Tran Van Khai úr (a Nemzetgyűlés Tudományos, Technológiai és Környezetvédelmi Bizottságának alelnöke):

Sok eljárást meg fog szüntetni, és erősen decentralizálni fog

Ingatlanprojekt építés alatt Ho Si Minh-városban - Fotó: QUANG DINH

Az építőiparban az adminisztratív eljárások továbbra is nehézkesek, bonyolultak és többrétegűek. Egyes vállalkozások úgy vélik, hogy „a legnehezebb dolog most nem a tőke vagy a föld, hanem a befektetési eljárások”. Van pénzük és földjük, de a projekt még mindig „elakadt” egy sor engedély és értékbecslés miatt.

Például egy családi ház építési projektje több mint egy évig tart, mire építési engedélyt kap, mivel egymás után kell benyújtani a dokumentumokat, és számos ügynökségnek felül kell vizsgálnia azokat. Hanoiban olyan ingatlanprojektek is vannak, amelyeknél az építkezés megkezdéséhez szükséges eljárások lefolytatása több évig is eltarthat.

Ezenkívül az Építési Törvény és a kapcsolódó törvények közötti egységesség és következetesség hiánya zavart okoz a befektetők számára. Jelenleg egy átlagos építési projektre körülbelül 5-7 törvény vonatkozik, így a befektetők „nem tudják, melyik szabályozást kell helyesen betartaniuk”.

Ezért az Építési Törvény közelgő módosítása az eljárások egyszerűsítésére és drasztikus csökkentésére fog összpontosítani, az „ellenőrzés helyett alkotni” elv szellemében. Különösen az építési engedélyek mentesülnek majd azoknál a projekteknél, amelyek már átmentek az értékelésen, és a többi projekt esetében egyetlen engedélyezési eljárásra rövidül le, a maximális engedélyezési idő pedig mindössze 7 nap.

Ezzel együtt jár a decentralizáció, a hatáskörök és a felelősség delegálása az építésirányításban a maximális decentralizáció szellemében, hatékony ellenőrzési mechanizmusokkal, technológiai és adatalapú monitoringgal, elszámoltathatósági mechanizmusokkal és a szabálysértések szankcionálásával párosulva. Innen kiindulva egyenlő környezetet fogunk teremteni a magánszektor számára, társadalmi erőforrásokat vonzva.

Vissza a témához

BINH KHANH – NGOC HIEN – NGOC AN

Forrás: https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm