A második ingatlanadó-kérdés felforrósodott, a piac állapotával összhangban lévő ütemtervet kell kidolgozni.

Csökkentheti-e az ingatlanadó az ingatlanárakat?

Az Építésügyi Minisztérium a Kormányhivatalnak küldött, az ingatlanárak közelmúltbeli emelkedésének okairól szóló jelentésében közölte, hogy tanulmányozni fogja és javaslatot tesz egy adópolitikára azok számára, akik sok házat és földet birtokolnak és használnak, hogy korlátozzák a spekulációt és a rövid időn belüli, profitorientált adásvételt.

Az Építési Minisztérium szerint a lakásárak közelmúltbeli emelkedéséhez hozzájáruló tényezők közé tartozik számos befektető, befektetői csoport, spekuláns és ingatlanügynök „részvétele”. A négyzetméterenként 100 millió dollár feletti nyereményű aukciókkal kapcsolatban az Építési Minisztérium közölte, hogy sok befektetési csoport specializálódott az aukciókon való részvételre, majd azonnali eladásra a profit elérése érdekében. Az aukciós területen kívül számos bróker várja az eredményeket, készen arra, hogy 200-500 millió VND/telek árkülönbözettel kínáljon vételi és eladási ajánlatot. Több telek illegális haszonszerzés céljából történő adásvétele gyakori, sőt szervezett, ami növeli a földek és a lakások árszintjét a környező területeken.

Egyes csoportok, befektetők és egyéni ingatlanügynökök torzítják a piaci információkat, hogy "felfújják az árakat", virtuális árakat hozzanak létre... és kihasználják az emberek tudáshiányát a pszichológia manipulálására, a tömegpszichológia szerint befektetéseket vonzanak a profit érdekében.

A lakásépítési projektek befektetői általában az eladási ár 3%-át költik a kereskedési parketten és a brókereknek az áruk értékesítésére. A brókerek azonban a piaci helyzettől függően gyakran döntenek úgy, hogy magasabb árat számítanak fel az ügyfelekkel folytatott tranzakciók során, így a vevőknek kell megfizetniük a „különbözetet”.

„A lázas időszakban sok bróker az „előleg” módszerét is alkalmazza házak és telkek megvásárlására az eladóktól, majd 10-15%-kal megemeli az árat, hogy másoknak eladhassa. Például: Egy lakás ára 5 milliárd VND, a bróker 1 milliárd VND-t fizet be a vételhez, és vállalja, hogy 1 hónapon belül fizet. De ezen az 1 hónapon belül a bróker 6-7 milliárd VND-s árkülönbözettel talál ügyfeleket eladásra.”

Emellett egyes befektetők a lakásárak emelkedéséhez is hozzájárulnak „magas eladási árak kínálásával”, amivel az ingatlanprojektek átlagánál magasabbra emelik a várható profitszintet. Azokon a területeken, ahol csak néhány, vagy akár egyetlen projekt is eladó, a befektetők a verseny és a referenciaárak hiánya miatt emelhetik az árakat a profit érdekében” – áll az Építésügyi Minisztérium jelentésében.

Nguyen Van Dinh mester, ingatlanjogi szakértő a kérdéssel kapcsolatban elmondta, hogy az ingatlan- és telekárak emelkedésének egyik oka a spekuláció és a felhalmozás jelensége, a bankok által is támogatott „nincs is gazdagabb, mint a földkereskedelem” gondolkodásmód. Ez a bankok „VIP” ügyfélköre, mivel a hiteleket mindig házakkal és telkekkel fedezik – amelyek árának szinte mindig emelkedését és alacsony kockázatát feltételezik. Az emberek befektetési igényei jogosak, de amikor ez a jelenség magas szinten van, spekulációvá és házak, valamint telkek felhalmozásává válik, torzítva a piacot, földterületek elhagyásához és erőforrások pazarlásához vezet.

