A földtörvény új ciklusba hozza Hanoi ingatlanpiacát

A lakáspiac hirtelen felkeltette a figyelmet a hanoi piacon

2024 első felében a lakáspiac továbbra is felkapott szegmens maradt. A lakások iránti érdeklődés megugrott, ami a másodlagos piacon a termékárak meredek emelkedéséhez vezetett.

A Savills Vietnam 2024 második negyedéves jelentése szerint 2020 óta az átlagos elsődleges ár évi 18%-kal, míg a másodlagos ár évi 14%-kal emelkedett.

2024 közepére a lakásszegmens elsődleges ára eléri a 65 millió VND/m²-t, ami 10%-os növekedést jelent az előző negyedévhez képest és 24%-os éves növekedést. Figyelemre méltó, hogy a Savills 2024 második negyedévében nem regisztrált 45 millió VND alatti új kínálatot.

A Savills Vietnam a korlátozott kínálatot és a termékkiegyensúlyozatlanságot tartja a lakások eladási árainak folyamatos, meredek emelkedésének fő okainak.

Forrás: Savills piaci áttekintési jelentése, 2024. 6 hónap.

2024 második negyedévében az új kínálat 34%-kal csökkent az előző negyedévhez képest és 25%-kal az előző évhez képest, 2697 egységre. Az elsődleges kínálat 20%-kal csökkent az előző negyedévhez képest és 49%-kal az előző évhez képest, 10 317 egységre.

Az év első 6 hónapjában rögzített lakástranzakciók többsége a B osztályú lakásszegmenshez tartozott. A B osztály az összesen eladott 5085 lakás 96%-át tette ki.

Ez a szegmens minőségi szolgáltatást nyújt, amely megfelel a mindennapi élet szükségleteinek, segítve a vásárlókat az otthonvásárlási költségek és az életminőség egyensúlyának megteremtésében.

Do Thi Thu Hang, a Savills Hanoi Tanácsadási és Kutatási Osztályának vezető igazgatója elmondta: „Az előző év azonos időszakához képest a másodlagos piacon az átlagos lakásár 25%-kal nőtt, még a B és C osztályú szegmensekben is 27%-os, illetve 29%-os növekedést regisztráltak.”

A villa szegmens lassan magához tér

A villa/sorház szegmenst illetően a Savills jelentése a lassú fellendülés jeleit mutatja.

Az év első 6 hónapjában a villa/sorház szegmensben a tranzakciók száma 40%-kal csökkent negyedévhez képest, bár éves szinten 5%-kal nőtt, elérve a 111 egységet, a negyedéves abszorpciós ráta mindössze 18% volt. Az új kínálat abszorpciós rátája 48% volt, ami 15 százalékpontos csökkenést jelent negyedévhez képest és 3 százalékpontos csökkenést éves szinten.

Az elsődleges tranzakciók többségét, 61%-át a Ha Dong kerületben regisztrálták, köszönhetően a befejezéshez közeledő infrastrukturális projekteknek, mint például a Le Quang Dao utca, amely várhatóan 2024 negyedik negyedévében adják át üzemét. A Hoang Mai és a Thuong Tin kerületek 14%-kal, illetve 9%-kal követték őket.

Do Thi Thu Hang asszony - a Savills Hanoi Tanácsadási és Kutatási Osztályának vezető igazgatója.

Hang asszony kifejtette: „A villa/sorház szegmens a projektekben nem mutatott fellendülés jeleit, az árak magas szinten emelkedtek, de a likviditás nem jó. Eközben a szomszédos piacokon továbbra is van új kínálat versenyképes árakkal, és a vásárlások iránti kereslet is nagyobb.”

Pontosabban, az új projektekben található villák kínálata továbbra is bőséges. A Savills jelentése szerint az új kínálat elérte a 128 egységet, ami 38%-os növekedést jelent az előző negyedévhez képest, de 2%-os csökkenést az előző év azonos időszakához képest.

Az új kínálat két meglévő projektből származik Ha Dongban: az An Quy Villa 54 villával, a Hoai Ducban található An Lac Green Symphony 12 új sorházzal, a Him Lam Thuong Tin pedig 11 új üzletházzal rendelkezik.

Az elsődleges kínálat 16 projektből elérte a 608 egységet, ami 9%-os csökkenést jelent az előző negyedévhez és 24%-os csökkenést az előző évhez képest. A villák dominálták a kínálatot 39%-kal a negyedévben új kínálatnak köszönhetően.

Az év első 6 hónapjában a projektekben lévő villák elsődleges árai 9%-kal emelkedtek, elérve a 178 millió VND/m² földterületet.

A sorházak árai 2%-kal csökkentek az előző negyedévhez képest, 188 millió VND/m²-re, főként azért, mert a drágább lakások elkeltek, és csak az olcsóbbak maradtak meg.

Az üzletházak árai szintén 3%-kal emelkedtek negyedévente, elérve a 288 millió VND/m²-t.

