Ahhoz, hogy 2030-ra elérjük az 1 millió szociális lakás létrehozására kitűzött célt, számos szűk keresztmetszetet kell megoldani.

DNVN - A földalap-rendezés, a telek megtisztítása, a földhasználati díj alóli mentesség és -csökkentés, a műszaki infrastrukturális rendszerekbe történő beruházási költségek támogatása, az eladási árak, valamint a jogosult bérlőkre és vevőkre vonatkozó szabályozás hat olyan függőben lévő kérdésnek tekinthető, amelyeket meg kell oldani ahhoz, hogy 2030-ra elérjük az 1 millió szociális lakásra vonatkozó célt.

Az elmúlt években a kormány , a minisztériumok és az ágazatok számos politikát dolgoztak ki az alacsony jövedelműek és az ipari parkokban és klaszterekben (IP-k) dolgozók számára létrehozott szociális lakásépítési (NOXH) és munkavállalói lakásépítési (NOCN) projektek megvalósításának és befejezésének előmozdítására. Az eredmények azonban nem a vártnak feleltek meg.

Május 24-én a Központi Végrehajtó Bizottság kiadta a 34. számú irányelvet a párt vezető szerepének megerősítéséről a szociális lakásépítés fejlesztésében. Az irányelv feladatként tűzte ki, hogy 2030-ra legalább 1 millió szociális lakást kell létrehozni az alacsony jövedelműek és az ipari parkokban dolgozók számára.

Vu Chi Kien úr, a QUALIPRO Építőipari Részvénytársaság, a Vietnami Ipari Parkok Finanszírozási Szövetségének (VIPFA) tagja vezérigazgató-helyettese szerint a 34. számú irányelv ismételten megerősítette pártunk elhatározását az alacsony jövedelműek, a munkavállalók és a szociális lakáspolitikára jogosult más személyek szociális biztonságának megvalósításában.

Kien úr szerint e cél eléréséhez 6 fő akadálycsoportot kell eltávolítani.

Először is, a szociális és ipari lakásépítésekhez szükséges területek kijelölése. Jó politika az a szabályozás, hogy a kereskedelmi lakásépítési projektekben a lakóterület legalább 20%-át szociális lakások építésére kell fordítani. A szigorú alkalmazás azonban akaratlanul is felhajtja a szociális lakások árait, különösen akkor, ha a kereskedelmi lakásépítési projektek gyönyörű, központi és értékes földterületeken találhatók, valamint a központi helyeken a jövőbeni megélhetési költségek drágák lesznek, és nem alkalmasak az alacsony jövedelmű emberek számára.

A Párt Központi Bizottságának 34. számú irányelve azt a feladatot tűzte ki maga elé, hogy 2030-ra legalább 1 millió lakás álljon rendelkezésre az alacsony jövedelműek és az ipari parkokban dolgozók számára.

„A kereskedelmi lakásépítési projektek lakóingatlan-alapjának 20%-ának szociális lakásprojektekre való elkülönítéséről szóló szabályozás az egyes projektek helyszínétől függ, vagy a valóságnak jobban megfelel, ha ezeket a földalapokat egy megfelelő helyen szervezett szociális lakásprojektté egyesítik” – mondta Kien úr.

Másodszor, a területrendezés (GPMB). Sok projekt késik a GPMB kudarca miatt, ha a szociális lakásprojekt a NOTM projekten belül vagy mellette található. Ekkor a földterülettel rendelkezők összehasonlíthatják a GPMB támogatási politikáját a két projekt között.

Amikor az új földtörvényt alkalmazzák, a NOTM projekt esetében a befektető tárgyalja meg a földszerzés kompenzációs árát az emberekkel. Eközben a szociális lakásprojekt az állami szabályozásoknak megfelelően alkalmazza az árat. Így a földszerzés kompenzációs árának különbsége (bár a két projekt közvetlenül egymás mellett van) a két projekttípus (NOTM és NOXH) között még nagyobb lesz. Abban az időben a szociális lakásprojektek kompenzációs munkálatai nehezebben lesznek megvalósíthatók.

Másrészről a szabályozások szerint a szociális lakások és az ipari lakásépítési projektek esetében a kormány elvégzi a terület megtisztítását, és tiszta földet ad át a befektetőknek építésre. A valóságban azonban a legtöbb projekt esetében a befektetőknek kell elvégezniük a terület megtisztítását, ami számos nehézséget okoz, és jelentős költségekkel jár.

Harmadszor, a földhasználati díjak alóli mentesség. A szabályozás szerint a szociális lakások és az ipari lakásépítési projektek mentesülnek a földhasználati díjak alól az eladási és bérleti díjak csökkentése érdekében. A jelenlegi földhasználati díjmentességi politika végrehajtása során azonban a földhasználati díj összegének kiszámításán is át kell esni, mielőtt a befektetők mentesülnének a földhasználati díj alól.

Ez rengeteg plusz időt teremt a hatóságoknak a mentesített földhasználati díjak kiszámításához szükséges intézkedések végrehajtására, és egyúttal meghosszabbítja a projekt megvalósítási idejét.

Negyedszer, a műszaki infrastrukturális rendszerek beruházási költségeinek támogatása. A szabályozás szerint a szociális lakásprojektek esetében az állam részben vagy egészben támogatja a műszaki infrastrukturális rendszerek beruházási költségeit a szociális lakásprojektek keretében. A legtöbb projekt azonban még nem élvezte ezt a politikát. Ha ezt a politikát alkalmazzák, a szociális lakások eladási/bérleti ára is csökkenni fog.

Ötödször, a szociális lakásárak szabályozásával kapcsolatban el kell vetni azt az elképzelést, hogy az alacsony jövedelmű emberek számára történő lakásépítés alacsony építési minőséggel és alacsony szintű szociális szolgáltatásokkal jár.

Habár egy alacsony jövedelműeknek szánt lakásépítési projektről van szó, az építési minőségre, biztonságra és közművekre vonatkozó követelményeket továbbra is a szabályozásoknak megfelelően kell biztosítani, és nem sokkal alacsonyabb szinten, mint az átlagos NOTM projektek esetében. Az eladási és bérleti díjak csökkentését állami támogatási politikákkal kell megvalósítani, nem pedig a közművek és az építési minőség csökkentésével.

Hatodszor, a NOCN bérlésére vagy vásárlására jogosult személyekre vonatkozó szabályozással kapcsolatban. A valóságban a befektetők mind sok NOCN lakást akarnak eladni, hogy gyorsan visszanyerjék tőkéjüket és profitot termeljenek, és nem akarják kiadni őket, mert a bérbeadás olyan lenne, mintha egy egész összeget költenének aprópénzre, ami hosszú időt vesz igénybe a tőke megtérülése és hosszú távú kamatfelhalmozást eredményezne, ami kockázatos lenne a befektetők számára.

Az NOCN projektek esetében azonban a munkavállalók gyakran hajlamosak nem vásárolni, kevesen akarnak lakást vásárolni, a legtöbb munkavállaló a pénzhiány miatt csak bérel lakást.

Ez az oka annak is, hogy egyes NOCN projektek elkészülnek, de a befektetők viszonylag keveset adnak el, az eladott lakások száma alacsony, így a befektetőknek egyensúlyozniuk kell a bérleti díj emelésével, hogy a projekt hatékony legyen. Emiatt a bérleti díj magasabb, mint egy ház bérlése az emberek számára, a munkavállalók sem érdeklődnek az NOCN bérlése iránt.

Ennek az ellentmondásnak a részleges feloldása érdekében Kien úr egy olyan mechanizmus alkalmazását javasolta, amely lehetővé teszi az ipari parkokban és ipari klaszterekben működő gyártóvállalatok tulajdonosai számára, hogy egész emeleteket vagy akár egész NOCN épületeket építsenek vagy adjanak bérbe alkalmazottaik számára ingyenesen vagy kedvezményes áron. Így a szociális lakásprojektekbe befektetők gyorsan visszanyerik tőkéjüket, a vállalkozások megtartják alkalmazottaikat, és a munkavállalók elfogadható áron lakhatnak lakásokban. Ez ösztönözni fogja az NOCN beruházásait, valamint az ezekben a projektekben élő munkavállalókat, biztosítva a szociális biztonsági kérdéseket.

Minh Csüt

Forrás: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/hang-loat-nut-that-can-go-de-dat-muc-tieu-1-trieu-nha-o-xa-hoi-vao-nam-2030/20240529023908285