Nguyen Van Dinh mester elmondta, hogy a házak és a földterületek megadóztatása kötelező megoldás, amelyet a Központi Végrehajtó Bizottság 2022. évi 18-NQ/TW számú határozata egyértelműen kimond az intézmények és politikák folyamatos innovációjáról és tökéletesítéséről, a földgazdálkodás és -használat hatékonyságának és eredményességének javításáról. A 18. számú határozat a következő feladatokat és megoldásokat határozza meg: „A pazarló földhasználat, a parlagon hagyott, szennyezett és leromlott földterületek helyzetének leküzdése”, „Magasabb adókulcsok előírása azok számára, akik nagy földterületeket, sok házat használnak, földdel spekulálnak, lassítják a földhasználatot és parlagon hagyják a földterületeket”.

Nguyen Van Dinh úr elmondta, hogy a földárveréseken a nyertes vételár a korábbi kikiáltási ár több tucatszorosa volt. A legtöbb ember inkább szkeptikus volt az árverés eredményével kapcsolatban, mintsem örült volna annak, hogy az állami költségvetés további jelentős bevételi forrásokhoz jut. Ennek az az oka, hogy az árverés megnyerése után a telkeket gyakran elhagyják, sok esetben „szellemvárosi területeket” alkotnak, ezeknek a „projekteknek” a többsége gyakran nagyon alacsony kihasználtsági aránnyal rendelkezik, még évtizedekig tartó megvalósítás után is csak néhány ház épült fel, és költöztek be az emberek. Ennek megfelelően Nguyen Van Dinh úr elmondta, hogy a házak és a földterületek megadóztatásának politikai alapja van a párt 18. határozatában, de azt a települések között szinkronban és méltányosan kell végrehajtani.

Fontos tényező az adózási adatbázis szükségessége, annak biztosítása, hogy a megfelelő alanyok adóztassanak, és az adópolitikák hatékonyságának előmozdítása érdekében. Jelenleg az ingatlanok tulajdonosának pontos meghatározása nem megoldott a teljes adatbázis hiánya és az ingatlan nevének másra való átvétele miatt.

A miniszterelnök azonban jóváhagyta a 06-os projektet, amelynek célja a digitális átalakulást szolgáló népességi adatok, azonosítás és elektronikus hitelesítés alkalmazásainak fejlesztése. Az új földtörvény, lakástörvény és ingatlanügyi törvény is említi egy országos föld-, lakás- és ingatlaninformációs adatbázis kiépítését; hatékony megvalósítás esetén a közeljövőben egy megbízható adatbázisrendszer építhető ki, amely fontos adatbázis az ingatlanadó-törvény elfogadása utáni érvényesítéséhez.

„ Ha az ingatlanok adókötelesek lesznek, ha össze lehet állítani egy ingatlaninformációs rendszert és adatbázist a „tulajdonjog meghatározására”, hogy pontosan lássuk, kié ez az ingatlan, akkor megtörténhet valami, ami lehetetlennek tűnik: az ingatlan- és házárak csökkenni fognak, sőt meredeken csökkenni fognak. Az ingatlanspekuláció szinte teljesen megszűnik. A bankoknak is új ügyfélkört kell keresniük a földmágnások helyett.”

„Az adózás célja annak a nézetnek a konkretizálása, hogy „a házak lakhatásra, nem spekulációra valók”, és csak így válik kevésbé távolivá a munkavállalók letelepedésének álma” – hangsúlyozta Nguyễn Van Dinh úr.

Az ingatlanpiac a közelmúltban a javulás jeleit mutatta, miután a Nemzetgyűlés hivatalosan jóváhagyott három fontos piaci törvényt, amelyek a vártnál 6 hónappal korábban, 2024. augusztus 1-jétől lépnek hatályba. Míg az ingatlanpiac csak Hanoiban pezsgő, más településeken még meglehetősen csendes a helyzet. Tekintettel arra, hogy az ingatlanüzletágok számos nehézséggel küzdenek, a befektetők pedig továbbra is a vidéki piacokon „ragadtak”, a második otthonok megadóztatására vonatkozó közelmúltbeli javaslat számos ellentétes véleményt váltott ki.

Valójában a második lakóingatlanokra kivetett adó nem új javaslat, már 2009 óta felmerült, de számos okból kifolyólag csak akkor lehetett legalizálni, amikor hivatalosan is bekerült a Nemzetgyűlés Állandó Bizottsága által 2022 júniusában kiadott 18-NQ/TW számú határozatba. A földpiac szabályozására irányuló szabályozások/politikák kidolgozásának folyamata, különösen a földhasználati jogok és a második vagy több ingatlanból származó földterületeken lévő eszközök tulajdonjogának további megadóztatása révén, számos akadályba ütközött.

Konkrétan sok szakértő aggódik amiatt, hogy ha az ingatlanadó kivetését nem számolják ki és nem egyenlítik ki gondosan, az kontraproduktív hatást válthat ki, növelheti a lakásárakat, megnehezítve az alacsony és közepes jövedelműek lakhatáshoz jutását.

Melyik útvonal alkalmas?

Az adó hatékony eszköz az ingatlanátruházások, a spekuláció, az árinfláció stb. során felmerülő adóelkerülés kezelésére. A második otthonok adóztatását azonban gondosan kell kiszámítani, hogy az megfeleljen a piaci realitásoknak, és biztosítsa az összes fél érdekeinek harmóniáját.

Sok szakértő szerint az adó eszköz lehet az egekbe szökő földárak megfékezésére, a spekuláció csökkentésére, a piaci manipuláció megelőzésére és az ingatlanok valós értékének visszaállítására. A jelenlegi, nem egyértelmű földügyi információkezelési mechanizmus mellett azonban az adózás nem könnyű.

Az adó jó megoldás, mivel rövid távon, 6-12 hónapon vagy 1-2 éven belül segít növelni az állami költségvetés bevételeit és hozzájárul a piac kiigazításához, de hosszú távon nem tudja fenntartani a hatását. Ugyanakkor számos aggodalomra ad okot az is, hogy az adó csak az árakat fogja növelni, mivel az eladó az adót hozzáadja a föld árához.

Dinh The Hien pénzügyi szakértő a sajtónak adott interjújában elmondta, hogy az ingatlanadó egyszerűen az ingatlannal rendelkezőkre kivetett adó; minél több ingatlan, annál több adó. Az átlagos életszínvonalú embereknek, akiknek csak egy házuk van, nincs okuk aggódni.

Azok számára, akiknek sok vagyonuk (ingatlan) van, és a vagyon folyamatosan nyereséget termel, természetes a magasabb adófizetés. Befektetés céljából felvett hitelek esetén az adók a költség részét képezik, amelyet a befektetőknek ki kell számolniuk, ez a „nyereség és veszteség”.

A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetsége (VARS) a közelmúltban egy olyan ingatlanadó-politikát javasolt, amely két csoportra vonatkozna: a második vagy több otthont vásárlókra és a projektet felhagyó tulajdonosokra. Az adókulcs fokozatosan emelkedik azoknál a tranzakcióknál, ahol az eladó rövid ideig rendelkezik tulajdonjoggal.

Korábban, 2023 augusztusában Ho Si Minh-város szavazói továbbra is a második otthonok megadóztatását és a földértéket nem termelő üres ingatlanok magasabb adóztatását javasolták. A Pénzügyminisztérium közölte, hogy kutatott és kidolgozott egy ingatlanadóról szóló törvénytervezetet, amelyet várhatóan beillesztenek a 2024-es törvény- és rendeletfejlesztési programba, és amelyet a 8. ülésszakon (2024. október) véleményezésre benyújtanak az Országgyűlésnek.

Khanh An

Forrás: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html