A földjog támogatja az ingatlanpiacot

Hang asszony szerint a hanoi ingatlanpiac várhatóan „új ciklusba” lép, mivel a földtörvény, a lakástörvény és az ingatlanüzleti törvény hivatalosan augusztus 1-jétől korábban hatályba lépett.

„Amikor a törvény hamarosan hatályba lép, számos piaci probléma megoldódik, és a hatások gyorsabban jelentkeznek majd.

Például a korlátozott kínálat problémája számos településen. Amikor a kínálat korlátozott, az emberek választási lehetőségei csökkennek, ami instabil árakhoz és emelkedő tendenciához vezet. A korlátozott kínálat problémájának megoldása pozitív hatással lesz az általános piacra.

„Ugyanakkor azt is meg kell jegyezni, hogy még ha a törvény hamarosan hatályba is lép, időbe telik majd a korlátozott kínálat problémájának megoldása, mivel a jelenlegi projektek még mindig útmutató dokumentumokra várnak” – mondta Hang asszony.

Hang asszony rámutatott, hogy a lakáspiac jelenlegi árai magasak, ami nagyban befolyásolja a befektetési döntéseket és a piaci likviditást.

Ahogy az irányelvek fokozatosan, teljes körűen kiadásra kerülnek, az árak várhatóan stabilabbá válnak, és az emberek érdekei is biztosítottabbá válnak, például a jövőben kialakuló termékek értékesítésének feltételei és szabályozásai.

A korábban nem jóváhagyott projekteknek lesz alapja a megoldásra, és számos más kérdés is megoldódhat, beleértve a földhasználati díj kiszámítását, a földbérletet és a szociális lakásfejlesztést...

A földtörvény segíteni fog az ingatlanárak stabilizálásában és jobban biztosítani fogja az emberek érdekeit.

A szakértők szerint a törvény korai elfogadása várhatóan korai támogatást nyújt a piacnak is, pozitív hatással lesz a vásárlók és a befektetők pszichológiájára, segítve őket abban, hogy a közeljövőben magabiztosabbak legyenek döntéseikben, valamint üzleti és fejlesztési terveikben.

Az ingatlanügyletekről szóló törvény jellemzően azt is előírja, hogy a befektetők az ingatlan értékének legfeljebb 5%-át kitevő letétet gyűjthetnek. Ezenkívül letétet csak akkor lehet gyűjteni, ha a ház vagy az építmény megfelel az üzleti tevékenységbe való bekapcsolódás minden feltételének az ingatlanügyletekről szóló 2023. évi törvény rendelkezései szerint.

Ez segít megvédeni a vevőket a tőkekisajátítás kockázatától a szükséges jogi eljárások befejezése előtt, így több időt biztosítva a vevőknek a pénzügyek előkészítésére.

Ugyanakkor ez a szabályozás hozzájárul a piaci tranzakciókba vetett bizalom növekedéséhez.

Emellett az elkövetkező időszakban, a belváros jelenlegi korlátozott földterület-, projekt- és kínálata miatt, továbbra is erősen folytatódni fog a külvárosi területekre költözés trendje, amely mind a lakás-, mind a villák/sorházak szegmensét érinti.

A lakások iránti kereslet főként a középjövedelmi csoportból származik. E csoport megfizethetősége a 3 milliárd alatti termékekre korlátozódik, míg a hanoi piacon nincs sok lehetőség ebben az árkategóriában.

Ezért a vevők olyan külvárosokban található projekteket fontolóra vettek, mint Nam Tu Liem, Ha Dong és Gia Lam, amelyek e szegmens kínálatának akár 93%-át is teszik ki.

Villák/sorházak esetében 2024 végére 13 projekt összesen 2951 lakást fog biztosítani.

Hasonlóképpen, a villák/sorházak esetében 2024 végére 13 projekt összesen 2951 lakást fog biztosítani, amelyek nagy része a Dong Anh kerületben lesz, a jövőbeli kínálat 34%-ával. A Ha Dong kerület 19%-kal, a Hoai Duc kerület pedig 16%-kal követi.

Ezt a trendet értékelve Hang asszony kifejtette: „Ebben az összefüggésben a város kénytelen befektetni az övezet körüli infrastruktúra fejlesztésébe, csökkentve a belváros terhelését és a lakosságot a külvárosokba terelve.”

Jelenleg új városi területek épülnek a központtól távol eső területeken, amelyekbe szinkron és minőségi közművekbe fektetnek be, és egyre több tranzakcióval járnak, ami nyitottabbá teszi az embereket az ezekre a területekre költözésre.

Az igény azoktól is felmerül, akik tudnak távmunkában dolgozni, nem igényelnek sokat utazást, de mégis rendelkezhetnek szinkron közművekkel és jó tájépítészeti infrastruktúrával."

A Hanoi Közlekedési Minisztérium bejelentése szerint jelenleg 11 közlekedésépítési beruházás megkezdése van tervben Hanoiban. 13 központi minisztériumot és ügynökséget helyeznek át a belvároson kívülre, a West West Lake és a Me Tri területeken koncentrálva.

Forrás: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm